張曉妹

2003年10月，十六屆三中全會通過《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，指出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。至此，我同房地產(chǎn)稅收的改革逐步浮出水面。目前，我國還沒有一個明確地提出征收物業(yè)稅的具體實施細(xì)則和措施，但基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅

一、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題

(一)房地產(chǎn)稅制不統(tǒng)一

目前，我同房地產(chǎn)稅的征收情況比較混亂：一方面，內(nèi)、外兩套稅制有失公平合理。在我國，外資企業(yè)和外籍個人適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)資企業(yè)和個人適用《房產(chǎn)稅暫行條例》。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競爭，也不符合國民待遇原則。另一方面，我國現(xiàn)行稅制“重交易輕保有”，即在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少、稅收優(yōu)惠范圍大、稅負(fù)輕，使得房地產(chǎn)保有者在低成本條件下可長期持有其土地和房產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)閑置。更為嚴(yán)重的是，它直接阻礙了大量劃撥存量土地進入市場的進程，減少土地的有效供給，更加激發(fā)土地價格上漲，同樣，由于沒有有效的稅收調(diào)控機制，使政府未能充分參與增加價值的分配，而是任由其流向房地產(chǎn)的實際保有者，使得國家的宏觀調(diào)控意圖難以貫徹。因此，國家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟杠桿的調(diào)節(jié)作用。

(二)稅費項目繁多且負(fù)擔(dān)偏重

我國的房地產(chǎn)稅指在房地產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收，具體包括營業(yè)稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等。同時，我國的房地產(chǎn)還有費，主要是房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營、交易、過戶及日常管理環(huán)節(jié)收取的多種費用。因此。存在著稅費混雜、以費擠稅、以費代稅、稅費交叉重疊、多頭管理、管理缺位等諸多問題。龐雜的房地產(chǎn)稅費已成為房地產(chǎn)商品售價的一個重要組成部分，直接加重了消費者的負(fù)擔(dān)，抑制了稅收對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)節(jié)作用。

二、英美等西方國家房地產(chǎn)業(yè)稅制對我國的借鑒

在英美等很多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅收基本上都是地方政府財政收入的主要來源，并被地方政府用于各項基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)。如美國地方政府財政收入的75％以上來源于房地產(chǎn)業(yè)，且有遞增趨勢。同時。稅制建設(shè)堅持“簡稅種、寬稅基、低稅率”的一般原則；在稅制結(jié)構(gòu)安排上堅持“重保有、輕流通”。以英國為例，在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，其印花稅僅按土地和房產(chǎn)取得價格的1％征收，而來自房地產(chǎn)保有的不動產(chǎn)稅、經(jīng)營性不動產(chǎn)稅收卻占總稅收的30％左右?！爸卮孑p流”的稅制結(jié)構(gòu)極大推動了房地產(chǎn)流通與土地高效供給。

三、中國開征物業(yè)稅的必要性分析

(一)優(yōu)化資源配置

在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，對房產(chǎn)擁有的稅負(fù)是較輕的，雖然現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定，業(yè)主要按出租房產(chǎn)獲得租金的12％或按房產(chǎn)凈值的1.2％繳納房產(chǎn)稅，但通常情況下是對企事業(yè)單位征收的，私人擁有住房一般無需繳納，但對房產(chǎn)交易過程中的稅收卻較重，這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進行，導(dǎo)致了一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入，同時，有大量急需住房卻因成本太高而買不起房的人并存的現(xiàn)象。要改變這種畸形資源配置方法的格局，需要在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時。增加房產(chǎn)的保有稅負(fù)，以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量。

(二)公平收入分配

中國是一個發(fā)展中國家，但貧富懸殊甚于美國，這引起了中央政府的高度重視。貧富差距主要表現(xiàn)在三個方面：第一是收入；第二是消費或支出；第三是財產(chǎn)。稅收制度對貧富差距的調(diào)節(jié)，應(yīng)該是全面的，而不僅僅限于前兩個方面。我國當(dāng)前稅制在收入環(huán)節(jié)。有個人所得稅的調(diào)節(jié)；在消費環(huán)節(jié)，有增值稅、消費稅和營業(yè)稅等多個稅種的配合調(diào)節(jié)。但在財產(chǎn)方面則缺乏有力的稅收調(diào)節(jié)手段。物業(yè)稅的開征，將對財產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進行調(diào)節(jié)，從一定程度上彌補稅制的不足。緩解貧富懸殊。三個環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)中，財產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)對貧富差距影響最大、最具基礎(chǔ)性作用。而物業(yè)稅是直接針對業(yè)主的財產(chǎn)征稅，是調(diào)節(jié)社會財富的最佳手段。

(三)穩(wěn)定地方財政收入

我國實行國有土地批租制，土地是各級地方政府豐厚的財源，前3年全國土地出讓金收入累計達(dá)9100多億元，有的作為預(yù)算外收入甚至超過同級同期的財政收入。如此豐厚的財源，當(dāng)然導(dǎo)致地方政府對土地批租情有獨鐘，開發(fā)和批租力度不斷加大，城市也迅速擴張。但是，土地資源并非取之不盡、用之不竭。隨著城市的擴張，土地資源越來越稀缺，可供政府批租的土地也越來越少，地方財政收入也會越來越少。財政收入的大起大落，勢必影響到財政支付能力，甚至可能造成政府突然之間難以正常運轉(zhuǎn)。實施物業(yè)稅，一方面可以有效防止地方政府“一夜暴富”，另一方面則可以長久地為地方政府獲取穩(wěn)定的稅收收入。

(四)穩(wěn)定房地產(chǎn)價格

由于我國房地產(chǎn)價格和居民收入增長完全脫節(jié)，導(dǎo)致很大一部分人買不起住房。如果開征物業(yè)稅，新房將取消批地稅費，房地產(chǎn)商開發(fā)成本的降低必然降低城市居民購房的“門檻”，可以增強居民改善住房的機會和能力。同樣，消費者必須考慮以后每年稅收支出成本，特別是一些投資者，考慮到以后每年的物業(yè)稅支出，在購買時價格承受能力下降，會抑制購買需求，這也必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不會太高，價格不會產(chǎn)生大的波動。

(五)推進節(jié)約土地資源

目前，我國一次能源消耗中超過40％以上的部分用于建房和住房。而中國恰好是一個能源資源嚴(yán)重匱乏的國家。因此，為了應(yīng)對能源短缺問題就要鼓勵資源節(jié)約，抑制過度消費，從而促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。因此，開征物業(yè)稅后，土地保有期間的稅負(fù)成本會大幅提高，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不加快開發(fā)速度，以減少土地閑置帶來的稅收成本。這樣必然導(dǎo)致開發(fā)商、消費者或其它業(yè)主考慮節(jié)約用地。減少土地荒蕪、加快流通速度、提高物業(yè)容積率，直接提高土地資源利用效率，這對人多地少的中國，意義尤其重大。

四、實施物業(yè)稅的條件分析

(一)要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系

開征物業(yè)稅是一種政府行為，它不是一種經(jīng)濟活動。物業(yè)稅開征之后，從法律上講只要擁有不動產(chǎn)就要交納物業(yè)稅。征稅要求產(chǎn)權(quán)清晰，政府要向業(yè)主、向產(chǎn)權(quán)所有者征。目前，問題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，農(nóng)民在這個問題上沒有發(fā)言權(quán)。其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰，誰是集體土地產(chǎn)權(quán)的法人代表處于模糊狀態(tài)。要做到產(chǎn)權(quán)清晰，應(yīng)把集體土地變?yōu)閲小＾r(nóng)村土地的所有權(quán)主體是個模糊的概念。是村委會、村民小組、還是集體經(jīng)濟組織說法不一，因此，集體土地私有化是不現(xiàn)實的。可見，沒有這兩個產(chǎn)權(quán)并軌就難以理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，公平就做不到。

(二)要建立公平、公正的評估機構(gòu)

開征物業(yè)稅，首先要對不動產(chǎn)進行評估，當(dāng)前面臨著負(fù)責(zé)評估的主體界定問題。現(xiàn)在我國有三個主管部門的評估機構(gòu)，一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評估機構(gòu)：二是國土資源部所屬的以土地評估為主的評估機構(gòu)：三是國資局所屬的資產(chǎn)評估機構(gòu)。這三個不同屬性的評估機構(gòu)，對同一個不動產(chǎn)的評估，可得出三個不同的價值量。有的相差40％以上。在這種情況下是無法開征物業(yè)稅的?？梢?，要開征物業(yè)稅，首先必須使幾家評估機構(gòu)都脫離主管部門，割斷部門利益關(guān)系，使評估機構(gòu)真正成為不以盈利為目的，講誠信的公正、公平的中介機構(gòu)。

(三)要理清房地產(chǎn)開發(fā)與消費過程中的各種收費問題

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，稅負(fù)比較重、稅種多、稅率高、重復(fù)征收嚴(yán)重，尤其是各種收費過多過亂。各種收費及腐敗成本甚至不亞于土地出讓金成本。在這些問題尚未搞清楚之前就開征物業(yè)稅將可能導(dǎo)致混亂。因此，要開征物業(yè)稅，就必須搞清楚當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過程中究竟存在什么問題，癥結(jié)在哪里，哪些收費是合理的，哪些是不合理的，只有搞清楚才能確定稅種和稅率。理清房地產(chǎn)開發(fā)與消費過程中的各種收費問題，是物業(yè)稅開征的重要條件。

(四)要明確物業(yè)稅調(diào)節(jié)的主體定位

物業(yè)稅調(diào)節(jié)主體定位是開征物業(yè)稅成敗的關(guān)鍵所在。如果把物業(yè)稅調(diào)節(jié)的主體定位在多數(shù)工薪階層的不動產(chǎn)上，這些中低收入階層，大多是辛苦半輩子才購買了住宅，現(xiàn)在除了交物業(yè)費外，還得交物業(yè)稅，恐怕大多數(shù)居民難以承受。如果把調(diào)節(jié)主體定位在房屋炒作者(投資者)和富裕階層，以此抑制房地產(chǎn)的炒作和投機，調(diào)節(jié)貧富差距的進一步拉大，則是可行的。筆者認(rèn)為，依據(jù)我國的國情，此次物業(yè)稅的調(diào)節(jié)主體應(yīng)放在房地產(chǎn)炒作、高檔住房與富裕階層及二套住房以上的群體，對于自住住房應(yīng)給予優(yōu)惠和減免，以控制貧富差距的繼續(xù)擴大。

五、對物業(yè)稅開征基礎(chǔ)工作的幾點建議

根據(jù)十六屆三中全會精神，改革現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城市土地使用稅和土地增值稅，實現(xiàn)簡并稅種，構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制，將成為今后地方稅務(wù)的重要工作。作為稅收主管部門、職能部門應(yīng)該配合國家稅制改革，同時。全面加強地稅人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高稅務(wù)人員素質(zhì)，在財產(chǎn)確認(rèn)、稅款核定、稅款征收三個環(huán)節(jié)上確保物業(yè)稅的征收管理能力，確保物業(yè)評估、稅款征收的合理性和公平性。