余　彬

[摘要]隨著經(jīng)濟技術(shù)水平的高速發(fā)展、生活水平的日益提高，人們對生存環(huán)境質(zhì)量的要求也不斷提升。但在高速城市化進程中，各種不利因素也逐漸凸顯，生態(tài)平衡破壞、環(huán)境污染加劇、自然資源枯竭、能源危機嚴重、歷史人文景觀失，等等。進入21世紀以來，可持續(xù)發(fā)展已成為人類共同的主題。綠色建筑是當(dāng)今世界建筑發(fā)展的必然趨勢，而綠色地產(chǎn)就是這一趨勢的具化形式。文章通過對圓內(nèi)、國外相關(guān)研究及現(xiàn)狀分析，結(jié)合我國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，研究綠色地產(chǎn)的市場前景及應(yīng)用LEED體系營造綠色宜居環(huán)境的可行性。

[關(guān)鍵詞]綠色建筑；綠色地產(chǎn)；可持續(xù)發(fā)展；LEED認證

[作者簡介]余彬，廣西大學(xué)在職碩士研究生，廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院教師，工程師、品牌管理師。研究方向：城市規(guī)劃，廣西南寧，530004

[中圖分類號]F293，3

[文獻標(biāo)識碼]A

[文章編號]1007-7723(2009)06-0116-0003

一、國外綠色建筑發(fā)展概況及相關(guān)案例簡述

綠色建筑是現(xiàn)代建筑的一種主要發(fā)展形態(tài)。它站在可持續(xù)發(fā)展的高度，對項目進行優(yōu)化整合設(shè)計，需綜合考慮土地開發(fā)、生態(tài)平衡、水資源有效利用、能源節(jié)約、環(huán)境與景觀協(xié)調(diào)、材料與資源更新、室內(nèi)環(huán)境營造及建筑的創(chuàng)新設(shè)計等問題，體現(xiàn)了國際社會對現(xiàn)代人生活、居住、工作、游憩、出行等行為與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)的先進設(shè)計理念。

因建筑本身的不可移動性，地域特色鮮明，所以各國綠色建筑的發(fā)展也具有各自的獨特之處。

(一)發(fā)展概況

1，瑞典：寒帶采暖節(jié)能典范

瑞典地處北歐，冬季漫長寒冷，建筑物最主要的能源消耗在于采暖。其節(jié)能住宅從外觀上看多采用深色涂料和建材，方位上多面南背北，門窗多朝南、西北向，以便于室內(nèi)采光；墻體部位主要使用空心磚墻及其復(fù)合墻技術(shù)，便于建筑吸收的太陽能易保存于墻內(nèi)，不至于迅速流失；屋內(nèi)白天通過窗戶由太陽加熱，夜間則通過隔熱材料和磚墻加熱。所有門窗均使用雙層設(shè)計以防止冷風(fēng)滲透和傳熱損失。地源熱泵逐漸進入普通家庭，因其比電鍋爐供熱節(jié)省2／3電能，比燃料鍋爐節(jié)省1／2能量，平均可節(jié)約用戶30％～40％的供熱費用。此外，房屋多安裝溫度傳感器，可使供暖系統(tǒng)隨時感知室內(nèi)外溫度變化，自動調(diào)整鍋爐或熱泵的供熱效率。

2，日本：高度智能化節(jié)能住宅

高度智能化是日本住宅的一個顯著特征。1988年初成立的“住宅信息化推進協(xié)會”促進了日本智能住宅的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，日本新建建筑物中60％以上是智能型的，其目標(biāo)是將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備、家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(shù)，連接于家庭智能化系統(tǒng)上，進行集中的或異地的監(jiān)視、控制和管理，以達到安全、便利、舒適及多元化信息服務(wù)的目的。日本住宅太陽能應(yīng)用較普遍，通過屋頂吸陽板采集太陽能，經(jīng)自身的太陽能電池自動控制系統(tǒng)，根據(jù)房內(nèi)需要自動地向室內(nèi)輸入熱(冷)風(fēng)并供應(yīng)熱水。居住小區(qū)太陽能利用不僅可節(jié)省電能，同時也可改善、保護和優(yōu)化環(huán)境，是一種綠色能源。住宅的建造往往還采用新型綠色節(jié)能材料，以減少采暖和空調(diào)的費用，節(jié)省能源。

3，美國：政府推動成功節(jié)能計劃

建筑業(yè)是美國經(jīng)濟的支柱之一，建筑耗能在美國能源消耗中占重要比例。據(jù)統(tǒng)計，近年來美國住房每年消耗能源折合約3500億美元。美國人口約2.5億，近2／3的家庭有自己的房屋，人均住房面積近60m2,居世界首位。美國能源部提出的“建筑技術(shù)計劃”，從各個細節(jié)出發(fā)，詳細解釋了該如何做才能節(jié)能，并推薦符合“能源之星”節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建材，在細節(jié)上做得非常完善：既包括加強墻體等結(jié)構(gòu)的保溫隔熱能力，也包括在供暖和供冷的來源、輸送渠道及實現(xiàn)方式上節(jié)約能源。以建造一幢住宅為例，節(jié)能涉及了墻體的隔熱層、門窗玻璃、屋頂與地下室的隔熱性、通風(fēng)空調(diào)管道的氣密性和隔熱性，以及熱水器和熱水管道的保溫效率等。

(二)案例

英國：BedZED社區(qū)節(jié)能模版

ZED意為零能耗開發(fā)，Bed代表該社區(qū)的地名貝丁頓。該社區(qū)建設(shè)始于2000年10月，2002年3月竣工人住。其技術(shù)依托組合了各種已被廣泛認同的基本方法：減少能源、水及汽車的使用，但并不追求高科技，創(chuàng)造了一種人們期望而又支付得起的生活方式。整體的設(shè)計理念在于最大限度地利用自然能源、減少環(huán)境污染、實現(xiàn)零化石能源使用的目的；實現(xiàn)能源需求與廢物處理實現(xiàn)基本循環(huán)利用的居住模式，為城市住宅建筑實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供一個綜合性解決方案，同時解決環(huán)境、社會、經(jīng)濟等不同方面的需求。

該社區(qū)設(shè)計綜合考慮了一系列因素，如可再生能源、完美的建筑設(shè)計、可持續(xù)材料和低環(huán)境影響等。實現(xiàn)了以下目標(biāo)：減少電力負擔(dān)、減少水供應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建筑和水污染、減少社區(qū)內(nèi)交通污染排放、減少國家對化石能源的消耗、減少碳釋放量；同時，由于污染減少和環(huán)保住宅帶來健康問題的減少，保證住宅人口高密度的同時又能提供社區(qū)和家居的舒適性。

綜上所述，各發(fā)達國家在綠色建筑的實際應(yīng)用上均取得了顯著成效，綠色建筑已在普通市民層面全面推廣，并有相應(yīng)完善的技術(shù)、體系支持。

二、國內(nèi)綠色建筑與綠色地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

(一)我國綠色建筑發(fā)展現(xiàn)狀分析

據(jù)有關(guān)部門測算，目前住宅總能耗已占全國能耗的37％，我國既有的城鄉(xiāng)建筑中，98％為高能耗建筑，新建住宅中，也只有5％符合現(xiàn)階段的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。這導(dǎo)致我國單位建筑面積采暖能耗高達氣候條件相近的發(fā)達國家建筑能耗的3倍左右。按建設(shè)部的指導(dǎo)意見，到2010年，全國城鎮(zhèn)新建建筑將實現(xiàn)節(jié)能50％；既有建筑節(jié)能改造逐步開展，大城市完成應(yīng)改造面積的25％，中等城市完成15％，小城市完成10％；城鄉(xiāng)新增建設(shè)用地占用耕地面積的增長幅度要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上力爭減少20％；建筑建造和使用過程中的節(jié)水率在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提高20％以上；新建建筑對不可再生資源的總消耗比現(xiàn)在下降10％。

由于綠色建筑傳人我國只有短短10年的時間，基礎(chǔ)研究起步晚、總體建筑質(zhì)量較差、區(qū)域差異巨大、制度體系不完善、人們的綠色環(huán)保觀念欠缺等因素，導(dǎo)致目前我國在此領(lǐng)域的設(shè)計水平和技術(shù)能力與工業(yè)發(fā)達國家相比存在著較大差距。隨著國家經(jīng)濟水平的高速發(fā)展和城市化進程的加快，國民對生活條件、居住水平的要求日益提高；同時，以能源為核心的資源瓶頸卻制約著我國經(jīng)濟的發(fā)展勢頭。因此，在滿足人們需求的同時，為了盡量降低自然資源與能源的消耗，我國加快了倡導(dǎo)綠色建筑理論與實踐研究的步伐，逐步建立并完善本國的綠色建筑體系。在此基礎(chǔ)上，北京、上海、廣州、深圳、杭州等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)結(jié)合自身特點，積極開展綠色建筑關(guān)鍵技術(shù)體系的集成研究和應(yīng)用實踐，取得了一定的成果。作為先行的建筑節(jié)能工程從點到面逐步擴展，目前已從最初的在少數(shù)北方城市建造單棟節(jié)能試點住宅，發(fā)展為幾十個北方南方城市成批建設(shè)建筑節(jié)能示范小區(qū)，全國陸續(xù)建成的示范工程已超過100萬m2。據(jù)

不完全統(tǒng)計，到2000年我國已累計建成節(jié)能建筑面積1.8億m2，建成太陽房1000多萬m2，太陽能熱水器擁有量2600mz，居世界第一位，并以每年平均25％的速度增長；地?zé)岬冉ㄖ履茉匆查_始得到應(yīng)用。我國的綠色建筑正處在一個新發(fā)展階段的前夜。

(二)我國綠色建筑評估體系發(fā)展研究

在市場經(jīng)濟條件下，與市場的結(jié)合度實際成為衡量規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)可操作性水平的重要指標(biāo)。針對我國現(xiàn)行的兩套主要綠色建筑評估體系《中國生態(tài)住宅技術(shù)評估手冊(2003版)》和《綠色奧運建筑評估體系》的分析可看出，我國的標(biāo)準(zhǔn)在這方面仍有欠缺，仍習(xí)慣性地沿用長期計劃經(jīng)濟時代養(yǎng)成的思維模式。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因為我國進入市場經(jīng)濟的時間并不長，缺乏相關(guān)經(jīng)驗所致。

(三)綠色建筑對房地產(chǎn)項目的影響與作用

改革開放以來，我國的GDP年均增長94％，同時，也成為世界上單位GDP能耗最高的國家之一。這種高消耗、高污染的增長方式，將會對國家的發(fā)展造成重大影響。為此，中央組織部和國家環(huán)保總局正在制定對地方政府政績考核的綠色GDP(即把自然資源與環(huán)境價格化納入市場機制。將傳統(tǒng)意義GDP中不屬于真正財富積累的部分扣除后新建的一套綠色國民經(jīng)濟核算體系)，以確?？沙掷m(xù)發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略；而綠色建筑作為當(dāng)今世界建筑發(fā)展的主導(dǎo)潮流，是人們對舒適家居生活追求理念的具體化。隨著我國近年來與國際社會的快速接軌、國民收入水平的不斷提高，人們對居住條件的要求也逐漸趨向于國際主流。這種種外因，必然會對我國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生革命性的影響。另外。綠色地產(chǎn)因可有效地提高項目素質(zhì)與技術(shù)含金量，以其舒適、節(jié)能、環(huán)保、高科技及高性價比一枝獨秀，吸引了主流消費群體的關(guān)注目光，從而也使開發(fā)商的品牌形象得到提升，贏得市場聲望。這必然導(dǎo)致各大房企修正自身的資金流向，向綠色地產(chǎn)投注力量以順應(yīng)形勢發(fā)展，避免被市場選擇機制所淘汰。因此，可以說我國的綠色地產(chǎn)時代已經(jīng)來臨。

(四)我國綠色建筑發(fā)展進程中存在的問題分析

1，社會認知存在混亂。從業(yè)界角度分析，意見不統(tǒng)一、認識欠全面大致反映了當(dāng)前業(yè)界對此概念認知的一個基本現(xiàn)狀。而當(dāng)前國內(nèi)普通消費者對綠色建筑的理解，也大多僅集中在節(jié)能、節(jié)水這兩個基本層面，對于交通、材料、效率提高、污染減排等更豐富的生態(tài)內(nèi)容并沒有充分認識；同時，在面臨具體行動時，真正意義的生態(tài)環(huán)保者非常少，人們的生態(tài)覺醒與實踐之間存在脫節(jié)現(xiàn)象。人們對綠色概念的支持更多停留在觀念的層面。

2，政府與開發(fā)商在綠色建筑問題上存在觀念分歧。

3，綠色建筑技術(shù)產(chǎn)業(yè)化處于起步階段，大量基礎(chǔ)性研究工作存在空白，舶來技術(shù)有待本土化。

4，制度體系雖已初步建成，但在操作層面上尚待完善。在制度執(zhí)行思路上，大多仍以行政命令的方式進行強制性推動，幾乎沒有任何激勵性政策與之配合，制度與市場機制的結(jié)合度較差，缺乏有效的行政監(jiān)管體系，制度的現(xiàn)實執(zhí)行、貫徹度低，制度的引導(dǎo)性作用沒能得到很好的發(fā)揮。

三、美國綠色建筑評估體系——LEED^TM概述

由美國綠色建筑委員會在1995年制定的LEED^TM(Leadership in Energy and Environmental Design Building Rating System)體系是綠色節(jié)能生態(tài)可持續(xù)性建筑的綜合評估體系標(biāo)準(zhǔn)，主要目的是規(guī)范一個完整、準(zhǔn)確的綠色建筑概念，防止建筑的濫綠色化，推動建筑的綠色集成技術(shù)發(fā)展，為建造綠色建筑提供一套可實施的技術(shù)路線。體系設(shè)計力求覆蓋范圍廣及實施簡單易行，因此，被認為是目前世界各國各類建筑環(huán)保評估、綠色建筑評估以及建筑可持續(xù)性評估標(biāo)準(zhǔn)中最完善、最有影響力的評估標(biāo)準(zhǔn)，已成為世界各國建立各自建筑綠色及可持續(xù)性評估標(biāo)準(zhǔn)的范本。

LEED^TM認證采取評分的方式，對建筑的綠色節(jié)能、可持續(xù)性發(fā)展進行綜合評估。LEED^TM評估體系一般從六個方面來考察綠色建筑：場地選址(Sustainable Sites)、水資源利用(Water Efficiency)、能源利用效率及大氣環(huán)境保護(Energy and Atmo-sphere)、材料及資源的有效利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量(Indoor EnvironmentalQuality)、設(shè)計流程創(chuàng)新。在這六大項內(nèi)容下，由若干指標(biāo)構(gòu)成其具體技術(shù)框架，根據(jù)每個方面的指標(biāo)進行打分，綜合得分結(jié)果，將通過評估的建筑分為白金、金、銀和認證級別，以反映建筑的綠色水平。

LEED是以性能表現(xiàn)為評估標(biāo)準(zhǔn)，即每個得分點的獲得乃是取決于建筑物在某方面的性能表現(xiàn)，與達到這個表現(xiàn)背后所采用的技術(shù)無關(guān)。如在LEED-NC中，如建筑物中所采用的可再生能源達到建筑物總體電力能耗的5％，則可得1分。至于這5％是采用太陽能還是風(fēng)能等，由實施者自行決定。

綜上所述，相對于我國現(xiàn)行的各種綠色建筑評估體系而言，LEEDTM體系更適用于商業(yè)地產(chǎn)的市場運作，有利于我國綠色地產(chǎn)市場的規(guī)范化、系統(tǒng)化。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)市場起步于20世紀80年代，由政策性的福利房到市場化的商品房，給消費者帶來的不僅是消費方式的改變，還是一場全方位的生活觀念的變革。雖然市場尚不成熟，但大多市民已接受了住房商品化模式，福利性住房僅針對特定的貧困人群。因此，在城市的規(guī)劃與運營中，房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要性無法取代，將直接影響到城市化進程中能否合理規(guī)劃、克服不利因素、整頓城市風(fēng)貌、提升城市形象、順利招商引資等一系列事由的發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)離不開政府支持，新型項目的開發(fā)更是如此。綠色節(jié)能項目的開發(fā)不能僅依靠企業(yè)的自覺自愿，必須有政府的政策支持。畢竟新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用帶來的是成本增加，投影在項目上則直接是售價的提高，而對此消費者是否愿意買單?企業(yè)以贏利為目的，不是慈善機構(gòu)，如投資回報的可行性不高，絕大部分企業(yè)是不會考慮綠色地產(chǎn)的開發(fā)。如政府僅一味從行政上加壓，只會導(dǎo)致企業(yè)撤資。因此，政府是否能在強調(diào)建筑節(jié)能的同時，多考慮一些相關(guān)稅費減免的政策以鼓勵企業(yè)投資，是導(dǎo)致該市場能否順利發(fā)展起來的直接誘因。同時，在規(guī)劃層面，就在市政配套設(shè)施上考慮綠色環(huán)保節(jié)能，則更利于推廣綠色健康節(jié)能的生活理念，引導(dǎo)消費者提高綠色意識，形成城市綠色節(jié)能的整體效應(yīng)，成功構(gòu)建真正意義上的現(xiàn)代綠色宜居城市。