高宏安

[摘 要]本文細(xì)致分析了“綠色建筑”戰(zhàn)略對物業(yè)管理單位的具體指標(biāo)要求，探討了物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)對策略和管理方案，對現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行國家綠色建筑行動計(jì)劃具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

[關(guān)鍵詞]綠色建筑；戰(zhàn)略；物業(yè)管理；影響

中圖分類號：X-3 TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）18-0195-01

1 “綠色建筑”戰(zhàn)略對物業(yè)管理單位的具體要求

為使綠色建筑行動落地，國家已經(jīng)完成《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》的修訂工作，新的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，即“綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)”GB/T50378-2014，自2015年1月1日起正式實(shí)施。

根據(jù)新的評價標(biāo)準(zhǔn)，涉及到物業(yè)管理的主要章節(jié)“1 0 運(yùn)營管理”，具體要求有：

1.1 控制項(xiàng)

1.1.1 應(yīng)制定并實(shí)施節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、綠化管理制度。

1.1.2 應(yīng)制定垃圾管理制度，合理規(guī)劃垃圾物流，對生活廢棄物進(jìn)行分類收集，垃圾容器設(shè)置規(guī)范。

1.1.3 運(yùn)行過程中產(chǎn)生的廢氣、污水等污染物應(yīng)達(dá)標(biāo)排放。

1.1.4 節(jié)能、節(jié)水設(shè)施應(yīng)工作正常，且符合設(shè)計(jì)要求。

1.1.5 供暖、通風(fēng)、空調(diào)、照明等設(shè)備的自動監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)工作正常，且運(yùn)行記錄完整。

1.2 評分項(xiàng)

管理制度

1.2.1 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)獲得有關(guān)管理體系認(rèn)證，評價總分值為10分。

1.2.2 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、綠化的操作規(guī)程、應(yīng)急預(yù)案完善，且有效實(shí)施，評價總分值為8分

1.2.3 采用無公害病蟲害防治技術(shù)，規(guī)范殺蟲劑、除草劑、化肥、農(nóng)藥等化學(xué)品的使用，有效避免對土壤和地下水環(huán)境的損害，評價總分值為6分。

1.2.4 栽種和移植的樹木一次成活率大于90%，植物生長狀態(tài)良好，評價總分值為6分。

1.2.5 垃圾收集站（點(diǎn)）及垃圾間不污染環(huán)境，不散發(fā)臭味，評價總分值為6 分。

1.2.6 實(shí)行垃圾分類收集和處理，評價總分值為10分。

2 物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)對方案和管理要求

物業(yè)管理項(xiàng)目部成立后應(yīng)組織學(xué)習(xí)GB/T50378-2014《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》，并針對《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2014對“10 運(yùn)營管理”章節(jié)做好以下工作：

2.1.1 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)提交節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度，并說明實(shí)施效果。節(jié)能管理制度主要包括節(jié)能方案、節(jié)能管理模式和機(jī)制、分戶分項(xiàng)計(jì)量收費(fèi)等。節(jié)水管理制度主要包括節(jié)水方案、分戶分類計(jì)量收費(fèi)、節(jié)水管理機(jī)制等。耗材管理制度主要包括維護(hù)和物業(yè)耗材管理。綠化管理制度主要包括苗木養(yǎng)護(hù)、用水計(jì)量和化學(xué)藥品的使用制度等。

2.1.2 建筑運(yùn)行過程中產(chǎn)生的生活垃圾有家具、電器等大件垃圾，有紙張、塑料、玻璃、金屬、布料等可回收利用垃圾；有剩菜剩飯、骨頭、菜根菜葉、果皮等廚余垃圾；有含有重金屬的電池、廢棄燈管、過期藥品等有害垃圾；還有裝修或維護(hù)過程中產(chǎn)生的渣土、磚石和混凝土碎塊、金屬、竹木材等廢料。

2.1.3 除了本標(biāo)準(zhǔn)第10.1.2條已作出要求的固體污染物之外，建筑運(yùn)行過程中還會產(chǎn)生各類廢氣和污水，可能造成多種有機(jī)和無機(jī)的化學(xué)污染，放射性等物理污染以及病原體等生物污染。此外，還應(yīng)關(guān)注噪聲、電磁輻射等物理污染（光污染已在第4.2.4條體現(xiàn)）。

2.1.4 綠色建筑設(shè)置的節(jié)能、節(jié)水設(shè)施，如熱能回收設(shè)備、地源/水源熱泵、太陽能光伏發(fā)電設(shè)備、太陽能熱水設(shè)備、遮陽設(shè)備、雨水收集處理設(shè)備等，均應(yīng)工作正常，才能使預(yù)期的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。本標(biāo)準(zhǔn)中第5.2.13、5.2.14、5.2.15、5.2.16、6.2.12條等對相關(guān)設(shè)施雖有技術(shù)要求，但偏重于技術(shù)合理性，有必要考察其實(shí)際運(yùn)行情況。

保存記錄：節(jié)能、節(jié)水設(shè)施的竣工文件、運(yùn)行記錄，并現(xiàn)場核查設(shè)備系統(tǒng)的工作情況。

2.1.5 供暖、通風(fēng)、空調(diào)、照明系統(tǒng)是建筑物的主要用能設(shè)備。本條主要考察其實(shí)際工作正常，及其運(yùn)行數(shù)據(jù)。

2.2 評分項(xiàng)管理制度

2.2.1 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)通過ISO 14001環(huán)境管理體系認(rèn)證，是提高環(huán)境管理水平的需要，可達(dá)到節(jié)約能源，降低消耗，減少環(huán)保支出，降低成本的目的，減少由于污染事故或違反法律、法規(guī)所造成的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理具有完善的管理措施，定期進(jìn)行物業(yè)管理人員的培訓(xùn)。

2.2.2 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、綠化的操作管理制度是指導(dǎo)操作管理人員工作的指南，應(yīng)掛在各個操作現(xiàn)場的墻上，促使操作人員嚴(yán)格遵守，以有效保證工作的質(zhì)量。

2.2.3 管理是運(yùn)行節(jié)約能源、資源的重要手段，必須在管理業(yè)績上與節(jié)能、節(jié)約資源情況掛鉤。

2.2.4 在建筑物長期的運(yùn)行過程中，用戶和物業(yè)管理人員的意識與行為，直接影響綠色建筑的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，因此需要堅(jiān)持倡導(dǎo)綠色理念與綠色生活方式的教育宣傳制度，培訓(xùn)各類人員正確使用綠色設(shè)施，形成良好的綠色行為與風(fēng)氣。

2.2.5 建筑物與居住區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行正常，是綠色建筑實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)的基礎(chǔ)。機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試不僅限于新建建筑的試運(yùn)行和竣工驗(yàn)收，而應(yīng)是一項(xiàng)持續(xù)性、長期性的工作。

2.2.6 本條適用于采用集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的各類民用建筑的運(yùn)行評價。

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，中央空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)已成為許多建筑中的一項(xiàng)重要設(shè)施。對于使用空調(diào)可能會造成疾病轉(zhuǎn)播（如軍團(tuán)菌、非典等）的認(rèn)識也不斷提高，從而深刻意識到了清洗空調(diào)系統(tǒng)，不僅可節(jié)省系統(tǒng)運(yùn)行能耗、延長系統(tǒng)的使用壽命，還可保證室內(nèi)空氣品質(zhì)，降低疾病產(chǎn)生和傳播的可能性。

2.2.7 使用非傳統(tǒng)水源的場合，其水質(zhì)的安全性十分重要。為保證合理使用非傳統(tǒng)水源，實(shí)現(xiàn)節(jié)水目標(biāo)，必須定期對使用的非傳統(tǒng)水源的水質(zhì)進(jìn)行檢測，并對其水質(zhì)和用水量進(jìn)行準(zhǔn)確記錄。所使用的非傳統(tǒng)水源應(yīng)滿足現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)》GB/T18920的要求。非傳統(tǒng)水源的水質(zhì)檢測間隔不應(yīng)大于1個月，同時，應(yīng)提供非傳統(tǒng)水源的供水量記錄。

2.2.8居住建筑智能化系統(tǒng)應(yīng)滿足《居住區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術(shù)要求》CJ/T174的基本配置要求，主要評價內(nèi)容為居住區(qū)安全技術(shù)防范系統(tǒng)、住宅信息通信系統(tǒng)、居住區(qū)建筑設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)、居住區(qū)監(jiān)控中心等。

2.2.9 信息化管理是實(shí)現(xiàn)綠色建筑物業(yè)管理定量化、精細(xì)化的重要手段，對保障建筑的安全、舒適、高效及節(jié)能環(huán)保的運(yùn)行效果，提高物業(yè)管理水平和效率，具有重要作用。

2.2.10 無公害病蟲害防治是降低城市及社區(qū)環(huán)境污染、維護(hù)城市及社區(qū)生態(tài)平衡的一項(xiàng)重

2.2.11 對綠化區(qū)做好日常養(yǎng)護(hù)，保證新栽種和移植的樹木有較高的一次成活率。發(fā)現(xiàn)危樹、枯死樹木應(yīng)及時處理。

2.2.12 重視垃圾收集站點(diǎn)與垃圾間的景觀美化及環(huán)境衛(wèi)生問題，用以提升生活環(huán)境的品質(zhì)。垃圾站（間）設(shè)沖洗和排水設(shè)施，并定期進(jìn)行沖洗、消殺；存放垃圾能及時清運(yùn)、并做到垃圾不散落、不污染環(huán)境、不散發(fā)臭味。本條所指的垃圾站（間），還應(yīng)包括生物降解垃圾處理房等類似功能間。

2.2.13 垃圾分類收集就是在源頭將垃圾分類投放，并通過分類的清運(yùn)和回收使之分類處理或重新變成資源，減少垃圾的處理量，減少運(yùn)輸和處理過程中的成本。除要求垃圾分類收集率外，還分別對可回收垃圾、可生物降解垃圾（有機(jī)廚余垃圾）提出了明確要求。需要說明的是，對有害垃圾必須單獨(dú)收集、單獨(dú)運(yùn)輸、單獨(dú)處理，這是《環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》CJJ 27-2012的強(qiáng)制性要求。

參考文獻(xiàn)

[1] 賈有力.試述推進(jìn)我國綠色建筑施工的措施[J].中小企業(yè)管理與科技旬刊，2009（6）：227-227.