牛　刀

由于樓市的持續(xù)低迷,開(kāi)發(fā)商想盡各種辦法推銷房子。很多城市推出“購(gòu)房入戶”政策來(lái)吸引更多人買房。然而,這一政策如果大規(guī)模放開(kāi),將給城市帶來(lái)不可預(yù)計(jì)的壓力

在所有房地產(chǎn)問(wèn)題中,購(gòu)房入戶可能是最難分清是非的。主要原因是,戶籍管理制度設(shè)計(jì)本身就不具備前瞻性,并且有意無(wú)意地束縛著生產(chǎn)力,給中國(guó)的城鄉(xiāng)之間設(shè)立了一個(gè)藩籬。從社會(huì)發(fā)展的眼光來(lái)看,這種設(shè)置城鄉(xiāng)之間身份歧視的制度本不應(yīng)長(zhǎng)久。但是,需要多少時(shí)間能夠得到改變,是誰(shuí)也無(wú)法預(yù)料的。

戶籍制度制約人口流動(dòng)

從戶籍管理的屬性來(lái)看,戶口也是一項(xiàng)政府的公權(quán)。像所有的公權(quán)一樣,戶口本身是沒(méi)有價(jià)值的,但是,因?yàn)槌青l(xiāng)之間的差別,給戶口附屬了價(jià)值。這種價(jià)值是不可買賣、不可流通的,否則,就是違法的。但中國(guó)的現(xiàn)實(shí)是,因?yàn)楦鞯貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡,有的城市入戶門檻比較高,有的城市比較低,高低之間的這種落差,決定了戶口不可避免地產(chǎn)生了附屬價(jià)值。

中國(guó)的戶籍是不可以自由流動(dòng)的。在鼓勵(lì)農(nóng)村人員向城市流動(dòng)時(shí),缺乏體制保證。因?yàn)閼艏脑O(shè)置,城市與城市之間的人口也不能隨意流動(dòng),不僅導(dǎo)致了子女教育、社會(huì)保障等許多問(wèn)題上的身份歧視,也影響了城市人口、社會(huì)福利和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體規(guī)劃。

由于體制上的缺陷,給戶口附屬了價(jià)值,導(dǎo)致很多城市在吸引資金、吸引人才方面,附贈(zèng)戶口準(zhǔn)入。如果政府這樣做,法律是不可追究的,但前提是,戶口準(zhǔn)入必須以公權(quán)對(duì)公事。嚴(yán)格地說(shuō),政府在出臺(tái)相應(yīng)戶口準(zhǔn)入辦法時(shí),應(yīng)交人大通過(guò)才能執(zhí)行,因?yàn)檎皇橇⒎C(jī)構(gòu),只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。對(duì)任何一項(xiàng)公權(quán)的使用,都要有法可依。

戶籍制度滋生腐敗

由于戶籍管理有特定的意蘊(yùn),是一種公權(quán),因此,戶籍管理部門就有了某種特權(quán)。現(xiàn)在,戶籍管理是獨(dú)立的,不與納稅憑證和社會(huì)保障掛鉤。所以,戶籍在推進(jìn)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮方面,已經(jīng)成了一種累贅,它的存在其實(shí)就起到“管、卡、壓”的作用。但是,如果現(xiàn)在就取消戶籍制度,城鄉(xiāng)之間巨大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化上的落差,會(huì)導(dǎo)致某些城市人口爆炸。

現(xiàn)在很多城市推出的購(gòu)房入戶政策,其實(shí)是把公權(quán)的附屬價(jià)值,補(bǔ)貼給房?jī)r(jià)。如果我們是一個(gè)很發(fā)達(dá)的國(guó)家,政府對(duì)戶籍也不存在管制,在這個(gè)前提下,購(gòu)房入戶是人人都應(yīng)該享有的權(quán)利。問(wèn)題是,在現(xiàn)有的戶籍制度下,政府把戶籍作為一項(xiàng)商業(yè)行為的附加條件在使用,這樣做的直接后果就是買賣公權(quán)。一個(gè)國(guó)家,到了政府的公權(quán)都可以買賣的時(shí)候,官員的腐敗也就不可避免。

中國(guó)的腐敗,很多都是體制造成的。官員一旦掌控了某種權(quán)力,就難于抵御來(lái)自各方的巨大利益誘惑。因此,很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾經(jīng)呼吁取消戶籍管制,消滅城鄉(xiāng)之間的差別,促進(jìn)城鄉(xiāng)之間人員、信息、資金的流動(dòng)。從中國(guó)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)上看,這些呼吁無(wú)疑是正確的。但從中國(guó)目前的國(guó)情來(lái)看,戶籍制度還不能在短時(shí)間內(nèi)取消。所以,戶籍已經(jīng)成為中國(guó)社會(huì)的一個(gè)雞肋,食之無(wú)味,棄之可惜。即使把腐敗問(wèn)題放在一邊,單純談購(gòu)房入戶對(duì)目前樓市的刺激效應(yīng),也是微乎其微。

中國(guó)國(guó)情不適合購(gòu)房入戶

深圳曾經(jīng)在寶安、龍崗兩區(qū)實(shí)行過(guò)五年的購(gòu)房入戶政策,最后被迫取消。當(dāng)時(shí),深圳市政府在寶安、龍崗兩地實(shí)行購(gòu)房入戶的主要目的,不是為了刺激樓市,而是因?yàn)榕c特區(qū)內(nèi)相比,寶安、龍崗兩區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后,人員普遍以短期流動(dòng)為主,長(zhǎng)期定居的人口很少,對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)、消費(fèi)、教育、醫(yī)療等都有影響,當(dāng)然,對(duì)樓市的影響也很大。在這種情況下,深圳市在這兩個(gè)區(qū)推行了購(gòu)房入戶政策。

深圳市在推行了這項(xiàng)政策后,對(duì)于樓市的刺激效應(yīng)并不是很明顯。而且,在入戶人員的結(jié)構(gòu)上普遍存在幾大問(wèn)題:一是文化結(jié)構(gòu)不可控,很多入戶人員文化程度很低;二是年齡結(jié)構(gòu)不可控,很多人讓自己的父母入戶,增加了城市社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療等負(fù)擔(dān),與一個(gè)創(chuàng)業(yè)型的移民城市的要求不相符;三是戶口私下買賣不可控,那幾年,寶安、龍崗私下買賣戶口成風(fēng),敗壞了社會(huì)風(fēng)氣。

深圳市委書記劉玉浦曾說(shuō),購(gòu)房入戶增大了城市的管理成本。每個(gè)城市的人口規(guī)模與這個(gè)城市的負(fù)載能力應(yīng)該協(xié)調(diào)起來(lái),城市發(fā)展也要有一個(gè)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。從中國(guó)一二線城市目前的情況看,大部分城市存在人口密度過(guò)高的現(xiàn)象。世界上也有很多城市像東京、曼哈頓,人口密度也很高。但是,那些城市的社會(huì)財(cái)富分化沒(méi)有中國(guó)這么嚴(yán)重,而且他們的社會(huì)保障水平也堪稱世界一流,人口多一點(diǎn)、密度大一點(diǎn),不會(huì)發(fā)生社會(huì)性不穩(wěn)定因素,對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有好處。

購(gòu)房入戶對(duì)樓市刺激不大

目前,一些主要的二線城市在強(qiáng)行推行購(gòu)房入戶,可以說(shuō),真正因?yàn)閼艨谠蛸I樓的,在整個(gè)購(gòu)買群體中不會(huì)超過(guò)10%。因?yàn)楦綆Я藨艨?如果買樓者自己又不需要,那唯一的辦法就是委托中介把戶口賣出去。長(zhǎng)此以往,老百姓會(huì)非常不滿。而且,二線城市的公共設(shè)施、城市交通、教育醫(yī)療、社會(huì)保障的負(fù)載能力都有限,一旦大量的人口購(gòu)房進(jìn)城,對(duì)城市的就業(yè)會(huì)造成非常大的壓力。

從這些推行購(gòu)房入戶的城市來(lái)看,地方政府基本屬于“病急亂投醫(yī)”狀態(tài)。他們并沒(méi)有認(rèn)真思考為什么樓市會(huì)發(fā)生今天這個(gè)狀況,房子為什么賣不動(dòng),土地為什么拍不出去。而是首先想到還有哪些權(quán)利可以變現(xiàn)?如果要解決樓市的根本問(wèn)題,不從問(wèn)題的根兒上去解決,是很可怕的。因?yàn)橘?gòu)房入戶不僅僅會(huì)導(dǎo)致腐敗,而且也破壞了社會(huì)制度,讓政府由“裁判員”變成了“運(yùn)動(dòng)員”,赤裸裸地自己下場(chǎng)踢球。

事實(shí)上,二線城市即使實(shí)行購(gòu)房入戶政策來(lái)刺激樓市,也是起不到多少作用的。二線城市樓市的根本問(wèn)題,是前期炒作過(guò)度,地方政府為了賺錢,瘋狂供應(yīng)土地,缺乏基本規(guī)劃,從而導(dǎo)致整個(gè)樓市供過(guò)于求,產(chǎn)品積壓嚴(yán)重。這種情況下,一定要遵循經(jīng)濟(jì)和價(jià)值規(guī)律,讓市場(chǎng)來(lái)解決問(wèn)題,而不是用買賣政府公權(quán)的方式來(lái)托市,結(jié)果只會(huì)讓事態(tài)變得更嚴(yán)重?，F(xiàn)在的問(wèn)題是,真正對(duì)戶口有需求的人,不一定有支付能力,也買不起房子;而真正買得起房子的人,對(duì)戶口又沒(méi)有需求。

只有降價(jià)銷售才是目前中國(guó)樓市難以回避的選擇,地方政府任何的公權(quán)價(jià)值,與目前市場(chǎng)期待的房?jī)r(jià)下調(diào)預(yù)期相距甚遠(yuǎn)。既然政府的公權(quán)都能買賣,依據(jù)商業(yè)規(guī)律,購(gòu)買者有權(quán)評(píng)估其是否具有價(jià)值,有多大的價(jià)值。如果戶口在市面上只值三五千元,沒(méi)有哪個(gè)傻瓜會(huì)為了這一點(diǎn)小利去買一套價(jià)格昂貴的房子。

再說(shuō),政府制定經(jīng)濟(jì)規(guī)劃,一定要有戰(zhàn)略眼光,不能為了眼前利益犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。很多矛盾的爆發(fā),就是長(zhǎng)時(shí)間形成的。在缺少民主的體制下,一旦爆發(fā)社會(huì)矛盾就是大矛盾。購(gòu)房入戶也是這樣,一旦很多城市人口出現(xiàn)爆炸,幾千萬(wàn)人就地失業(yè),那將是什么后果?地方政府只顧幫開(kāi)發(fā)商賺錢,而犧牲一個(gè)城市的長(zhǎng)期發(fā)展,不但不值,而且風(fēng)險(xiǎn)巨大。

推出購(gòu)房入戶政策的城市

購(gòu)房入戶政策曾是拉動(dòng)樓市的法寶,最早出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代后期的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)?！俺泽π氛摺笔翘幱谝痪€的北京、上海等城市,之后更多的城市跟進(jìn)效仿。此后,由于購(gòu)房入戶政策導(dǎo)致城市人口過(guò)快增長(zhǎng),并帶來(lái)了教育、社保負(fù)擔(dān)等問(wèn)題,再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入繁榮期,不少城市取消了這一政策。

2008年下半年,全國(guó)樓市遭遇“嚴(yán)冬”,很多地方再次祭起“購(gòu)房入戶”大旗。最早調(diào)整政策的是杭州,實(shí)施范圍由原先的特別區(qū)域擴(kuò)大到主城區(qū),落戶主城區(qū)的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)最低為80萬(wàn)元;2008年12月12日,成都市實(shí)施購(gòu)房落戶新政;2009年1月19日,武漢市發(fā)布購(gòu)房落戶新政細(xì)則,對(duì)購(gòu)房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問(wèn)題進(jìn)行了明確;2009年1月20日,重慶也出臺(tái)政策,規(guī)定在主城區(qū)購(gòu)買建筑面積90平方米以上商品房,可將戶口遷入主城區(qū);牛年春節(jié)一過(guò),天津市調(diào)整了藍(lán)印戶口管理政策,決定從2009年2月4日開(kāi)始,申辦天津市藍(lán)印戶口購(gòu)房款由原來(lái)統(tǒng)一的100萬(wàn)元不同程度地調(diào)低。