王偉兵

編者按

2008年，是房地產(chǎn)行業(yè)最動蕩的一年。經(jīng)過了十年的高速增長，國內(nèi)房價已經(jīng)漲到老百姓無法接受的程度。房地產(chǎn)行業(yè)的未來走勢，也是大家最關(guān)注的。雖然，2008年市場動蕩，但每家公司的具體情況不盡相同。本期“年報解讀”選取了萬科等三家上市公司，對其2008年的經(jīng)營狀況進(jìn)行了解讀，并對2009年的發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析

潘石屹在一次會議場合上提到地產(chǎn)老大萬科時表示，“保障房與萬科的產(chǎn)品線有重合，王石肯定要在保障房集中上市前拋貨，開發(fā)商拿地是付出真金白銀的，沒法跟政府比。”在潘石屹眼中，如果對市場研判失誤，萬科的規(guī)模也幫不了它，反倒是更大的拖累。

王石對老潘的話也許是心領(lǐng)神會了。2008年，萬科一直貫徹“現(xiàn)金為王”的收縮策略，數(shù)次下調(diào)開、竣工面積，頂著被購房者和地方政府非議的風(fēng)險果斷降價促銷，以減少開支并回籠資金。3月10日，萬科2008年年報公布，貨幣資金高達(dá)200億元，去除預(yù)收款之后的凈負(fù)債率為33.1%，完全覆蓋178.7 億元的各類短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款。但是，萬科2008年的凈利潤卻下降了16.7%，這與萬科對其13個項目計提了跌價準(zhǔn)備以及銷售毛利率下降有直接關(guān)系。

“地王”項目拖累凈利潤

2008年，住宅市場成交量大幅萎縮，市場的復(fù)雜性和不確定性不斷疊加。萬科認(rèn)為，調(diào)整期內(nèi)不應(yīng)過于追求短期規(guī)模增長，而應(yīng)以確保經(jīng)營穩(wěn)健性和財務(wù)安全性為首要目標(biāo)，一方面，采取各種策略積極促進(jìn)銷售，另一方面，根據(jù)銷售進(jìn)度隨時對新項目的開發(fā)節(jié)奏做出調(diào)整。

萬科將促進(jìn)銷售、消化庫存、優(yōu)化運營作為工作重點。萬科執(zhí)行副總裁王文金在投資者交流會上表示，萬科已竣工住宅的庫存為78億元，該部分存貨有80%完工不超過1年，另外有一部分是車庫、商場等去化期（銷售天數(shù)）較長的產(chǎn)品。目前，萬科月均銷售額為40億元。

中金公司分析員白宏煒做過測算，萬科擁有土地儲備2290萬平方米，以今年計劃619萬平方米的竣工面積計算，2008年庫存周期不到4年，在上榜的12家百億房企中處于領(lǐng)先地位。

萬科2008年購地支出136億元，新增土地儲備465萬平方米，土地單價為2003元/平方米，明顯低于2007年的3500元/平方米，購地支出也大幅低于2007年。易居中國研究院高級分析師張化東告訴筆者，萬科去年購置的約30塊土地中，超過20塊是在2007年談妥并進(jìn)入收購程序的。特別是近六個月來，萬科只在廣州荔灣區(qū)購買了一塊土地，說明萬科對市場的判斷比較謹(jǐn)慎。

盡管萬科2008年在極力消化庫存，但對2007年搶地王的行為也做了一番辯解：萬科2007年下半年的購地行為被輿論高度關(guān)注，但萬科放棄的地塊有多少，恐怕并不為外界所知；萬科在2007年銷售額增長超過一倍的情況下，購置土地面積反而低于2006年，這一事實則多少被忽略了?！巴恋夭煌谄渌纳a(chǎn)原料，難以從市場上隨時購得，企業(yè)如不能提前購入一定量土地，經(jīng)營的持續(xù)性都會遭遇挑戰(zhàn)，更遑論發(fā)展。對萬科而言，完全停止購地，是一個非常極端的決定?！?/p>

盡管萬科對于2007年的搶地王行為作了辯解，但是，從年報中對于13個項目計提了12.3億元的跌價準(zhǔn)備不難看出，這些“地王”項目的確拖累了萬科的凈利潤。

行業(yè)下滑 公司策略被迫調(diào)整

接替萬科副總裁肖莉董秘一職的譚華杰表示，經(jīng)過市場調(diào)整后，萬科在發(fā)展模式上要從規(guī)模速度型轉(zhuǎn)為質(zhì)量效益型。正如萬科在年報中闡述的：“無論對中國住宅行業(yè)還是萬科而言，2008年顯然無法以輝煌載入史冊。但惟其如此，它帶來了更多引人深思的內(nèi)容，這或許是我們得以在2008年收獲的最大財富?！币苍S，正是經(jīng)過深入思考后的萬科，才作出了轉(zhuǎn)型的決策。

萬科總經(jīng)理郁亮提出了萬科今后在成本控制上的四個著眼點：通過集團(tuán)內(nèi)橫向比較和行業(yè)內(nèi)規(guī)模品牌相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)進(jìn)行成本對標(biāo)，獲取成本進(jìn)一步優(yōu)化的動力；對項目設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，統(tǒng)一部品選擇和工藝標(biāo)準(zhǔn)，建立集中采購機(jī)制，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢；在裝修房方面，要求各地采用務(wù)實的裝修標(biāo)準(zhǔn)，通過制定裝修成本售價比等指標(biāo)，提高裝修成本投入的合理性；規(guī)范設(shè)計費、監(jiān)理費和咨詢費。

同時，萬科計劃在2009年將管理費用、銷售費用占營業(yè)收入的比例降低20％。這項工作已經(jīng)著手進(jìn)行，王石去年帶頭自減薪酬超過60％。

譚華杰表示，面對今年市場的不確定性，萬科堅持“應(yīng)對重于預(yù)測”的原則，一方面繼續(xù)貫徹“現(xiàn)金為王”策略，加大銷售力度，另一方面借市場調(diào)整之機(jī)，最大限度地提升專業(yè)能力，以便在市場回暖后體現(xiàn)這一優(yōu)勢。

從萬科對于決策上的轉(zhuǎn)型可以看出，盡管萬科在2008年掀起了大面積降價的風(fēng)潮，消化了一部分庫存，但延續(xù)到2009年，萬科的庫存壓力仍比較大。所以，萬科今年進(jìn)一步壓低新開工面積至403萬平方米。不過萬科也留了活口：開發(fā)節(jié)奏會根據(jù)市場形勢的變化隨時調(diào)整，一旦市場銷售好轉(zhuǎn)，公司隨時可以增加新的開工面積。

除了庫存壓力之外，萬科也面臨行業(yè)普遍遭遇的銷售毛利率下滑的難題。由于2008 年各主要市場的住房價格普遍下調(diào)，而今年結(jié)算資源中相當(dāng)部分來自2008 年的銷售，預(yù)計2009年住宅行業(yè)毛利率將出現(xiàn)較為明顯的下滑。

白宏煒測算發(fā)現(xiàn)，萬科銷售單價呈逐月下滑趨勢，從2008年6月的9078 元/平方米下降到12月的8594 元/平方米，未來高價土地建成的房子將陸續(xù)入市，萬科的減庫存工作不能放松。

2009年隱憂猶存

2008年，從市場占有率上看，萬科遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大市。在樓市陷入持續(xù)調(diào)整、市場成交量萎縮超過20％的情況下，萬科銷售金額478.7億元，同比僅減少8.6％，市場占有率提高0.27個百分點。

萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，受行業(yè)景氣度影響十分明顯，而行業(yè)正面臨著下降周期調(diào)整之中。隨著公司資產(chǎn)規(guī)模的上升，資金需求和管理壓力在不斷加大。對萬科的不利因素是，在毛利率下滑的同時，弱勢下售房需要更多的推廣費用，造成營銷費用飆升超過5成；存貨周轉(zhuǎn)率從2007年的2.4年上升到3年，受制于行業(yè)大勢，運營效率在下降。

“文科萬科，理科金地”，脫胎于深圳地產(chǎn)界“雙子星座”的差異遠(yuǎn)沒有二者宣稱的那樣大。相反，他們更像是一對孿生兄弟。二者都是股權(quán)結(jié)構(gòu)十分分散、以管理層為主導(dǎo)的市場化房企，無從獲得大股東的強(qiáng)力支持，就轉(zhuǎn)而追求流轉(zhuǎn)速度和成長性，迎合資本市場，尋求燃料補(bǔ)給。這就決定了二者要獲得持續(xù)穩(wěn)定的增長，必須源源不斷地從資本市場融資。

2009 年，行業(yè)資金整體緊張的局面不會改變，市場調(diào)整在帶來挑戰(zhàn)的同時，也為萬科以相對較優(yōu)的價格獲取未來發(fā)展所需的資源創(chuàng)造了有利條件。萬科在年報中表示，將進(jìn)一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。但萬科在此問題上將高度謹(jǐn)慎，充分考慮資本市場和投資者的承受力。只有在獲得廣大股東認(rèn)同的前提下，股權(quán)融資才能提上議事日程。此外，在融資的時機(jī)、規(guī)模、方式上也會盡一切努力，避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資將為股東帶來盈利增長。如此可見，2009年，萬科A股市場股權(quán)再融資計劃能否順利成行仍然是未知數(shù)。

如果融資不利，將影響萬科的擴(kuò)張動能。與之相形，招商地產(chǎn)在2008年11月通過增發(fā)融資近60億元，中海地產(chǎn)2007年在香港成功進(jìn)行了配股，保利地產(chǎn)在年報中也拋出了80億元的融資計劃?？紤]到保利是基金和證券公司聯(lián)合持有的重倉股，在披露再融資方案時已經(jīng)與機(jī)構(gòu)進(jìn)行了預(yù)溝通，在隨后召開的股東會上，機(jī)構(gòu)也投了贊成票，最終成行僅是尋找時機(jī)的問題。

招商、中海和保利三大央企是“集團(tuán)敢擔(dān)保、銀行敢放貸”的典型。2008年，央企憑借其雄厚背景，在行業(yè)資金緊張的情況下，獲得了銀行的大量信貸，成功抄底市場。在2009年行業(yè)資金仍然匱乏的總體情況下，保利等央企的優(yōu)勢將更加一覽無遺。于是，在未來的幾年內(nèi)，萬科將面臨央企的貼身緊逼。

與過往年度一樣，萬科在年報中都會披露主題詞，為整個年度的運營策略進(jìn)行定調(diào)。不過，萬科2009年的主題詞卻有一絲輕松和暖意?！傲恪焙汀耙肌钡闹黝}詞頗有一些簡約的哲理味，萬科對它的解讀是“萬象更新·美好明天”，這多少包含了幾多對行業(yè)春天的期許。