田　田

“2009年1月1日起，房貸新政策執(zhí)行，銀行貸款首次購(gòu)房利率享受基準(zhǔn)下浮30％，最低首付比例調(diào)整為兩成，公積金利率下浮0.27個(gè)百分點(diǎn)?！甭牭竭@條新聞，辦公室里剛剛領(lǐng)證準(zhǔn)備置業(yè)的美林和去年最高點(diǎn)買了房的麗亭，都不由得激動(dòng)起來……

新房奴美林的心中賬

1. 新政策下，是分期還是一次付清

作為生活在中等城市的標(biāo)準(zhǔn)白領(lǐng)，美林小兩口已經(jīng)攢夠了30萬元現(xiàn)金，父母再資助10萬元，足夠購(gòu)買一套二環(huán)內(nèi)80平方米左右的兩居室?？梢幌蛳嗷ブt讓的他們，在商討購(gòu)房問題時(shí)出現(xiàn)了矛盾，美林希望用足政策優(yōu)惠的八成貸款，而老公性格保守，希望一次付清。

既然是首套自住房，按照現(xiàn)在的政策，可以享受兩成首付，才8萬元，再按照新政策利率下浮30％來計(jì)算，5年以上期的房貸利率為4.16％。美林耐心地說服老公：用足貸款的話，不但可以不用父母資助，自己還可以留22萬元現(xiàn)金在手，等股市轉(zhuǎn)好，馬上能有足夠的資本賺錢，等賺到錢再提前還款也不遲。

2. 現(xiàn)在買房，到底有多實(shí)惠

新政策下，買房到底能省多少錢呢？美林和所有樓市觀望者一樣，最關(guān)心的就是這個(gè)問題。下面就以美林看好的一套價(jià)值40萬共80平方米的兩居室為例，貸款期限設(shè)定為20年，一手賬本，一手計(jì)算器，算一算現(xiàn)在買房究竟能節(jié)省多少。

新政策前的首付三成：

同樣的房子，如果在去年最后一次加息時(shí)買，首付需要三成，也就是12萬，按揭貸款28萬，當(dāng)時(shí)的商業(yè)貸款利率是7.47％，首套自住房下浮15％，也就是6.35％，按照等額本息法，月還款2063元，20年的利息就是21.5萬；按照等額本金法，每月還款2648元，20年要還銀行利息17.8萬。

新政策后的首付兩成：

政策調(diào)整后，商業(yè)貸款利率是5.94％，這樣算來，首付兩成，也就是8萬，按揭貸款32萬，首套住房下浮30％，也就是4.16％，按照等額本息法，月還款1966元，20年的利息是15.2萬；按照等額本金法，每月還款2443元，20年共還利息13.4萬。而且，最重要的是，因首付可以省下4萬元，不如拿這4萬元去做長(zhǎng)期投資。

計(jì)算結(jié)果：新政策后，盡管首付少了，增加了4萬貸款，但利息仍舊比新政策前低，用等額本息和等額本金算，分別能省6.3萬元和4.4萬元。

老房奴麗亭的心中賬

最高點(diǎn)買房已經(jīng)夠失策了，如今怎樣才能享受到7折優(yōu)惠呢？新政策實(shí)施后，最著急的就是那些不早不晚，偏偏在房?jī)r(jià)最高、不斷加息時(shí)買房的人，比如和美林在辦公室坐對(duì)面的麗亭。

得知新近買房的美林得到了房貸新規(guī)的不少好處，麗亭也給銀行打了好幾個(gè)電話，咨詢像她這樣初次購(gòu)房的老客戶能否享受優(yōu)惠，如果能享受7折，她的貸款利息能省近8萬呢。客戶經(jīng)理回答她：“你的條件和信譽(yù)都不錯(cuò)，只要你的情況符合政策細(xì)則，我們就能給你優(yōu)惠。”聽到這樣的答復(fù)，麗亭心里也有了底。

目前，7折后的房貸利率僅為4.16％，被稱為“史上最優(yōu)惠”的房貸，這比2004年第一次加息之前的利率還低。對(duì)于老業(yè)主來說，目前可以做兩手準(zhǔn)備，如果能夠享受7折利率，可以不著急提前還貸，如果細(xì)則出臺(tái)后，不能享受7折利率，就去辦理轉(zhuǎn)按揭，轉(zhuǎn)到其他銀行重新申請(qǐng)，想辦法以7折的利率還貸。

請(qǐng)留意以下幾點(diǎn)：

1. 這次新政策對(duì)首次購(gòu)房者已經(jīng)是史上最低了，房貸利率于次年1月1日根據(jù)上年最后一次利率做調(diào)整，美林的測(cè)算是建立在當(dāng)前利率的前提之下，與之比較的也是2008年最后一次加息的利率。

2. 政策再好也不是不會(huì)變的，不過對(duì)于這個(gè)前所未有的政策，能抓住就抓住吧。

3. 當(dāng)然，房?jī)r(jià)下降15％要比貸款利率下降30％來得更加實(shí)惠，能否買到便宜又滿意的房子，才是我們最需要精算的事。

4. 此文中的所有數(shù)據(jù)以2008年12月23日為準(zhǔn)。

（摘自《家庭之友》）