趙春雷

為什么在房改之前，幾乎絕大部分人都居住在租賃的公有房屋或單位系統(tǒng)房中，所持有的是租賃憑證，卻沒有人聲稱沒有歸屬感，而如今卻對租賃住房如此反感呢？

效率與平等中的兩難，或許是近幾年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場中口水仗的癥結(jié)所在。其中相對較為集中的有先前關(guān)于房價與成本的關(guān)系的爭論、最近關(guān)于經(jīng)濟適用房的存在必要性的爭論等。

一個商品的價格若非壟斷，則與供需狀況的相關(guān)度最高，成本反在其次。換言之，房價的最關(guān)鍵的決定因素是其能否以令市場接受的價格實現(xiàn)銷售，獲得商業(yè)利潤，實現(xiàn)最大的生產(chǎn)者剩余。就國內(nèi)而言，近幾年來房地產(chǎn)壟斷現(xiàn)象可以說有，又可以說沒有，因為保障住宅的缺位，導致了市場供應(yīng)體系的不健全，而在產(chǎn)品供應(yīng)上以商品房完全主導，消費者沒有選擇的余地，形成了在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的供應(yīng)壟斷。若從發(fā)展商而言，中國房地產(chǎn)市場上其實沒有任何一家開發(fā)企業(yè)能稱為壟斷企業(yè)，即使是行業(yè)領(lǐng)頭軍萬科所占的市場份額都不足3%，與能源、日化、互聯(lián)網(wǎng)、食品等眾多行業(yè)相去甚遠。

當然，不可回避的是，正由于存在著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的供應(yīng)壟斷，加之前幾年的流動性泛濫與投機的存在，中國房價出現(xiàn)了快速的單邊上升，已經(jīng)遠超出普通民眾的承受范圍，無論以房價收入比、或是租售比都無法說明其存在合理性。由此出現(xiàn)的關(guān)于房地產(chǎn)涉嫌暴利的口誅筆伐，正基于對過度投機影響民生與經(jīng)濟風險的考慮，管理層陸續(xù)出臺系列的調(diào)控措施。

有幾點值得關(guān)注：首先，作為一個市場化的商品房市場，其市場價格的取得并不由成本決定，而是由供需關(guān)系決定。其次，選擇效率的最大化是發(fā)展商與發(fā)展一個市場的正常表現(xiàn)，否則，還不如索性取消市場化。再次，自去年以來的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢與之前的高速發(fā)展，恰恰與國家宏觀經(jīng)濟的增速是正相關(guān)的，也說明了房地產(chǎn)市場始終僅是整體市場一個重要組成部分，而根據(jù)房地產(chǎn)占GDP5%左右的比重而言，在中國以出口為產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)實情況下，房地產(chǎn)對于拉動內(nèi)需具有現(xiàn)實作用。

正因為決定房價的關(guān)鍵因素在于市場的需求狀況，前期由于經(jīng)濟危機的負面影響，以及實體經(jīng)濟的萎縮，導致了市場需求的低迷，房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)向下調(diào)整是必然。同時，也因均衡價格的重新取得，今年3月的房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了小陽春現(xiàn)象。當然，接下來影響房價走勢最重要的無疑是經(jīng)濟基本面的走勢與保障性住房的入市情況，這些對于需求群體具有實質(zhì)與心理影響。

在現(xiàn)有的保障性住房體系中，目前頗受爭議的當數(shù)經(jīng)濟適用房。為什么廉租房沒有人去爭議，而經(jīng)濟適用房卻如此受人關(guān)注？原因只有兩個字——產(chǎn)權(quán)。對于使用公共福利幫助經(jīng)濟相對困難的人群實現(xiàn)其居住需求，是非常必要的做法，廉租房顯得無可爭議。而對于是否需要依然利用公共福利去讓一部分人獲得居住權(quán)以外的產(chǎn)權(quán)，是經(jīng)濟適用房受爭議的關(guān)鍵所在。

若再深一層觀察，為什么在房改之前，幾乎絕大部分人都居住在租賃的公有房屋或單位系統(tǒng)房中，所持有的是租賃憑證，卻沒有人聲稱沒有歸屬感，而如今卻對租賃住房如此反感呢？其實若分析其反感的原因，即可發(fā)現(xiàn)，目前公共租賃房已經(jīng)幾乎絕跡，取而代之的多是小業(yè)主的出租房。公共租賃房的經(jīng)濟性與穩(wěn)定性是小業(yè)主的出租房無法實現(xiàn)的。前者是經(jīng)由國家補貼的，而后者是由市場取得租金價格，隨行就市；前者是相對長期的，而后者則需要根據(jù)小業(yè)主的經(jīng)營需要而定。

毋庸諱言，就效率而言，經(jīng)濟適用房偏低；就民生而言，經(jīng)濟適用房同樣加大了保障居住權(quán)的外延。因此，從某種程度上來說，經(jīng)濟適用房未必是最好的選擇，尤其對于一個尚處于經(jīng)濟發(fā)展期的國家而言。

房地產(chǎn)的泛道德化之爭，依舊在繼續(xù)之中，可能仍將持續(xù)一段時日。但隨著保障化住房體系的逐步完善實行，真正做到市場歸市場、保障歸保障的時候，相信這場在市場開始初期生成的爭論將自然化解，讓商品房市場去充分實現(xiàn)它的效率，讓保障房體系去維護民生。（作者為獨立地產(chǎn)評論人）■