李　菁　周建華

娛樂(lè)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)手法，被瑞安成功用到了科技項(xiàng)目

有錢(qián)也不租給你!

為了不讓不相干的企業(yè)攪亂了“知識(shí)創(chuàng)新社區(qū)”的氛圍，對(duì)入駐創(chuàng)智天地的公司租戶，不符合知識(shí)型功能定位的，瑞安地產(chǎn)不租給他。目前的客戶中，高科技企業(yè)占38％，學(xué)術(shù)科研機(jī)構(gòu)占6％，投資服務(wù)機(jī)構(gòu)占20％。

上海新天地，在休閑娛樂(lè)界，名震中外，是上海本地人，也是到滬旅行的中外游客夜里必看必玩的風(fēng)景。

新天地的成功，給該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商瑞安房地產(chǎn)有限公司賺足名氣、人氣和財(cái)氣。當(dāng)眾多開(kāi)發(fā)商想克隆新天地模式時(shí)，瑞安地產(chǎn)卻倏然轉(zhuǎn)身，要在上海打造一個(gè)知識(shí)型創(chuàng)新社區(qū)——上海創(chuàng)智天地，把運(yùn)作休閑娛樂(lè)高檔社區(qū)的手法，復(fù)制到操作高科技創(chuàng)新社區(qū)中。

然而，金融危機(jī)襲來(lái)，地產(chǎn)寒冬漫漫，瑞安地產(chǎn)能靠其不斷創(chuàng)新的模式，跑贏大市嗎?

守著知識(shí)，守著落后

上海新天地的成功，給瑞安地產(chǎn)帶來(lái)了名氣。然而，也帶來(lái)了挑戰(zhàn)：新天地模式不可復(fù)制。原因很簡(jiǎn)單，上海的歷史文化，消費(fèi)環(huán)境，城市氣質(zhì)，跨國(guó)企業(yè)云集，其他城市很難克隆。

一次創(chuàng)新，永吃老本，死路一條。在上海，瑞安地產(chǎn)下一桶金在哪?瑞安地產(chǎn)董事會(huì)主席羅康瑞發(fā)現(xiàn)，在離上海最繁華地段不過(guò)十多公里的地方，有一個(gè)知識(shí)像北京海淀區(qū)一樣密集的地方，然而，卻沒(méi)有產(chǎn)生海淀中關(guān)村一樣的財(cái)富。

這個(gè)地方就是楊浦區(qū)。在楊浦區(qū)五角場(chǎng)附近，這個(gè)城市次中心帶集中了復(fù)旦、同濟(jì)等17所高校院所，是上海的老工業(yè)區(qū)。20世紀(jì)90年代到21世紀(jì)初，世界的目光聚焦在浦東，楊浦似乎被外界所遺忘。破敗的工廠，顛簸不平的馬路，不便的交通，成為了五角場(chǎng)的風(fēng)景線。

守著知識(shí)，聚集人才，孕育科技，為什么還落后?羅康瑞十分驚訝。2004年，羅康瑞寫(xiě)信給政府，提出楊浦區(qū)應(yīng)該充分利用學(xué)校資源，打造一個(gè)知識(shí)型社區(qū)。政府很快表示出興趣，回復(fù)說(shuō)“羅先生能否給出更具體、可實(shí)施的方案?”拋棄娛樂(lè)，改從科技!

很快，開(kāi)發(fā)上海楊浦區(qū)淞滬路234號(hào)五角場(chǎng)的計(jì)劃出爐。瑞安地產(chǎn)提出一個(gè)新的發(fā)展模式：上海有金融中心陸家嘴，有商業(yè)中心徐家匯、南京路，有以生產(chǎn)制造為主的張江科技園區(qū)，惟獨(dú)缺少一個(gè)以知識(shí)創(chuàng)富的“上海硅谷”。要把復(fù)旦、同濟(jì)等大學(xué)的教授、實(shí)驗(yàn)室、創(chuàng)業(yè)知識(shí)青年、大學(xué)生等要素整合起來(lái)，打造一個(gè)上海硅谷。

具體規(guī)劃是：以江灣體育場(chǎng)為依托，建立一個(gè)知識(shí)創(chuàng)新社區(qū)，中心區(qū)有適合跨國(guó)公司辦公的大型寫(xiě)字樓“創(chuàng)智天地廣場(chǎng)”，兩旁有適合創(chuàng)新型中小企業(yè)辦公研發(fā)的“科技園”，再向外延伸，有適合年輕人三兩個(gè)人合伙創(chuàng)業(yè)、居住兩用的“創(chuàng)智坊”，而江灣體育場(chǎng)則是為創(chuàng)智人士提供休閑體育的場(chǎng)所。

跟一般地產(chǎn)公司僅僅是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目賣樓盤(pán)不同，瑞安地產(chǎn)要打造的是一個(gè)收入永固的社區(qū)：新天地是打造一個(gè)高檔娛樂(lè)社區(qū)，創(chuàng)智天地則是打造一個(gè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富社區(qū)。與新天地只租不售一樣，創(chuàng)智天地的辦公廣場(chǎng)，也只租不售，打造瑞安長(zhǎng)久穩(wěn)定的租金來(lái)源。因此，“創(chuàng)智天地有很明確的功能分區(qū)，想租我們的辦公室，其業(yè)務(wù)性質(zhì)必須符合我們的功能分區(qū)要求。”瑞安地產(chǎn)執(zhí)行董事、創(chuàng)智天地項(xiàng)目操盤(pán)手許誠(chéng)新說(shuō)。按照規(guī)劃，在這個(gè)“上海硅谷”里，有風(fēng)投俱樂(lè)部，有100人到400人的會(huì)議室，有財(cái)務(wù)公司、中介公司，有政府政策服務(wù)機(jī)構(gòu)?！爸灰?jiǎng)?chuàng)業(yè)需要的服務(wù)，我們都規(guī)劃在社區(qū)里，讓學(xué)習(xí)、工作、創(chuàng)業(yè)、生活融于一體，也有點(diǎn)像巴黎左岸的生活工作社區(qū)”，許誠(chéng)新說(shuō)。

然而，被認(rèn)為只會(huì)做娛樂(lè)項(xiàng)目，從來(lái)沒(méi)有做過(guò)科技項(xiàng)目的瑞安地產(chǎn)，在區(qū)區(qū)100萬(wàn)平方米的社區(qū)里，真能建成集大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)和公共社區(qū)“三區(qū)融合”的創(chuàng)新知識(shí)型社區(qū)嗎?

只賣概念，不賣現(xiàn)貨!

針對(duì)內(nèi)外質(zhì)疑，瑞安內(nèi)部算了一筆賬：土地增值、長(zhǎng)期租金、楊浦區(qū)交通改善、上?？萍紕?chuàng)新需求、政府大力推動(dòng)，都是利好因素，這樣獨(dú)特的科技項(xiàng)目，應(yīng)有前途。在羅康瑞的主持下，有些股東雖然不同意，但不激烈反對(duì)。

2004年開(kāi)始開(kāi)工建設(shè)的創(chuàng)智天地一期，卻為找不到客戶而發(fā)愁。瑞安地產(chǎn)希望能說(shuō)服大的跨國(guó)公司簽約入駐。然而，這么偏遠(yuǎn)的地方，跨國(guó)公司你看我，我看你，都不敢來(lái)。

瑞安地產(chǎn)很快學(xué)聰明起來(lái)?？蛻魜?lái)了，先看規(guī)劃，給他們講上海硅谷的概念，然后帶他們?nèi)タ葱绿斓兀椿春Ｂ飞系娜鸢泊髲B。不斷地跟客戶說(shuō)，以前這么破爛的地方，都被我搞成這么高檔的娛樂(lè)、辦公社區(qū)，要對(duì)我們的執(zhí)行力有信心。

轉(zhuǎn)機(jī)終于來(lái)臨。攻下第一個(gè)客戶之后，喜訊接踵而來(lái)，甲骨文、EMC、百度、宏五網(wǎng)游等國(guó)際知名企業(yè)，紛紛簽約。到2008年中，95％的辦公樓都租賃完畢?！耙黄谧鱿聛?lái)，至少是一個(gè)合格的科技創(chuàng)新社區(qū)了”，許誠(chéng)新說(shuō)。熊市煎熬，以獨(dú)求勝!

一期的開(kāi)發(fā)成功，給瑞安地產(chǎn)上下巨大的信心。然而進(jìn)入2008年，先是樓市陷入觀望潮，后是金融危機(jī)加劇，波及中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

據(jù)瑞安地產(chǎn)2008年中期財(cái)報(bào)顯示，截至6月30日，瑞安地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額為，21.84億元，略高于2007年同期的21.78億元。抵押貸款與總資產(chǎn)的比率為20％，凈資產(chǎn)負(fù)債比率為29％，較2007年和2006年同期升高。

地產(chǎn)業(yè)熊市，給瑞安地產(chǎn)代來(lái)的壓力是，融資成本趨高，居住區(qū)創(chuàng)智坊住宅銷售放慢，科技園中小企業(yè)租賃率有所下降。房?jī)r(jià)也成為了考驗(yàn)創(chuàng)智天地項(xiàng)目的一道難題。

面對(duì)不確定的市場(chǎng)走勢(shì)，許誠(chéng)新倒有相當(dāng)自信：創(chuàng)智天地模式獨(dú)特，五角場(chǎng)周邊地鐵、交通、商業(yè)配套越來(lái)越完善，瑞安地產(chǎn)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，相信自己能跑贏地產(chǎn)熊市!