閻志強(qiáng)

摘要：筆者結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)形勢，探討了中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力影響因素，據(jù)此討論中小房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力的對策措施。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè) 競爭力

前言：目前，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)，普遍存在著人力資源缺乏、企業(yè)規(guī)模小、市場競爭力有限、管理水平低、項目運(yùn)作能力差、資產(chǎn)負(fù)債率高等現(xiàn)象，且大都處在一種相互模仿的階段。我們可以明顯看到，同一些一線的大型房地產(chǎn)企業(yè)或海外房地產(chǎn)企業(yè)相比，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競爭中形勢不容樂觀。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)界定

本文結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特性，給出中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定為：中小房地產(chǎn)企業(yè)是指規(guī)模較?。ㄩ_發(fā)面積小于十萬平方米）、員工較少（200人以下）、或銷售額在15000萬以下的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中型房地產(chǎn)企業(yè)必須同時滿足從業(yè)人數(shù)100人及以上，銷售額在1000萬元以上；其余為小型房地產(chǎn)企業(yè)。具有2級以下房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。

二、影響中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的兩大主要因素

中小房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的問題和困難主要來自政策、經(jīng)濟(jì)兩個方面。

（一）政策——土地門檻提高

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開土地，而土地又屬國家所有，所以國家對于土地政策的出臺，無疑會對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是占絕大多數(shù)的抗風(fēng)險能力差的中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。2005年從政府管理部門到金融機(jī)構(gòu)，乃至稅務(wù)機(jī)關(guān)，一只只“穩(wěn)定”樓市、“擠壓”泡沫的“看得見的手”紛紛向樓市“重拳”出擊。“控制”、“穩(wěn)定”成了近兩年來政府出臺相應(yīng)政策的主題詞，這些舉措都意在推動房地產(chǎn)業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下方面：

1、房地產(chǎn)開發(fā)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最初的規(guī)定已經(jīng)不能形成房地產(chǎn)企業(yè)任意開發(fā)的壁壘。2003年6月25日，央行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即121文件。通知要求，房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%。2004年4月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資金比例。房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）自有資金比例由20%提高到35%。

據(jù)國家統(tǒng)計局顯示，房地產(chǎn)開發(fā)項目中有70-80%的資金來源于銀行。這對于那些原本資金實力不足、過分依賴銀行貸款的中小房地產(chǎn)商而言，在國家逐漸抬高房地產(chǎn)行業(yè)的資金進(jìn)入壁壘的同時，將會有越來越多的企業(yè)被屏蔽在房地產(chǎn)行業(yè)的大門之外。

2、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得有三種形式，對于公用地以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式，對于特殊項目的經(jīng)營性用地可以采取掛牌協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式，對于經(jīng)營性開發(fā)用地實行招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式進(jìn)行公開交易。2004年被稱為經(jīng)營性土地運(yùn)作的“大限”，3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（簡稱“71號令”）要求各地要在8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。此外，2005年3、4月間，國務(wù)院辦公廳先后下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（即老國八條）和“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”（即新國八條）。其中指出，要加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。

這是對以前很多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠關(guān)系拿地、批地的經(jīng)營方式的一種顛覆，雖然有三種形式可以取得土地，但對于經(jīng)營性開發(fā)用地國家明令限制實行招標(biāo)、拍賣或者掛牌的交易形式。隨著土地價格的不斷上漲，越來越多的中小房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)沒有資金實力來取得具有開發(fā)價值的土地，這不僅加劇了房地產(chǎn)商之間的競爭，同時也加快了中小房地產(chǎn)企業(yè)被洗牌出局的步伐。

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅收

在我國所頒布的房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)中，政策性規(guī)范較多，法律規(guī)范較少；暫行性的法規(guī)、規(guī)章多，長期性法律、法規(guī)少；適應(yīng)計劃體制的法規(guī)多，適應(yīng)市場體制的法律、法規(guī)少。這也從一個側(cè)面反映出我國房地產(chǎn)業(yè)的投資行為、市場秩序都有待于進(jìn)一步規(guī)范。從2002年到2005年期間這一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策被稱為“房地產(chǎn)新政”。國家在逐漸規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，力在使這個資本密集型的行業(yè)通過兼并重組一些資質(zhì)低、自身資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，對有限的資源進(jìn)行整合，從而使房地產(chǎn)市場步入理性發(fā)展軌道，各種跡象都表明中國的房地產(chǎn)業(yè)要開始一場大范圍深層次的洗牌運(yùn)動。

（二）經(jīng)濟(jì)——資金壓力陡增

近些年，增加開發(fā)商資金壓力的政策頻出。2003年“121”號文件和提高準(zhǔn)備金率給開發(fā)商資金運(yùn)轉(zhuǎn)和經(jīng)營性舉債能力帶來直接的政策沖擊，2004年的調(diào)控緊縮更是給整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來了強(qiáng)大的政策沖擊。土地和信貸成為房地產(chǎn)行業(yè)承受政府調(diào)控緊縮和行業(yè)整頓的兩個主要受力點(diǎn)。2004年1至8月，國家和地方出臺的各項主要政策進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力：終止經(jīng)營性土地協(xié)議出讓、實行“招拍掛”市場轉(zhuǎn)讓和控制新增土地規(guī)模，增加了房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備成本；房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到嚴(yán)格控制、項目自有資金提高，降低了開發(fā)商的債務(wù)杠桿；此外，建筑企業(yè)貸款和住房消費(fèi)貸款的嚴(yán)格監(jiān)管，進(jìn)一步限制了開發(fā)商慣用的經(jīng)營性負(fù)債能力。土地儲備資金壓力最為明顯。運(yùn)用應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款的經(jīng)營性負(fù)債杠桿在受到央行“121號文件”等調(diào)控政策約束后，開發(fā)商項目開發(fā)資金壓力驟然緊張。除此之外，去年以來開發(fā)商加快了土地和項目儲備的步伐，這進(jìn)一步繃緊了開發(fā)商的資金鏈條。譬如，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)“萬科”在央行“121號文件”發(fā)布后至今，總共增加至少185萬平米土地儲備，需要支出的現(xiàn)金約43億元。

整個行業(yè)的土地儲備擴(kuò)張帶來的資金支出壓力不僅源自土地儲備面積的絕對增長，還體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）土地出讓金支付方式的規(guī)范。政府加強(qiáng)了開發(fā)商土地價款的支付時間管理；（2）土地交易市場化推動出讓價格上漲。據(jù)統(tǒng)計，公開競標(biāo)土地出讓20價格一般高出底價40%左右，掛牌出讓高出底價15%左右。嚴(yán)格推行“招拍掛”市場化出讓的“71號文件”更是增加價格上漲預(yù)期；（3）土地價格直接上漲。2004年上半年全國土地交易價格同比上漲9.5%，部分城市價格漲幅較高，如杭州為66.3%、上海23.7%、南昌22.1%、天津19.9%；（4）中央推行土地垂直管理，從土地規(guī)劃、儲備、出讓和投資方面加強(qiáng)土地一級市場調(diào)控；（5）出讓載體類型有所變化，如上海等地開始推行“熟地”出讓。在“生地”轉(zhuǎn)讓下，開發(fā)商可以借用經(jīng)營性杠桿減少資金支出和獲取高額回報；“熟地”出讓既增加了資金支出壓力，也降低了投資回報。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力的對策

1、管理決策的前瞻性、科學(xué)性

精心確立經(jīng)營理念。要依法運(yùn)作房地產(chǎn)項目，做到可持續(xù)發(fā)展；冷靜選擇地塊、科學(xué)定位項目。參與土地競標(biāo)要根據(jù)自身能力投標(biāo)，競拍前要做好房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析和預(yù)測，根據(jù)市場需求確定項目內(nèi)容。

建立科學(xué)的決策機(jī)制。制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，向規(guī)模化、集約化、科學(xué)化方向發(fā)展。要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，研究房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境，熟悉政府出臺的關(guān)于房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅費(fèi)政策以及管制手段等。

2、探索新的開發(fā)模式

聯(lián)合競買土地使用權(quán)。兩個或者兩個以上中小企業(yè)可以簽訂協(xié)議，聯(lián)合參加國有土地使用權(quán)的競買，土地使用權(quán)競得后，雙方共同投資開發(fā)建設(shè)，共同分配收益，共擔(dān)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

聯(lián)合開發(fā)。某開發(fā)企業(yè)競得國有土地使用權(quán)后，中小企業(yè)可與其共同投資，共同建設(shè)，共享收益，共擔(dān)風(fēng)險。

團(tuán)購。中小房地產(chǎn)企業(yè)如果缺乏資金，可以在有意競買某宗土地之前，與某單位簽訂團(tuán)購意向，由團(tuán)購方提前支付一部分資金，去競買國有土地使用權(quán)。國家取消福利分房后，有團(tuán)購意向的單位非常多，這樣中小房地產(chǎn)企業(yè)就可以獲得項目，當(dāng)然團(tuán)購的利潤相對較低。

3、拓寬融資渠道

探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風(fēng)險的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其它企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。

委托貸款。就是一個企業(yè)在銀行貸款，另一個企業(yè)使用。也就是企業(yè)間通過銀行定向的委托貸款之名行企業(yè)間相互借貸之實。委托貸款的資金利率一般高于銀行同期貸款利率，更適合資金需求比較急迫、項目回報率高的企業(yè)。委托貸款一般要求企業(yè)提供足額的抵押品或擔(dān)保品，同時要求企業(yè)跟銀行有比較好的溝通。對于銀行來說，委托貸款作為一種風(fēng)險低、成本低又有穩(wěn)定收益的中間業(yè)務(wù)，銀行自然也愿意去做。

固定回報投資。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種融資方式的成本也非常高，不低于委托貸款。固定回報的資金來源通常是境內(nèi)外的企業(yè)、境外的銀行和基金以及財務(wù)公司固定回報的方式大致分為兩類，一類是資金的期限很長，一般超過8年，期間每年支付較高利息，到期后不必歸還本金。另一類是期限較短，常見5-8年，每年支付利息，資金采用折現(xiàn)的方式提供，到期歸還本金。因此，計算下來，融資成本非常高。◆

參考文獻(xiàn)：

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作者單位：太原理工大學(xué)