徐光兵

摘 要：邁入新世紀(jì)，具有中國特色的住宅開發(fā)建設(shè)正面臨一場新的革命，開發(fā)觀念倡導(dǎo)以人為本、品牌定位，因此從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材應(yīng)用、質(zhì)量和功能各方面要求越來越高，有加上09年的房地產(chǎn)面臨宏觀經(jīng)濟(jì)及金融風(fēng)暴影響以及房地產(chǎn)市場的新的變化，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目投資實(shí)施全過程，必須采用有效的投資管理，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息等方面挖掘潛力，降低成本提高項(xiàng)目投資管理質(zhì)量，可以確保房開公司利潤增長的必要手段和途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 投資管理

投資管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期可行性研究、設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、工程施工、竣工結(jié)算五個(gè)階段。本文針對(duì)該五個(gè)階段對(duì)項(xiàng)目投資管理談?wù)勛约旱目捶?。供廣大同行商榷。

一、 項(xiàng)目前期可行性研究階段

第一、 項(xiàng)目的選擇，房開公司應(yīng)該根據(jù)政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略以及規(guī)劃布局、市場供求狀況以及自身資源的分析，有針對(duì)性的選擇項(xiàng)目，重點(diǎn)在做好政策性跟蹤、市場預(yù)測基礎(chǔ)工作的前提下，對(duì)可選擇的項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)分析。

第二、 加強(qiáng)對(duì)擬建項(xiàng)目的可行性分析，房開公司應(yīng)組織本公司相關(guān)的力量（如果沒有個(gè)方面力量則委托項(xiàng)目咨詢公司），對(duì)該項(xiàng)目的地段選擇、建設(shè)規(guī)模以及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)劃初步方案，建筑面積以及戶型配比，潛在的目標(biāo)客戶分析，客戶購買的心理分析，配套設(shè)施的水平分析，開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)含量分析，風(fēng)險(xiǎn)分析，財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的分析。

第三、 建立評(píng)審制度，房開公司項(xiàng)目可行性研究成果質(zhì)量進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊筇峤环块_公司董事會(huì)決策，也可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)項(xiàng)目可行性研究成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成相應(yīng)的記錄文件，以提高投資效益。

第四、 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，房開公司在項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告和市場調(diào)查，開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位后，形成項(xiàng)目可行性研究成果作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。根據(jù)一些項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議根據(jù)項(xiàng)目可行性研究成果編制相關(guān)方案設(shè)計(jì)招標(biāo)條件，著重邀請(qǐng)幾家具有相關(guān)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)比選，在幾家都拿出不同方案后，由公司組織相關(guān)專家論證，評(píng)選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（或者是概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案），為公司的決策該項(xiàng)目是否可行提供專業(yè)技術(shù)及經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的依據(jù)，如浙江正國房開公司開發(fā)的總府壹號(hào)工程，在項(xiàng)目前期的可行性研究邀請(qǐng)了三角洲策劃公司進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位策劃，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)邀請(qǐng)了溫州建設(shè)設(shè)計(jì)研究院、浙江大學(xué)設(shè)計(jì)研究院、珠海建筑設(shè)計(jì)研究院等三家甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行方案比選，并邀請(qǐng)了溫州相關(guān)的專家進(jìn)行評(píng)選，為公司董事會(huì)提供了專業(yè)技術(shù)及經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依據(jù)，通過與方案框算相結(jié)合或平衡，選擇了溫州建筑設(shè)計(jì)院的方案作為該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案。

二、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

第一、 設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量等方面起著決定性的作用。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局、選用何種材料等與成本有著直接關(guān)系，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建筑安裝成本的1.5%~2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)到75%以上。由此可見優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目盈利最基本的保障。房開公司除了委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，還應(yīng)邀請(qǐng)本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請(qǐng)專家對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理等方法進(jìn)行會(huì)審、論證，以求獲得最佳方案。

第二、 設(shè)計(jì)階段，應(yīng)用競爭機(jī)制，積極推行建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套、綠化、景觀均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，可以促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目的整體布局、建筑造型及使用功能上開拓創(chuàng)新，在工程造價(jià)上下功夫。

第三、 設(shè)計(jì)階段開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量及砼標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程、分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理的要求。在設(shè)計(jì)過程中，房開公司應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)按專業(yè)進(jìn)行監(jiān)控（如果沒這方面的實(shí)力，應(yīng)邀請(qǐng)?jiān)摲矫娴膶＜疫M(jìn)行監(jiān)控），在實(shí)行專業(yè)和設(shè)計(jì)項(xiàng)目組相結(jié)合的矩陣式管理，并監(jiān)督設(shè)計(jì)項(xiàng)目組是否具有足夠的質(zhì)量和數(shù)量的人力資源確保設(shè)計(jì)質(zhì)量，對(duì)哪些專業(yè)哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決，克服那種只顧畫圖，不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。同時(shí)建立獎(jiǎng)罰制度，無論任何一方在安全、可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本。

三、 招標(biāo)投標(biāo)階段

第一、 房開公司的項(xiàng)目一般在招投標(biāo)階段要求時(shí)間比較短，采用邀請(qǐng)招標(biāo)辦法確定咨詢單位、監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)備及材料供應(yīng)單位，因此對(duì)這些單位的選擇，操作人員一定要遵循公平、公開、公正、誠信的原則，全面系統(tǒng)掌握擬選承包單位的信譽(yù)及綜合實(shí)力。

第二、 房開公司操作人員應(yīng)做好招標(biāo)文件的編制工作，應(yīng)收集、匯總、篩選、分析和總結(jié)以前各項(xiàng)目合同條件和招標(biāo)文件，編制招標(biāo)文件，對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款應(yīng)反復(fù)推敲，盡量做到知己知彼以利于日后的造價(jià)控制。

第三、 房開公司確定單位應(yīng)合理低價(jià)者中標(biāo)，應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)單位造成沒有實(shí)力的單位的進(jìn)入，影響日后的工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全。

四、 工程施工階段

第一、 工程變更及簽證管理。工程在施工過程中，資金的投入是最大階段，也是招投標(biāo)工作的延伸，設(shè)計(jì)的實(shí)現(xiàn)，合同的具體化。通過招投標(biāo)確定的合同價(jià)格，還有價(jià)格的增加以及減少只有通過工程變更及簽證。加強(qiáng)和完善工程變更及簽證管理，可以提高房開公司的投資收益，因此在辦理每一個(gè)簽證之前，必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變變更的工程量成本事后的被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制。項(xiàng)目的管理人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場，掌握簽證資料的真實(shí)性和必要性，對(duì)其中不實(shí)之處和不合理的地方加以嚴(yán)格審查，針對(duì)現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實(shí)，簽證小組在審查過程中應(yīng)先辨別真?zhèn)危瑢彶樘搶?shí)，判定是否該給多少的工程量，根據(jù)定額、合同條款等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。

第二、 工程月報(bào)的管理。衡量一個(gè)企業(yè)的管理水平，主要從工程月報(bào)是事前控制還是事后控制。因?yàn)楣こ淘聢?bào)一般是工程投標(biāo)完的一個(gè)合同固定價(jià)格，在施工管理過程中基本體現(xiàn)形象進(jìn)度上，通過工程形象進(jìn)度及工程造價(jià)相互結(jié)合，來確定每月支付的金額。

第三、 加強(qiáng)合同管理，減少工程索賠，控制工程成本。項(xiàng)目施工合同管理的時(shí)間范圍應(yīng)從合同談判開始，到保修結(jié)束，尤其加強(qiáng)施工過程中的合同管理，經(jīng)常檢查以前合同中出現(xiàn)的問題，做到以后改善，形成良性循環(huán)。施工合同的管理是公司管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。

五、 竣工結(jié)算階段

第一、 加強(qiáng)對(duì)工程結(jié)算的審查，對(duì)工程結(jié)算的審核采用二級(jí)審核方式。先由現(xiàn)場項(xiàng)目人員進(jìn)行初審，剔除計(jì)算書中不合理之處，再由房開公司成本控制中心做好復(fù)審工作，委托造價(jià)咨詢公司進(jìn)行第三方獨(dú)立審核，這樣既可以互相監(jiān)督也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。

第二、 結(jié)算完成后，及時(shí)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完畢評(píng)價(jià)工作，主要包含項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)成本分析、效益分析、建設(shè)成本分析、前期費(fèi)用成本分析、策劃銷售成本分析，這樣一方面可以總結(jié)項(xiàng)目的成功和失敗，吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，另一方面也可以得到相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為今后其他項(xiàng)目開發(fā)前期的成本預(yù)測和成本控制提供參考依據(jù)。

總之項(xiàng)目投資管理是從項(xiàng)目可行性研究階段開始到項(xiàng)目投入使用的全過程的管理，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要房開公司各部門參與、相互配合，也和質(zhì)量管理、進(jìn)度管理等互為關(guān)聯(lián)的。抓好投資管理也必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度管理。同時(shí)要求房開公司努力提高房地產(chǎn)營銷水平，進(jìn)一步規(guī)范內(nèi)部管理，做到規(guī)范化、形象化、制度化。◆