吳曉君　張兆同

摘要：隨著房產(chǎn)新政的深入，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)成為合理分配房產(chǎn)資源的主要渠道之一。本文在經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)品屬性和經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)所帶來的一系列外部性問題等方面進(jìn)行總結(jié)并闡述了自己的觀點(diǎn)，最終提出解決問題的方法與對策。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；外部性；市場失靈

引言。經(jīng)濟(jì)適用房是我國進(jìn)行房改過程中，為適應(yīng)新的社會經(jīng)濟(jì)形勢，由政府扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會保障住房。經(jīng)濟(jì)性是指住房價(jià)格相對市場價(jià)而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，政府免收土地出讓金，其他應(yīng)征收的各項(xiàng)收費(fèi)減免50%，并對成交價(jià)格、購買對象、面積和開發(fā)建設(shè)單位的利潤進(jìn)行限制。

1 經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)品屬性

現(xiàn)在普遍認(rèn)為產(chǎn)品屬性的劃分應(yīng)該從產(chǎn)品是否具有競爭性和排他性這兩方面來分析。而在這一點(diǎn)上，經(jīng)濟(jì)適用房有它的特殊性。所謂競爭性是指對某一物品或服務(wù)，某人的消費(fèi)會影響或減少另外一人對此的消費(fèi)。所謂排他性是指對某一物品或服務(wù)，某人消費(fèi)時(shí)同時(shí)排斥其他人的消費(fèi)，而且排斥的成本或代價(jià)不會高到讓人得不償失。

從目前的情況來看，根據(jù)政府所劃定的資格，經(jīng)濟(jì)適用房的需求主體過大，而政府所能提供的產(chǎn)品數(shù)量相比之下則顯的十分有限，因此可以說目前的經(jīng)濟(jì)適用房是具有競爭性的；然而從政府制訂這項(xiàng)政策的本意來看，經(jīng)濟(jì)適用房的供給最終是應(yīng)該能滿足所有中低收入家庭需求的，從這點(diǎn)來看，經(jīng)濟(jì)適用房又應(yīng)該是具有非競爭性的。而由于住宅的特殊性，經(jīng)濟(jì)適用房做為個(gè)人住宅來說具有排他性。綜合以上情況，可以把經(jīng)濟(jì)適用房看做是在擁擠時(shí)具有競爭性，在非擁擠情況下具有非競爭性的俱樂部產(chǎn)品。

2 經(jīng)濟(jì)適用房帶來的外部性

外部性是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果并沒有從貨幣或市場交易中反映出來。外部性可以分為正外部性和負(fù)外部性。

2.1 經(jīng)濟(jì)適用房的正外部性。正外部性又稱為外部經(jīng)濟(jì)，指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的行為使他人或者整個(gè)社會收益而受益者無須花費(fèi)代價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用房在一定情況下穩(wěn)定了房價(jià)，為中低收入家庭提供了價(jià)格相對比較低廉的住房，使消費(fèi)者獲得了一定的收益，如因低價(jià)購買房屋而少付的那部分房款。

2.2 經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)外部性。負(fù)外部性又稱為外部不經(jīng)濟(jì)，這是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的行為使他人或者整個(gè)社會受損，而造成外部不經(jīng)濟(jì)的人并不為此承擔(dān)成本。由經(jīng)濟(jì)適用房所引發(fā)的負(fù)外部性比較多，常見的有以下幾種：

2.2.1 前期投入方面的負(fù)外部性。自古以來的觀念認(rèn)為成家立業(yè)，住宅做為一項(xiàng)必須購買的物品受到國人重視，對其購買大多數(shù)人也是非常謹(jǐn)慎的。同樣的面積，經(jīng)濟(jì)適用房比商品房便宜上萬元錢，這對于那些收入并不高的中低收入家庭是很大的誘惑。為了能買到為數(shù)不多的經(jīng)濟(jì)適用房，許多家庭往往要費(fèi)盡心思，晝夜排隊(duì)，動用各個(gè)方面的關(guān)系打探消息。

2.2.2 投資方面的負(fù)外部性。經(jīng)濟(jì)適用房一般都是期房，從巨額的房款上交到消費(fèi)者最后入住這段時(shí)間里，資金的時(shí)間價(jià)值被忽視，消費(fèi)者付出的的機(jī)會成本是巨大的。幾萬甚至十幾萬的購房款，即使存在銀行也能拿到一筆利息，更何況用來進(jìn)行其他投資。開發(fā)商常以經(jīng)濟(jì)適用房用地都是政府市政配套設(shè)施很不完善的地塊，要解決市政供水供電供暖供氣的問題需要的時(shí)間比較長等理由搪塞。然而無論是政府還是開發(fā)商的責(zé)任，消費(fèi)者卻要默默的為這些責(zé)任埋單。

2.2.3 生活質(zhì)量方面的負(fù)外部性。經(jīng)濟(jì)適用房的出發(fā)點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)、適用，然而很多經(jīng)濟(jì)適用房購買者在入住以后，后續(xù)支出偏高，主要體現(xiàn)為交通費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)周圍沒有公交線路是主要問題，每月支付高額的交通費(fèi)用或者再貸款買輛私家車對于辛苦還貸的中低收入階層無疑又是一項(xiàng)沉重的負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房一般建設(shè)在市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不太完善的地塊，再加上政府以及電力、電信、供氣、供暖、供水等部門工作的低效率，消費(fèi)者入住后生活上出現(xiàn)諸多不便，這與經(jīng)濟(jì)適用房的出發(fā)點(diǎn)相違背。

2.2.4 機(jī)制方面的負(fù)外部性。許多經(jīng)濟(jì)適用房在未正式銷售之前就已經(jīng)被稅務(wù)，建設(shè)，房管，規(guī)劃等等與房地產(chǎn)有關(guān)的政府機(jī)關(guān)部門的工作人員買走了，開著私家車去買經(jīng)濟(jì)適用房的人也不鮮見，一棟樓排在前十幾名都是有“門路”的人?！霸撡I的買不到，不該買的買了好幾套”，讓人不的不懷疑政府的監(jiān)督機(jī)制是否有效。無論是因資格界定不清還是機(jī)制不健全，最終的結(jié)果都是有買房需求的人被不符合國家規(guī)定的人“擠”得買不到房，這就是機(jī)制不健全導(dǎo)致的負(fù)外部性在購房者身上的體現(xiàn)。

2.2.5 開發(fā)商方面的負(fù)外部性。由于國家限制了經(jīng)濟(jì)適用房的投資利潤，一些開發(fā)商為牟利把經(jīng)濟(jì)適用房建的面積過大，檔次過高，一些地區(qū)如重慶還出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房比商品房還貴的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)適用房面積動輒上百平方米，中庭花園、車庫這些高檔住宅才配備的設(shè)施也放了進(jìn)來。而根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，需求層次越高，消費(fèi)者就越不容易被滿足。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格≌消費(fèi)者獲得的滿意度”，也就是說，同樣的住宅，滿足消費(fèi)者需求層次越高，消費(fèi)者能接受的定價(jià)也越高。對于中低收入階層，當(dāng)務(wù)之急是在經(jīng)濟(jì)條件允許范圍內(nèi)購買住宅，這類住宅應(yīng)以六十到八十平方米為主，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施是必要的，但是車庫一類的設(shè)施則可以暫時(shí)不予考慮。真正的中低收入階層根本無力購買面積大，檔次高的經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)商為追求利潤，無視經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠對象的需求，這些經(jīng)濟(jì)適用房反被高收入階層買走，開發(fā)商因此獲利，本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的成本（開發(fā)小面積、低檔次住宅與開發(fā)大面積、高檔次住宅相比少獲取的那部分利潤），卻轉(zhuǎn)移到買不起房的中低收入階層身上。除此之外，更有開發(fā)商違反有關(guān)法律法規(guī)，在取得經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)后將開發(fā)集中在利潤較高的高檔房上面，這樣一來，可供購買的經(jīng)濟(jì)適用房就更少了。

2.2.6 政府方面的負(fù)外部性。隨著土地資源的日益稀缺，一些地方政府更愿意將土地賣給開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)建設(shè)，認(rèn)為這樣不僅能從中獲取更多利益和稅費(fèi)收入，也對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有推動作用，而建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，政府要免收土地出讓金并減免約百分之五十的稅費(fèi)，這意味著政府將失去一筆可觀的收入。因此，本應(yīng)由政府承擔(dān)的成本（因建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房而少收的土地出讓金、減免的那部分稅費(fèi)和如果把地賣掉所能獲得的土地出讓金和稅費(fèi)之和），就轉(zhuǎn)移到中低收入階層身上，也即政府強(qiáng)加給中低收入階層的負(fù)外部性。

3 解決的方法與對策

正如壟斷造成的經(jīng)濟(jì)低效率一樣，負(fù)的外部性也造成經(jīng)濟(jì)缺乏效率，也是一種“市場失靈”。在市場失靈的地方，往往需要政府有所作為，尤其是對于矯正外部性，政府義不容辭。政府矯正外部性的常見做法有兩種，一是管制，也就是通過命令與控制政策直接控制外部性。對于經(jīng)濟(jì)適用房所引發(fā)的一系列外部性問題，根本的對策并不是加大供給以使供需平衡，而是增加人民收入?，F(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房的需求缺口比較大，因此把供給量增加到與需求量相同是不現(xiàn)實(shí)的，要緩解或消除經(jīng)濟(jì)適用房負(fù)外部性，就需要采取建立完善的金融機(jī)制，更準(zhǔn)確的劃分經(jīng)濟(jì)適用房的購房者資格，從而更加公正準(zhǔn)確的進(jìn)行購房人資格審查和監(jiān)督，使得這二者的實(shí)現(xiàn)具有可行性前提條件；建立更加公正透明的監(jiān)督機(jī)制，通過公開搖號確定購買人員、擴(kuò)大公示范圍、延長公示時(shí)間、對騙購經(jīng)濟(jì)適用房者進(jìn)行包括經(jīng)濟(jì)上大額罰金和行政處罰在內(nèi)的重罰和公示；完善經(jīng)濟(jì)適用房周圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；完善和健全法律法規(guī)，制定管理辦法，直接限制經(jīng)濟(jì)適用房的面積，對違規(guī)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司予以重罰；將經(jīng)濟(jì)適用房用地出售或拍賣，所得款項(xiàng)成立專項(xiàng)基金，由中低收入人群自行購買商品房，再按人頭發(fā)放補(bǔ)貼，這樣既推動房地產(chǎn)發(fā)展從而刺激經(jīng)濟(jì)增長，又解決了中低收入階層的住房問題，還能為政府增加稅收和城市配套費(fèi)。

4 結(jié)束語

經(jīng)濟(jì)適用房政策作為政府的一項(xiàng)特殊的政策，體現(xiàn)了政府在社會保障工作方面的良苦用心，也在一定程度上對房地產(chǎn)市場起到了間接的調(diào)控作用。然而它終究只能是一個(gè)階段性的政策，也只能伴隨著經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)達(dá)，人民生活水平的提高而最終消失。

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作者簡介：吳曉君（1985 -），女，山東淄博人，碩士研究生，研究方向?yàn)橘Y源綜合利用與環(huán)境工程。

張兆同 (1968 -)，男，江蘇興化人，副教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)。