中國(guó)70個(gè)大中城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”行情,在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未明朗的情況下,個(gè)中乾坤頗耐人尋味。

對(duì)于2009年春節(jié)前的中國(guó)房地產(chǎn)商而言,近來(lái)中國(guó)樓市“小陽(yáng)春”的行情幾乎是不敢想象的。是深陷危機(jī)的房地產(chǎn)商們成功導(dǎo)演了一出解困好戲;還是中國(guó)樓市真的率先走出低谷、實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇?

政府舉措釋放剛性需求

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在經(jīng)濟(jì)危機(jī)寒流影響下,中國(guó)已有17個(gè)地方政府紛紛以減稅、貨幣補(bǔ)貼、降低準(zhǔn)入門檻等利好政策,推動(dòng)樓市回暖。如,廣州、深圳加強(qiáng)了政府調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模和房?jī)r(jià)的力度;鄭州發(fā)布了給予地產(chǎn)開發(fā)和房屋買賣優(yōu)惠的“17條措施”??據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)等機(jī)構(gòu)測(cè)算,銀行下調(diào)利率及政府減免契稅等政策,等同于令房?jī)r(jià)下降了近30%。與此同時(shí),開發(fā)商也積極配合,普遍實(shí)行降價(jià)行動(dòng),降價(jià)幅度在10%-20%。一批性價(jià)比較高樓盤的推出,令積壓了近一年的自住型購(gòu)房者在2009年春節(jié)后,開始入市買房。

但也有分析認(rèn)為,此輪“小陽(yáng)春”行情,不過(guò)是政府救市延遲了危機(jī)最終爆發(fā)的時(shí)間而已。從數(shù)據(jù)上看,盡管取得預(yù)售許可證的存貨量在“小陽(yáng)春”中正在下降,但中國(guó)樓市在建工程存貨量依然巨大。以長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等諸多二線開發(fā)商為例,大量的土地儲(chǔ)備量與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力相比差距非常巨大。一旦去年積累的剛性需求消耗殆盡,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更大的庫(kù)存壓力。

對(duì)此,摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶日前表示,“中國(guó)不存在全國(guó)性的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫,而且房地產(chǎn)業(yè)的基本面仍然保持穩(wěn)健。考慮到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于支持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要性,有關(guān)政策調(diào)整可能對(duì)該產(chǎn)業(yè)不利的擔(dān)憂是沒有根據(jù)的?！?/p>

無(wú)獨(dú)有偶,中金公司最新策略報(bào)告也認(rèn)為,此次一二線城市房地產(chǎn)成交量的反轉(zhuǎn)意味著下半年房?jī)r(jià)將領(lǐng)先于全國(guó)率先見底,地產(chǎn)行業(yè)在需求旺盛、政策扶持而供給難以有效釋放的情況下年底見底回升較為確定。

霧里看花樓市“小陽(yáng)春”

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠認(rèn)為,目前中國(guó)樓市有泡沫。其判斷依據(jù)為,中國(guó)房地產(chǎn)每平方米平均價(jià)格與工資比例在3倍以上基本都是泡沫,而中國(guó)現(xiàn)在3倍的地方很多。他說(shuō),中國(guó)雖有很多剛性的需求,但有需求不一定代表能買得起。受經(jīng)濟(jì)影響,未來(lái)房地產(chǎn)供大于求的情況還會(huì)長(zhǎng)期存在;房?jī)r(jià)也會(huì)隨著成交量的減少而有所下跌。

此外,中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春也表示,從房屋庫(kù)存的角度推理,同樣不能得出房地產(chǎn)投資將走強(qiáng)的結(jié)論。目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“現(xiàn)房可能只夠銷售7到8個(gè)月,但加上期房就遠(yuǎn)不止這個(gè)時(shí)間。”以北京為例,若將現(xiàn)房和期房全部計(jì)入,那么現(xiàn)有的房屋庫(kù)存可以銷售21.9個(gè)月,也就是將近兩年的時(shí)間。而且2007年-2008年初,是中國(guó)房地產(chǎn)開工建設(shè)的高峰期,因此當(dāng)前的竣工項(xiàng)目大幅增加,并且預(yù)計(jì)今年內(nèi)都將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

此外,對(duì)于這輪房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”,有媒體披露個(gè)中怪象頻出。一、商品住宅熱銷與退房頻發(fā)并存。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-4月商品房銷售面積17625萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17.5%;商品住宅銷售面積增長(zhǎng)18.6%,銷售額大增38.6%,但退房率也屢創(chuàng)新高。以北京為例,退房率達(dá)20%以上;上海今年前5月撤銷的絕對(duì)數(shù)量則已超過(guò)去年全年總量的7成;西安、深圳、長(zhǎng)沙、杭州、成都等退房率也居高不下。業(yè)內(nèi)分析,退房率飆升,意味著市場(chǎng)多空分歧增大。

二、消費(fèi)者購(gòu)房信心恢復(fù)與開發(fā)商投資信心不足并存。盡管1-4月,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走出量?jī)r(jià)齊升的“小陽(yáng)春”,但開發(fā)商卻反應(yīng)謹(jǐn)慎——完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7290億元,同比增長(zhǎng)4.9%,卻比去年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn);完成土地購(gòu)置面積7266萬(wàn)平方米,同比下降28.6%;完成土地開發(fā)面積7078萬(wàn)平方米,同比下降12.2%。

三、樓市庫(kù)存壓力大與房?jī)r(jià)頻升并存。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,華潤(rùn)、招商、中海等十家標(biāo)桿上市房企已領(lǐng)預(yù)售證而未銷售的庫(kù)存面積總量達(dá)1635萬(wàn)平方米,庫(kù)存壓力仍相當(dāng)巨大,以北京為例, 2008年商品房空置率16.64%,高居全國(guó)首位。但巨大的庫(kù)存壓力并沒有成為房企降價(jià)動(dòng)力,十大標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目均價(jià)逆向上漲,環(huán)比小幅漲了1%。此輪“小陽(yáng)春”的行情還導(dǎo)致了各地二手房?jī)r(jià)格逐步上升。

通脹預(yù)期推高樓市

中原地產(chǎn)認(rèn)為,房?jī)r(jià)的提高會(huì)使樓市的剛性需求受到一定的壓抑。但有跡象表明,一些改善性需求和投資客正在陸續(xù)出現(xiàn)。而這些投資型需求的回歸,反過(guò)來(lái)將進(jìn)一步直接促成房?jī)r(jià)上漲。這方面,二手房市場(chǎng)將比一手房市場(chǎng)更為敏感。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)顯示,5月北京、上海等五大主要城市二手住宅價(jià)格指數(shù)加速上漲,所有城市漲幅均在1.5%以上。

一位長(zhǎng)期投資北京、天津等地房地產(chǎn)市場(chǎng)的山西煤礦主表示,他決定入市投資房產(chǎn)的主要原因是擔(dān)心明年可能出現(xiàn)的通貨膨脹。目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍不樂觀,實(shí)業(yè)投資很不景氣,購(gòu)置房產(chǎn)則成為預(yù)防通脹的主要選擇。而目前,一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始大量購(gòu)置土地的心態(tài),亦與此類似。

但另一方面,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定性,令房地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持謹(jǐn)慎——如果房地產(chǎn)開發(fā)投資在今年下半年實(shí)現(xiàn)增幅的同比增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)徹底反轉(zhuǎn)的預(yù)期也許真能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。但此時(shí)樓市回暖的主要基礎(chǔ)是來(lái)自人們對(duì)明年出現(xiàn)通貨膨脹的恐慌,很難持續(xù)。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟也指出,“剛需其實(shí)釋放的差不多了,上半年這么高的一個(gè)成交量可能是無(wú)法持續(xù)的?！?/p>

對(duì)于外資機(jī)構(gòu)普遍唱多房地產(chǎn),結(jié)合此前炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的 “適婚女郎”現(xiàn)象——為了結(jié)婚的80后,大多數(shù)的父母甚至傾入兩代長(zhǎng)輩的積蓄來(lái)為其買婚房。社科院金融研究所中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝一針見血地認(rèn)為,近來(lái)不少國(guó)際資本進(jìn)入亞太地產(chǎn)股,顯而易見,他們需要制造一個(gè)可持續(xù)性的故事,才能在現(xiàn)在的高點(diǎn)上,找到接盤的人。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,今年5月份部分城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑的現(xiàn)象。其中,北京成交量首次環(huán)比下跌10%,重慶亦環(huán)比回落了兩成。

政策樓市走向何在

隨著“小陽(yáng)春”行情的走高,今年5月份以來(lái),內(nèi)外資投行、主流券商研究機(jī)構(gòu)開始集體“唱多”中國(guó)房地產(chǎn)。 十余份機(jī)構(gòu)研究報(bào)告認(rèn)為,“一線開發(fā)商去庫(kù)存化進(jìn)程已接近尾聲,短期內(nèi)突出的供需矛盾將助推房?jī)r(jià)上漲,而土地市場(chǎng)升溫和新開工增加將明顯改善房地產(chǎn)投資,行業(yè)景氣度有望走出低谷。”

但是,房?jī)r(jià)和地產(chǎn)股股價(jià)大幅上漲也在加劇市場(chǎng)對(duì)于泡沫化的擔(dān)憂。在通脹預(yù)期下,樓市投資性需求正在抬頭;而低利率在很大程度上透支了未來(lái)的購(gòu)買力(目前第一套房抵押貸款的實(shí)際利率比2008年8月的水平低約250個(gè)基點(diǎn),短時(shí)間內(nèi)降息幅度巨大);此外,“四五年前,個(gè)人按揭的年限一般是8年或10年;到了2006年,按揭年限上升到15年、20年;而現(xiàn)在,普遍是20年以上,30年的也不在少數(shù)。房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲,很多剛性需求群體已無(wú)法通過(guò)延長(zhǎng)還款期限買房。” “一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明確,通脹壓力上升,寬松的貨幣政策收緊,購(gòu)買力將會(huì)隨著利率的上升而削弱,而前期因貸款寬松和利率低廉造成的房?jī)r(jià)泡沫,很可能出現(xiàn)破裂的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)向來(lái)都有“政策市”的別號(hào),有分析認(rèn)為,在中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景尚不明朗,“保8”仍然是現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策主要目標(biāo)的形勢(shì)下,一個(gè)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)是政府樂于看到的(中國(guó)房地產(chǎn)投資比例在整個(gè)固定資產(chǎn)投資中的比例占到四分之一)。中金公司報(bào)告也指出,房地產(chǎn)投資有望取代基建投資成為2009年下半年以及2010年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

同時(shí),中國(guó)的“城市化”進(jìn)程在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),仍能保持大城市每年常住人口的一個(gè)較快增長(zhǎng),從而帶來(lái)新增住房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì),一線城市常住人口近五年的復(fù)合增長(zhǎng)率,除廣州略低為1.3%外,其它三個(gè)城市都在2%以上。另外,政府推動(dòng)的拆遷帶來(lái)大量剛性需求,且在一線城市,而這部分需求有較強(qiáng)購(gòu)買力。此外,中國(guó)城市的相對(duì)購(gòu)買力(房?jī)r(jià)相對(duì)于家庭收入)在2008年得到顯著改善。摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶認(rèn)為,中國(guó)家庭收入增長(zhǎng)整體強(qiáng)勁,預(yù)計(jì)這種增長(zhǎng)趨勢(shì)在可預(yù)見的未來(lái)仍將保持不變。

由此推斷,下半年出臺(tái)政策打壓樓市的可能性并不大。針對(duì)近期市場(chǎng)關(guān)于政府研究出臺(tái)物業(yè)稅的討論,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,由于房產(chǎn)估值,稅率制定等相關(guān)的條件都未見成熟,還需要較長(zhǎng)的準(zhǔn)備時(shí)間,物業(yè)稅近期不太可能推出。

“重大利好房地產(chǎn)開發(fā)商”的思考

5月25日,國(guó)務(wù)院調(diào)低了部分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例,其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從此前的35%降低為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目降為30%。這一消息被廣泛解讀為“房地產(chǎn)開發(fā)商的重大利好”。隨著資本金比例的下降,開發(fā)商資金壓力將得到進(jìn)一步緩解。

在此情況下,政府土地供應(yīng)力度增加。根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù),今年一季度,上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局加大了土地供應(yīng)力度出讓110幅地塊,共計(jì)515公頃。而房地產(chǎn)開發(fā)商也表現(xiàn)出了高漲的拿地?zé)崆椤鸬丶瘓F(tuán)溢價(jià)8成拿下并非位于市中心地位的青浦地塊,綠地集團(tuán)近10億元追捧松江地塊??讓業(yè)界感到大有“地王回歸”的暖意。

摩根大通首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)師龔方雄表示,今年以來(lái)消費(fèi)者購(gòu)房踴躍,這讓房屋住宅需要消化的量,就全國(guó)范圍內(nèi),從原本的兩年縮減到了7個(gè)月,很多城市的房產(chǎn)將從“供給過(guò)剩”轉(zhuǎn)向短期“供給不足”。由于消費(fèi)者將流動(dòng)性注入了市場(chǎng),各地開發(fā)商又在積極購(gòu)買土地,并助推整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展。正是商品住宅“去庫(kù)存化”的迅速緩解和隨之而來(lái)的資金鏈放松令開發(fā)商在拿地策略上發(fā)生重大變化。

但對(duì)于土地拍賣回暖現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)也存質(zhì)疑。地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)戴德梁行的一份研究報(bào)告稱,1998年至2008年10年間,中國(guó)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米,截至2008年年底,開發(fā)量?jī)H為19.4億平方米,約12億平方米土地滯壓在開發(fā)商手中。

中國(guó)樓市的這波“小陽(yáng)春”能否正式揭開回暖的序幕而持續(xù)走強(qiáng),避免因?yàn)橐淮魏Ｊ序讟堑腻e(cuò)象而造成更慘重的下跌?還應(yīng)謹(jǐn)慎觀望。從長(zhǎng)期來(lái)看,關(guān)鍵還在于中國(guó)樓市實(shí)現(xiàn)健康回歸,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)早日走出低谷,促進(jìn)房地產(chǎn)剛性購(gòu)買力持續(xù)蓄養(yǎng)。