郭　莉

關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否見底的樂觀判斷在4月份逐漸多了起來(lái)。各類財(cái)經(jīng)分析人士也開始頻繁地說(shuō)到個(gè)詞復(fù)蘇。

“現(xiàn)在復(fù)蘇已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)背景?！蓖踯娬f(shuō)。他是北京振華投資副總經(jīng)理，他們的團(tuán)隊(duì)和其他PE一樣，也感受到了去年最差的時(shí)光和現(xiàn)在熱點(diǎn)頻頻閃現(xiàn)之間的鮮明對(duì)比。

去年最流行的詞是“萎縮，下滑、倒閉、破產(chǎn)”，這是大部分PE在進(jìn)行企業(yè)調(diào)研時(shí)聽到最多的一句話。而現(xiàn)在很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)又重現(xiàn)活力。清科集團(tuán)最近也收到各VC和PE反饋的信息，部分行業(yè)和企業(yè)正在以讓人樂觀的速度走向陽(yáng)光。

“目前反饋回來(lái)的結(jié)果相當(dāng)正面?！睆娜ツ觊_始，以房地產(chǎn)、汽車、物流、新能源等行業(yè)的企業(yè)開始迎來(lái)一批又一批紛至沓來(lái)的調(diào)研隊(duì)伍。

王軍告訴記者，對(duì)經(jīng)濟(jì)反應(yīng)最為敏銳的資本市場(chǎng)又開始熱烈追逐這些可能率先迎來(lái)復(fù)蘇的行業(yè)。他表示，從常識(shí)出發(fā)，一次大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)通常周期至少需要2-3年時(shí)間，真正的復(fù)蘇應(yīng)該是持續(xù)的，而不是曇花一現(xiàn)似的閃爍。比如對(duì)于二手房市場(chǎng)過(guò)于樂觀的上漲，他就感嘆：“紅火的二手房市場(chǎng)只不過(guò)是表面的繁榮。”面對(duì)越來(lái)越多萌動(dòng)的復(fù)蘇，PE們都試圖從研究中找到更多的數(shù)據(jù)支撐，以王軍為代表的這些聲音都認(rèn)為“二季度很關(guān)鍵”。

來(lái)看一看幾個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)表明，2009年1-5月，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值877.2億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期下降2.3％，降幅比1-4月縮小0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，5月份實(shí)現(xiàn)增加值186.3億元，下降0.2％，降幅比上月縮小2個(gè)百分點(diǎn)。1-5月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額579.8億元，比上年同期下降5.9％，降幅比1-4月縮小20.6個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資回升幅度較大。1-5月，全市商品房銷售面積為747.1萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.1倍，全市住宅銷售面積642.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4倍，隨著住宅市場(chǎng)銷售的活躍，銷售價(jià)格逐步回升，5月份全市新建住宅價(jià)格環(huán)比在上月上漲0.4％的基礎(chǔ)上再漲0.5％，商品住宅銷售量出現(xiàn)下降趨勢(shì)，當(dāng)月住宅銷售15164套，比4月份少銷2122套。

王軍對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷是：下半年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)雖不明朗，但部分行業(yè)已有復(fù)蘇跡象。

物流業(yè)：消費(fèi)性物流異軍突起

“有備而來(lái)，所謀必大”。

物流產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃出臺(tái)前夕，網(wǎng)上則不起眼的消息引起了記者的注意：中國(guó)卓越亞馬遜要和全球亞馬遜在后臺(tái)倉(cāng)儲(chǔ)和物流系統(tǒng)上進(jìn)行對(duì)接。

誰(shuí)都知道，卓越網(wǎng)在四年前被亞馬遜以7500萬(wàn)美元的高價(jià)收購(gòu)后一直使用的都是自己的物流系統(tǒng)。亞馬遜一直沒有將自己全球的物流管理系統(tǒng)灌輸?shù)絿?guó)內(nèi)。

物流系統(tǒng)對(duì)接遲至4年之后，有識(shí)之土認(rèn)為卓越亞馬遜這是“布局天下而謀后發(fā)”——正如卓越亞馬遜董事長(zhǎng)王漢華所說(shuō)：“很多人看到的電子商務(wù)公司，通常只是電子部分，實(shí)際這一部分只占全部工作的30％，而剩余70％包含著物流、配送等環(huán)節(jié)，這些物流短板才是電子商務(wù)公司工作的中心，而這部分也是卓越亞馬遜工作的重中之重?！?/p>

就在不久前，卓越亞馬遜剛剛完成了對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)物流體系的大幅提速，包括北京在內(nèi)的全國(guó)70多個(gè)城市配送速度平均提前了1-2天，同時(shí)貨到付款服務(wù)范圍也拓展到全國(guó)577個(gè)城市。

對(duì)于卓越亞馬遜的舉動(dòng)，王軍認(rèn)為“很正常。在經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，與消費(fèi)有關(guān)的物流將最早復(fù)蘇。”

王軍的公司今年準(zhǔn)備投資3家物流公司，“物流振興帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，內(nèi)需啟動(dòng)也為物流業(yè)在危機(jī)中找到了一個(gè)突圍的方向?！彼岬?，不僅北京，包括整個(gè)國(guó)內(nèi)物流業(yè)硬件設(shè)施是很好的，但缺乏全國(guó)性的物流企業(yè)提供運(yùn)輸便利，這樣的企業(yè)容易在危機(jī)中崛起。

據(jù)記者得到的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，北京累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額2073.3億元，同比增長(zhǎng)13.2％，扣除價(jià)格因素后，實(shí)際增長(zhǎng)14.3％?？墒莻鹘y(tǒng)商場(chǎng)的銷售并未增長(zhǎng)，傳統(tǒng)商業(yè)模式大約有三分之被網(wǎng)購(gòu)所取代，商業(yè)模式發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化?！斑@需要大量物流做下游?！?/p>

中國(guó)的物流支出占GDP的比例比美國(guó)高倍，兩個(gè)國(guó)家的面積差不多，但中國(guó)需要做更多的工作來(lái)為內(nèi)銷提供便利。物流振興規(guī)劃為內(nèi)外資物流企業(yè)找到了更多的投資機(jī)會(huì)，也為其他行業(yè)提供重要的服務(wù)。

在王軍眼里，北京物流業(yè)的復(fù)蘇存在著兩個(gè)比較明顯的機(jī)會(huì)。其中一個(gè)就是消費(fèi)性物流的發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)低迷中，投資人看到了消費(fèi)性物流發(fā)展的前景：零售、配餐、送報(bào)、送奶……“北京有1700萬(wàn)人口，消費(fèi)物流發(fā)展大有可為，將來(lái)一定會(huì)形成并購(gòu)。”王軍指出，如三元集團(tuán)旗下五元物流中心這樣的物流模式將會(huì)成為主流。據(jù)記者了解，五元物流主要打造各種食品物流產(chǎn)業(yè)鏈，比如奶業(yè)配送、食品藥品冷藏冷凍等。

某物流專家也認(rèn)為，北京物流業(yè)發(fā)展條塊分割嚴(yán)重，整合成本高，難以形成行業(yè)龍頭，但針對(duì)北京原料消費(fèi)量不大，制成品量大(配送多)的特點(diǎn)，北京適宜發(fā)展消費(fèi)性物流。周圍如山東、河北等省份都以北京為消費(fèi)基地，各種運(yùn)輸車往往滿載而來(lái)，空車返程，充分說(shuō)明了北京消費(fèi)物流的發(fā)達(dá)。

其實(shí)，消費(fèi)性物流已在異軍突起。只要看一看絡(luò)繹出現(xiàn)的便民服務(wù)公司就能知道需求有多龐大。就連上島咖啡這樣的咖啡館也開始使用快遞在雨天展開送餐服務(wù)。

“北京應(yīng)該找準(zhǔn)自己的定位，發(fā)展消費(fèi)性物流，這類物流容易形成聯(lián)合體。目前食品，建材，服裝配送專業(yè)化分工仍不細(xì)，組織成本高企，對(duì)專業(yè)性物流企業(yè)來(lái)說(shuō)，有很多機(jī)會(huì)。”上述物流專家認(rèn)為。

另一個(gè)復(fù)蘇機(jī)會(huì)則是隨著消費(fèi)性物流的發(fā)展，北京將逐漸發(fā)揮物流總部的作用，物流業(yè)將向高端發(fā)展。

“物流業(yè)從復(fù)蘇到繁榮將是一個(gè)長(zhǎng)效過(guò)程。”王軍認(rèn)為，北京制造業(yè)外遷之后，會(huì)有越來(lái)越多的消費(fèi)類公司把自己的物流中樞遷到北京?！氨本┬畔⒇S富，在這里能夠分析出全國(guó)的商業(yè)機(jī)會(huì)；距離政策決策中心近，能夠深刻理解產(chǎn)業(yè)政策，這樣就能找到產(chǎn)業(yè)縫隙，產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)?！?/p>

“這些大機(jī)構(gòu)物流中樞的進(jìn)入，會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)北京物流業(yè)的信息化管理，使物流業(yè)發(fā)展走向高端?！睋?jù)記者了解，德芙巧克力將銷售中心設(shè)在北京后，就是靠信息化管理全國(guó)600多個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，尤其是在金融危機(jī)中，很多制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，德芙根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)調(diào)整銷售策略，能夠?qū)崿F(xiàn)以銷定產(chǎn)，信息化物流管理系統(tǒng)功不可沒。

這肯定不是一種巧合：越來(lái)越多的商業(yè)連鎖企業(yè)開始將自己的采購(gòu)中心遷往北京，不久前中糧也將自己的八大加工產(chǎn)業(yè)總部全部遷移到北京組成戰(zhàn)略艦隊(duì)，王軍認(rèn)為這種現(xiàn)象的發(fā)生一是因?yàn)榘凑諊?guó)際經(jīng)驗(yàn)，物流領(lǐng)域是現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用比較普遍和成熟的領(lǐng)域，物流企業(yè)需要轉(zhuǎn)變?yōu)樾畔⒚芗推髽I(yè)群體，才能更好發(fā)展；其次

是因?yàn)楸本┱檬莻€(gè)智力，信息和消費(fèi)中心，因此越來(lái)越多的消費(fèi)型企業(yè)會(huì)將配送和采購(gòu)中心放在北京。“北京具有發(fā)展總部物流中心的優(yōu)勢(shì)”。

面對(duì)企業(yè)自發(fā)形成的“遷移潮”，也有企業(yè)為尋找一個(gè)適合自己的物流基地安家而大費(fèi)周折；“雖然北京物流業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)不錯(cuò)，但是北京還缺乏一定的軟實(shí)力?！蹦称髽I(yè)剛從寧波將采購(gòu)中心遷到北京，在考察了北京的幾大物流基地后，還沒有找到個(gè)合適的家：“在這一點(diǎn)上，北京應(yīng)該向?qū)幉▽W(xué)習(xí)，寧波的物流中心都是企業(yè)自發(fā)、企業(yè)自建的，政府只提供相應(yīng)的土地和相關(guān)政策。形成一定商流后再做物流中心會(huì)更好?！?/p>

說(shuō)這句話時(shí)，該企業(yè)準(zhǔn)備考慮在亦莊落戶，原因是北京的物流市場(chǎng)有序運(yùn)轉(zhuǎn)，且這里已經(jīng)匯聚了一定的商流，軟環(huán)境較好，可以站在很高平臺(tái)上參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。

汽車制造業(yè)：復(fù)蘇皆因政策刺激

從去年年底到目前為止，王軍的公司一直很關(guān)注交通運(yùn)輸及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。系列利好政策出臺(tái)和經(jīng)驗(yàn)告訴他，與交通運(yùn)輸相關(guān)的制造業(yè)當(dāng)之無(wú)愧于4萬(wàn)億投資最大的受益者，對(duì)4萬(wàn)億反饋?zhàn)钛杆?，最先受益的也是它?

“現(xiàn)在這部分資金正陸續(xù)到達(dá)相關(guān)企業(yè)手里，雖然目前拉動(dòng)效果還不甚明了，假以時(shí)日，一旦資金充裕，這部分投資將會(huì)在短時(shí)間內(nèi)帶動(dòng)鋼鐵、水泥、裝飾，玻璃，儀器儀表等以國(guó)有資本為主的行業(yè)，所有這些產(chǎn)品都與交通運(yùn)輸密不可分。從當(dāng)前股市上漲的福田汽車南車股份、江鉆股份、山推股份等可見一斑?！?/p>

從目前來(lái)看，他認(rèn)為汽車和電子制造業(yè)將會(huì)是北京受益最大的兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，尤其是北汽福田的運(yùn)輸車將會(huì)有較大的市場(chǎng)。

“在內(nèi)銷市場(chǎng)啟動(dòng)的背景下，出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷，伴隨著大量商品的流通，必然需要大量的運(yùn)輸工具。國(guó)內(nèi)商品流通主要是通過(guò)鐵路運(yùn)輸和陸路運(yùn)輸來(lái)完成的，由于鐵路運(yùn)輸般都由國(guó)家控制，而大部分陸路運(yùn)輸都由中小企業(yè)承辦此時(shí)以重卡、冷藏車為主的運(yùn)輸車將會(huì)紅火，這種需求既符合國(guó)家政策，又能大大促進(jìn)行業(yè)發(fā)展?！?/p>

記者得到的數(shù)據(jù)顯示福田歐曼5月銷量近7000輛，與4月持平，而今年一季度，歐曼累計(jì)銷售8486輛，占行業(yè)比為8.34％，銷量一直比較低迷。整個(gè)5月，除東風(fēng)和歐曼外，多數(shù)重卡企業(yè)銷量不同程度下滑。王軍認(rèn)為，歐曼4、5月份銷量增長(zhǎng)的原因主要是因?yàn)樗锪饔密囋阡N量中占比逐漸增高，“前四月各地基建項(xiàng)目需求很大，工程建筑車輛暢銷，5月份，工程車細(xì)分市場(chǎng)有一定下滑，物流市場(chǎng)有啟動(dòng)跡象，部分彌補(bǔ)了工程車的下降?！?/p>

不僅是重卡，產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃也給福田輕卡帶來(lái)了春天：過(guò)去的幾個(gè)月，福田輕卡繼續(xù)保持行業(yè)龍頭地位，福田公司今年1季度銷售汽車12.47萬(wàn)輛，其中87.87％的銷量由輕卡實(shí)現(xiàn)，福田輕卡業(yè)務(wù)包含時(shí)代，奧鈴和歐馬可三個(gè)品牌，覆蓋低，中，高全系列產(chǎn)品。

據(jù)分析，當(dāng)前國(guó)內(nèi)新增長(zhǎng)的消費(fèi)人口大約為1-1.5億，這部分人主要包括農(nóng)轉(zhuǎn)非人口、農(nóng)村外出打工的，本地做商貿(mào)的農(nóng)村人口，王軍認(rèn)為這些人將會(huì)在未來(lái)幾年成為帶動(dòng)中國(guó)農(nóng)村消費(fèi)的主力軍(家電和車輛)?！凹译姾蛙囕v的換代率都比較低，城市飽和度比較大了，因此這部分新增量消費(fèi)將成為帶動(dòng)制造業(yè)發(fā)展的主力軍，當(dāng)前中國(guó)是制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，而制造業(yè)90％都是中小企業(yè)組成?！?/p>

回頭看看整個(gè)福田汽車，今年5月，福田銷售汽車53506輛，同比增長(zhǎng)24.8％，創(chuàng)造了歷年福田汽車5月銷售之最!今年1-5月，福田累計(jì)銷售汽車235426輛，同比增長(zhǎng)8％!

王軍認(rèn)為，從前5個(gè)月的銷量可以判斷，福田全年產(chǎn)銷同比將大幅增長(zhǎng)，從而可以得出今年上半年(比較確定)甚至全年利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)大增長(zhǎng)的結(jié)論。在大多企業(yè)瑟瑟過(guò)冬之時(shí)，福田不僅豐衣足食，還將在全世界陷入金融危機(jī)之時(shí)創(chuàng)造自己歷史上最輝煌的年份!

短期來(lái)看，福田公司是汽車下鄉(xiāng)的主要受益的商用車廠商，加上新能源客車對(duì)公司盈利的貢獻(xiàn)，長(zhǎng)期來(lái)看，結(jié)構(gòu)調(diào)整形成的新能源客車、輕卡、中重卡和發(fā)動(dòng)機(jī)四元增長(zhǎng)，估值中樞極有可能提高。

雖然他并不認(rèn)可當(dāng)前媒體連篇累牘鼓吹的“汽車行業(yè)復(fù)蘇”的結(jié)論，而是認(rèn)為當(dāng)前的需求都是政策刺激的小反彈，距離真正的復(fù)蘇還有很長(zhǎng)的路。但他接著提到，如果這些熱點(diǎn)能夠持續(xù)下去，真正將底端需求刺激起來(lái)，汽車制造業(yè)復(fù)蘇之路才比較明確，比如當(dāng)前物流運(yùn)輸車消費(fèi)引擎開始穩(wěn)企，復(fù)蘇也正在沿著產(chǎn)業(yè)鏈從下游向上游次第傳導(dǎo)。

房地產(chǎn)業(yè)：“回暖”根基并不牢靠

王軍最近乎迷戀上了看房子。

在北京擁有項(xiàng)目的幾家上市公司的樓盤絡(luò)繹不絕的看房人群中，多了一位仔細(xì)觀察和不斷與購(gòu)房者交流的PE。在他看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)同經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度比較高，很多做投資的人都比較關(guān)注，因此王軍所在的團(tuán)隊(duì)今年來(lái)一直密切注視房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)。

記者發(fā)現(xiàn)，近期看房的人氣與去年相比的確旺了很多，甚至連那些關(guān)門歇業(yè)的房地產(chǎn)中介都重新活躍起來(lái)了。很多人認(rèn)為這是房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的信號(hào)之一，看房的結(jié)果讓王軍對(duì)房地產(chǎn)的回暖有了獨(dú)特的看法。

普通住宅：“剛性需求的人或許永遠(yuǎn)買不起房”

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)3、4月份的“小陽(yáng)春”勁增在5月并沒有延續(xù)下去，一位開發(fā)商向記者指出，“小陽(yáng)春”實(shí)際上僅限于那些好地段卻是以普通價(jià)格來(lái)賣的樓盤。而一位業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，即便是在前幾個(gè)月銷量最好的時(shí)候，暢銷樓盤要么就屬于產(chǎn)品稀缺，要么就得打價(jià)格戰(zhàn)，開發(fā)商的日子也并不像表面那樣輕松。進(jìn)入6月以來(lái)，在現(xiàn)房供應(yīng)量不降反而略增的前提下，市場(chǎng)成交量卻持續(xù)走低。

王軍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇從眼下來(lái)說(shuō)只能算“表面的繁榮”。從投資的角度分析，他認(rèn)為北京的住宅并不是北京市一個(gè)城市的人在消費(fèi)，而是全國(guó)，甚至全世界的人一起消費(fèi)，這決定了北京的普通住宅同時(shí)具有剛性消費(fèi)和投資性消費(fèi)的雙重屬性，這從北京高居不下的高空置率可見一斑。

“空置率最高和投資性住房占比最高，這表明北京無(wú)法通過(guò)純市場(chǎng)手段解決中低收入人群的住房問(wèn)題。”王軍對(duì)于這一點(diǎn)非?？隙ā?/p>

王軍認(rèn)為，前段時(shí)間由于價(jià)格下降帶來(lái)的銷量增加，很大程度上是初次置業(yè)的剛性需求大爆發(fā)。很多看房子的人多以年輕面孔為主，這部分人是剛性需求的急先鋒。但進(jìn)入5、6月份后，由于房?jī)r(jià)的抬頭，以及這部分購(gòu)買力的消耗，剛性需求購(gòu)房動(dòng)能減弱，投資性需求開始抬頭。

“現(xiàn)在恢復(fù)的應(yīng)該是投資性需求。對(duì)于投資性用房，投資信心恢復(fù)很快，一般3-6個(gè)月即可恢復(fù)，這和老百姓居住性用房的信心恢復(fù)不一樣?！钡瑫r(shí)表示，投資性需求開始抬頭，意味著高端住宅市場(chǎng)可能會(huì)面臨一些比較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

而記者采訪的開發(fā)商則一致認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的復(fù)蘇之路能否持續(xù)下去，很大程度上在于能否激發(fā)改善性需求和發(fā)

展商業(yè)地產(chǎn)。

顯然，光是投資性需求的恢復(fù)，根基并不牢靠，并不能使房地產(chǎn)投資的信心得到根本的恢復(fù)。數(shù)據(jù)顯示：截至5月底，全市商品房施工面積為7630.5萬(wàn)平方米，同比下降4.3％。1至5月，商品房新開工面積為549.6萬(wàn)平方米，下降48.1％。其中，住宅新開工面積為339，6萬(wàn)平方米，下降54.5％，降幅比1至4月擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。

各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)極為關(guān)注，這主要是2009年政府投資在上半年已落實(shí)過(guò)半，3季度以后政府投資的可用額度將逐步減少，基建投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也將逐步減弱。房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用與基建投資相近，3、4季度房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況對(duì)固定投資能否保持持續(xù)增長(zhǎng)將起到關(guān)鍵性的作用。

王軍認(rèn)為，房地產(chǎn)投資能否在今年下半年和明年取代基建投資成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，目前尚不能盲目樂觀。

至于目前房地產(chǎn)商炒作的“土地成本過(guò)高”問(wèn)題，王軍認(rèn)為，土地價(jià)格并不是房?jī)r(jià)高攀的重要推手，從某種程度上看，土地價(jià)格基本是由開發(fā)商和地方政府協(xié)商而定。記者在采訪中遇到的某地產(chǎn)公司在重慶以低價(jià)拿到一塊地，這塊地與當(dāng)?shù)卣彩怯袇f(xié)議的，而成本是由地產(chǎn)商來(lái)決定的!

據(jù)了解幾年前，黃光裕所在的鵬潤(rùn)地產(chǎn)曾經(jīng)在望京附近拿到一塊地，當(dāng)時(shí)是900元，平米，三年后將該地賣給某房地產(chǎn)開發(fā)公司，價(jià)格為1800元／平米，地產(chǎn)公司以5000多元／平米的成本蓋完房子，最后以1.4萬(wàn)／平米的價(jià)格進(jìn)行出售!再如復(fù)新集團(tuán)在北京開發(fā)的某樓盤，房屋成本是1.2萬(wàn)／平米，銷售價(jià)為3萬(wàn)，近期又有上漲趨勢(shì)，達(dá)到3.2萬(wàn)元／平米。

記者得到的資料顯示，四環(huán)以內(nèi)的很多土地是開發(fā)商很早就購(gòu)買的，成本最低，而建造成本是可以測(cè)算的，一般來(lái)說(shuō)，銷售價(jià)毛利遠(yuǎn)超過(guò)50％!尤其是在當(dāng)前情況下，地產(chǎn)商基本是以需求來(lái)定價(jià)，王軍認(rèn)為這是因?yàn)橥恋厥堑禺a(chǎn)商以物質(zhì)稀缺性拿到手的，稀缺性資源造成了土地價(jià)格上漲，再加上政府?dāng)D壓，進(jìn)一步造成了稀缺性高價(jià)。

“只要資金鏈不斷，地產(chǎn)商永不言賣?！睆纳鲜隼涌梢钥闯?，那些所謂仍然在“苦苦支撐”的地產(chǎn)商，實(shí)在是有很豐厚的利潤(rùn)空間在支撐著他們。

而當(dāng)前政府的寬松貨幣政策使他們緊緊繃著的資金鏈趨于緩和，房地產(chǎn)商又有了閑庭信步的感覺了。

“剛性需求的人或許永遠(yuǎn)買不起房?！蓖踯姳硎?。

商業(yè)地產(chǎn)：未形成氣候

第一太平戴維斯發(fā)布報(bào)告對(duì)2009年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，據(jù)報(bào)告顯示，由于多個(gè)項(xiàng)目的推遲入市，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率還將進(jìn)一步提高至25％左右，租金仍面臨下滑風(fēng)險(xiǎn)，而且有可能回落到2007年的水平，比2008年第四季度低15％左右；今年和明年，北京將會(huì)有230萬(wàn)平方米零售市場(chǎng)新增供給量進(jìn)入市場(chǎng)，大量的供給將對(duì)未來(lái)的租金水平產(chǎn)生壓力，但同時(shí)也為零售商選址及消費(fèi)者挑選購(gòu)物場(chǎng)所提供了更多的選擇。

王軍認(rèn)為，上述預(yù)測(cè)說(shuō)明了商業(yè)地產(chǎn)在北京還賣不出好價(jià)，還未形成氣候?！斑@和銷售也有關(guān)系，按照國(guó)際慣例，一般商鋪價(jià)格是普通住房的2-3倍，北京目前的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值仍然偏低?！备匾氖?，他認(rèn)為相關(guān)的商業(yè)物流體系沒有建立，直接導(dǎo)致了北京的商鋪價(jià)值不高。

記者在采訪中了解到，一些商業(yè)物流體系建設(shè)比較好的地方，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格高，商鋪也供不應(yīng)求。最典型的當(dāng)屬大紅門附近的商業(yè)地產(chǎn)了：金融危機(jī)中大紅門一直人流商流如織，商鋪?zhàn)饨鸩唤捣礉q，仍然是不折不扣的“旺鋪”，原因有二：一是該地區(qū)已經(jīng)形成了完整的服裝產(chǎn)業(yè)鏈；二就是這里有完善的物流配送中心，因此自發(fā)匯聚了大量的服裝企業(yè)。經(jīng)過(guò)調(diào)研，記者發(fā)現(xiàn)大紅門地區(qū)商鋪雖旺，但投入產(chǎn)出比相對(duì)較大，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)存在投入大，效率低的現(xiàn)象，這樣直接影響了這類物業(yè)的投資價(jià)值。

而位于西城區(qū)黃金地段的萬(wàn)通新世界，動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)和官園珠寶城在危機(jī)中創(chuàng)造了“以小博大”的經(jīng)典：它們的共同特點(diǎn)是地方小，價(jià)格都不低，商鋪供不應(yīng)求，信息平臺(tái)等軟環(huán)境建設(shè)很好，以很小的資源博得很大流通，均形成了全國(guó)性的商流。投入小，回報(bào)大，在投資者眼里就價(jià)值不菲。

“商鋪本身的價(jià)值主要在于后期的經(jīng)營(yíng)以及后期的人氣”，據(jù)此，王軍認(rèn)為北京商業(yè)地產(chǎn)要形成氣候，與政府相關(guān)金融政策的扶持密不可分，他認(rèn)為以上幾個(gè)項(xiàng)目的火爆都是和西城區(qū)政府制定金融政策“以商養(yǎng)商”密不可分的。

建筑地產(chǎn)：往高精尖方向發(fā)展

王軍注意到，在一些制造業(yè)外遷后，他們留下來(lái)的廠房和建筑近期很受青睞，“前來(lái)問(wèn)詢者多是從事藝術(shù)工作團(tuán)體和物流企業(yè)?！苯ㄖ禺a(chǎn)(包括廠房，工地等)的逐漸盤活也是經(jīng)濟(jì)不景氣下的一個(gè)特殊產(chǎn)物?！斑@樣的廠房改造成本很低，用很低的成本改造成個(gè)性化的工作室、辦公地點(diǎn)，正在受到很多文化創(chuàng)意企業(yè)的歡迎?！?/p>

“北京的高成本決定了只能發(fā)展高精尖的東西，產(chǎn)品附加值不高，只能是制造什么賠什么?！边@些建筑用地經(jīng)過(guò)改造后應(yīng)該能有很大的用途。比如一些廠房和工廠可以根據(jù)不同情況變成物流倉(cāng)庫(kù)或者藝術(shù)化的場(chǎng)地，發(fā)展物流業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)。

另外，他表示，北京的設(shè)施農(nóng)業(yè)占地也很多，且利潤(rùn)不高，這些設(shè)施農(nóng)業(yè)應(yīng)該遷出北京，設(shè)施農(nóng)業(yè)用地，廠房改作他用，“北京的土地有限，在高價(jià)土地資源基礎(chǔ)上做低價(jià)、薄利農(nóng)產(chǎn)品商業(yè)不經(jīng)濟(jì)?！?/p>