張文芳

中圖分類號：F832.5文獻標識碼：A文章編號：1673-0992(2009)02-0044-02

摘要：2006年后期美國開始爆發(fā)次貸危機，2007年至今在全球范圍內(nèi)掀起了巨大波瀾。中國在此次危機中亦受到巨大沖擊，此次次貸危機反映出，即使是在美國這樣的金融制度和信用體系健全的國家仍然會出現(xiàn)住房信貸危機；使我們不得不重新審視我國的住房信貸所存在的問題以及面臨的風險，了解如何控制和管理住房信貸的風險已經(jīng)非常重要。

關(guān)鍵詞：次貸危機；房貸市場；啟示

一、次貸危機的含義

次貸，即次級抵押貸款，是指一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房次級抵押貸款?！?.11”之后美國為了刺激經(jīng)濟增長，美聯(lián)儲從2001年至2004年連續(xù)13次降低利率。低利率政策降低了購房者的消費成本，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，住房市場的持續(xù)繁榮使借款者低估了潛在風險，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款成了信用條件達不到優(yōu)惠級貸款要求的購房者的選擇。另一方面，放貸機構(gòu)為適應(yīng)市場需要推出多種多樣的高風險次級抵押貸款產(chǎn)品，而競爭的加劇使貸款機構(gòu)在推廣這些產(chǎn)品時有意忽視向借款人說明風險和確認借款人還款能力的環(huán)節(jié)，寬松的貸款資格審核成為房地產(chǎn)交易市場空前活躍的重要推動力，但也造成貸款機構(gòu)風險控制不到位，埋下了危機的種子。2004年開始，隨著美聯(lián)儲17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠遠超出其還款能力。逾期還款和貸款違約的現(xiàn)象不斷增加。與此同時，住房市場持續(xù)降溫。無力償還房貸本息的借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。這必然引起人們對次級抵押貸款市場的悲觀預(yù)期，次級市場就可能發(fā)生嚴重震蕩，這就會沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。此外，房地產(chǎn)市場價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成馬太效應(yīng)，出現(xiàn)惡性循環(huán)，加劇了次級市場危機的發(fā)生。

二、我國房貸市場的現(xiàn)狀

(一)我國房貸市場與美國危機前的房貸市場有相當程度的相似之處

美國次級抵押貸款市場危機從目前來看好像對我國房貸市場影響不大，但眼下我國樓市過熱是不爭的事實。而美國在次貸危機爆發(fā)前幾年一直維持低利率政策而我國也不例外，流動性過?，F(xiàn)象明顯(資產(chǎn)價格暴漲)。我國的宏觀經(jīng)濟持續(xù)強勁發(fā)展，城市化進程加快，城市住房需求強勁，另外人民幣升值一部分國外熱錢流入，投機國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，房價持續(xù)大幅上漲，銀行大規(guī)模介入房地產(chǎn)行業(yè)加大了對房地產(chǎn)市場那個資金供給，同時對個人住房抵押貸款的條件審查也有放寬的跡象。目前。個人住房按揭貸款發(fā)展得非常快。2007年以來，商業(yè)性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。雖然中國的商業(yè)銀行迫于監(jiān)管的壓力仍然要求一定的首付比例，這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但是，不容忽視的事實是，隨著中國房地產(chǎn)價格出人意料地上漲。中國住房抵押貸款的風險已經(jīng)越來越大了：隨著央行多次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力增大了，他們也越來越難以預(yù)測未來償付現(xiàn)金支出的變化。

(二)整體經(jīng)濟形勢不樂觀，加大房貸市場風險

2008年國際國內(nèi)的經(jīng)濟形勢都非常不樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整已經(jīng)在所難免。雖然上海、北京等大城市的房價有所上升，但成交量卻明顯下降，更多表現(xiàn)出有價無市的現(xiàn)狀。這種局面對于銀行、開發(fā)商而言都是相當嚴峻的。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的利益鏈條上銀行和開發(fā)商已經(jīng)完全捆綁在一起。銀行通過住房貸款來獲得長期穩(wěn)定的利息收入，開發(fā)商通過銀行貸款來回收資金，獲取高額收益。買房者是最終的承擔者。假如市場持續(xù)調(diào)整，市場成交不理想，購房者持幣觀望，那么造成的后果是大量的房產(chǎn)積壓在開發(fā)商手中，銀行的資金回收困難。更加嚴重的后果是，當房地產(chǎn)市場整體價格下滑后，貸款購房的居民可能面臨負資產(chǎn)的困局，相當部分的人有可能停止還貸，從而引起銀行的壞賬損失。今年以來，我國部分熱點城市樓盤交易量出現(xiàn)了萎縮，房價漲幅趨緩甚至下跌，房貸風險有所上升。

(三)我國住房金融創(chuàng)新力度小，抵御風險能力降低

目前，我國住房金融的創(chuàng)新力度沒有達到美國那樣，住房金融僅限于住房貸款、公積金貸款、住房開發(fā)貸款等傳統(tǒng)領(lǐng)域，這在一定程度上能夠降低美國次貸危機對我國金融市場的波及，但另一方面，我國的住房信貸沒有劃分優(yōu)級與次級市場，潛在的金融風險并不能很好的監(jiān)控和防范。這也形成了我國住房金融市場的一個致命弱點。也就是說，我國住房信貸市場的質(zhì)量遠沒有想像的好，等問題真正爆發(fā)出來的時候。很可能比美國次貸危機的沖擊力更大。

三、次貸危機對我國房貸市場的啟示

啟示一：住房按揭貸款并非是最安全的資產(chǎn)

房產(chǎn)的價值是隨著市場不斷變化的。當市場向好時，房地產(chǎn)價格上揚會提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴大抵押信貸的規(guī)模；當市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)時，房價走低，銀行即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。美國的次貸危機正是由于美聯(lián)儲的連續(xù)加息以及相伴隨的房地產(chǎn)價格持續(xù)走低所致。目前，我國商業(yè)銀行對住房抵押貸款風險控制仍不夠重視。

啟示二：放寬標準將會增加貸款的潛在風險

為了追求自身短期效益，我國商業(yè)銀行盲目擴張住房按揭貸款，許多不符合貸款資格的人獲得了貸款；同時，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得資金融通，虛構(gòu)購房者實行假按揭，貸款銀行為了獲取更多的利潤，放松了對貸款資格的審查。大大增加了銀行的風險。另一方面，商業(yè)銀行對住房抵押貸款的風險準備可能是不足的，監(jiān)管當局對商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險權(quán)重又相對較低，這些使得商業(yè)銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違約風險面前時。其應(yīng)對的能力就可能會相當脆弱。由于我國的房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟增長的貢獻占有相當?shù)谋戎?。因此，一旦房地產(chǎn)抵押貸款風險暴露，這又會對房地產(chǎn)市場、乃至整個宏觀經(jīng)濟造成嚴重的沖擊。四、完善房貸市場，預(yù)防次貸危機發(fā)生的措施

鑒于我國房貸市場的現(xiàn)狀，為了避免危機的出現(xiàn)，必須吸取美國次貸危機的教訓，從以下幾點著手，未雨綢繆，防患于未然

第一，建立預(yù)警機制，控制潛在理性違約風險的發(fā)生。當市場開始不景氣的時候，或者是預(yù)測到不遠的將來整個宏觀經(jīng)濟可能受政策或其他因素的影響而出現(xiàn)蕭條的趨勢時，商業(yè)銀行應(yīng)減少住房抵押貸款的發(fā)放。加強內(nèi)部控制機制，提高住房抵押貸款的標準，嚴格審查申請住房抵押貸款人的資格，同時應(yīng)向借款人講明貸款

利率的政策，防止借款人被迫違約風險的發(fā)生。

第二，建立和完善國家信用體系，減少惡意違約風險的發(fā)生。由于我國缺乏一個完善的社會信用系統(tǒng)，銀行很難知道借款人的信用情況，使得很多信用條件很差的人獲得了貸款，大大增加了貸款的惡意違約風險。

第三，完善擔保和抵押制度。住房信貸與其他信貸不同，由于個人存在較多的不確定因素，因此，在發(fā)放住房貸款時，用抵押、擔保作為還款保證顯得十分重要。在這次的次貸危機中，美國的住房抵押貸款的擔保機構(gòu)對整個危機的緩解起到了非常重要的作用，分散了發(fā)放貸款的機構(gòu)的風險。

第四，銀行自身要加強對自身風險的管理。截至2007年國內(nèi)有91％的購房者是通過貸款買房的，而銀行在發(fā)放貸款時要嚴格審查貸款人的收入、資產(chǎn)狀況，不能經(jīng)不住利益的誘惑，放低對借款人的要求，防止出現(xiàn)放低首付要求甚至零首付情況的出現(xiàn)。銀行的觀念要改變，不能總是把住房抵押貸款當作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)是具有周期性的行業(yè)，其價值是隨著市場的供需狀況不斷變化的，在市場繁榮時期，房產(chǎn)的價值會隨著不斷上升，但一旦市場發(fā)生扭轉(zhuǎn)則最終損失的還是銀行自身。另外，銀行還可以通過資產(chǎn)證券化來轉(zhuǎn)移風險，資產(chǎn)證券化的本質(zhì)上無法消除風險，只能把風險轉(zhuǎn)移給其他的投資者，鑒于我國的商業(yè)移行在國民經(jīng)濟中有著舉足輕重的作用，因此為了避免房貸風險過于集中在銀行體系內(nèi)部，可以加快資產(chǎn)證券化進程，但是一定要吸取美國次貸危機的教訓，選擇較為優(yōu)良的銀行資產(chǎn)進行證券化，避免道德風險的發(fā)生。

第五，政府部門也要從外部加強對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管并且提高自身對危機的處理能力。房價是住房抵押貸款發(fā)放的數(shù)量和規(guī)模的重要因素，政府部門應(yīng)該加強對房價的監(jiān)控。鑒于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢，一方面嚴厲打擊國內(nèi)那些投機房產(chǎn)行業(yè)投機商，可以通過稅收等手段抑制他們囤積住房，控制房產(chǎn)價格：另一方面政府部門還可以通過建立一些機制來統(tǒng)計和公布那些真實的住房需求(通過一些獎勵和懲罰的手段，如對購房者減免相關(guān)方面的稅收)和每一時期的房產(chǎn)市場供給數(shù)量(包括新開工的和二手房)，使信息更加透明化，對房價起到指導作用。政府的監(jiān)管部門對從事住房信貸的銀行和其他金融機構(gòu)也應(yīng)加強監(jiān)管，推進合約的標準化，抽查發(fā)放貸款的質(zhì)量，限定借貸標準，并監(jiān)督金融機構(gòu)要向借款人充分披露金融產(chǎn)品的信息，使借款人的知情權(quán)，選擇權(quán)得到切實的保障。金融市場的風險無時無刻不存在，政府部門一旦遇到金融危機的爆發(fā)時必須有強有力的措施來緩解其影響。

在世界經(jīng)濟一體化的前提下，美國的次貸危機已經(jīng)蔓延到了許多國家，對世界經(jīng)濟秩序產(chǎn)生了極大的破壞作用，導致全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟衰退、股市暴跌、金融機構(gòu)破產(chǎn)等嚴重后果。當前，我國的房貸市場已經(jīng)出現(xiàn)了美國次級抵押貸款危機爆發(fā)之前的某些特征，如果任由其發(fā)展下去極有可能引發(fā)中國金融市場危機。因此我國的金融監(jiān)管機構(gòu)、銀行體系、房地產(chǎn)開發(fā)商等應(yīng)該理性的面對當前的形勢，吸取美國次級抵押貸款危機中的經(jīng)驗教訓，做好應(yīng)對措施，確保我國的房貸市場能夠穩(wěn)定健康發(fā)展。