謝亞超

【摘 要】本文主要從合同法的角度對(duì)商品房買賣中的法律問題進(jìn)行了探討,因商品房買賣涉及的法律主體較多,法律關(guān)系復(fù)雜,同時(shí),法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定并不健全,需要立法者在今后的物權(quán)法等立法過程中予以完善,從而使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮、健康發(fā)展的良好局面。

【關(guān)鍵詞】商品房 開發(fā)商 商品房買賣 合同

一、房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開發(fā)商的法律責(zé)任

在房地產(chǎn)銷售中,廣告和銷售宣傳資料對(duì)購房人起著非常重要的作用。在許多情況下,開發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多,而在實(shí)際簽訂合同時(shí)又借口僅是宣傳而已,并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中,以廣告對(duì)其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發(fā)商的義務(wù),如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件,開發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定:如果開發(fā)商對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對(duì)購房人是否訂立買賣合同,或者對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中,對(duì)開發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”,應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開發(fā)商在廣告中對(duì)上述內(nèi)容作了具體說明或允諾,但實(shí)際不能做到或有所改變的,都屬違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

虛假售樓廣告,曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實(shí)際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn),而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營(yíng)利目的所做的不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發(fā)商,實(shí)際上是對(duì)購房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中,侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美?并對(duì)被侵權(quán)方的損失予以賠償,所以,如果開發(fā)商發(fā)布虛假廣告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。

二、已售出的房產(chǎn),在未辦理產(chǎn)權(quán)證前,又抵押給第三人的法律責(zé)任

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大,所需資金也較大,很少有開發(fā)商能夠獨(dú)立支付全部建設(shè)資金,有個(gè)別開發(fā)商為籌集資金,將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款,這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國(guó)法律規(guī)定,在房產(chǎn)售出后,只要將房屋的買賣合同按照有關(guān)國(guó)家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了登記,該項(xiàng)房地產(chǎn)交易即告成立,涉及的房屋也就從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購房者手中。如果此時(shí)開發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押,無疑是將自身沒有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押處置,這是侵犯購房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責(zé)任

開發(fā)商逾期交房的情況大致有:開發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格,其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未取得政府有關(guān)主管部門的正式批準(zhǔn);房屋尚未完工;房屋本身雖已完工,但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時(shí)交付使用;未通過政府部門的驗(yàn)收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為,開發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬限期內(nèi),開發(fā)商需按日支付違約金;如果超出寬限期開發(fā)商仍無法交付,而客戶又要求解約、退房的,開發(fā)商需要退還客戶已交全部房款,以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則,則開發(fā)商需向買方雙倍返還定金,并支付全部款項(xiàng)的利息。

四、開發(fā)商因自身原因,不能按期取得房產(chǎn)證的法律責(zé)任

開發(fā)商須交付房屋并保證房屋所有權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)移給買受人,這是開發(fā)商最基本的一項(xiàng)義務(wù)。開發(fā)商可能由于如下原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證不能辦理:土地使用手續(xù)不合法;未支付全部土地使用權(quán)出讓金;違規(guī)建房;不能提供規(guī)定的資料等。商品房《解釋》第十八條對(duì)這一問題作了明確規(guī)定:因開發(fā)商原因,購房人未能按期取得房產(chǎn)證的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其支付違約金或賠償金的數(shù)額,按照購房人已付購房款總額,以銀行逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。該條還規(guī)定了購房人應(yīng)當(dāng)取得房產(chǎn)證的期限,分為三種情況:購房合同約定有期限的,按合同約定;合同沒有約定且為預(yù)售的,為房屋交付使用之日起90日內(nèi);合同沒有約定且為現(xiàn)售的,為合同訂立之日起90日內(nèi)。只要在以上期限內(nèi),因開發(fā)商原因辦不下房產(chǎn)證的,購房人即可按前述辦法,要求開發(fā)商支付違約金。如果開發(fā)商在商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于自身原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

綜上所述,本文主要從合同法的角度對(duì)商品房買賣中的開發(fā)商法律問題進(jìn)行了探討,因商品房買賣涉及的法律主體較多,法律關(guān)系復(fù)雜,同時(shí),法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定并不健全,需要立法者在今后的物權(quán)法等立法過程中予以完善,從而使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮、健康發(fā)展的良好局面。

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