張永剛　王雪梅

【摘 要】成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首要的要求是工期短、投資效益好。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的這些情況,必須對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息等方面,挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會(huì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 開發(fā)成本 成本控制

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,成為拉動(dòng)GDP快速增長的重要因素,也成為政府和金融部門關(guān)注的重點(diǎn)。同時(shí),房價(jià)的每次波動(dòng),也無不觸動(dòng)消費(fèi)者敏感的神經(jīng),房價(jià)居高不下,成為壓在百姓心頭的一座大山。如何正確處理房價(jià)與居民消費(fèi)水平的關(guān)系,在不影響國家稅收前提下有效控制房價(jià)的攀升,創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的運(yùn)行機(jī)制,已成為房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展的一個(gè)迫切問題。

一、設(shè)計(jì)階段的成本控制

1.推行設(shè)計(jì)招標(biāo),擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo),采用多家競投,組織有關(guān)專家綜合評(píng)比,這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位,又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新,在降低工程造價(jià)上下功夫。

2.設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù),它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性,還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時(shí),通過優(yōu)化建筑造型、裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積等方案,可以最大限度地提高建筑使用率;在設(shè)備選型方面,在保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上,如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時(shí),通過合理的方案優(yōu)化,可以節(jié)省大量投資,對(duì)降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國際發(fā)展有限公司開發(fā)的財(cái)富中心項(xiàng)目和南新倉國際大廈項(xiàng)目,通過對(duì)地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計(jì),增加了約15%的停車位,降低了停車位的單位工程成本。在北京香江別墅項(xiàng)目建設(shè)過程中,通過優(yōu)化規(guī)劃方案,最大限度地利用原地形特點(diǎn),規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅,從而減少了土方工程量,大大降低了前期“三通一平”工程的成本,并通過提高對(duì)回填土工程的技術(shù)要求,為后期的地基處理節(jié)省了投資。

3.前期造價(jià)分析

通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是:專題調(diào)研—設(shè)計(jì)任務(wù)書—方案設(shè)計(jì)—圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同,設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位,因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭,由設(shè)計(jì)單位來實(shí)現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)前,要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研,通過考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料,組織專題專家會(huì)等方式,與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí),確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計(jì)的方式,在設(shè)計(jì)任務(wù)書中,把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時(shí)組織圖紙會(huì)審,從設(shè)計(jì)、工程,銷售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計(jì),設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1%左右,但正是這1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用,由此可見,設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目投資中的重要性。在設(shè)計(jì)階段,造價(jià)人員的工作重點(diǎn)是通過造價(jià)分析,協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳設(shè)計(jì)方案。

二、項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

1.抓好合同管理,減少工程索賠

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià),施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo),索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān),主動(dòng)監(jiān)控,嚴(yán)格審核工程變更,計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響,從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更,減少不必要的工程費(fèi)用支出,避免投資失控。另外,對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠,使成本得到有效控制。從管理模式上著手,建立建設(shè)監(jiān)理制,追求項(xiàng)目投資的有效控制,按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則,完善職責(zé)分工及有關(guān)制度,落實(shí)責(zé)任,從工程管理機(jī)制上建立健全投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核,避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核,對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量,按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù),套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

2.從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制

在對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上,廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等,想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì),材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí),直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低,因此,選用新工藝、新材料,是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

3.從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制

嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi),合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等,減少銷售成本,最大限度降低靜態(tài)投資。例如:占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等,對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供,以達(dá)到降低造價(jià)之目的。

4.提高工程變更的預(yù)見性

在項(xiàng)目建設(shè)過程中,工程變更的管理非常重要,工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合,嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生,但由于工程項(xiàng)目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn),項(xiàng)目在實(shí)施過程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對(duì)于大的洽商變更,必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源,并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià),綜合各方意見后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行,任何變更不能使合同失效。變更后的單價(jià)仍執(zhí)行合同中已有的單價(jià),如合同中無此單價(jià)或因變更帶來的變化,應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)承包商提出的單價(jià)分析數(shù)據(jù),監(jiān)理工程師審定,業(yè)主認(rèn)可后,按認(rèn)可的單價(jià)執(zhí)行。

三、竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī),認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù),對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量,落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用,使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科,只有做到各方綜合平衡,才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制,以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng),實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。