王　鴻

摘要：文章分析了我國住房抵押貸款發(fā)展的現(xiàn)狀以及面臨的諸多問題。然后從借款人違約風(fēng)險(xiǎn)和銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類和成因進(jìn)行分析，最后針對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析提出有效的策略，進(jìn)而規(guī)避商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款信息不對(duì)稱銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914(2009)05-164-02

近幾年來我國商業(yè)銀行的住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展非?？?，住房信貸業(yè)務(wù)已成為推動(dòng)國內(nèi)住房市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素之一。

住房抵押貸款有利于居民通過借貸的方式合理地安排生命周期內(nèi)的收支，有利于創(chuàng)造新的購買力，其重要性不言而喻。當(dāng)前，我國住房抵押貸款還款利率的方式單一，尚未建立住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)及住房金融風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，種種問題可能會(huì)使商業(yè)銀行面臨更大的流動(dòng)性、資本安全性風(fēng)險(xiǎn)。

一、住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類及原因分析

1借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人違約的情況分為兩種類型。一種類型是被迫違約，另一種類型是主動(dòng)違約。信息不對(duì)稱是借款人違約的主要原因。所謂“信息不對(duì)稱”，是指交易雙方的一方擁有相關(guān)的信息而另一方?jīng)]有或一方比另一方擁有更多的相關(guān)信息，從而對(duì)信息劣勢(shì)者的決策造成不利影響。在銀行信貸關(guān)系中，由于銀行和借款人處于信息不對(duì)稱地位(包括貸款申請(qǐng)的信息不對(duì)稱、貸款發(fā)放后的信息不對(duì)稱)，導(dǎo)致銀行無法嚴(yán)格有效地控制不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指銀行自身辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，由于決策失誤，管理不善等原因而引起貸款蒙受損失的可能性。銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要包括：(1)按揭貸款比例風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款比例，指的是購房者從金融機(jī)構(gòu)獲得的貸款總額與房?jī)r(jià)的比率。這一比例越高，對(duì)于借款人的壓力就越大，按揭貸款比例的高低影響著商業(yè)銀行住房抵押貸款是否能夠順利地收回。在這種高比例按揭貸款下，借款人一旦違約。將會(huì)對(duì)發(fā)放貸款的銀行產(chǎn)生不良影響。(2)還款方式和還款期限風(fēng)險(xiǎn)。在我國目前的還款方式比較單一，只有等額本息還款法和等額本金還款法兩種還款方式。無論采用哪種方式，借款人還款的壓力仍然很大。雖然利率固定，有助于貸款雙方了解還款方式，但有可能忽略對(duì)資金時(shí)間價(jià)值和借款人未來還款能力的考慮，因此，銀行需要承擔(dān)更大的還款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。就還款期限而言。還款期限越長(zhǎng)。受到外界因素影響就越多，抵押房產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)就越難預(yù)料和把握，此時(shí)導(dǎo)致銀行遭受借款人違約風(fēng)險(xiǎn)就越大。(3)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率是影響住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的最活躍的因素。如果存款利率上調(diào)，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)。就可能增加借款人的償貸壓力，從而增加違約風(fēng)險(xiǎn)；而如果此時(shí)貸款利率又保持不變或變化幅度不及存款利率，則可能使銀行利率倒掛，致使其負(fù)債成本增加和貸款收入下降。(4)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指銀行不能夠滿足存款者的提現(xiàn)需求和借款者正當(dāng)貸款需求的能力而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。(5)政策風(fēng)險(xiǎn)和外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策和外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要來自于國家和地方政府相關(guān)政策的不配套和不恰當(dāng)?shù)恼吒深A(yù)，雖然我國已經(jīng)出臺(tái)實(shí)施了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》，《擔(dān)保 法》和《民法通則》等等法律法規(guī)，但這些法律法規(guī)時(shí)抵押物的設(shè)置，抵押權(quán)的履行，抵押物價(jià)值的評(píng)估，作價(jià)和處置的規(guī)定操作性不強(qiáng)，難以直接用于實(shí)踐，從而給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。

二，住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

通過分析借鑒國外銀行業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和管理理念，結(jié)合我國國情和銀行業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)際情況，我國銀行的住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理可從以下幾個(gè)方面入手：

1加強(qiáng)銀行放貸的具體操作和流程的管理。(1)貸款前，商業(yè)銀行應(yīng)該建立專業(yè)化的咨詢體系。貨款機(jī)構(gòu)在對(duì)借款人咨詢和教育上應(yīng)該投入大量資金，在借款人中請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款之前，借款人應(yīng)到銀行等金融機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT的咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢。以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成的后果。(2)貸款時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行科學(xué)嚴(yán)密的貸款審核程序。銀行在審核住房抵押貸款申請(qǐng)時(shí)，主要是考察以下因素，首先是判斷借款人的還款能力；其次是審查貸款抵押品即住房的當(dāng)前狀況和實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值；再次，調(diào)查申請(qǐng)人的信用狀況。(3)發(fā)放貸款過程中?？梢圆扇《鄻踊淖》康盅嘿J款形式。在國外普遍開展的住房抵押與住房?jī)?chǔ)蓄相結(jié)合的住房抵押貸款，住房抵押貸款與住房建設(shè)基金相結(jié)合的住房抵押貸款，可調(diào)整住房抵押貸款的利率、期限、首付額等，分期償還抵押貸款等，我國銀行可以借鑒。(4)貸款后，商業(yè)銀行應(yīng)加大監(jiān)控和管理的力度。商業(yè)銀行應(yīng)該建立先進(jìn)的業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)和監(jiān)控借款人財(cái)務(wù)狀況的信息系統(tǒng)。利用業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)每天監(jiān)測(cè)報(bào)表，一旦出現(xiàn)逾期貸款，就可以立即查明原因。采取相應(yīng)的措施來防止逾期的繼續(xù)發(fā)展，最大限度地減少銀行的損失。另一方面，由于借款人的財(cái)務(wù)狀況變化較大，因此要對(duì)借款人的財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。(5)違約時(shí)商業(yè)銀行應(yīng)建立一套有效的違約處理機(jī)制。當(dāng)借款人不能按照貸款合同如期償還貸款本息時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)按照合同進(jìn)行違約處理，并在貸款期間進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款的逾期和違約，并及時(shí)作出相應(yīng)的處理。

2審慎加快住房抵押貸款證券化的步伐。住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過程，實(shí)施住房抵押貸款證券化，可以將抵押貸款以債券的形式向社會(huì)出售，既回籠了閑散資金，減少了流通貨幣。達(dá)到化解通貨膨脹壓力的功效，又在不增加銀行貸款指標(biāo)的前提下確保充沛的住房抵押貸款來源。

3建立個(gè)人住房抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)制、金融機(jī)構(gòu)可利用各類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)品種來分散個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)費(fèi)用所形成的保險(xiǎn)基金金額大。來源穩(wěn)，使用周期長(zhǎng)，有可能部分承擔(dān)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)損失。金融機(jī)構(gòu)可通過以下險(xiǎn)種分散抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。(1)建立住房抵押貸款信用保證保險(xiǎn)。由保險(xiǎn)公司開辦抵押償還業(yè)務(wù)。借款人向保險(xiǎn)公司投保抵押償還險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司充當(dāng)借款人還貸保證人，一旦借款人無法繼續(xù)歸還住房貸款時(shí)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還一定比例的貸款損失。(2)住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合。借款人購買相應(yīng)年限和金額的住房抵押貸款人壽保險(xiǎn)，用于購房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí)。其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保證金繼續(xù)按月歸還貸款。以確保不會(huì)因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現(xiàn)被迫違約。抵押住房被處置的風(fēng)險(xiǎn)。(3)住房抵押貸款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種確保抵押物本身產(chǎn)權(quán)是完整的；貸款機(jī)構(gòu)所得到的抵押權(quán)是有效可行的；除了單證上列明的債權(quán)人之外，沒有其他人有更優(yōu)先向貸款申請(qǐng)人償還債務(wù)的權(quán)利。若因產(chǎn)權(quán)糾紛或更高順位債權(quán)人出現(xiàn)時(shí)。保險(xiǎn)公司將予以賠償。

保險(xiǎn)公司必須認(rèn)真審查借款人的借款資格和償債能力。積極參與也使其加強(qiáng)7自律管理。完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制為抵押貸款保險(xiǎn)體系的運(yùn)作奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)，有力地推進(jìn)了住房機(jī)制的發(fā)展。

4健全法律保障體系，增加貸款安全系數(shù)。建立完善的法律法規(guī)體系，加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款的法制管理，這是各國調(diào)控個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展的重要方面。我國雖然已經(jīng)出臺(tái)實(shí)施了《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》、《商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)。構(gòu)成了個(gè)人住房抵押貸款的法律框架。但缺少具體的、操作性強(qiáng)的配套法律法規(guī)。不能從房屋交易、估價(jià)、保障等方面對(duì)市場(chǎng)主體和市場(chǎng)行為形成硬性的約束，影響了相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展。因此，我們應(yīng)該借鑒國外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，加快房地產(chǎn)法規(guī)的建立。

三，總結(jié)

近幾年來，我國商業(yè)銀行以個(gè)人住房抵押貸款的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)取得了前所未有的迅猛發(fā)展，有效地刺激了住房消費(fèi)，推動(dòng)了房地產(chǎn)金融的發(fā)展，同時(shí)也為商業(yè)銀行創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。但是必須清醒地看到商亞銀行所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，并且針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的研究，提出具有切實(shí)可行的解決策略，從而降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

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(作者單位：霍州煤電集團(tuán)呂梁山煤電公司木瓜煤礦山西霍州031400)

(責(zé)編：鄭釗)