安 顏

【編者按】

近一段時期以來,從航空、鋼鐵、房地產(chǎn)到煤炭等領(lǐng)域,央企的強勢,挑戰(zhàn)著“國退民進”的市場經(jīng)濟理論,亦由此引發(fā)了中國改革方向的爭論。央企為何如此迅速地膨脹?它將帶來什么影響、會不會抑制民間力量的生長和市場經(jīng)濟的推進?從本期開始,本刊將以甲乙方觀點辯論的方式,對此類話題展開討論。

央企,又是央企!

近段時間以來,“國字號”地產(chǎn)企業(yè)不斷刷新“地王”新紀錄,不得不使人們開始重新審視地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀:不斷高漲的地價、高調(diào)而又一擲千金的央企“地王”,無不使樓市增加了幾分迷霧。

爭當?shù)赝?“國字號”拔得頭籌

綜觀當前國內(nèi)樓市,房價漲聲一片,其中:一線城市火爆,二線城市跟漲,有個別城市還超過了2007年上漲的勢頭。但從整體上看,還有相當多的二、三線城市的房價卻不溫不火,甚至也有房價下降的,如河北省的石家莊市。

與此同時,今年以來,各地“地王”頻現(xiàn),全國各地的土地成交溢價均有明顯上升,在一片激烈的競拍聲中,眾多央企及上市房企積極參與。

在北京,朝陽區(qū)廣渠路15號黃金地塊,被中化方興公司40.6億元拍下;在廣州,城建集團成為今年的地王,溢價高達154%;在上海,金地集團一口報價30.48億元,吃下趙巷10號地塊;9月10日,中海地產(chǎn)以70.06億的天價奪得長風6B、7C地塊,超過金地集團成為現(xiàn)今國內(nèi)的新“地王”;在南京,保利地產(chǎn)以總價15.92億元拿下“南京地王”,這是今年保利地產(chǎn)繼拿下“重慶地王”、“成都地王”、“蘇州地王”、“長春地王”后拿下的又一個“地王”。

今年各地產(chǎn)生的地王中,央企幾乎占去了其中絕大部分,可以說,“國字號”已經(jīng)成了爭奪“地王”最活躍的主力軍。

有數(shù)據(jù)顯示,當前國資委分管的136家央企中,逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)。其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家,如保利、遠洋、華潤等;輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則達106家,約占80%左右。還不僅是大型央企,甚至地方國企也掀起了進軍地產(chǎn)的高潮,今年上半年,全國主要城市成交總價排行前10名的高價地塊中,有60%是有國資背景的企業(yè)獲得。

另有一大批國字號企業(yè)在資本市場圈到錢后,也希望在未來增加房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司中的比重:即將登陸A股和H股的中冶科工股份有限公司在融資400億元后,也表露了將地產(chǎn)業(yè)務(wù)打造成一個“巨無霸”的雄心;而在2007年12月登陸A股市場的中國中鐵也透露出了要在2016年進入中國房地產(chǎn)業(yè)前五名的雄心壯志;央企里另一個巨無霸中國鐵建旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司也擁有470萬平方米左右土地儲備,在建面積1300萬平方米。

一份權(quán)威報告認為:“此輪地王中,國資背景企業(yè)將占多數(shù),未來擁有信貸和融資優(yōu)勢的國有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場份額。”這就是說,地產(chǎn)領(lǐng)域“國進民退”已是不爭的事實,國企注定將成為地產(chǎn)大鱷。

高價買入,央企拿地“不差錢”

央企“地王”引發(fā)的熱議,不禁讓人想起2007年房地產(chǎn)市場瘋飆狂進時的情景,不同的是,那一年的“地王”,多由民企所創(chuàng)造。

“全國拿地進入一種白熱化階段,現(xiàn)在拿的地有個預(yù)期才能獲利,也只有國企拿得起,民營房企都是真金白銀,看的是中短期利益,如果三年不能獲利,民企是不堪忍受的。”某業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

在北京廣渠路15號土地爭奪中,落敗的SOHO中國董事長潘石屹也曾多次舉牌,而且每舉一次牌,都會拿著計算器算半天。潘石屹事后表示,最后報價到39.5億元都是被逼的,可是中化方興前來拍地的副總根本不用算賬,一直舉牌,潘石屹不得不跟在后面。

央企的屢創(chuàng)地王招來了一些民營房地產(chǎn)企業(yè)的非議,萬通房地產(chǎn)董事長馮侖表示:如果在房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模的國進民退之后,將會使市場交易制度被破壞,房地產(chǎn)將會變成壟斷房地產(chǎn)市場。

“寬松的貨幣政策與央企所具備的優(yōu)勢,是央企能夠在土地拍賣市場上有恃無恐的主要原因?！苯ㄔO(shè)銀行總行研究員趙慶明評價說。

房地產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)的高度緊密性毋庸置疑,在每一波的地產(chǎn)走勢之中,銀行信貸都是直接影響波勢的重要驅(qū)動原因,2007年下半年的銀根緊縮政策,是造成地產(chǎn)業(yè)投資大幅回落的主要原因,而今年一季度以來樓市“量價齊升”的逆轉(zhuǎn),同樣主要得益于銀行的“開閘放水”。

來自國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示,今年1-8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源近3.4萬億元,同比增長34%,其中國內(nèi)貸款7384億元,增長46%。二季度房地產(chǎn)信貸猛增82%,房地產(chǎn)業(yè)從銀行獲得的信貸資金總量同比增速高達82%,個人按揭貸款環(huán)比一季度增幅高達287%。

而對于央企而言,銀貸、撥付、股市融資等一系列的便利,又使得其往往能占據(jù)資金制高地位。公開數(shù)據(jù)顯示,今年6月創(chuàng)下北京廣渠路15號地塊40.6億地王的中化方興,在今年4月中旬獲得了中國銀行200億元的授信額度。另一家央企遠洋地產(chǎn)獲得的各大銀行授信總額則已達到300億元,加上公司債和賬面資金,可調(diào)用的現(xiàn)金已突破400億元。

雖然銀行貸款不能直接用于購置土地,但是央企可將獲得的銀行貸款注入從事房地產(chǎn)開發(fā)的子公司,子公司再以“自有資金”競購?fù)恋?。“國有銀行對國企情有獨鐘,對銀行而言,雖然央企的信貸資金未必是最安全的,但卻是最放心的?！壁w慶明說。

據(jù)不完全統(tǒng)計,從今年2月至今,11家央企地產(chǎn)公司的融資總額達831.8億元,融資動作大多集中在地王頻出的6、7、8月份,招商地產(chǎn)融資50億元、方興地產(chǎn)先后兩次分別增發(fā)24億元與10.5億元、華潤置地增發(fā)38億元……

而且,央企的融資成本遠比民營企業(yè)低,“央企利率大概只有3%,但是像華遠地產(chǎn)的公司融資成本可能要到5%-6.5%,利率幾乎差一倍?！?月初,當方興地產(chǎn)以40.6億元拍下廣渠路15號地時,華遠地產(chǎn)董事長任志強說,“3年開發(fā)時間累積下來的資金成本差出好幾億元?！?/p>

在央企之外,國家資金的入場也使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)出國家資本炒高房價的憂慮。這其中包括掌控中國2000億美元外匯儲備的中國主權(quán)財富基金中國投資有限責任公司,開始出手國內(nèi)房地產(chǎn)市場;而在國內(nèi)房地產(chǎn)市場長期低調(diào)運作的另一資金大鱷——保險資金,也即將公開亮相不動產(chǎn)領(lǐng)域,10月1日實施的新《保險法》為保險資金增加了不動產(chǎn)投資這一新渠道。