張玉琴

(西山煤電集團(tuán)公司東曲礦,山西省古交市,030200)

★煤炭科技·地面工程及管理★

國有企業(yè)住房制度改革探討

張玉琴

(西山煤電集團(tuán)公司東曲礦,山西省古交市,030200)

對(duì)國有企業(yè)住房矛盾加劇的現(xiàn)狀和原因進(jìn)行了分析,闡述了住房制度改革的重要性和意義,提出了解決住房矛盾的四個(gè)對(duì)策。

住房制度改革 重要性和意義 對(duì)策 國有企業(yè)

住房是人民群眾日常生活中的一件大事,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是政府對(duì)公眾最起碼的承諾,優(yōu)質(zhì)住房和社區(qū)是改善人類生活條件最有效和最直接的方式,保持適宜的居住條件是家庭成員健康發(fā)展的必要條件,同時(shí)也是社會(huì)文明和文化發(fā)展的必要條件,不良的居住條件會(huì)帶來疾病、犯罪等一系列社會(huì)問題。因此,住房不是一般消費(fèi)品,住房消費(fèi)要充分體現(xiàn)社會(huì)的公平與正義,體現(xiàn)“以人為本”思想。

1 住房矛盾加劇的現(xiàn)狀和原因

20世紀(jì)90年代以來,我國每年的住宅投資增加了10多倍,而住房的矛盾卻不斷加劇。因此,必須認(rèn)真反思我國的住房制度。

(1)住房長(zhǎng)期采取隱性分配,實(shí)物分配,使之與工資掛鉤有很大困難。各單位、各部門建房資金來源五花八門,有留利,有折舊基金,有計(jì)劃撥款安排等等。如果把這些資金攤?cè)牍べY,整個(gè)會(huì)計(jì)科目都會(huì)改變,一些盈利企業(yè)因此可能變成虧損了。從一定意義上說,勞動(dòng)力便宜實(shí)際上是個(gè)假象,只看到表面上幾百元的工資,沒看到包福利、包醫(yī)療等待遇。如果住房補(bǔ)貼不能進(jìn)入工資,租金就不可能達(dá)到足夠合理的水平,更談不上買房,房改也就難以進(jìn)行。

(2)實(shí)物分配造成部門、行業(yè)、機(jī)關(guān)之間住房資源不平衡。有的單位錢多、地多,有的單位過去蓋房子蓋得多,這種結(jié)構(gòu)差別、資源不平衡是房改的一個(gè)巨大障礙。從個(gè)人來說,也是完全不平等的,同樣的經(jīng)歷,在分到不同單位之后就可能是天壤之別。其實(shí),國有單位的住房資產(chǎn)是屬于全體職工的,因?yàn)檫@是統(tǒng)一扣除該給職工的工資后建造的;新企業(yè)的住房條件好,是因?yàn)槔掀髽I(yè)積累得多,負(fù)擔(dān)得多,因?yàn)樾缕髽I(yè)不是從天上掉下來的,企業(yè)狀況的好壞都是變化的。房改就是要盡量消除這種不合理的差別,使有相同資歷和貢獻(xiàn)的人能夠基本上享受到同樣的住房待遇,所以怎樣改變目前住房資源不平衡的格局,實(shí)行公平合理的住房補(bǔ)貼,就成為房改面臨的相當(dāng)棘手的一件大事。

(3)租售房?jī)r(jià)不成比例。這個(gè)比價(jià)也是一種客觀規(guī)律,不去遵循就會(huì)受到懲罰。例如,不提租就沒人愿意買房,提租不到位,售價(jià)就難到位,在這種情況下,低價(jià)售房是必然的。道理在于,買房一次性付款可以平均分?jǐn)偟秸叟f期內(nèi)每個(gè)月,與租房?jī)r(jià)格具有可比性,老百姓越算賬越發(fā)覺租房太便宜,越不會(huì)去買房子。合理的租售比價(jià)應(yīng)該是1: 100～150,即出售價(jià)1000～1500元/m2,那么每月租金應(yīng)在210元/m2以上,還有種辦法就是按照實(shí)際成本來算出合理的月租金,結(jié)果不會(huì)相差很大。

(4)社會(huì)化跟不上商品化。住房還是單位所有,沒有解決企業(yè)辦社會(huì)問題,也沒有解決住房資源結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象。國家出資辦的企業(yè),后來形成的所有資產(chǎn)包括住房還應(yīng)是國家的,如果說售房資金歸單位所有,那就無法社會(huì)化,貨幣化分配住房也就遙遙無期。當(dāng)然,這里面的歷史因素要考慮,在實(shí)物形態(tài)上基本不調(diào)整,但在價(jià)值分配上要考慮公平和效率,要完全體現(xiàn)按勞分配,所以,給現(xiàn)在住戶的產(chǎn)權(quán)是要仔細(xì)研究的。

2 住房制度改革的重要性和意義

(1)我國以前的住房體制有許多缺點(diǎn),從幾個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就可以看出來。在發(fā)達(dá)國家,城鎮(zhèn)居民的平均住房消費(fèi)約占生活費(fèi)支出的20%～30%,從全世界平均來看,大體上略低于發(fā)達(dá)國家的平均水平,住宅和房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值在國民生產(chǎn)總值中占10%左右,很少有其他產(chǎn)業(yè)能有這樣大的規(guī)模。但在我國有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料中,城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)比重卻沒有這么高,只占居民生活費(fèi)支出的3%左右。在國民生產(chǎn)總值中,住宅業(yè)的貢獻(xiàn)也不超過2%。實(shí)際情況是這樣嗎?不是,這是一個(gè)假象,由于國家對(duì)住房進(jìn)行暗補(bǔ),住房?jī)r(jià)格扭曲,造成了國民經(jīng)濟(jì)核算中對(duì)住宅和房地產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造增加值的低估。在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)過程中,城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)由國家和企業(yè)通過統(tǒng)一建房、撥款管理、免費(fèi)維修等多種形式隱性支出,這筆消費(fèi)資金沒有進(jìn)入個(gè)人收入,也沒有表現(xiàn)為城鎮(zhèn)居民個(gè)人消費(fèi)支出,所以在有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料中沒有反映出來。但在我國農(nóng)村,農(nóng)民的住房消費(fèi)比重較高,消費(fèi)結(jié)構(gòu)比城鎮(zhèn)居民要合理,城市越大,住房?jī)r(jià)格扭曲越大,假象越嚴(yán)重。

(2)由于住房不進(jìn)入市場(chǎng),城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)長(zhǎng)期依賴國家和企事業(yè)單位,城鎮(zhèn)居民不可能自愿動(dòng)用個(gè)人收入于住房。個(gè)人積累部分不愿用于住房消費(fèi)帶來一系列問題,從經(jīng)濟(jì)上來說,導(dǎo)致與住房建設(shè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)落后,從而進(jìn)一步制約其他消費(fèi)品的生產(chǎn),影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。我國居民在吃的、用的方面,許多項(xiàng)目已經(jīng)接近或超過世界先進(jìn)水平,但在住房方面卻比較落后,本來應(yīng)優(yōu)先發(fā)展的住宅業(yè)沒有得到應(yīng)有的發(fā)展。就是說,和彩電、冰箱的普及程度相比,和交通、通信的發(fā)展速度相比,城鎮(zhèn)住房建設(shè)的發(fā)展速度要慢得多。住房發(fā)展慢帶來很多問題,住宅業(yè)直接、間接地涉及40多個(gè)行業(yè)部門,如果住宅業(yè)沒有大的發(fā)展,這些行業(yè)就很難有大的發(fā)展,這也是造成國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理的一個(gè)重要原因,所以住房問題不僅是改善人民居住環(huán)境的需要,也是國民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的需要。

(3)住房制度本身也確實(shí)到了非改不可的地步。國家包下來的辦法弊病很多,國家、企業(yè)、個(gè)人都有很大的負(fù)擔(dān),同樣一定量的資源,采用傳統(tǒng)的辦法就會(huì)發(fā)生許多浪費(fèi)。首先,建房的計(jì)劃決策就可能是盲目的,建房多的單位并不一定是最急需的單位。其次,建房的過程中,從征地拆遷到設(shè)備安裝,每一個(gè)環(huán)節(jié)都可能因?yàn)楣倭胖髁x、循私舞弊而提高成本、降低質(zhì)量。因?yàn)檫@是公家的工程,又沒有什么監(jiān)督辦法,有辦法也監(jiān)督不過來,因?yàn)楣拷ㄔO(shè)的項(xiàng)目多得不可計(jì)數(shù)。第三,房子蓋好以后閑置的比率和時(shí)間也十分驚人。由于福利分房是無償?shù)?不要白不要。有的人不僅住一套,還要占一套;有的人還要為未成年的兒女占房;有的人出國了、到外省外市工作了,房子還鎖起來,這是非常不合理的。第四,對(duì)政府和單位不但是經(jīng)濟(jì)損失,精神上也是負(fù)擔(dān)。機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位“辦社會(huì)”,住房是大頭。沒房子分發(fā)愁,有了房子分不下去更發(fā)愁,房子一兩年分不出去是常有的事,而且分房沒有明確統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),隨意性很大,因?yàn)閷?shí)物分配從道理上講要考慮許多因素,不可能只按一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),別說有私心,就是拿計(jì)算機(jī)管理也不可能完全公平地排出誰先誰后。特別是房子本身有差別,要靠實(shí)物分配方式,綜合平衡各種因素,達(dá)到合理、公平、有效率地分房是不可能的。

3 解決住房矛盾的對(duì)策

簡(jiǎn)單地說,房改的核心內(nèi)容就是行政從實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙?。?shí)物分配的特點(diǎn)是行政決策、要確定指標(biāo)、一次性支付;貨幣分配的特點(diǎn)是市場(chǎng)決定、不確定指標(biāo)、連續(xù)均勻地支付,僅只比較這些特點(diǎn),看不出多少本質(zhì)的差別。改革的目的是減少實(shí)物分配引起的資源配置失誤、閑置浪費(fèi),解決造價(jià)下不來、質(zhì)量上不去等一系列問題,杜絕住房方面的貪污腐化、以權(quán)謀私,更公平合理地分配收入,更好地滿足人民群眾對(duì)住房的實(shí)際需求。

(1)存量按照工齡補(bǔ)償。住房的貨幣化分配,要體現(xiàn)按勞分配、效率優(yōu)先、兼顧公平的原則。多年來我們都強(qiáng)調(diào)按勞分配是我們整個(gè)社會(huì)分配的主要原則。過去長(zhǎng)期搞實(shí)物分配,老職工工資中的住房消費(fèi)含量不足,被統(tǒng)一扣除的那部分錢用于公有住房建設(shè),形成了住房的存量資產(chǎn)。為了使過去參加工作的職工都能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的貨幣分配方式,必須解決他們積累不足的問題,這就是我們所說的存量補(bǔ)貼。所謂存量補(bǔ)貼,就是將全部公有住房按現(xiàn)值評(píng)估后,根據(jù)工齡職級(jí)對(duì)職工給予一次性補(bǔ)償,是用記賬的形式為每個(gè)職工建立的住房基金。存量補(bǔ)貼的基礎(chǔ)是現(xiàn)有住房資產(chǎn),不是現(xiàn)金,絕大部分是用于抵交購房款或房租,但是也有一部分要變?yōu)楝F(xiàn)金。存量補(bǔ)貼變?yōu)楝F(xiàn)金,大體上有四種來源:一是職工買自住房用現(xiàn)金、增量補(bǔ)貼及公積金、貸款支付的部分;二是職工買別人騰空的公房用現(xiàn)金和增量補(bǔ)貼及公積金、貸款支付的部分;三是公房出租后收取的貨幣租金扣除維修管理部分的費(fèi)用;四是公有住房被拆遷時(shí)獲取的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和土地收益。需要用現(xiàn)金支付的存量補(bǔ)貼,主要是用于職工購買非公有住宅或租用商品房。

(2)增量分步理入工資。增量補(bǔ)貼的實(shí)質(zhì)是一種對(duì)在職職工發(fā)放的工資或津貼。因?yàn)榻窈蟛辉儆邪笛a(bǔ),不再搞實(shí)物分配,每個(gè)職工的衣食住行都要從個(gè)人工資收入中來安排,所以現(xiàn)在國家和單位每年用于住房建設(shè)的資金以及維修管理方面的支出,都要攤?cè)牍べY?？紤]到過渡的必要性,近期先采取提高公積金的辦法,然后待條件成熟后再發(fā)給現(xiàn)金?，F(xiàn)在有的地方把增量資源用于發(fā)放一次性補(bǔ)貼,即給那些住房不達(dá)標(biāo)或沒有住房的人發(fā)補(bǔ)貼,與新的工資制度還沒有接軌,因此不以理入工資為目標(biāo),將來可能會(huì)有這樣或那樣的麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,今天的干部職務(wù)是科長(zhǎng),明天就可能提到副處長(zhǎng),今天的住房達(dá)標(biāo)了,明天就又不達(dá)標(biāo)了。區(qū)別職工有房無房、達(dá)標(biāo)未達(dá)標(biāo)來發(fā)放一次性補(bǔ)貼,還需要保留過去實(shí)物分房的那一整套審批和計(jì)劃體系。另外,從管理和財(cái)務(wù)核算的角度來看,成本也非常之大,因?yàn)槟愫茈y清楚掌握處于流動(dòng)變化狀態(tài)的干部職工及其住房的真實(shí)情況。

(3)統(tǒng)籌調(diào)整租售價(jià)格。租售價(jià)格客觀要求必須成比例,因?yàn)樗鼈兌际且栈刈》康慕ㄔO(shè)和維修成本,形成的基礎(chǔ)是一致的。如果租金水平過低,就會(huì)制約住房的出售,所有租金都要參照售房?jī)r(jià)調(diào)整到一定高度。有人擔(dān)心承受能力,關(guān)鍵是處理好各類過渡辦法。租售價(jià)是攔河壩,補(bǔ)貼是水,扣除一定的差,那么筑多高的壩就能蓄多高的水,租售價(jià)提起來了,才有可能給職工更多的存量補(bǔ)貼。有人感到補(bǔ)貼和價(jià)格兩相抵銷,提價(jià)不是多此一舉嗎?當(dāng)然不能這么看,因?yàn)榇蠹易》棵娣e不同,多住房的人實(shí)際上繳的錢少。另外,還有許多高收入的個(gè)體戶、三資企業(yè)員工也同樣享受國家本應(yīng)給予國有職工的補(bǔ)貼。租售價(jià)提到成本價(jià)、市場(chǎng)價(jià)水平,才能客觀反映住房資源的稀缺性,減少浪費(fèi),提高配置效率,才符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。

(4)多種支付方式并存過渡。采取上述幾種措施之后,在過渡時(shí)期內(nèi)職工買房、租房可以動(dòng)用的資源有多種形式。首先,還要像過去那樣使用工資繳納一部分費(fèi)用;其次,可以使用公積金(包括增量補(bǔ)貼);第三,可以使用存量補(bǔ)貼;第四,可以申請(qǐng)政策性住房貸款;第五,可以申請(qǐng)商業(yè)銀行的抵押貸款。對(duì)于困難職工和特殊情況的居民,還可以考慮另外給予減、免、補(bǔ)的政策,全部住房資金可拿出10%用于這種支出。

2004年3月正式施行的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定地方人民政府應(yīng)當(dāng)在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下,根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況,因地制宜,建立城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房制度,并提出廉租住房制度建設(shè)堅(jiān)持以財(cái)政預(yù)算安排為主,多渠道籌措資金。鑒于2009年以來房地產(chǎn)業(yè)存在的問題仍然有待進(jìn)一步解決,今年的政府工作報(bào)告在這方面論述得更為具體,提出“要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā),重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房,建立健全廉租房制度和住房租賃制度”。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)積累了許多結(jié)構(gòu)性的矛盾,單純依靠調(diào)控市場(chǎng)和引導(dǎo)非國有房地產(chǎn)企業(yè)恐怕無法實(shí)現(xiàn)上述政策目標(biāo),因此政府重新介入房地產(chǎn)市場(chǎng),以適量的公有住宅調(diào)節(jié)和完善供給結(jié)構(gòu),進(jìn)而調(diào)控市場(chǎng)顯得十分必要。就解決中低收入家庭住房需求而言,政府以大量公有住宅重新介入房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為重要。以廉租房建設(shè)為例,目前仍處于起步階段,資金渠道不落實(shí)、不穩(wěn)定,保障方式不完善,覆蓋范圍比較小,地區(qū)間進(jìn)展不平衡。

所以要緩解居民住房困難,不斷改善住房條件,正確引導(dǎo)消費(fèi),逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化,發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),從改革公房低租金制度著手,將現(xiàn)公房的實(shí)物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度,由住戶通過商品交換(買房或租房),取得住房的所有權(quán)或使用權(quán),使住房這種特殊商品進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。

[1]郭樹清.住房制度改革的思考和討論[N].《中國改革報(bào)》

(責(zé)任編輯 宋瀟瀟)

F293.31

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張玉琴(1974-),女,畢業(yè)于山西省委黨校。