隋學(xué)深，李孟剛

（北京交通大學(xué)中國(guó)產(chǎn)業(yè)安全研究中心，北京市 100044）

房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的成因及其影響

隋學(xué)深，李孟剛

（北京交通大學(xué)中國(guó)產(chǎn)業(yè)安全研究中心，北京市 100044）

在全球金融危機(jī)和我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)遇到困難的大背景下，2009年至今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)繁榮，其內(nèi)在成因是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身所具有的資本資產(chǎn)屬性，其外在成因是相關(guān)政策和金融市場(chǎng)的推動(dòng)。本輪非理性繁榮對(duì)于應(yīng)對(duì)金融危機(jī)具有一定的積極作用，但長(zhǎng)期持續(xù)下去，將對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生不利影響。為控制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮，應(yīng)堅(jiān)持以發(fā)揮一般資產(chǎn)屬性作用為主、以資本資產(chǎn)屬性作用為輔的方針，利用相關(guān)政策和金融市場(chǎng)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。首先，在土地政策方面，要改革土地出讓制度；其次，在稅收政策方面，要開(kāi)征土地財(cái)產(chǎn)稅和物業(yè)稅；其三，在貨幣政策方面，要準(zhǔn)確掌握不動(dòng)產(chǎn)信用控制的力度。

房地產(chǎn)市場(chǎng)；非理性繁榮；資本資產(chǎn)屬性；政策金融市場(chǎng)

國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逆勢(shì)繁榮，在持續(xù)了較長(zhǎng)一段時(shí)期的“量?jī)r(jià)齊漲”局面后，此輪繁榮非理性的一面逐漸顯露，房地產(chǎn)業(yè)面臨調(diào)整壓力。

一、資本資產(chǎn)屬性是房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的內(nèi)因

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型的資本資產(chǎn)屬性

一種商品要成為投資品，具有資本資產(chǎn)屬性，必須滿足以下幾個(gè)條件：一是供應(yīng)量相對(duì)有限，在價(jià)格上漲時(shí)，供給量不會(huì)迅速放大；二是價(jià)值存續(xù)期較長(zhǎng)，資產(chǎn)可以長(zhǎng)期持有；三是沒(méi)有確定的理論價(jià)值，價(jià)格主要反映未來(lái)預(yù)期收益；四是具有完善的市場(chǎng)，資產(chǎn)交易方便。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)具有典型的資本資產(chǎn)屬性。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行就會(huì)受到資本市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律的支配，具有資本市場(chǎng)的波動(dòng)特征。

2.我國(guó)本輪房?jī)r(jià)上漲的資本資產(chǎn)屬性因素分析

一般資產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)特點(diǎn)是需求增加而引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格上漲，而資本資產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)特點(diǎn)是價(jià)格上漲引發(fā)價(jià)格進(jìn)一步上漲。其實(shí)現(xiàn)過(guò)程是，資本資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)一段時(shí)期的上漲，導(dǎo)致非理性贏利預(yù)期的一致性增強(qiáng)，進(jìn)而有更多的投機(jī)者加入，客觀上導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求增加，從而帶動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上漲，引發(fā)更多的需求。與此同時(shí)，房地產(chǎn)持有人會(huì)產(chǎn)生惜售行為，導(dǎo)致市場(chǎng)上供給量反而減少，這樣就會(huì)進(jìn)一步刺激價(jià)格上漲，形成一個(gè)正反饋過(guò)程，催生一個(gè)泡沫，直到贏利預(yù)期開(kāi)始下降，價(jià)格上升才會(huì)停止，隨后將面臨調(diào)整的壓力。我國(guó)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的本質(zhì)在于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有資本資產(chǎn)屬性這個(gè)內(nèi)因。如果不出臺(tái)有效政策加以控制，只要外部條件具備，房地產(chǎn)的資本資產(chǎn)屬性就會(huì)發(fā)揮作用，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)按照資本資產(chǎn)的波動(dòng)規(guī)律進(jìn)行波動(dòng)，產(chǎn)生一定程度的泡沫。[1]

二、政策和金融市場(chǎng)推動(dòng)是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的外因

1.相關(guān)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮間的關(guān)系

（1）房地產(chǎn)政策方面。自2008年11月以來(lái)政府采取了很多促進(jìn)房地產(chǎn)需求的刺激政策。在開(kāi)發(fā)用地方面，從兩年不開(kāi)發(fā)即無(wú)償收地到兩年不開(kāi)發(fā)土地仍然保留，從購(gòu)地款“限期交付”到“可延期交付”。在契稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅等稅費(fèi)優(yōu)惠政策方面，由取消到重新恢復(fù)等。

（2）經(jīng)濟(jì)刺激政策方面。首先是4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中可能有一部分并未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)；其次是銀行利息的降低和信貸門檻的放寬，使原先一部分不符合放貸標(biāo)準(zhǔn)的資金有機(jī)會(huì)進(jìn)入樓市，其中有不少是投機(jī)型的。

（3）貨幣政策方面。寬松的貨幣政策導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)于充沛，使得投資者對(duì)于國(guó)內(nèi)通貨膨脹的預(yù)期很強(qiáng)烈，投資保值性需求明顯增加，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的迅速上漲。

2.金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮間的關(guān)系

（1）銀行信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間具有正反饋關(guān)系。房地產(chǎn)是商業(yè)銀行信貸最主要的抵押品之一，從信用貨幣創(chuàng)造的角度來(lái)看，新增房地產(chǎn)生產(chǎn)和交易數(shù)量的增加以及存量房地產(chǎn)交易的活躍都會(huì)增加貨幣需求，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲提高了抵押品的價(jià)值，使金融機(jī)構(gòu)可以創(chuàng)造出更多的貨幣供給。這些新增的貨幣供給不僅用于與房地產(chǎn)有關(guān)的交易，還流通到經(jīng)濟(jì)中的其他部門，從而為經(jīng)濟(jì)的繁榮提供寬松的貨幣供給環(huán)境。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)與貨幣供給有著直接的聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮可以創(chuàng)造出更多的貨幣供給，而新增的貨幣數(shù)量又可以支持包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。這個(gè)過(guò)程一再反饋強(qiáng)化，直至總信貸的增加無(wú)法繼續(xù)刺激經(jīng)濟(jì)的那一點(diǎn)為止。此時(shí)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值已經(jīng)變得過(guò)度依賴于新增貸款的刺激作用，而由于信貸未能加速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)抵押品價(jià)值就開(kāi)始下降。抵押價(jià)值的侵蝕對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生了抑制作用，反過(guò)來(lái)又加強(qiáng)了對(duì)抵押品價(jià)值的侵蝕。到了那個(gè)階段，房地產(chǎn)抵押品價(jià)值已經(jīng)用到了極限，輕微的下跌就可能引發(fā)清償貸款的要求，從而進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)的衰退。這就是自由市場(chǎng)條件下一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮蕭條的循環(huán)周期。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行信貸之間的正反饋關(guān)系，巨量的信貸投放必然會(huì)引發(fā)作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，這種上漲會(huì)增加貨幣需求，刺激經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)一步增加，從而政策性地形成一個(gè)房地產(chǎn)繁榮期。但是，當(dāng)信貸增長(zhǎng)不能繼續(xù)提高房地產(chǎn)價(jià)格、對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)，就必須努力克服房地產(chǎn)蕭條期帶來(lái)的不利影響。

（2）股票市場(chǎng)越來(lái)越多地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度。房地產(chǎn)可以作為投資對(duì)象，其價(jià)格必然采取資本化方式定價(jià)，這就使房地產(chǎn)具有了資本資產(chǎn)屬性。但房地產(chǎn)由于與實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有密切聯(lián)系，不可能實(shí)現(xiàn)完全的資本化，所以房地產(chǎn)同時(shí)擁有一般資產(chǎn)與資本資產(chǎn)的雙重屬性。[2]股市處于上升時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售就旺盛；股市陷入低迷時(shí)，也會(huì)波及到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（3）保險(xiǎn)資金獲準(zhǔn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，客觀上增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。新修訂的《保險(xiǎn)法》已經(jīng)將不動(dòng)產(chǎn)列入保險(xiǎn)資金運(yùn)用的范圍，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購(gòu)買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等，其目的是獲取穩(wěn)定的租金收入，但保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)并不直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)炒作?？紤]到保險(xiǎn)公司的資金流動(dòng)性等問(wèn)題，保險(xiǎn)資金在投資房地產(chǎn)上總體還是比較謹(jǐn)慎的。房地產(chǎn)投資規(guī)模占其可運(yùn)用資金的比例還是比較低的。

三、本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮產(chǎn)生的影響

1.對(duì)于應(yīng)對(duì)此次金融危機(jī)具有一定的積極作用

在此次金融危機(jī)的強(qiáng)烈沖擊下，2008年四季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)顯著下滑，出口和就業(yè)突然面臨巨大困難，如果不能迅速采取有效的應(yīng)對(duì)措施，就會(huì)產(chǎn)生一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在這種情況下，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮應(yīng)有的支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用是必要的。從2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了一定的貢獻(xiàn)。如果說(shuō)這輪房地產(chǎn)繁榮確實(shí)產(chǎn)生了某種程度的泡沫，那么這個(gè)泡沫也是當(dāng)前客觀形勢(shì)所需要的，而且這個(gè)泡沫仍然處在可以控制的范圍之內(nèi)，不會(huì)產(chǎn)生像美國(guó)次貸危機(jī)那樣的影響。從這一點(diǎn)來(lái)看，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮也具有一定的積極作用。

為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)存在適當(dāng)?shù)呐菽怯袔椭模梢杂每臻g換時(shí)間，用局部保整體，讓經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期盡量平穩(wěn)和延后。但是，一定要把握好度的問(wèn)題，如果超出了可以控制的范圍，泡沫吹得過(guò)大，就會(huì)帶來(lái)更深幅度的經(jīng)濟(jì)調(diào)整。這個(gè)度就是對(duì)空間和時(shí)間的把握，即用多大的房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)的上漲空間來(lái)?yè)Q取多久的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的時(shí)間。如果在房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)泡沫破滅之前，內(nèi)需、民間投資、出口這三個(gè)方面能夠及時(shí)銜接上，實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠真正實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，那么我們就不必過(guò)分擔(dān)心房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)泡沫問(wèn)題。否則，我們必將面臨較深幅度的經(jīng)濟(jì)調(diào)整。

2.對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展具有不利影響

與虛擬資本資產(chǎn)不同的是，房地產(chǎn)不僅具有資本資產(chǎn)屬性，還是一種具有使用價(jià)值的商品，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)有著十分密切的聯(lián)系，也就是說(shuō)房地產(chǎn)還具有一般資產(chǎn)屬性。如果房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度按照資本資產(chǎn)屬性的特征進(jìn)行波動(dòng)，就會(huì)影響其一般資產(chǎn)屬性作用的正常發(fā)揮，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展造成傷害。[3]如果本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮時(shí)間持續(xù)過(guò)長(zhǎng)，有可能對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生以下不利影響：

一是不利于經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，如果房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏高，就會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。首先，會(huì)制約房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)能力。過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)抑制房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求和投資性需求，房屋交易量就會(huì)下降。另外，交易量下降會(huì)導(dǎo)致存量房積壓，從而降低房地產(chǎn)商繼續(xù)投資的意愿，進(jìn)一步影響GDP的穩(wěn)步增長(zhǎng)。其次，會(huì)擠占實(shí)體經(jīng)濟(jì)中其他行業(yè)的發(fā)展空間。就我國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，不僅需要房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，更需要其他各類實(shí)體經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚且亟需資金注入的時(shí)候，如果大量資金沉迷于房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)導(dǎo)致流向其他行業(yè)的金融資源出現(xiàn)不足，對(duì)其他行業(yè)的復(fù)蘇造成很大的擠出效應(yīng)，拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最后，會(huì)嚴(yán)重影響我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需政策的效果。一方面，政策性居民消費(fèi)補(bǔ)貼只能是臨時(shí)性的措施，而且也是一種沒(méi)有效率的資源分配方式，只有增加就業(yè)才是提高居民收入的根本辦法。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為百姓就業(yè)的主要渠道，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，百姓就業(yè)困難，就會(huì)從根本上抑制有效消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。另一方面，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)使百姓過(guò)度透支自己的消費(fèi)能力。如果購(gòu)房者每個(gè)月的勞動(dòng)報(bào)酬返還房貸之后所剩無(wú)幾，其他消費(fèi)需求的滿足就無(wú)從談起。

二是不利于金融系統(tǒng)的健康發(fā)展。一方面，可能會(huì)導(dǎo)致銀行體系出現(xiàn)危機(jī)。國(guó)際貨幣基金組織的經(jīng)濟(jì)學(xué)家通過(guò)案例研究發(fā)現(xiàn)了一個(gè)銀行業(yè)爆發(fā)危機(jī)的先兆，即開(kāi)始時(shí)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%，而隨后兩年內(nèi)又下跌超過(guò)15%，在這樣的情況下銀行幾乎無(wú)一例外地會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。我國(guó)房?jī)r(jià)自2009年初至今已經(jīng)有了一個(gè)“撐桿跳”式的上漲，如果房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)，就必須密切關(guān)注銀行業(yè)所面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果國(guó)家能夠控制房?jī)r(jià)回調(diào)的幅度，則有利于銀行業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，可能會(huì)引發(fā)資本市場(chǎng)動(dòng)蕩。房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整，必將對(duì)其產(chǎn)業(yè)鏈中的相關(guān)產(chǎn)業(yè)造成負(fù)面影響，進(jìn)而影響資本市場(chǎng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)贏利性的預(yù)期，從而引發(fā)資本市場(chǎng)動(dòng)蕩。[4]

三是不利于保持社會(huì)穩(wěn)定。首先，會(huì)影響百姓的安居樂(lè)業(yè)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市人口不斷增加，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求也不斷增長(zhǎng)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)由其資本資產(chǎn)屬性來(lái)主導(dǎo)，房?jī)r(jià)大起大落，必然會(huì)直接影響到大多數(shù)百姓的居住與生活，對(duì)安居樂(lè)業(yè)造成不利影響，給社會(huì)增加不穩(wěn)定因素。其次，會(huì)拉大貧富差距。房?jī)r(jià)飆升并沒(méi)有增加任何社會(huì)總財(cái)富，只是實(shí)現(xiàn)了財(cái)富從百姓手中向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等強(qiáng)勢(shì)利益集團(tuán)的轉(zhuǎn)移，造成一種“窮者更窮、富者更富”的財(cái)富分配的“馬太效應(yīng)”。貧富差距的擴(kuò)大會(huì)增加維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的社會(huì)成本，導(dǎo)致許多社會(huì)問(wèn)題。最后，會(huì)影響到民心向背。建國(guó)前期，中國(guó)共產(chǎn)黨依靠土地革命政策贏得了民心，取得了政權(quán)，建立了國(guó)家。隨著我國(guó)城市人口比例的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)政策越來(lái)越關(guān)系到百姓的切身利益，成為影響民心向背的一個(gè)核心問(wèn)題。

四、基本結(jié)論及政策建議

1.基本結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該堅(jiān)持以一般資產(chǎn)屬性作用為主、以資本資產(chǎn)屬性作用為輔的方針，利用相關(guān)政策和金融市場(chǎng)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展，為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與繁榮作出重要貢獻(xiàn)，關(guān)鍵問(wèn)題就是要正確處理其兩個(gè)本質(zhì)屬性的主次關(guān)系，也就是確定這兩個(gè)本質(zhì)屬性誰(shuí)是矛盾的主要方面的問(wèn)題。如果由資本資產(chǎn)屬性來(lái)主導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)就不可避免地會(huì)產(chǎn)生泡沫，會(huì)造成一定程度的非理性繁榮。這種局面短期來(lái)看，會(huì)使經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變好，會(huì)形成暫時(shí)的繁榮，但如果超過(guò)了合理的度，產(chǎn)生過(guò)大的泡沫，其破滅將帶來(lái)嚴(yán)重的后果，甚至?xí)?dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國(guó)、日本以及中國(guó)臺(tái)灣等地都曾發(fā)生過(guò)這樣的案例，我們應(yīng)該認(rèn)真吸取已有的教訓(xùn)。[5]因此，我們應(yīng)該采取有效的政策措施，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到由其一般資產(chǎn)屬性為主導(dǎo)的正確軌道上來(lái)，還原其根據(jù)供需來(lái)定價(jià)的一般商品的本來(lái)面貌。

2.政策建議

一是在土地政策方面，要改革土地出讓制度。重新調(diào)整土地出讓利益分配機(jī)制，在個(gè)人、集體、地方政府及中央政府之間，在長(zhǎng)期與短期之間建立一個(gè)有效的利益機(jī)制。將土地出讓金收入納入地方政府預(yù)算，實(shí)行收支兩條線管理，這不僅會(huì)增加對(duì)土地出讓金使用的約束，而且會(huì)增加使用的透明度，特別是在當(dāng)期土地出讓金不夠當(dāng)期使用時(shí)，能夠大大降低地方政府出讓土地的沖動(dòng)。[6]土地出讓金收支公開(kāi)透明，不僅可以減少地方政府官員尋租的機(jī)會(huì)，降低拍賣土地的成本，而且會(huì)提高拍賣土地的利用效率，增加土地供給。

二是在稅收政策方面，要開(kāi)征土地財(cái)產(chǎn)稅和物業(yè)稅。在財(cái)產(chǎn)稅方面，財(cái)產(chǎn)稅是國(guó)外稅收的主要組成部分，由于以房地產(chǎn)為主的財(cái)產(chǎn)稅易于征收而被發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采用。開(kāi)征土地財(cái)產(chǎn)稅后，即使土地閑置，開(kāi)發(fā)商也必須每年按照評(píng)估的財(cái)產(chǎn)價(jià)值繳納財(cái)產(chǎn)稅，這樣就會(huì)加大囤積土地的成本。在物業(yè)稅方面，實(shí)施物業(yè)稅的基本原則應(yīng)當(dāng)是：對(duì)居民自住住房（一套）免征物業(yè)稅，對(duì)自住住房（一套）以外的住房實(shí)行按面積大小計(jì)征累進(jìn)物業(yè)稅。貫徹這一原則的物業(yè)稅的實(shí)施，將有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，使房?jī)r(jià)真正回歸理性，并對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的積極影響。[7]

三是在貨幣政策方面，要準(zhǔn)確掌握不動(dòng)產(chǎn)信用控制的力度。在貨幣政策工具中，不動(dòng)產(chǎn)信用控制屬于選擇性貨幣政策工具，包括房地產(chǎn)貸款發(fā)放的最高限額、房地產(chǎn)貸款最長(zhǎng)期限規(guī)定以及首付款最低限額等。不動(dòng)產(chǎn)信用控制會(huì)產(chǎn)生以下效應(yīng)：經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)信用膨脹時(shí)，中央銀行可以通過(guò)規(guī)定和加強(qiáng)各種限制措施減少不動(dòng)產(chǎn)信貸，進(jìn)而抑制不動(dòng)產(chǎn)的盲目生產(chǎn)或投機(jī)，減輕通貨膨脹壓力，防止經(jīng)濟(jì)泡沫的形成；經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，中央銀行可以通過(guò)放松管制，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)信貸，刺激社會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求，進(jìn)而以不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)的擴(kuò)大和交易的活躍帶動(dòng)其他經(jīng)濟(jì)部門生產(chǎn)的發(fā)展，從而促使經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。[8]在我國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的背景下，我們必須準(zhǔn)確掌握不動(dòng)產(chǎn)信用控制的力度，既要保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，又要有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮。

[1]宋春華.金融危機(jī)背景下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2009（5）：5-7.

[2]楊建平.完善我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的對(duì)策探析 [J].統(tǒng)計(jì)與決策，2009（10）：144-146.

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[5]Terrones，Marcos.The Global House Price Boom[A]//The World Economic Outlook：The Global Demographic Transition[M].Washington，D.C.IMF，2004：71-89.

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Causes for the Irrational Prosperity in the Real Estate Market and the Influence of That

SUIXue-shen and LIMeng-gang
(Beijing Jiaotong University，Beijing100044，China)

In the light of global financial crisis and China's difficult economic situation,China's real estate market,moved against the whole economic situation,has been prosperous since 2009.The internal cause for that is the capital asset nature of the real estate market itself.And the external cause for that is the related policy and the promotion of the financial market.The irrational prosperity can play a positive role in coping with the financial crisis.But in the long-term,it will have some adverse effect on the economy and society.To control this,we should give more priority to its normal asset nature than its capital asset nature,take advantage of related policy and financial market to lead the real estate industry to realize the sound development and adopt some countermeasures in terms of such policy as land,taxation and currency.First,in terms of land policy,we should reform on the system of land transfer;second,in terms of policy on tax,we should impose the tax on land and property;and third,in terms of monetary policy,we should enhance control on the credit of real estate.

real estate market；irrational prosperity；capital asset nature；policy financial market

F293.3

A

1007－8266（2010）11－0077－04

隋學(xué)深（1974-），男，遼寧省東港市人，北京交通大學(xué)中國(guó)產(chǎn)業(yè)安全研究中心博士后，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)博士后科研工作站博士后，主要研究方向?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金的投資與運(yùn)用；李孟剛（1967-），男，山東省博興縣人，北京交通大學(xué)中國(guó)產(chǎn)業(yè)安全研究中心主任，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，博士后，博士生導(dǎo)師，新華社特約經(jīng)濟(jì)分析師，中國(guó)產(chǎn)業(yè)安全論壇秘書(shū)長(zhǎng)，主要研究方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)安全理論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、戰(zhàn)略管理。

陳靜