孟繁瑜，嚴(yán)樂樂

（中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京100872）

土地拍賣中的預(yù)算約束因素研究

孟繁瑜，嚴(yán)樂樂

（中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京100872）

研究目的：分析土地拍賣中“價(jià)高者得”可能導(dǎo)致低效后果的原因，完善土地出讓制度。研究方法：運(yùn)用資產(chǎn)拍賣理論分析土地拍賣過程。研究結(jié)果：現(xiàn)實(shí)存在的預(yù)算約束確實(shí)會(huì)扭曲資源配置的效率，導(dǎo)致價(jià)高者得的規(guī)則失效。研究結(jié)論：政府應(yīng)根據(jù)不同的現(xiàn)實(shí)條件選擇合適的拍賣形式，設(shè)計(jì)與之相符的拍賣規(guī)則，控制非理性競(jìng)爭(zhēng)，在實(shí)現(xiàn)較大收益的同時(shí)保證效率最優(yōu)化。

土地經(jīng)濟(jì)；土地拍賣；理論推演；預(yù)算約束

土地拍賣是一個(gè)通過市場(chǎng)配置資源的過程，也是對(duì)土地資產(chǎn)定價(jià)的過程，它不僅直接影響著政府財(cái)政收入、企業(yè)開發(fā)成本，更對(duì)社會(huì)資源的配置效率與人民的福利水平有深遠(yuǎn)的意義。近兩年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱令人們開始質(zhì)疑土地“招牌掛”出讓制度，其中土地拍賣又首當(dāng)其沖。輿論不斷指責(zé)拍賣中非理性競(jìng)價(jià)使得地價(jià)占房?jī)r(jià)比重過大，有推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲之嫌，中央政府曾緊急叫停住宅類用地的出讓，個(gè)別地方政府聲稱已意識(shí)到現(xiàn)行拍賣中施行“價(jià)高者得”的弊端，紛紛出臺(tái)了修正現(xiàn)行土地拍賣制度的方案。但尚沒有資料顯示有國(guó)內(nèi)的學(xué)者或政府官員審慎、全面地研究過土地拍賣制度，推出的解決修改方案的后果令人擔(dān)憂。

本文側(cè)重于研究土地拍賣制度及其競(jìng)價(jià)定價(jià)機(jī)制，從資金約束的角度分析土地拍賣的效率缺失問題，筆者總結(jié)前期研究成果認(rèn)為，正是由于土地出讓制度的設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致資金約束問題成為影響土地拍賣效率的最大障礙之一。本文旨在“拋磚引玉”，為亟待解決的土地出讓拍賣現(xiàn)實(shí)問題探尋解決途徑。

1 土地出讓制度中的拍賣

《土地管理法》在肯定土地使用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)上，以土地“用途管制”的方式約束土地經(jīng)營(yíng)者與地方政府，彌補(bǔ)了原有政策的缺陷。新的約束機(jī)制取得了預(yù)期的效果。然而，隨著土地市場(chǎng)的發(fā)展，原有制度的缺陷顯露出來（國(guó)有土地出讓方式包括協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣等），而當(dāng)時(shí)實(shí)踐中多采用協(xié)議方式出讓土地，這種方式在活躍土地市場(chǎng)的同時(shí)也滋生了尋租、腐敗等弊病，極大地影響了土地交易的公平性與公正性，削弱了土地市場(chǎng)配置資源的效力。

為了建立中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，從源頭預(yù)防和治理腐敗，2004年4月，國(guó)土資源部、國(guó)家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，從2004年8月31日后所有經(jīng)營(yíng)類土地不得再協(xié)議出讓。隨后，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（國(guó)土資發(fā)［2006］114號(hào)）等條例規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”，進(jìn)一步肯定了招拍掛制度在土地定價(jià)方面的優(yōu)越性，大大穩(wěn)固了招拍掛制度作為土地出讓定價(jià)方式的主體地位。至此，商品住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、綜合類用地等各類用地必須以招拍掛方式出讓，其中尤以競(jìng)價(jià)機(jī)制為招拍掛制度的核心。

土地拍賣制度引入了更多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，但卻如一把“雙刃劍”，一方面促進(jìn)了土地市場(chǎng)和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，不斷攀升的地價(jià)、令人咋舌的“地王”、眾人聲討的“高房?jī)r(jià)”、拖欠繳付出讓金、退地、流拍等現(xiàn)象層出不窮，由此引發(fā)的一系列社會(huì)、民生問題促使人們開始反思現(xiàn)行的土地出讓制度——土地拍賣制度是否是合理的土地定價(jià)方式？如果是，又是哪些因素影響了土地拍賣的效果？面對(duì)這些障礙，土地拍賣制度應(yīng)該怎樣克服？

社會(huì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境中存在的種種障礙大大束縛了拍賣的效力，這是國(guó)內(nèi)外普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象，“Baird等認(rèn)為如果籌資便利、競(jìng)爭(zhēng)充分，拍賣將會(huì)是一種很好的方式。但即使在當(dāng)今的發(fā)達(dá)國(guó)家，都不可能具備這些條件。Hart也認(rèn)為交易成本、信息不對(duì)稱及道德風(fēng)險(xiǎn)等問題的存在導(dǎo)致競(jìng)拍者很難籌集足夠的資金[1]?！贬槍?duì)拍賣出現(xiàn)的種種問題，國(guó)內(nèi)外學(xué)者展開深入研究。現(xiàn)有成果多從協(xié)議（拍賣人角度）、策略（競(jìng)拍人角度）和代理等三種角度闡釋拍賣理論：（1）協(xié)議——從拍賣人角度解釋拍賣理論。拍賣人需要考慮的是何種類型的協(xié)議（規(guī)則）可以使自己的收益最大。具體從競(jìng)拍人的資質(zhì)要求、拍賣規(guī)則設(shè)計(jì)及底價(jià)的制定入手深入研究；（2）策略——從買方角度研究拍賣理論。買方的問題在于采用什么樣的策略對(duì)自己更有利，即使自己的獲勝概率最大且得到的買方剩余（即出價(jià)低）也最大。主要研究競(jìng)拍人的出價(jià)方式、競(jìng)拍人之間的合謀行為等；（3）代理——從拍賣師、拍賣行等代理方入手，研究代理方與買主或賣主勾結(jié)的敗德行為等。

這些研究頗有成效，并已形成較為成熟的理論體系。然而這些成果仍不能完全解決土地拍賣制度面對(duì)的種種質(zhì)疑。本文對(duì)拍賣制度追本溯源，試從最優(yōu)拍賣理論入手，分析實(shí)現(xiàn)拍賣效率最優(yōu)的前提要求，并以競(jìng)拍者的現(xiàn)金約束為切入點(diǎn)，結(jié)合國(guó)外學(xué)者的研究成果，探討現(xiàn)金約束對(duì)土地拍賣效率的影響。

2 通過拍賣為資產(chǎn)合理定價(jià)

Vickrey于1961年創(chuàng)立的“收入等價(jià)定理”（Revenue Equivalence Theorem，RET）是整個(gè)拍賣理論研究的起點(diǎn)?！笆杖氲葍r(jià)定理認(rèn)為只有當(dāng)擁有最高保留價(jià)的競(jìng)拍人獲得拍品而任何一個(gè)保有最低保留價(jià)競(jìng)拍人的期望剩余為零時(shí)，拍賣者的期望受益與拍賣類型無關(guān)[2]?！彼某闪⒂袊?yán)格的前提要求，在這些條件下，最優(yōu)拍賣可以實(shí)現(xiàn)效率與效用的最大化。4項(xiàng)核心條件是：（1）所有競(jìng)買人和賣主都是風(fēng)險(xiǎn)中性的；（2）所有競(jìng)買人是對(duì)稱的，其估價(jià)服從同一概率分布；（3）拍賣品具有獨(dú)立的私人價(jià)值。換言之，每個(gè)競(jìng)買人僅憑所掌握的私人信息就可以精確地對(duì)拍賣品估價(jià)，即使知道了所有其他人的估價(jià)信息也不會(huì)改變自己的估價(jià)；（4）競(jìng)買人之間是非合作博弈。

Vickrey并沒有對(duì)“收入等價(jià)定理”進(jìn)行完整嚴(yán)格的數(shù)學(xué)證明,這一工作是后來由Riley和Samuelson以及Myerson用不同的方法幾乎同時(shí)完成的。其中Myerson[3]的方法更具創(chuàng)造性，拓展了Vickrey理論的應(yīng)用范圍，其創(chuàng)立的顯示理論也是研究最優(yōu)拍賣理論的基石之一，建立起的最優(yōu)拍賣機(jī)制的初衷是為了滿足賣方期望效用最大化。Myerson特別指出競(jìng)拍人非對(duì)稱時(shí)，最優(yōu)拍賣的效率可能有所損失。

可見最優(yōu)拍賣建立的初衷是實(shí)現(xiàn)賣方效益最大化，拍賣有效率的含義是估價(jià)最高者獲得拍品，因此在上述4點(diǎn)所構(gòu)成的理想狀態(tài)下，效率與效益是可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)的。

然而，Vickrey、Myerson等拍賣理論的經(jīng)典文獻(xiàn)中很少提及競(jìng)拍者的籌資問題，也沒有直接分析過籌資困難對(duì)拍賣結(jié)果的影響?！肮纼r(jià)最高者獲得拍品即為有效”這個(gè)定義所暗藏的假設(shè)是在不存在籌資障礙的前提下，競(jìng)拍人根據(jù)自己的能力或偏好出價(jià)，價(jià)格可以直接反映出競(jìng)拍人對(duì)拍賣的利用情況，出價(jià)最高的競(jìng)拍人被認(rèn)為是最可以發(fā)揮出拍品效用的人，因此以最高價(jià)配置資源是可以實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)的。

現(xiàn)實(shí)生活中，籌資障礙是很多競(jìng)拍人面臨的困境，由籌資困境引發(fā)的預(yù)算約束問題會(huì)對(duì)拍賣產(chǎn)生怎樣的影響呢？國(guó)外學(xué)者對(duì)此展開了進(jìn)一步研究。

3 預(yù)算約束對(duì)拍賣的影響

Shleifer等[4]對(duì)拍賣破產(chǎn)公司資產(chǎn)的過程作了深入研究，認(rèn)為拍賣的有效性有可能受競(jìng)拍者的資金約束及政策限制的影響，如果在行業(yè)衰退、經(jīng)濟(jì)環(huán)境蕭條或者由于政策限制導(dǎo)致行業(yè)相關(guān)者無法參與競(jìng)拍時(shí)，最能充分利用拍賣資產(chǎn)的競(jìng)拍者可能不是最終的贏家，而最終的拍賣價(jià)格也可能低于拍品的真實(shí)價(jià)格。這個(gè)結(jié)論不同于以往理論界對(duì)拍賣在資產(chǎn)配置方面有效性的一致肯定，當(dāng)拍賣理論與市場(chǎng)操作結(jié)合，當(dāng)拍賣遭遇政策限制、融資障礙時(shí)，拍賣行為會(huì)衍生出怎樣的變化呢？這促使人們開始放棄往日對(duì)拍賣行為有效性的盲信。

Krishna[5]詳細(xì)梳理了拍賣理論的研究成果，肯定了預(yù)算約束與估價(jià)的相關(guān)性，分析了在有預(yù)算約束的前提下，一級(jí)價(jià)格密封拍賣與二級(jí)價(jià)格密封拍賣的收益情況，比較了它們的效率。這里比較的拍賣效率仍以出價(jià)作為惟一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而此時(shí)的出價(jià)已受到預(yù)算約束的影響，因此在這種情況下競(jìng)拍人的經(jīng)營(yíng)能力已不再是主導(dǎo)其出價(jià)的惟一因素。當(dāng)預(yù)算約束也對(duì)估價(jià)產(chǎn)生影響時(shí)，價(jià)格不能直接反映出競(jìng)拍人對(duì)拍賣的利用情況，此時(shí)再以“價(jià)高者得”的方式配置資源有可能造成資源配置效率的扭曲。

Che等[6]用“意愿出價(jià)”與“支付能力”兩個(gè)參數(shù)考察競(jìng)拍者，通過構(gòu)建理論模型的方式分析了一級(jí)價(jià)格密封競(jìng)拍與二級(jí)價(jià)格密封競(jìng)拍市場(chǎng)，認(rèn)為在有資金約束的前提下，商品并沒有被分給估價(jià)最高者，而可能給了估價(jià)低但融資狀況較好的企業(yè)，資金約束對(duì)競(jìng)拍者估價(jià)的影響程度（包括期望收益和社會(huì)剩余）與拍賣的形式有關(guān)系。作者允許目標(biāo)企業(yè)貸款，并假設(shè)從金融市場(chǎng)貸款的邊際成本遞增，但并未對(duì)金融市場(chǎng)建模分析。這導(dǎo)致人們傾向于將拍賣市場(chǎng)的低效率歸咎于資本市場(chǎng)的不完善。

Zheng[7]研究了一級(jí)價(jià)格密封拍賣，假設(shè)競(jìng)拍人擁有不同的現(xiàn)金水平，且必須從金融市場(chǎng)上以固定的利率貸款以滿足競(jìng)拍需求。研究證明資本市場(chǎng)的利率大小會(huì)對(duì)競(jìng)拍人的出價(jià)產(chǎn)生影響。作者不但考察了資本市場(chǎng)，還考慮了競(jìng)拍人宣布破產(chǎn)的可能。當(dāng)獲勝的競(jìng)拍人發(fā)現(xiàn)拍品的真實(shí)價(jià)值小于預(yù)先的估計(jì)，以致于競(jìng)拍價(jià)格（主要由自有現(xiàn)金與融資構(gòu)成）高于真實(shí)價(jià)值時(shí)，他有兩種選擇：其一，選擇破產(chǎn)以逃避支付買價(jià)。如果獲勝者為資產(chǎn)較小的公司，當(dāng)拍品的真實(shí)價(jià)值過低時(shí)，企業(yè)宣布破產(chǎn)是合理的。而那些資本雄厚的公司則無法如此脫身，即使拍品的真實(shí)價(jià)值過低，資本雄厚的公司選擇破產(chǎn)以逃避支付義務(wù)也是不合算的。因此當(dāng)利率較低時(shí)（r＜臨界值），自有資金少的企業(yè)更敢于出價(jià)，自有資金多的企業(yè)出價(jià)則相對(duì)保守；而當(dāng)利率較高時(shí)（r＞臨界值），競(jìng)拍人的出價(jià)則受自有資金影響，出價(jià)按照企業(yè)自有資金的數(shù)量排序。筆者同時(shí)考慮了企業(yè)自有資金與貸款融資對(duì)競(jìng)拍價(jià)格的影響，肯定了預(yù)算約束對(duì)拍賣的影響。特別是在引入競(jìng)拍人以破產(chǎn)的方式拒付競(jìng)拍金的假設(shè)下考察利率對(duì)出價(jià)的影響，可以啟發(fā)人們對(duì)土地拍賣中的退地行為的思考：當(dāng)市場(chǎng)利率足夠低時(shí)，自有資金少的企業(yè)更敢于出價(jià)，而當(dāng)其發(fā)現(xiàn)所獲土地的價(jià)值低于拍賣價(jià)時(shí)，其高昂的籌資成本可能促使其選擇支付違約費(fèi)用并放棄地塊。不過，這篇文章對(duì)資本市場(chǎng)的分析尚淺，依然不能阻止人們將拍賣市場(chǎng)的低效率歸咎于資本市場(chǎng)的缺陷。

在預(yù)算約束對(duì)拍賣的影響得到充分驗(yàn)證后，Rhodes等[8]嘗試找出深層的原因，詳細(xì)構(gòu)造了資本市場(chǎng)的融資模式，考察了在根據(jù)拍賣品的種類制定單一利率、根據(jù)競(jìng)價(jià)人資質(zhì)核定利率及根據(jù)取得拍品后的情況核定利率等三種不同方式下，使用銀行貸款或股權(quán)融資籌資拍賣資金對(duì)拍賣結(jié)果的影響。其中競(jìng)拍者的估值是否獨(dú)立于現(xiàn)金數(shù)量是判斷拍賣有效性的關(guān)鍵——而這也是資源合理分配的前提。研究結(jié)果肯定了資金約束對(duì)拍賣有效性的影響，并指出根本原因在于競(jìng)拍人之間差異化的自有現(xiàn)金數(shù)量。筆者認(rèn)為，拍賣低效的原因在于不同競(jìng)拍者的原始現(xiàn)金擁有量，從而導(dǎo)致他們擁有不同的信息租金①由于信息不對(duì)稱，賣者為誘使買者顯示真實(shí)信息以便能在完全信息下實(shí)現(xiàn)帕累托有效配置，就必須要給說真話的買者一定的激勵(lì)補(bǔ)償，這種激勵(lì)補(bǔ)償便是信息租金。但是過多的補(bǔ)償又會(huì)造成賣者收益的損失，為了減少這種損失，賣者有時(shí)也不得不考慮犧牲部分資源配置的效率。因此,最優(yōu)機(jī)制設(shè)計(jì)中的根本問題是當(dāng)賣者委托人和買者代理人信息不對(duì)稱時(shí)，如何在信息租金抽取和資源配置效率之間進(jìn)行權(quán)衡[9]。，這與資本市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)均衡的要求下產(chǎn)生有效拍賣的要求矛盾（競(jìng)爭(zhēng)均衡下的有效拍賣要求擁有相同估價(jià)的競(jìng)拍者的信息租相等），因此即使在充分競(jìng)爭(zhēng)的資本市場(chǎng)的幫助下，含有融資貸款的拍賣行為仍然不是有效的。

至此，Rhodes等指出了資金約束影響拍賣效率的根源——從不同渠道獲得的自有現(xiàn)金使得各企業(yè)在融資方面處于不同的地位，現(xiàn)金充裕的企業(yè)融資成本低，現(xiàn)金較少的企業(yè)融資成本高。有效拍賣②這里的有效拍賣指競(jìng)拍者的出價(jià)不受現(xiàn)金數(shù)量的干擾。要求現(xiàn)金數(shù)量不同但估價(jià)相同的競(jìng)拍人支付同樣的競(jìng)拍價(jià)，但允許保有不同的期望支付，這使得信息租金多的競(jìng)拍人擁有更多的權(quán)變收益，估值的邊際變化對(duì)這類競(jìng)拍人的影響更大，然而競(jìng)爭(zhēng)均衡下的有效拍賣卻要求信息租金獨(dú)立于現(xiàn)金數(shù)量，相同估價(jià)的競(jìng)拍人必須保證擁有一致的信息租金，因此即使在完全競(jìng)爭(zhēng)的資本市場(chǎng)的幫助下，含有貸款融資的拍賣仍然可能是低效率的，企業(yè)估值可能受到自有現(xiàn)金數(shù)量的影響，導(dǎo)致資質(zhì)一般但資本雄厚的企業(yè)成為最終的贏家。

4 基于預(yù)算約束修正土地拍賣制度的可能

中國(guó)的土地拍賣是典型的含有底價(jià)的英式拍賣。企業(yè)參與競(jìng)拍即表示其已接受了出讓地塊設(shè)定的種種規(guī)限，因此出價(jià)表示其在現(xiàn)有規(guī)劃約束及自身開發(fā)能力的基礎(chǔ)上對(duì)土地價(jià)值的估測(cè)?？墒窃诂F(xiàn)實(shí)操作中，預(yù)算約束極大地影響了企業(yè)對(duì)地塊的估價(jià)，國(guó)外學(xué)者經(jīng)過多年研究已證實(shí)企業(yè)自有現(xiàn)金③企業(yè)自有現(xiàn)金主要指企業(yè)自有的、具有流動(dòng)性的、不需還本付息的權(quán)益類資金。的數(shù)量會(huì)影響其對(duì)拍品的估價(jià)，地塊很有可能被開發(fā)能力一般但資本雄厚的企業(yè)獲得。

參與土地拍賣所需的資本數(shù)量巨大，而銀行又不可對(duì)企業(yè)拍地貸款，企業(yè)用于土地競(jìng)拍的資金主要為企業(yè)自籌資金，因此企業(yè)的原始資本積累及融資籌資能力至關(guān)重要，它是影響企業(yè)對(duì)地塊估價(jià)、出價(jià)的核心因素。

對(duì)于原始資本積累而言，各類房地產(chǎn)企業(yè)的差異很大：央企多占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的核心部分或壟斷民生行業(yè)，因此這些企業(yè)往往積累了豐碩的資本。近些年蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)吸引了大批央企進(jìn)入，這些企業(yè)紛紛設(shè)立了房地產(chǎn)部門或者子公司，并將從別的行業(yè)積累的大筆財(cái)富投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，欲與原先的房企一爭(zhēng)高下。這些公司的開發(fā)能力參差不齊，但資本雄厚——這使得長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)但主營(yíng)業(yè)務(wù)單一集中的普通房地產(chǎn)企業(yè)“相形見絀”，信息租金的差異導(dǎo)致很多民企背景的房地產(chǎn)企業(yè)不得不采取聯(lián)合競(jìng)標(biāo)或與央企合作的方式來彌補(bǔ)資本缺陷，以期在土地競(jìng)拍中謀得一席之地。

對(duì)于融資能力而言，不同企業(yè)各有千秋。但即使忽略市場(chǎng)利率對(duì)出價(jià)行為的影響（利率對(duì)出價(jià)的影響可參閱Zheng的研究結(jié)論），Rhodes等的研究表明完全競(jìng)爭(zhēng)的資本市場(chǎng)也無法阻止自有資金對(duì)估價(jià)的影響。因此融資能力的大小并不能從根本上解決企業(yè)間由于資本差異而產(chǎn)生的“不公平競(jìng)爭(zhēng)”，此時(shí)企業(yè)對(duì)地塊的估價(jià)并不只取決于開發(fā)能力與地塊條件，還與企業(yè)的自有資本緊密相關(guān)。這正是扭曲土地拍賣效率的關(guān)鍵。

拍賣本身是有效的，但它需要一個(gè)良好的制度作支撐。對(duì)于土地拍賣而言，政府需要根據(jù)不同的現(xiàn)實(shí)條件選擇合適的拍賣形式、設(shè)計(jì)與之相符的拍賣規(guī)則，才可以在實(shí)現(xiàn)較大收益的同時(shí)保證效率最優(yōu)化——土地拍賣中的預(yù)算約束問題是競(jìng)拍人間不對(duì)稱性①的重要表現(xiàn)，國(guó)外學(xué)者通過公共資產(chǎn)拍賣的實(shí)踐總結(jié)與理論研究，已有較豐富的研究成果，修正不對(duì)稱性的具體的操作方法主要包括如下三種[10]：

（1）拉平競(jìng)爭(zhēng)條件：在拍賣規(guī)則中設(shè)置若干條款，例如預(yù)留拍品專門用于“弱勢(shì)”企業(yè)間的競(jìng)價(jià)，為“弱勢(shì)”企業(yè)設(shè)施競(jìng)買信貸②等，旨在增加資本雄厚的競(jìng)拍人的成本，減少“弱勢(shì)”競(jìng)拍人的壓力，從而拉平因預(yù)算約束而滋生的非對(duì)稱性。

（2）轉(zhuǎn)變拍賣類型：預(yù)算約束導(dǎo)致競(jìng)價(jià)行為不再單純，除了經(jīng)營(yíng)能力之外，企業(yè)的自有資本對(duì)拍賣結(jié)果亦有顯著影響。拍賣理論與國(guó)外實(shí)證表明，就公開競(jìng)價(jià)而言，密封性拍賣傾向于弱化競(jìng)拍人間因非對(duì)稱性而帶來的影響，有利于緩解預(yù)算約束對(duì)土地拍賣效率的扭曲作用。

（3）拍賣外部矯正措施：除了在拍賣實(shí)施過程中設(shè)置條款校正非對(duì)稱性外，政府也可以要求獲得拍品的“強(qiáng)勢(shì)”企業(yè)履行附加義務(wù)，以輔助“弱勢(shì)”企業(yè)發(fā)展，減少“弱勢(shì)”企業(yè)的相關(guān)成本。

上述方法并不限于解決資金約束這一個(gè)問題，部分修正形式的實(shí)施效果也頗具爭(zhēng)議。筆者將借鑒國(guó)外學(xué)者的研究成果，結(jié)合中國(guó)國(guó)情與土地出讓的特征，進(jìn)一步探索修正土地拍賣的途徑。

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Research on Budgetary Constraint Factors in Land Auction

MENG Fan-yu,YAN Le-le
（School of Public Administration,Renmin University of China,Beijing 100872,China）

The purpose of the paper is to analyze the reasons for possible deficiency results due to the principle of“the one who offers the highest price obtains the subject matter”,in order to improve the land transfer system.Method employed is to analyze the land auction process via asset auction theory.The results indicate that the existing budgetary constraint factors inevitably distort the resource allocation,which invalidates the principle of“the one who offers the highest price obtains the subject matter”.It is concluded that basing on various practical conditions,the governments should:（1）choose proper auction forms;（2）design suitable auction rules;（3）control irrational competitions;（4）realize relatively high returns while ensure the efficiency optimization.

land economy;land auction;theoretical derivation;budgetary constraint

F301.2

A

1001-8158（2010）08-0016-05

2010-03-20

2010-07-14

孟繁瑜（1971-），女，北京人，博士，講師，碩士生導(dǎo)師。主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)金融政策和投融資實(shí)務(wù)。E-mail:mengfanyu@mparuc.edu.cn