陳 英，張 軍，周冬梅，李小英，張仁陟

（甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院，甘肅蘭州730070）

立體綜合用地宗地價(jià)格評估方法研究

陳 英，張 軍，周冬梅，李小英，張仁陟

（甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院，甘肅蘭州730070）

研究目的：研究具有多權(quán)屬、多用途特性的立體綜合用地地價(jià)評估方法。研究方法：文獻(xiàn)評述法，數(shù)學(xué)模型法。研究結(jié)果：分析了影響立體綜合用地價(jià)格的影響因素，設(shè)計(jì)了由綜合基準(zhǔn)地價(jià)、用途、地價(jià)空間分配決定的立體綜合用地宗地價(jià)格評估方法。研究結(jié)論：立體綜合用地宗地價(jià)格評估方法，可用于宗地地價(jià)評估，亦可應(yīng)用于不同用途、不同權(quán)屬、不同樓層的地價(jià)分?jǐn)偂?/p>

土地評估；立體綜合用地；宗地價(jià)格；評估方法

土地的立體化、多樣化發(fā)展，帶來高層建筑產(chǎn)權(quán)上的多元化和動(dòng)態(tài)化。一幢高層建筑往往有眾多的所有者、使用者，且又常處于變動(dòng)中。綜合用地的土地是同一塊，但其上附著不同年限的使用權(quán)的不同用途，不同用途對該宗地價(jià)格的貢獻(xiàn)率不同。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商出售開發(fā)樓宇的某一部分給特定客戶時(shí)，這塊土地使用權(quán)的一個(gè)相應(yīng)份額就隨之轉(zhuǎn)移，購得這座大樓的人共同擁有這一塊土地的使用權(quán)。但各自擁有的份額是多少？不同樓層、不同用途對土地總價(jià)的貢獻(xiàn)是多少？同時(shí)，綜合用地具有明顯的集聚效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)、空間效應(yīng)、內(nèi)生效應(yīng)和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)[1]，與單一用途相比，具有更高的效益。因此，對立體綜合用地價(jià)格評估方法研究具有重要的理論與實(shí)踐意義。

1 現(xiàn)有評估方法介紹與分析

對于立體綜合用地地價(jià)的評估，杜葵[2]等分析了地價(jià)在樓價(jià)中的分?jǐn)倖栴}，但未形成立體綜合用地宗地價(jià)格評估的較完備方法。趙哲遠(yuǎn)[3]等采用商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)相結(jié)合的方法，評估了樂清市商住綜合用地的價(jià)格。陸麗珍[4]運(yùn)用剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)分類修正綜合法、灰色預(yù)測法評估綜合用地地價(jià)。顏妤潔[5]、杜彬[6]等探討了運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)分類修正綜合法評估綜合用地宗地地價(jià)。徐一萍[7]等建立了商住綜合用地評估的加價(jià)模型，用剩余法對模型的應(yīng)用結(jié)果進(jìn)行了驗(yàn)證。剩余法評估地價(jià)保持了很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，反映了綜合用地地價(jià)水平，操作簡便易行，但需要收集的數(shù)據(jù)繁多，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性對價(jià)格影響很大，所以花費(fèi)精力較大?；疑A(yù)測法同樣需要收集足夠多的數(shù)據(jù)，在現(xiàn)階段只能作為地價(jià)預(yù)測的輔助方法。每米加價(jià)法是路線價(jià)法的延伸，主要適用于平面綜合地價(jià)，對于立體綜合地價(jià)評估，影響因素較多，設(shè)定修正系數(shù)繁雜?；鶞?zhǔn)地價(jià)分類修正綜合法容易出現(xiàn)錯(cuò)用基準(zhǔn)地價(jià)的情況。因此，有必要?jiǎng)?chuàng)新立體綜合用地宗地價(jià)格評估方法。

2 影響立體綜合用地宗地價(jià)格評估的主要因素

2.1 基準(zhǔn)地價(jià)

影響立體綜合用地價(jià)格的最主要因素是該宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)。由于是綜合用地，該宗地所處地段不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)對該宗地地價(jià)均有影響，單一用途的基準(zhǔn)地價(jià)，不足以反映綜合用地的基準(zhǔn)地價(jià)，必須通過一定的原則和方法確定綜合用地基準(zhǔn)地價(jià)。

2.2 利用方式

現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的土地用途分類，是以《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》制訂時(shí)所有行業(yè)統(tǒng)計(jì)和用地規(guī)律認(rèn)識的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為基礎(chǔ)建立的。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》定義的三種土地利用類型與實(shí)際生活中的用地類型差別甚大，不能滿足實(shí)際工作的需要。現(xiàn)在城鎮(zhèn)中的用地類型已經(jīng)多樣化，在基本用地類型的基礎(chǔ)上又出現(xiàn)了二級甚至三級分類。如工業(yè)用地可分為高新技術(shù)工業(yè)用地、傳統(tǒng)技術(shù)工業(yè)用地，住宅可分為安居工程住宅、一般商品住宅、別墅等，商業(yè)用地則可以分為大型商貿(mào)中心、一般百貨商場、專業(yè)商場和日雜商店等，寫字樓更可分為高、中、低檔，而且寫字樓還不能簡單地歸于商業(yè)或住宅類。因此，評估宗地價(jià)格，必須對具體的土地利用方式或不同行業(yè)的用地效益進(jìn)行調(diào)查，在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，按行業(yè)用地的效益差異進(jìn)行修正，準(zhǔn)確考量不同行業(yè)或土地利用方式支付地租的能力，使評估的宗地價(jià)格更符合實(shí)際。

2.3 空間分配

不同行業(yè)經(jīng)營效益的空間分布差異很大。商業(yè)建筑對于高度的敏感性極強(qiáng)。宏觀上看，越靠近地面，土地利用價(jià)值越高，帶來的經(jīng)濟(jì)效益越大。從微觀上分析，不同的商業(yè)經(jīng)營形式或類型的地價(jià)分配率存在一定差異。人們對于住宅的選擇、評價(jià)指標(biāo)與商業(yè)有所不同，首層使用方便但采光、環(huán)境條件較差，視野不夠開闊且安全系數(shù)較低，高樓層的采光、視野等較好，但使用方便度下降，因此多層住宅的土地空間價(jià)值分配呈兩頭低中間各層較均勻分布的態(tài)勢。工業(yè)用地地價(jià)對高度變化的敏感性弱，地價(jià)的空間變化很小。因此，綜合用地價(jià)格受不同用途在空間上的分配影響，測算空間樓面地價(jià)是評估綜合用地價(jià)格的關(guān)鍵。

3 立體綜合用地宗地價(jià)格的評估方法

立體綜合用地土地價(jià)格評估要解決的問題有三，一是評估綜合用地基準(zhǔn)地價(jià)，二是修正不同行業(yè)或土地利用方式的用地效益差異，三是分?jǐn)偛煌猛镜牧Ⅲw空間地價(jià)。因此，立體綜合用地土地價(jià)格評估用式1—2測算。

式1—2中，Vi為i層樓層樓面地價(jià)；P0為綜合基準(zhǔn)地價(jià)；Ui為i層用途調(diào)整系數(shù)；Fi為i層地價(jià)空間分配率；V為綜合地價(jià)；M為容積率修正系數(shù)。

3.1 確定綜合基準(zhǔn)地價(jià)

通常所講的基準(zhǔn)地價(jià)是類別基準(zhǔn)地價(jià)，由于類別基準(zhǔn)地價(jià)反映的是相應(yīng)用途下的基準(zhǔn)地價(jià)，因此即使在同一級別土地上，不同用地類別的基準(zhǔn)地價(jià)也是不同的。但從城市規(guī)劃要求、城市用地功能的合理組織以及土地出讓出發(fā)，有必要對類別地價(jià)進(jìn)行綜合，提出一個(gè)切合實(shí)際并有實(shí)務(wù)運(yùn)作價(jià)值的綜合地價(jià)。在類別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上評定綜合用地基準(zhǔn)地價(jià)，不僅有指導(dǎo)意義，而且具有明顯的實(shí)踐價(jià)值。

3.1.1 邊際分析法 在城市中心地區(qū)，通常商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)最高，住宅用地次之，工業(yè)用地最低。市中心區(qū)的土地出讓，從發(fā)揮土地最高效益出發(fā)，應(yīng)該參照商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定其綜合基準(zhǔn)地價(jià)，通過因素修正，得到合理的宗地出讓價(jià)格。這有利于促使市中心地區(qū)現(xiàn)有土地利用類別的置換，使住宅用地、工業(yè)用地逐步讓位于商業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)土地的最佳利用和發(fā)揮土地的最大效益。因此，綜合基準(zhǔn)地價(jià)以同一級別土地最高類別的基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn)。

3.1.2 主導(dǎo)用途決定法 在立體綜合用地中，不同用途在整個(gè)樓宇所占的比例不同，如果某一種用途所占比例超過60%，則綜合基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)以該類別用途的基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn)確定。主導(dǎo)用地比例可采用面積比例或預(yù)期效益比例。

3.1.3 多用途加權(quán)平均法 在立體綜合用地中，如果沒有一種用地類型占主導(dǎo)，綜合基準(zhǔn)地價(jià)可采用多用途類別地價(jià)加權(quán)平均法測算。鑒于綜合用地具有集聚效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)、空間效應(yīng)、內(nèi)生效應(yīng)、聯(lián)動(dòng)效應(yīng),其基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)高于單一類別基準(zhǔn)地價(jià)，因此需要對加權(quán)平均所得結(jié)果進(jìn)行調(diào)整（式3）。

式3中，pj為同一級別下j用途的基準(zhǔn)地價(jià)；fj為j用途所占樓宇的權(quán)重；pjmax為j用途基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的上限；pjmin為j用途基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的下限。

3.2 確定用途調(diào)整系數(shù)

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定了基準(zhǔn)地價(jià)適用于城鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)及開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地評估。目前的評估主要是按工業(yè)、商業(yè)、住宅三大類用途進(jìn)行。但是，在同一用途下，不同行業(yè)的效益差別極大，按相同的地價(jià)出讓就掩蓋了不同行業(yè)土地的級差地租。因此，評估時(shí)要對用途大類下不同行業(yè)支付地租的能力差異（行業(yè)效益差異）進(jìn)行修正（式4）。

式4中，Ui表示修正系數(shù)；Xa表示該區(qū)類別基準(zhǔn)地價(jià)（或土地平均利用效益）；xi表示i土地利用方式的交易地價(jià)（或土地利用效益）。

3.3 確定地價(jià)空間分配率

（1）各樓層效用比。設(shè)樓宇共有n層，各層的平均單位樓價(jià)為pi（i=1，2，…，m），建筑物總價(jià)格為C，房地產(chǎn)總價(jià)格為P，各樓層的效用比率為ai（i=1，2，…，m），建筑物的效用為b，樓層地價(jià)分配率為ci（i=1，2，…，m），則各樓層單價(jià)與最低單價(jià)之比即為各樓層的效用比率，即：

（2）建筑物效用比。建筑物效用比是建筑物總價(jià)格與房地產(chǎn)總價(jià)格的比值與樓層效用比平均值的乘積，即：

（3）樓層地價(jià)效用比。樓宇樓層地價(jià)效用比為各樓層效用比與建筑物效用比之差的平均值，即：

（4）樓層地價(jià)分配率序列。樓層地價(jià)分配率是樓層地價(jià)效用比占各樓層地價(jià)效用比之和的百分比，即：

（5）對樓層地價(jià)分配率系列進(jìn)行可靠性檢驗(yàn)。采集區(qū)域內(nèi)同類建筑相同用途樓宇樣本，設(shè)該樓宇樣本有N幢，每幢樓宇同樣為m層，第j幢建筑第i層的平均單位樓價(jià)為Q（jij=l，2，…，N；i=1，2，…，m），第j幢樓房的建筑物總價(jià)為V（jj=1，2，…，N），第j幢樓房的總樓價(jià)為Pj（j=1，2，…，N）。

通過上述步驟，可以求得檢驗(yàn)樣本的樓層地價(jià)分配率系列x1，x2，…，xm。設(shè)檢驗(yàn)樣本的樓層地價(jià)分配率系列各樓層樣本方差為Si2，利用方差公式[8]：

可以求得檢驗(yàn)樣本的樓層地價(jià)分配率系列的各樣本方差。假設(shè)根據(jù)原典型樣本所求的樓層地價(jià)分配率是可靠值，即c（ii=1，2，…，m）是可靠的，根據(jù)t檢驗(yàn)方法，構(gòu)造統(tǒng)計(jì)量t，并確定其分布（計(jì)算出ti*的值）：

對于給定的檢驗(yàn)水平a（0＜a＜1），由P（ti＞λ）=a和自由度N-1（自由度表示誤差信息的個(gè)數(shù)），查t分布表，確定臨界值λ（分位數(shù)）。

若│ti│＞λ，表明檢驗(yàn)樣本的樓層地價(jià)分配率在檢驗(yàn)水平a的條件下分布超出了臨界值λ，與典型樣本所求取的樓層地價(jià)分配率系列ci有顯著差異，則通過典型樣本所求取的樓層地價(jià)分配率系列ci在檢驗(yàn)水平a的條件下是不可行的，不能用于相似類別建筑物地價(jià)的分?jǐn)?，這時(shí)需要收集更多的同類型樣本資料，重復(fù)上述步驟，求取樓層地價(jià)分配率，再進(jìn)行假設(shè)檢驗(yàn)；若│t│≤λ，ci在檢驗(yàn)水平a的條件下是可行的，可用于其他樓宇地價(jià)分?jǐn)偂?/p>

（6）對樓層地價(jià)分配率系列作區(qū)間估計(jì)。經(jīng)過可靠性檢驗(yàn)后，可以確定一個(gè)可行的樓層地價(jià)分配率系列Fi，這時(shí)還需要對此系列作一個(gè)區(qū)間估計(jì)，以盡量減少誤差，提高準(zhǔn)確度。首先，根據(jù)方差公式：

計(jì)算出各類別每一樓層地價(jià)分配率的樣本方差。其次，取定顯著性水平。0＜a＜1，則第i層地價(jià)分配率的置信區(qū)間為：

式13中，臨界值λ的大小可從t分布表中查到。a可取0.01、0.05或0.1，視估價(jià)精度要求而定。

4 立體綜合用地價(jià)格評估實(shí)證應(yīng)用

4.1 評估宗地描述

評估宗地位于安寧區(qū)濱河路段，距離濱河路200 m，屬蘭州市新城開發(fā)區(qū)，已實(shí)現(xiàn)七通一平，區(qū)位優(yōu)越，商業(yè)繁華程度一般，擬建臨街商住綜合樓宇，底層和2層為商業(yè)服務(wù)，3—18層為商品房，容積率為6.3，符合蘭州市城市規(guī)劃要求。

表1 樓層地價(jià)分配系數(shù)序列 單位：%Tab.1 Distribution coefficient series of land prices on floorunit：%

表2 檢驗(yàn)樣本樓宇各樓層地價(jià)分配率 單位：%Tab.2 Distribution ratios of land prices on each floor of building samplesunit：%

表3 檢驗(yàn)樣本樓層地價(jià)分配率方差Tab.3 Variances of distribution ratios of the land prices on the floor of building samples

表4 檢驗(yàn)樣本樓層地價(jià)統(tǒng)計(jì)量ti表Tab.4 Statistics ti of the land prices on the floor of building samples（ti）

表5 各樓層地價(jià)分配率方差Tab.5 Variances of the distribution ratios of the land prices on various floors

表6 各樓層地價(jià)分配率置信區(qū)間 單位：%Tab.6 Confidence intervals of distribution ratios of the land prices on various floorsunit：%

4.2 綜合基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算

經(jīng)查《蘭州市城市土地基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》，該宗地所在地段商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為2650元/m2，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為1479元/m2。運(yùn)用式3計(jì)算得該地段綜合基準(zhǔn)地價(jià)為1649元/m2。容積率修正系數(shù)為1.464。

4.3 用途修正系數(shù)確定

將商業(yè)用地分為商品批發(fā)零售用地、商務(wù)金融用地、住宿餐飲娛樂用地、其他商服用地；將住宅用地分為經(jīng)濟(jì)適用房用地、普通商品房用地、豪華商品房用地。運(yùn)用式4計(jì)算商業(yè)用地與住宅用地二級分類的修正系數(shù)。該宗地1層是臨街商鋪，修正系數(shù)為1；2層為餐飲，修正系數(shù)1.162；3—18層是普通商品房用地，修正系數(shù)均為1。

4.4 樓層地價(jià)分配系數(shù)計(jì)算與可靠性檢驗(yàn)

選取了6幢商住樓以求取樓層地價(jià)空間分配系數(shù)。選取樣本樓宇具有以下共同點(diǎn)：（1）樓盤位于同一地段，平面地價(jià)非常接近；（2）建筑形態(tài)相同，均為鋼混結(jié)構(gòu)，只有簡單裝修，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（3）開盤售出時(shí)間均為2009年，以2009年9月份出售公告價(jià)為基準(zhǔn)，參考同期成交價(jià)進(jìn)行適當(dāng)修正，在同一時(shí)期，樓價(jià)與建筑物價(jià)格不需要進(jìn)行價(jià)格時(shí)點(diǎn)修正；（4）1—2層為臨街商鋪，3層以上為住宅。各樓宇的建筑面積略有不同，有的為一梯兩戶三個(gè)單元，有的為一梯三戶兩個(gè)單元，但建筑面積的差異或容積率并不影響地價(jià)分?jǐn)偮实那笕　?/p>

根據(jù)收集樓宇各樓層的單位價(jià)格pji，各建筑物總價(jià)格C（j包括建筑成本、費(fèi)用及建筑部分的利潤、利息部分），各樓宇總樓價(jià)Pj，運(yùn)用式5—9計(jì)算此地段此類樓宇不同樓層地價(jià)分配系數(shù)序列（表1）。收集到同地段3幢樓宇的相關(guān)資料，其樓盤地段、建筑形態(tài)均與上述6幢商住樓相似。仍以2009年9月份公告價(jià)為基準(zhǔn)，參考同期銷售價(jià)修正。按上述方法測算其地價(jià)分配率序列（表2）。運(yùn)用式10計(jì)算檢驗(yàn)樣本樓層地價(jià)分配率方差（表3）。假設(shè)根據(jù)典型樣本所求的樓層地價(jià)分配率是可靠值，即F（i=1，2，…，m）是可靠的，根據(jù)式11及檢驗(yàn)樣本的樓層地價(jià)分配率和方差，求ti（表4）。

取檢驗(yàn)水平a=0.05（0＜a＜1），由P（│ti│＞λ）=a和自由度2（等于N-1，在這里只有三個(gè)樣本，所以N取3），查t分布表，可知臨界值λ=4.303。

對照ti值，在檢驗(yàn)水平a=0.05的條件下，│ti│＜λ=4.303，因此，該檢驗(yàn)樣本的樓層地價(jià)分配率系列xi與典型樣本的樓層地價(jià)分配率系列Fi沒有顯著差異，可知所求得的樓層地價(jià)分配率系列F（i=1，2，…，m）是可行的，可用于其他樓宇的地價(jià)分?jǐn)偂?/p>

運(yùn)用式12計(jì)算檢驗(yàn)樣本樓層地價(jià)分配率方差（表5）。因α=0.05已符合求取地價(jià)分配率的精度要求，取顯著性水平α=0.05，其置信水平1-α為0.95；又因樣本個(gè)數(shù)n為6個(gè)，所以自由度n-1等于5；查到臨界值λ=2.5706。根據(jù)式13可求得各樓層的地價(jià)分配率置信區(qū)間（表6）。表6說明，在估價(jià)精度要求下，其他類似商住樓（18層）各樓的地價(jià)基本按地價(jià)分配率分布，其浮動(dòng)范圍處于置信區(qū)間的上下限。

4.5 立體綜合用地地價(jià)測算

運(yùn)用式1計(jì)算評估宗地各樓層分?jǐn)偟臉敲娴貎r(jià)，運(yùn)用式2可得該宗地價(jià)格為2459元/m2，其浮動(dòng)的上下限分別為2333元/m2和2584元/m2。其各樓層分?jǐn)偟貎r(jià)按樓層地價(jià)分配率亦可求得。

5 結(jié)論

在計(jì)算宗地綜合基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用用途調(diào)整與空間分配修正計(jì)算樓面地價(jià)，進(jìn)而計(jì)算宗地地價(jià)，可得到一個(gè)比較科學(xué)、合理的立體綜合用地的價(jià)格。同時(shí)，該方法還可應(yīng)用于不同權(quán)屬、不同用途、不同樓層的地價(jià)分?jǐn)偂?/p>

（References）：

［1］范雪峰.小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估中立體型綜合用地地價(jià)研究［D］.長春：吉林大學(xué),2006：3-5.

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Research on the Evaluation Method of Land Parcel Price of Tridimensional Integrated Land

CHEN Ying,ZHANG Jun,ZHOU Dong-mei，LI Xiao-ying,ZHANG Ren-zhi
（College of Resources and Environmental Science,Gansu Agricultural University,Lanzhou 730070,China）

The purpose of this paper is to develop an evaluation method for the land price which has multiple-ownership and multipurpose features.Methods employed include literature review and mathematical model.The results indicate:（1）influential factors on the price of tridimensional integrated land have been analyzed;（2）an evaluation method of land parcel price of tridimensional integrated land has been designed,which is determined by the comprehensive land benchmark price,purpose and spatial allocation of land price.It is concluded that this method could be used for land parcel price evaluation and for land price apportionment in terms of various land uses,ownerships and floor numbers.

land evaluation;tridimensional integrated land;land parcel price;evaluation method

F301.3

A

1001-8158（2010）08-0009-07

2009-12-11

2010-07-16

甘肅省青年教師基金“基于生態(tài)位理論的蘭州市土地利用變化及其調(diào)控研究”（0702-02）。

陳英（1969-），男，甘肅武威人，副教授，博士。主要研究方向?yàn)橥恋厣鷳B(tài)與土地資產(chǎn)管理。E-mail:cheny@gsau.edu.cn

張仁陟（1961-），男，甘肅靜寧人，教授，博士生導(dǎo)師。主要研究方向?yàn)橥恋厣鷳B(tài)與土地資產(chǎn)管理。E-mail:zhangrz@gsau.wdu.cn