張?jiān)廊A

一、風(fēng)險(xiǎn)管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概述

風(fēng)險(xiǎn)研究源于古代的共同海損制度及船貨押貸制度，但正式把風(fēng)險(xiǎn)管理思想引入企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域的是18世紀(jì)產(chǎn)業(yè)革命時(shí)期的法國(guó)管理學(xué)家亨瑞·法約爾，他在其著作《一般管理與工業(yè)管理》一書中論述了風(fēng)險(xiǎn)管理及其對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的影響。1915年德國(guó)的萊特納在其著作《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)論》中開(kāi)始了對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的理論研究。之后，人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的研究逐漸增多，研究的領(lǐng)域逐漸拓寬。1921年馬歇爾（美國(guó)）在《企業(yè)管理》一書中提出了風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)管理的觀點(diǎn)，同時(shí)提出了風(fēng)險(xiǎn)排除（Elimination）和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的處理方法。1950年，美國(guó)的莫布萊（Mowbray）等人在合著的《保險(xiǎn)學(xué)》一書中詳細(xì)的闡述了“風(fēng)險(xiǎn)管理”的基本概念，從此在美國(guó)風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展成為一門學(xué)科。到了1987年，英國(guó)南安普頓東大學(xué)的C.B.chapman教 授 在 《Risk Analysis for Large Projects：Models，Methods and Cases》一書中提出了“風(fēng)險(xiǎn)工程”的概念，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)工程是對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)的集成，該框架模型的構(gòu)建彌補(bǔ)了單一工程的風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)的不足，使得在較高層次上大規(guī)模的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域的研究成果成為可能。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究現(xiàn)狀

（一）國(guó)外房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究狀況

將風(fēng)險(xiǎn)研究應(yīng)用于房地產(chǎn)投資是從20世紀(jì)30年代開(kāi)始的，當(dāng)時(shí)美國(guó)一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)和使用過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了探索，后來(lái)美國(guó)的Treybor、Lintor等人建立了以平均值——標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，用分布的方差或標(biāo)準(zhǔn)差平均值對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并把它應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制中。

可見(jiàn)，房地產(chǎn)投資有很大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的分析研究在國(guó)外是可行性研究中一項(xiàng)不可缺少的內(nèi)容，特別是近二三十年來(lái)，得到了迅速發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)分析已逐漸成為一門獨(dú)立的學(xué)科。在美國(guó)、日本、西歐等國(guó)家和地區(qū)，由于其房地產(chǎn)業(yè)已是一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展完善的傳統(tǒng)型產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是在私人企業(yè)，還是房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或政府機(jī)構(gòu)，均有從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、估價(jià)和咨詢管理的公司，這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)運(yùn)用精確的經(jīng)濟(jì)分析（風(fēng)險(xiǎn)分析）手段，采用數(shù)量分析方法，為房地產(chǎn)投資者預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，幫助投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策，使其避免因決策失誤等造成的投資風(fēng)險(xiǎn)損失。

在風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)方面，國(guó)外的研究已經(jīng)比較成熟，先后出現(xiàn)了許多分析技術(shù)和方法，例如美國(guó)Savage、Anscombe等人提出的風(fēng)險(xiǎn)選擇——期望效用模型和Treyhor、Lintor等人建立的以平均值——標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型。特別是在一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，由于現(xiàn)代數(shù)學(xué)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的迅速發(fā)展為風(fēng)險(xiǎn)的研究提供了大量的模型技術(shù)，使先進(jìn)的工程——管理科學(xué)方法在投資風(fēng)險(xiǎn)分析中得到廣泛應(yīng)用，把投資風(fēng)險(xiǎn)研究推上了一個(gè)更高的層次。

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，系統(tǒng)地對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的研究比較少，但是局部投資風(fēng)險(xiǎn)研究卻很早就開(kāi)始了，到20世紀(jì)60-70年代已有了一些進(jìn)展。在這一時(shí)期，投資風(fēng)險(xiǎn)研究的方法主要是傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)——財(cái)會(huì)分析方法，而且領(lǐng)域較窄，大多集中在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。到了最近這二、三十年，風(fēng)險(xiǎn)分析取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，使風(fēng)險(xiǎn)分析不僅成了可行性研究中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容，而且逐漸發(fā)展成一門獨(dú)立的學(xué)科。這一時(shí)期，把管理的方法引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)研究領(lǐng)域，創(chuàng)立了工程——管理科學(xué)方法，大大增強(qiáng)了解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

目前關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究主要有兩種理論：

1.房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論

國(guó)外學(xué)者的房地產(chǎn)周期研究在早期與建筑周期融為一體，主要研究影響建筑活動(dòng)的人口、投資利潤(rùn)等問(wèn)題，后來(lái)將研究指標(biāo)擴(kuò)大到財(cái)政條件、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)家政策變化等方面，與宏觀經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系起來(lái)。代表人物是美國(guó)房地產(chǎn)專家Stephen、A.Pyhrr等人，他們進(jìn)行深入研究后，于1982年指出房地產(chǎn)周期波動(dòng)從根本上說(shuō)是由供求變動(dòng)決定的，與宏觀經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)，為此將房地產(chǎn)周期分為5個(gè)階段：

第一階段：復(fù)蘇階段。失業(yè)率高，經(jīng)濟(jì)體系呈現(xiàn)出擴(kuò)張局面，政府實(shí)行擴(kuò)張性財(cái)政政策，同時(shí)采取適度的通貨膨脹，抵押貸款利率低，人口及家庭規(guī)模增加而收入也呈增加趨勢(shì)，住宅需求增加。

第二階段：發(fā)展階段。房地產(chǎn)交易趨于活躍，房?jī)r(jià)上漲，建筑成本增加，房屋銷售良好，投資及投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)，貸款利率低，房屋供給小于需求。

第三階段：繁榮階段。房地產(chǎn)需求趨于飽和，房地產(chǎn)存量和空置率開(kāi)始增加，投資利潤(rùn)開(kāi)始下降，利率上升，貸款難度加大，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。

第四階段：衰退階段。房地產(chǎn)活動(dòng)趨緩，銷售難度增加，空置率逐漸提高，有時(shí)可達(dá)20%—30%。

第五階段：蕭條階段。宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨緩，失業(yè)率增加，同時(shí)因通貨膨脹太高而導(dǎo)致實(shí)際收入下降，房屋無(wú)法銷售，行業(yè)陷入低谷。

這一理論得到了西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)證。

2.房地產(chǎn)泡沫理論

房地產(chǎn)泡沫指的是房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離其價(jià)值，經(jīng)濟(jì)中充滿了并不反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣氣泡，隨著價(jià)格暴跌，氣泡破滅，使經(jīng)濟(jì)從繁榮轉(zhuǎn)向衰退。其發(fā)生不可缺少兩個(gè)條件：一是供求嚴(yán)重失衡，需求遠(yuǎn)大于供給，這樣才會(huì)發(fā)生價(jià)格暴跌；二是投機(jī)交易氣氛過(guò)濃。

Bertrand M.Rehner于1999年分析了法國(guó)巴黎1984-1993年的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，指出巴黎的房地產(chǎn)泡沫起于1984年，并于1990-1991年破滅，主要原因是投機(jī)性交易與供給的非彈性之間的矛盾引發(fā)的。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究狀況

由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的研究起步較晚，有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究才剛剛起步。我國(guó)在20世紀(jì)80年代初期引入了少量的有關(guān)文獻(xiàn)和理論資料，大多是美國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)管理與決策理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用，而且目前國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)投資決策及決策理論的研究系統(tǒng)性不強(qiáng)，大多散見(jiàn)于各種系統(tǒng)工程和決策分析方面的期刊、雜志和書籍。研究特點(diǎn)是側(cè)重于房地產(chǎn)投資決策的某方面，或論及房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及測(cè)度，或探討房地產(chǎn)投資策略，或應(yīng)用決策分析中某一方法于房地產(chǎn)投資決策，而且大部分成果都借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。

我國(guó)的國(guó)情不同于國(guó)外，改革開(kāi)放前及改革開(kāi)放后較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，我國(guó)實(shí)行的是福利分房制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)，致使對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的理論研究工作十分滯后，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策真正意義的研究，是開(kāi)始于20世紀(jì)90年代。特別是1992、1993年，第一輪房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界及理論研究者意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性，進(jìn)而大大推動(dòng)了我國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)研究的進(jìn)一步發(fā)展，但相關(guān)的成果著作還較少。

在房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論方面，中國(guó)臺(tái)灣的陳秋鋤1980年以房屋建筑類指數(shù)為指標(biāo)，分析了影響房屋建筑的長(zhǎng)期與短期因素，并將其應(yīng)用于臺(tái)灣房地產(chǎn)的實(shí)證分析，得出了房地產(chǎn)循環(huán)波動(dòng)周期。

另外，我國(guó)內(nèi)地學(xué)者譚剛通過(guò)歸納美國(guó)、日本等國(guó)及香港、臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展過(guò)程，于1994年提出了一個(gè)包含擴(kuò)張與收縮兩大階段、四個(gè)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論，構(gòu)造出表層、內(nèi)層和外部三類指標(biāo)組成的房地產(chǎn)景氣指標(biāo)體系。

在房地產(chǎn)泡沫理論研究和實(shí)際應(yīng)用上，我國(guó)做了大量的工作，建立了房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指數(shù)，包括中房預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)及地區(qū)性的房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指數(shù)。

但是，大家在有關(guān)指標(biāo)的判定上發(fā)生了爭(zhēng)論：

1.空置率

我國(guó)對(duì)商品房空置率沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的官方標(biāo)準(zhǔn)，一般采用的計(jì)算方法是：

房屋空置率=社會(huì)全部房屋空置量/社會(huì)全部房屋存量×100%

如果照此計(jì)算，我國(guó)的空置率目前高達(dá)19%，已經(jīng)超過(guò)了10%～15%的國(guó)際警戒線。如果將上一年以內(nèi)的面積作為正常銷售期扣除，則空置率會(huì)降低到10%以下，處于合理范圍。另外，有學(xué)者認(rèn)為在城市大規(guī)模建設(shè)中，在開(kāi)發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷售的情況下，都有可能出現(xiàn)空置率過(guò)大的情況。

2.房?jī)r(jià)收入比

國(guó)際上的房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)通常為4～6，我國(guó)大部分大中城市的房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)了6倍，其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的房?jī)r(jià)收入比更是超過(guò)了10倍。有些學(xué)者認(rèn)為，由于我國(guó)國(guó)情不同，統(tǒng)計(jì)方法也不一樣，因此不能照搬國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

3.有的學(xué)者提出用投資率來(lái)衡量房地產(chǎn)供求平衡和房地產(chǎn)是否過(guò)熱，提出國(guó)際上對(duì)于房屋的投資率警戒線是20%，并認(rèn)為廣州投資率現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了16.6%，即將超過(guò)20%的國(guó)際投資率警戒線，目前正處于過(guò)熱的邊緣。

當(dāng)前，隨著金融危機(jī)的逐漸探底和我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的春天。理論界和房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)形勢(shì)需要，加大了房地產(chǎn)投資微觀領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)即項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的研究。我國(guó)以前這方面研究都集中于項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，而對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的分析與管理研究卻進(jìn)展不大，因此企業(yè)目前大多用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析風(fēng)險(xiǎn)，如財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)法、盈虧平衡分析法、敏感性分析法以及概率分析法等，這些方法能夠反映項(xiàng)目是否贏利的總體風(fēng)險(xiǎn)及主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素的變化卻無(wú)法量化分析。如今，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，許多學(xué)科的研究方法不斷被應(yīng)用于該領(lǐng)域，如模糊數(shù)學(xué)法、市場(chǎng)價(jià)值法、層次分析法等，而不僅僅局限于財(cái)務(wù)管理方面。

三、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題及政策建議

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失的房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、分析、評(píng)估和有效的處置，以最低的成本完成最大安全保障的科學(xué)管理方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理以觀察、實(shí)驗(yàn)和分析損失資料為手段，以概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)為數(shù)學(xué)工具，以系統(tǒng)論為科研方法去研究工程項(xiàng)目的部門、進(jìn)度、成本、市場(chǎng)等各個(gè)方面可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而尋求控制風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律。通常風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程可以分為四個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)量化處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督。

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的發(fā)育完善階段，房地產(chǎn)投資者缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，在投資過(guò)程中往往為追求高額利潤(rùn)，盲目決策，再加上國(guó)家相關(guān)法律、政策不能及時(shí)到位，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在繁榮發(fā)展的背后蘊(yùn)藏著很大風(fēng)險(xiǎn)。因此，加大房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、評(píng)價(jià)、決策的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作不僅是房地產(chǎn)投資者面臨的一個(gè)重大課題，也是房地產(chǎn)投資理論研究者們面臨的一個(gè)重大任務(wù)。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題

1.國(guó)際化水平亟待提高

由上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方面，無(wú)論是理論研究還是應(yīng)用，我國(guó)與西方發(fā)達(dá)的國(guó)家相比，仍有很大差距，我國(guó)的水平仍然處于引進(jìn)、吸收和消化階段。在當(dāng)今全球化的時(shí)代特點(diǎn)下，競(jìng)爭(zhēng)的需要和信息技術(shù)的支撐，促使了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的全球化發(fā)展。國(guó)際間的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目合作日益增多以及國(guó)際化的專業(yè)活動(dòng)日益頻繁。但是，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的國(guó)際化水平還有待提高。

2.法律法規(guī)不夠健全

我國(guó)雖己出臺(tái)了《擔(dān)保法》和《保險(xiǎn)法》，但由于缺乏針對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的具體規(guī)定，在實(shí)踐中難以操作。保證擔(dān)保和保險(xiǎn)雖能有效幫助企業(yè)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但是保險(xiǎn)業(yè)只承擔(dān)純粹的自然災(zāi)害和意外事故所導(dǎo)致的損失，轉(zhuǎn)移的是意外和自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。《建筑法》第48條規(guī)定：“建筑施工企業(yè)必須為從事危險(xiǎn)作業(yè)的職工辦理意外傷害保險(xiǎn)，支付保險(xiǎn)費(fèi)?！备鶕?jù)此條規(guī)定，建筑職工意外傷害保險(xiǎn)屬?gòu)?qiáng)制性保險(xiǎn)，投保人是施工企業(yè)。該保險(xiǎn)一般都是在合同簽證時(shí)辦理，真正出現(xiàn)工傷事故時(shí)，企業(yè)考慮的是企業(yè)的形象，只要未產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，基本上都是采用“大事化小，小事化了”的私了辦法。目前己開(kāi)辦的建筑工程保險(xiǎn)和安裝工程保險(xiǎn)，由于保險(xiǎn)的費(fèi)用來(lái)源不明確，加之保險(xiǎn)的條款中規(guī)定是“由業(yè)主或主承包商統(tǒng)一投保的方式”，所以，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目保險(xiǎn)的投保率都很低。

3.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)處理手段落后

風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)是20世紀(jì)初60年代以來(lái)的現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理中不可缺少的工具，我國(guó)在70年代末、80年代初引進(jìn)工程項(xiàng)目管理理論與方法時(shí)，由于當(dāng)時(shí)管理水平較低和人們風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較差，風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法未能及時(shí)引進(jìn)，直到80年代中期以來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)管理理論才逐漸被引入，在一些大型土木工程項(xiàng)目中運(yùn)用。在發(fā)達(dá)國(guó)家均有專門的風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告或風(fēng)險(xiǎn)一覽表，一些大型企業(yè)或?qū)I(yè)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人公司、工程項(xiàng)目咨詢公司還制定自己的風(fēng)險(xiǎn)管理手冊(cè)。而我國(guó)很多企業(yè)決策者對(duì)工程項(xiàng)目特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的真假風(fēng)險(xiǎn)缺少識(shí)別能力，對(duì)潛伏的風(fēng)險(xiǎn)缺少前瞻性推測(cè)、判斷，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處理的手段單一、落后。由于風(fēng)險(xiǎn)管理基礎(chǔ)弱，科學(xué)的定量分析難度大，大部分僅是通過(guò)定性的分析。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

1.加強(qiáng)與國(guó)際接軌，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理法律法規(guī)，健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度

在我國(guó)，許多制度還在探索階段，現(xiàn)行的法律法規(guī)不適應(yīng)WTO有關(guān)建設(shè)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。例如，自1995年10月開(kāi)始實(shí)施的《擔(dān)保法》雖規(guī)定了留置、保證、抵押、質(zhì)押、定金等五種擔(dān)保方式，但缺乏針對(duì)工程擔(dān)保的特別法規(guī)，阻礙了擔(dān)保在工程建設(shè)中的實(shí)施，不利于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。從1979年中國(guó)人民保險(xiǎn)公司開(kāi)辦工程保險(xiǎn)以來(lái)，我國(guó)的工程保險(xiǎn)雖已發(fā)展成為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)領(lǐng)域中的一個(gè)主要的險(xiǎn)種，發(fā)揮了一定的風(fēng)險(xiǎn)保障作用，但在工程建設(shè)相關(guān)法律中，缺少工程保險(xiǎn)的實(shí)施細(xì)則。所以，我們要針對(duì)建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)存在突出問(wèn)題，盡快建立參照國(guó)際慣例并符合中國(guó)實(shí)際的工程保險(xiǎn)和工程擔(dān)保制度。研究合理的工程擔(dān)保、保險(xiǎn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用收取辦法等。

2.培育擔(dān)保市場(chǎng)，發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中介機(jī)構(gòu)

建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度是順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范有序發(fā)展和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)需要，在推行管理制度的過(guò)程中也需要利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段對(duì)市場(chǎng)建設(shè)加強(qiáng)培育和引導(dǎo)。工程擔(dān)保制度的建立，除繼續(xù)發(fā)揮銀行的作用外，還應(yīng)當(dāng)積極培育其他具備條件的機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)擔(dān)保人，以形成有一定競(jìng)爭(zhēng)的擔(dān)保市場(chǎng)。

3.建立企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理體系，提高風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)

提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，首先必須建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，明確職責(zé)，逐步形成企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。由于風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性和不確定性，企業(yè)必須首先要提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)信息收集工作，掌握不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律。承包商要對(duì)參與的房地產(chǎn)項(xiàng)目列出潛伏的風(fēng)險(xiǎn)清單并且對(duì)其進(jìn)行分類，衡量對(duì)比，從而確定風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)重要性，以便應(yīng)用各種風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)。最后再用定性、定量或兩者相結(jié)合的方式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，并采取相應(yīng)的對(duì)策。