汪洋

因政策導致的合同履行障礙,當事人是否可以免責?

2010年4月18日,國務院以通知形式發(fā)布“新國十條”,明確新一輪調(diào)控的原則和重點。在此基礎(chǔ)上,各地方政府紛紛出臺各自的調(diào)控細則,在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市中,北京率先于2010年4月30日出臺相關(guān)政策。而上海也于2010年10月7日出臺了“滬十二條”。“新國十條”和“滬十二條”在穩(wěn)定樓市、抑制房價過快上漲之外,也帶出了一系列法律糾紛的副產(chǎn)品。

“新國十條”和“滬十二條”均對貸款條件進行了條件限制和門檻提高。目前因政策變化造成合同履行不能的糾紛主要集中在因貸款限制導致支付房款的問題上。在“新國十條”出臺之前,面對新一輪瘋狂上漲的房價,買賣雙方都不會去考慮政策變化的問題,也鮮少在相關(guān)合同條款中對此類情況進行約定。對于此前已經(jīng)簽訂了《居間合同》或《買賣合同》并且約定以貸款支付房款的買賣雙方而言,新政的陸續(xù)出臺,使買賣雙方陷入始料未及的尷尬境地。

李先生就遭遇到了這樣的問題。2010年4月15日,李先生與出售方呂女士簽署了簡易的《居間協(xié)議》,約定李先生以貸款支付房款,并約定一方違約要賠償另一方10萬元。為加快交易進度,李先生當場就向呂女士預付房款10萬元。未料時隔兩天,“新國十條”下發(fā),銀行為謹慎起見,暫停發(fā)放貸款,且銀行人員私下告知李先生,貸款發(fā)放的成數(shù)和適用的利率也大不同前,李先生的貸款一時無法申請,并且即便能夠申請也無法獲得預計的貸款成數(shù)。在這種情況下,李先生就要求呂女士退還預付的房款10萬元,但遭到呂女士拒絕。呂女士認為,買房支付房款是購買方的義務,無論房款是自行籌集的還是通過銀行借貸的,無法支付房款造成合同不能履行應當屬于購買方違約,因此,呂女士把已收取的10萬作為賠償款。李先生顯然不能認同這一觀點,李先生認為,自己用銀行貸款支付房款這一付款方式是呂女士同意和認可的,國家政策發(fā)生變化導致貸款不能并不是雙方能夠預料和克服的,且李先生主觀上并沒有違約的意圖,對于政策造成的合同履行不能這個客觀事實,李先生認為不屬于違約,且呂女士也沒有發(fā)生實際損失,因此自己不應當承擔賠償責任。

撇開這個案件的其他細節(jié),這個案件所反映的爭議主要在于,因政策導致的合同履行障礙,當事人是否可以免責?

在司法實踐中,2009年7月最高人民法院就當時諸多由宏觀經(jīng)濟形勢變化所引發(fā)的新的審判實務問題頒布了指導意見。對于當事人提出的免責理由采取了謹慎處理原則。意見認為,國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢變化并非完全是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程,而是一個逐步演變的過程。在演變過程中,市場主體應當對于市場風險存在一定程度的預見和判斷。法院應當依法把握情勢變更原則的適用條件,嚴格審查當事人提出的“無法預見”的主張,要慎重適用情勢變更原則。此外,意見指出,適用情勢變更原則并非簡單地豁免債務人的義務而使債權(quán)人承受不利后果,而是要充分注意利益均衡,公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。從意見本身去理解,因政策導致的合同履行障礙仍需要審視雙方當事人在合同中的約定和結(jié)合具體情況來確定責任。

但是,我們也清楚地意識到,2009年時的宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重點在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域只是限制境外熱錢投機,尚未著眼于國內(nèi)公民對于房地產(chǎn)的投資,意見盡管提出了一些指導性的原則,但并不契合目前的房地產(chǎn)糾紛的實際境遇。對于因貸款問題引發(fā)的合同履約不能和大量的合同解除和終止案件,目前并沒有有針對性的審判實務的統(tǒng)一意見。

結(jié)合李先生的案件,由于雙方并沒有就貸款問題有任何預見和判斷,而李先生主觀上也并沒有違約的意圖,因此,我們更傾向于從公平合理的角度去采納李先生的意見,但如果呂女士已經(jīng)實際發(fā)生了損失的,李先生也應當適當予以補償。我們也呼吁,司法部門應該盡快就相關(guān)案件出臺更務實的指導意見。(作者為中建中匯律師事務所合伙人)