河南鄭州 李 記

讓我們感到遺憾的是，從目前的情況看，各級(jí)各地相關(guān)部門對(duì)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范，遠(yuǎn)未到達(dá)成熟階段。

在新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，抑制不合理的住房消費(fèi)需求是其中一項(xiàng)重要政策。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹日前接受采訪時(shí)表示，要引導(dǎo)全社會(huì)樹立理性的住房消費(fèi)觀念，我國(guó)應(yīng)該借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，利用法律規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，如可規(guī)定“合同期間不得漲房租”、“每次房租上漲幅度不得超過(guò)3%”、“不得強(qiáng)行中止合同”等條款，還可以規(guī)定房租的上限，再加上相應(yīng)的處罰條款，依法保護(hù)租房者的利益。

可以說(shuō)，秦虹提出的“利用法律規(guī)范住房租賃市場(chǎng)”的建議，到目前為止，仍沒(méi)有得到各級(jí)相關(guān)部門的重視。比如秦虹表示，可以規(guī)定“每次房租上漲幅度不得超過(guò)3%”，但具體到現(xiàn)實(shí)中，各地房租上漲的幅度又是多少呢？根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年的北京市租金均價(jià)為每月每套2713元，與去年同期的2322元相比上漲了16.84%。此外，廣州市今年上半年租金均價(jià)為20.2元/平方米，同比上漲18.6%；6月份租金價(jià)格漲幅加大，租金均價(jià)為22元/平方米，同比上漲22.2%。很顯然，不少地方房租上漲的幅度，都遠(yuǎn)大于3%這一數(shù)字。

而住房租賃市場(chǎng)需要規(guī)范的方面，并不限于“房租說(shuō)漲就漲”單一層面。誠(chéng)如秦虹所言:頻繁搬家、時(shí)常毀約等都為年輕人帶來(lái)不少損失和煩惱，這直接導(dǎo)致很多人要買房而不愿租房。一項(xiàng)廣被引用的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更顯示:有五成女生不接受租房結(jié)婚。從這個(gè)意義上說(shuō)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的目的，不僅是為保護(hù)租房者利益的需要，更能在一定程度上培養(yǎng)年輕人理性的住房消費(fèi)習(xí)慣。所以說(shuō)，相關(guān)職能部門在常態(tài)的建設(shè)、分配廉租房之外，在積極醞釀出臺(tái)房產(chǎn)稅等措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，還應(yīng)該在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)上，傾注更多時(shí)間和精力。

讓我們感到遺憾的是，從目前的情況看，各級(jí)各地相關(guān)部門對(duì)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范，遠(yuǎn)未到達(dá)成熟階段。比如，因?yàn)榉课葑赓U登記備案率非常低，很多地方的職能部門甚至沒(méi)有掌握租賃市場(chǎng)的數(shù)據(jù)信息；而租賃價(jià)格的數(shù)據(jù)變化，似乎總是來(lái)自于房地產(chǎn)中介。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？按照專業(yè)人士的分析，一來(lái)是登記備案要繳稅，二來(lái)是登記備案對(duì)房主沒(méi)有任何好處，政府部門沒(méi)有賦予租賃登記備案的法律意義。這直接導(dǎo)致幾乎沒(méi)有房主在出租房屋的時(shí)候會(huì)去登記備案。

這樣的現(xiàn)狀，無(wú)疑是能夠改變的。比如，在不少地方，房屋租賃綜合稅即便是在瘦身之后，還要占月租金的5%。而在香港，對(duì)個(gè)人非住房出租應(yīng)征稅，大概只征收月租金的千分之一到千分之三的印花稅。這就說(shuō)明，稅率過(guò)高的問(wèn)題，完全可以通過(guò)適當(dāng)調(diào)低的方式加以解決。再比如，相關(guān)部門完全可以采取積極有效的舉措，讓房主們認(rèn)識(shí)到租賃登記備案的“好處”所在:如果發(fā)生糾紛和其他事件，登記備案后的租賃雙方，正當(dāng)權(quán)益就能夠得到基本保證……

在當(dāng)前階段，相關(guān)職能部門在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)方面，完全應(yīng)該有更多積極作為。比如，在調(diào)低房屋租賃綜合稅稅率、調(diào)動(dòng)房主租賃登記備案積極性的同時(shí)，在初始階段，完全可以通過(guò)免費(fèi)、強(qiáng)制登記的方式確保租賃登記率，從而達(dá)到全面掌握租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息的目的—在掌握數(shù)據(jù)信息后，相關(guān)職能部門才能運(yùn)用有效的手段規(guī)范、調(diào)控租賃市場(chǎng)，“每次房租漲幅禁超3%”等目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。