文/汪燕鄔敏芳

中國(guó)特殊的國(guó)情下，房?jī)r(jià)的“瘋狂”已不能再用簡(jiǎn)單意義上的“供需失衡”來(lái)解釋，房?jī)r(jià)飆升更多地來(lái)自于需求的不斷泛化

在衣食住行這些人類基本需求中，“住”從來(lái)沒(méi)有像今天一樣吸引了幾乎所有人的眼球。在杭州，由于諸多樓盤(pán)頻頻上演當(dāng)天開(kāi)盤(pán)、當(dāng)天售罄的瘋狂，還造就了一個(gè)新名詞——“日光盤(pán)”。

一邊是政府調(diào)控政策密集出臺(tái)，一邊則是房?jī)r(jià)頂風(fēng)上揚(yáng)逆水快跑，房?jī)r(jià)在理性回歸的呼聲中越呼越高，究竟是什么導(dǎo)致了樓市如此“瘋狂”？歸根結(jié)底還是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)根本定律——供求關(guān)系決定的，只是在中國(guó)特殊的國(guó)情下，房?jī)r(jià)的“瘋狂”已不能再用簡(jiǎn)單意義上的“供需失衡”來(lái)解釋，房?jī)r(jià)飆升更多地來(lái)自于需求的不斷泛化。

——居住需求。中國(guó)的城市家庭在以每年約1000萬(wàn)戶的速度增長(zhǎng)，絕大部分家庭必須在商品房市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。另一方面，中國(guó)已進(jìn)入解決城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期，城市化進(jìn)程在不斷加速，今后還有4億農(nóng)民需要進(jìn)城。居住是一種基本需求，在供給條件不變的情況下，日益增長(zhǎng)的剛性需求必將支撐著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。

——投資需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在近乎單邊上揚(yáng)的行情中，已發(fā)展成為最賺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)，投資回報(bào)遠(yuǎn)超其他行業(yè)，并不斷造就“地王”。住房對(duì)消費(fèi)者而言，不僅是消費(fèi)品，還是投資品，不僅解決居住問(wèn)題，在瘋狂上漲時(shí)期還是一種快速的財(cái)富積累方式，“買(mǎi)什么也不如買(mǎi)房子保險(xiǎn)”的言論讓買(mǎi)房抗通脹的民眾不顧一切。在一本萬(wàn)利的賺錢(qián)效應(yīng)刺激下，蜂擁而入的各路資金必將推動(dòng)著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

——地方財(cái)政需求。在中國(guó)，用于商品房開(kāi)發(fā)的土地還面對(duì)著一種特殊需求，即地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。自1994年分稅制改革后，各地的土地出讓金基本劃歸地方政府，并逐漸演變成為了地方的“第二財(cái)政”。依照今年“兩會(huì)”財(cái)政部的報(bào)告，2009年土地出讓收入占全國(guó)地方財(cái)政收入的比例達(dá)到40%以上。由于見(jiàn)效快、來(lái)錢(qián)容易，越來(lái)越多的地方政府熱衷“賣(mài)地”，并期望獲得越來(lái)越高的收益。只要地方政府的財(cái)政收入還要大部分依靠土地出讓，則“地價(jià)推高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)”的惡性循環(huán)就會(huì)繼續(xù)上演。

——政績(jī)考核需求。房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，往往是拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已遠(yuǎn)大于其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在以GDP為地方政府政績(jī)考核“硬杠杠”的情況下，繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅為地方政府帶來(lái)巨額的地租收益和稅收收入，還帶來(lái)了漂亮的政績(jī)，無(wú)怪乎越來(lái)越多的地方政府熱衷于將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。

然而，當(dāng)越來(lái)越多的資金變?yōu)榇u頭水泥、越來(lái)越多剛成長(zhǎng)起來(lái)的中產(chǎn)階層淪為“房奴”、越來(lái)越多的進(jìn)城農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生成為買(mǎi)不起房的“無(wú)根”市民，經(jīng)濟(jì)主體的安全、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市化的進(jìn)程、民生的改善、社會(huì)的穩(wěn)定，等等，無(wú)疑都面臨著更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。當(dāng)房地產(chǎn)到了不可收拾的地步時(shí)，每個(gè)人都要為之承擔(dān)后果，日本的前車之鑒不可不鑒。對(duì)眼下房地產(chǎn)的泡沫，無(wú)論如何我們都已經(jīng)不能輕視低估、麻木不仁了。

在供給有限的條件下，面對(duì)有強(qiáng)大剛性需求做后盾的房市，如果一味地采取抑制需求的圍追堵截，只能使宏觀調(diào)控變成“空調(diào)”，倒不如“開(kāi)壩引流”，合理疏導(dǎo)需求，才能實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

首先，加快保障性住房供給。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想，政府要承擔(dān)起更多的責(zé)任，一方面加快保障性住房建設(shè)，保障低收入群體的居住權(quán)，同時(shí)通過(guò)分離需求來(lái)降低快速上漲的房?jī)r(jià)；另一方面要進(jìn)一步健全完善保障性住房制度，如調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房可以上市交易的政策，改為只能由政府回購(gòu)，讓經(jīng)適房真正發(fā)揮作用。

其次，合理引導(dǎo)資金流向。加強(qiáng)監(jiān)管，讓產(chǎn)業(yè)資本回歸產(chǎn)業(yè)，使其不再“東張西望”。在強(qiáng)調(diào)增加居民財(cái)產(chǎn)性收入的同時(shí)，開(kāi)辟更多的渠道增加居民的投資收益，同時(shí)弱化住房的投資品功能。

最后，解決對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。在期望中央進(jìn)一步完善財(cái)稅體制、促進(jìn)財(cái)權(quán)與事權(quán)更加統(tǒng)一的同時(shí)，各級(jí)地方政府要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，將發(fā)展的重點(diǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)向調(diào)整轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上，依靠經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)使財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲得可持續(xù)性。