方輝振

(中共南京市委黨校,江蘇 南京 210001)

中國(guó)房市的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

方輝振

(中共南京市委黨校,江蘇 南京 210001)

要真正從根本上解決中國(guó)的房市問(wèn)題,必須要對(duì)房市的性質(zhì)和本質(zhì)作更為深入的分析。政府、開(kāi)發(fā)商、民眾是影響中國(guó)房市發(fā)展的三大利益主體,中國(guó)房市的發(fā)展?fàn)顟B(tài)正是政府與開(kāi)發(fā)商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的結(jié)果與表現(xiàn)。

政府;開(kāi)發(fā)商;民眾;博弈;中國(guó)房市

近年來(lái),中央政府一直甚為關(guān)注房市,出臺(tái)一個(gè)又一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策,但最后的結(jié)果卻是房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)越調(diào)越高。要真正從根本上解決中國(guó)的房市問(wèn)題,必須要對(duì)房市問(wèn)題的本質(zhì)作更為深入的分析。在我看來(lái),1998年以來(lái),中國(guó)房市的發(fā)展歷程和狀態(tài)主要是政府與開(kāi)發(fā)商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的過(guò)程與表現(xiàn)。

一、三方主體行為的利益分析

在中國(guó),很多利益或非利益主體卷入房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益博弈,在這場(chǎng)房?jī)r(jià)博弈中,博弈方主要包括政府、開(kāi)發(fā)商和民眾三類利益主體[1]。

(一)政府行為的利益分析

從理論上來(lái)講,政府是整個(gè)社會(huì)的代表,是由各政黨、各社會(huì)團(tuán)體、各社會(huì)階層和全體國(guó)民選出的利益代言人,它是具有合法授權(quán)的、完全代表民意和社會(huì)普遍利益的行政機(jī)構(gòu),并且以全社會(huì)的名義對(duì)社會(huì)進(jìn)行管理。[2]作為公共機(jī)構(gòu),政府行為具有公共利益取向。然而,公共選擇理論認(rèn)為,政府并不是專門(mén)為了所謂的公共利益而存在的。在現(xiàn)實(shí)生活中,政府的作用是雙重的,它既可能增進(jìn)社會(huì)公共福利,也可能侵蝕、損害公眾的利益,這是“諾思悖論”中所描述的情形。[3]政府利益是政府在行使公共權(quán)力的過(guò)程中所表現(xiàn)出來(lái)的利益形式,包括公共利益和非公共利益(如部門(mén)利益、個(gè)人利益)。我國(guó)已有眾多學(xué)者承認(rèn)政府利益的存在,并認(rèn)為政府是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的利益主體之一,承認(rèn)政府合法權(quán)益更符合現(xiàn)實(shí)情形,更有利于社會(huì)主義初級(jí)階段的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。

在對(duì)政府行為的相關(guān)研究中,“公共人”假設(shè)與“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)均屬于一種“極點(diǎn)式”假設(shè),與這兩種“極點(diǎn)式”假設(shè)相比,“比較利益人”假設(shè)更符合公共管理領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)。[4]“比較利益人”既不是純粹的“經(jīng)濟(jì)人”,也不是純粹的“公共人”,而是處于兩者之間,在公共利益與局部利益之間徘徊。

公共利益與非公共利益兩種行為取向之間也并非是簡(jiǎn)單的非此即彼的關(guān)系,而有可能是相容的關(guān)系。比如,政府財(cái)政收入的增加與社會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平的提高、人民生活的改善息息相關(guān)。實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo),不僅保障了政府的經(jīng)濟(jì)利益,也提高了政府自身的“合理性”和在民眾中的威望。政府的內(nèi)在激勵(lì)與公共利益對(duì)政策的外在約束機(jī)制共同作用,使經(jīng)濟(jì)政策的制定和執(zhí)行更加有效,形成類似“帕累托最優(yōu)”的局面。但是,當(dāng)政府行為取向與公共利益不完全一致的時(shí)候,出于自身利益的考慮,政府可能會(huì)放棄最佳的政策選擇,在一定的客觀條件下,采取使社會(huì)公共利益有一定保障的次優(yōu)政策,在另外一些情況下,則對(duì)有利可圖的領(lǐng)域均緊抓不放,而對(duì)不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的工作,不予重視,從而導(dǎo)致政府角色缺位、錯(cuò)位的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

(二)開(kāi)發(fā)商行為的利益分析

人類居住、工作以及娛樂(lè)的空間必須由一些人去推動(dòng)并管理其開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是不斷地重新配置建成環(huán)境以滿足社會(huì)需要的一種活動(dòng)(邁克·E米勒斯等,2003)。開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)起人和組織者,為了確保開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),他必須整合各類專業(yè)人才以及協(xié)調(diào)各方面關(guān)系。在這一過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商扮演著眾多不同角色。[1]

開(kāi)發(fā)商的第一個(gè)特征是其較好的組織與協(xié)調(diào)能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建造、租售、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié),因此,開(kāi)發(fā)商需要政府、社會(huì)其他專業(yè)人士提供的服務(wù),必須與其他相關(guān)企業(yè)或機(jī)構(gòu)展開(kāi)合作。作為團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者,開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的組織與協(xié)調(diào)能力,以及與其他機(jī)構(gòu)的溝通能力,并且知道在什么時(shí)候?qū)κ裁礃拥娜恕⒉捎煤畏N能夠激勵(lì)的方法來(lái)鼓舞士氣。

開(kāi)發(fā)商的第二個(gè)特征是較好地承擔(dān)和控制各類風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如同一種新產(chǎn)品的研發(fā)過(guò)程,風(fēng)險(xiǎn)與不確定性伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還具有周期長(zhǎng)、投資多的特點(diǎn)。一旦決策失誤,有可能會(huì)付出高昂的成本。這就要求開(kāi)發(fā)商具有控制各種風(fēng)險(xiǎn)的能力,有承受壓力與不確定性的勇氣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)有部分是源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)與淘汰。

開(kāi)發(fā)商的第三個(gè)特征是對(duì)社會(huì)聲譽(yù)的重視。良好的社會(huì)聲譽(yù)與實(shí)力是品牌建立的重要前提,是吸引購(gòu)房者的重要因素。強(qiáng)勢(shì)品牌能夠讓產(chǎn)品規(guī)避單純的價(jià)格及硬件之爭(zhēng),實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化,實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。良好的社會(huì)聲譽(yù)能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多財(cái)富。但也有一些開(kāi)發(fā)商為了賺錢(qián)而不擇手段,捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告、虛假交易、強(qiáng)行拆遷等種種行為為其留下了不好的口碑。

其實(shí)開(kāi)發(fā)商上述行為是“理性經(jīng)濟(jì)人”使然。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“理性經(jīng)濟(jì)人”概念包含兩方面內(nèi)容:第一是自利,追求自身利益是人的經(jīng)濟(jì)行為的根本動(dòng)機(jī),這種動(dòng)機(jī)和由此產(chǎn)生的行為有其內(nèi)在于人本身的生物學(xué)和心理學(xué)的根據(jù),人們?cè)谧非笞岳耐瑫r(shí)又可以帶來(lái)社會(huì)的“公利”;第二是理性,能根據(jù)市場(chǎng)狀況、自身處境和自身利益作出判斷,并使自己的經(jīng)濟(jì)行為適應(yīng)于經(jīng)驗(yàn)中學(xué)到的東西,從而帶來(lái)自身利益最大化。新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)繼承和發(fā)展了“理性經(jīng)濟(jì)人”的假說(shuō),充分論證了“經(jīng)濟(jì)人”的理性是如何追求并達(dá)到自利的目的。新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)派認(rèn)為,“最大化”是一切行為的準(zhǔn)則,消費(fèi)者追求效用最大化,生產(chǎn)者追求利潤(rùn)最大化。但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的人與“理性經(jīng)濟(jì)人”有眾多區(qū)別,其中之一便是“現(xiàn)實(shí)人”的有限理性特征。赫伯特·西蒙首先提出了“有限理性”,有限理性條件下人類行為特征表現(xiàn)為三點(diǎn),即經(jīng)常調(diào)整行為目標(biāo)、經(jīng)常調(diào)整實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行為、在決策中采用“滿意原則”或“次優(yōu)原則”。

“理性經(jīng)濟(jì)人”并不等同于一味追求私利且毫無(wú)道德感的人,其道德取向有賴于外力約束作用。正如哈耶克所說(shuō)的:真正的問(wèn)題不在于人類是否由自私的動(dòng)機(jī)所左右,而在于要找到一套制度,從而使人們能夠根據(jù)自己的選擇以及決定其普遍行為的動(dòng)機(jī),盡可能地為滿足他人的需要貢獻(xiàn)力量。

(三)民眾行為的利益分析

“民眾”的內(nèi)涵在不同場(chǎng)合也有所不同,如在住房市場(chǎng)中,民眾作為需求方對(duì)應(yīng)的是作為供給方的開(kāi)發(fā)商,在勞動(dòng)力市場(chǎng)中,民眾作為勞動(dòng)力供給方對(duì)應(yīng)的是作為勞動(dòng)力需求方的企業(yè)雇主。民眾的行為具有階層性,民眾內(nèi)部社會(huì)分層的形成乃至固化現(xiàn)象導(dǎo)致各社會(huì)階層在生活方式、消費(fèi)方式、價(jià)值觀、對(duì)具體事件的感知等方面的差異日益明顯,從而使得各社會(huì)階層的博弈策略又具有不同的特征。[1]

上層社會(huì)包括國(guó)家與社會(huì)管理層中的高層領(lǐng)導(dǎo)干部、經(jīng)營(yíng)人員階層中的大企業(yè)經(jīng)理人員、私營(yíng)企業(yè)主階層中的大私營(yíng)企業(yè)主、專業(yè)技術(shù)人員階層中的高級(jí)專業(yè)人員,上層社會(huì)的人數(shù)占大城市人口總量的比例很小。上層社會(huì)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在,擁有特權(quán)與資源,選擇居住區(qū)位的能力較強(qiáng)(好的城市區(qū)位都為他們所占據(jù),并且到哪里都是受歡迎、甚至被人們所敬畏的人群)。對(duì)于地方政府與房地產(chǎn)商而言,上層社會(huì)是“受歡迎”的人群。

中間階層是指社會(huì)中具有中等的收入、中等的社會(huì)地位、較高的教育程度、較高的知識(shí)和技能的社會(huì)群體。當(dāng)代中國(guó)的“中間階層”,其社會(huì)地位處于精英階層之下與底層社會(huì)之上的中間地帶。中產(chǎn)階層或中間階層大致相當(dāng)于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院《當(dāng)代中國(guó)社會(huì)階層研究報(bào)告》劃分的十大階層、五種社會(huì)地位當(dāng)中的中上層、中中層、中下層。中間階層的特征表現(xiàn)在,患得患失的焦慮心理、理性消費(fèi)、尊重法律幾個(gè)方面。[5]

當(dāng)代中國(guó)大城市的底層社會(huì)主要由商業(yè)服務(wù)業(yè)人員、產(chǎn)業(yè)工人、農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者中處于貧困狀態(tài)并缺乏就業(yè)保障的部分人員和無(wú)業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)人員組成。底層社會(huì)中的大多數(shù)人受教育程度低,對(duì)國(guó)家的政策、法律、法規(guī)比較陌生,一旦其權(quán)益受到侵害,他們也不熟悉利益訴求,談判能力較弱。

民眾大多是“自利人”。這里的“自利”指的是人們追求自身或家庭利益的行為和傾向。自利性促使人類不斷追求自身物質(zhì)生活條件的改善,促進(jìn)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。但在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展階段,大多數(shù)的人仍然在為滿足自身生存的基本需要而奔波,人們的道德水平尚處于相對(duì)較低的水平,自利往往也導(dǎo)致種種不道德行為與失范行為的發(fā)生,損人利己的現(xiàn)象也時(shí)常出現(xiàn)。同時(shí),民眾的自利傾向常常受到社會(huì)心理因素的影響,如相互攀比以及炫耀性的心理,在這些社會(huì)心理因素的影響下,民眾的自利傾向往往更加明顯,人們更加傾向于將精力和時(shí)間用于滿足自己對(duì)金錢(qián)的欲望、炫耀財(cái)富的需要。

二、三方主體博弈的房市分析

政府、開(kāi)發(fā)商、民眾是影響和決定中國(guó)房市發(fā)展的三大利益主體。而中國(guó)房市的發(fā)展?fàn)顟B(tài)正是政府與開(kāi)發(fā)商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的結(jié)果與表現(xiàn)。

(一)三方主體外部博弈的房市分析

首先,政府與開(kāi)發(fā)商之間博弈的基礎(chǔ)是兩者之間的利用與合作關(guān)系。合作聯(lián)盟的共同目標(biāo)是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展并從中獲益。就整個(gè)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看,房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)之一,它直接影響50多個(gè)部門(mén)近2000種上游產(chǎn)業(yè);就地方經(jīng)濟(jì)來(lái)看,它關(guān)系到中國(guó)2000多個(gè)縣市的財(cái)政和稅收,涉及各級(jí)地方官員的政績(jī)和升遷,影響眾多國(guó)有銀行的收益,甚至還與一些公務(wù)員的灰色收入直接掛鉤。因此,面對(duì)資本,急于完成硬性政治任務(wù)的地方政府采取的行動(dòng)策略大體上是“迎合”多于“對(duì)抗”。開(kāi)發(fā)商為確保自己的風(fēng)險(xiǎn)最小化而利潤(rùn)最大化,則采取“理性回應(yīng)”策略。[1]資本在各地開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)之間的流動(dòng)、逐利是“理性”特征的最直接反映。舊城改造過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商的行為也具有理性特征,如回避政策文件中的“居民回遷”問(wèn)題以減少成本,優(yōu)先選取那些獲利前景比較看好的熱點(diǎn)地段進(jìn)行開(kāi)發(fā),在中心城區(qū)進(jìn)行高密度、高容積率的再開(kāi)發(fā)。

其次,政府與民眾之間博弈的基礎(chǔ)是依賴與抱怨關(guān)系。政府存在的合法性依賴于民眾的認(rèn)可,政府推動(dòng)的房地產(chǎn)發(fā)展需要民眾配合,而民眾則依賴政府提供各類公共服務(wù)以及實(shí)現(xiàn)利益訴求。根本利益一致的政府與民眾之間也存在利益沖突,主要表現(xiàn)在推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中民眾的利益得不到應(yīng)有維護(hù)。面對(duì)民眾,地方政府常見(jiàn)的柔性策略有“勸說(shuō)”、“隱瞞真相”,這是政府機(jī)構(gòu)及官員為規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)而采取的理性策略;當(dāng)柔性策略不能起到應(yīng)有效果時(shí),地方政府常常動(dòng)用強(qiáng)制手段達(dá)到目的,使用強(qiáng)制手段的最常見(jiàn)理由是“為公共利益”,實(shí)質(zhì)上往往是政府利用了公共利益難以清晰界定的特點(diǎn)而任意作為。城市化過(guò)程中最容易遭遇利益損失的是那些中下階層的民眾,如舊城改造被動(dòng)遷人群、郊區(qū)征地中的失地農(nóng)民。因此,民眾行動(dòng)范式大體上也帶有中下階層的“順從”、“有限抗?fàn)帯被蛘摺皻缡娇範(fàn)帯钡奶攸c(diǎn)。[1]雖然他們當(dāng)中的大多數(shù)既沒(méi)有特權(quán)也沒(méi)有金錢(qián),但有少數(shù)做“釘子戶”,通過(guò)不斷要價(jià)提高拆遷成本。

再次,開(kāi)發(fā)商與民眾之間的博弈是在猜忌與失衡的基礎(chǔ)之上展開(kāi)的。面對(duì)民眾,開(kāi)發(fā)商的策略是“強(qiáng)勢(shì)出擊、隨機(jī)應(yīng)變”。開(kāi)發(fā)商在住房結(jié)構(gòu)定位方面具有決定權(quán),傾向于在中心城區(qū)開(kāi)發(fā)大戶型、高檔次的住房,這種開(kāi)發(fā)行為不斷積累的結(jié)果是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)更顯突出,城市房?jī)r(jià)也因此出現(xiàn)顯著的區(qū)位差異,這對(duì)各社會(huì)階層遷居的區(qū)位選擇造成直接影響;開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)出擊還顯示在住房?jī)r(jià)格博弈方面的主動(dòng)性;由于地方政府的保護(hù),開(kāi)發(fā)商能夠比較靈活機(jī)動(dòng)地采取各類措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的各種變數(shù)。民眾的弱勢(shì)地位決定了他們只能“被迫適應(yīng)”或僅僅能夠采取“有限抗?fàn)帯钡牟呗浴ｉ_(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)下不斷上漲的房?jī)r(jià)使得中間階層成為“房奴”。另外一些人只能采取“退讓”策略,放棄原本中意的高房?jī)r(jià)區(qū)位,選擇到同一城市中雖然區(qū)位不太讓人滿意但房?jī)r(jià)可以接受的地點(diǎn)安家,或者通過(guò)租賃住房來(lái)解決住房問(wèn)題,或者選擇到別的生活成本較低的城市生活。如果說(shuō)作為需求方的民眾試圖采取積極措施影響開(kāi)發(fā)商的話,這種影響大體上也是通過(guò)中央政府而施加給開(kāi)發(fā)商的,但來(lái)自中央的宏觀調(diào)控常常遭遇地方政府“拆招卸力”,對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響有限。[1]

(二)三方主體內(nèi)部博弈的房市分析

中央政府關(guān)注社會(huì)發(fā)展的整體布局,房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲又有利于財(cái)政收入的增加和GDP的高速增長(zhǎng)。因而,在2004年以前并未見(jiàn)中央有參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的大的政策,由于近年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度過(guò)快,泡沫不斷加大,已經(jīng)開(kāi)始影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)作,中央政府才開(kāi)始出臺(tái)新政直接打擊投機(jī)以遏制房?jī)r(jià),因?yàn)?中央政府更期待的是一個(gè)和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng)和一個(gè)和諧的社會(huì)。但調(diào)控高房地產(chǎn)價(jià)格就等于動(dòng)地方政府的奶酪。從經(jīng)濟(jì)理性角度出發(fā),地方政府對(duì)房地產(chǎn)漲價(jià)應(yīng)該是狂喜的:地方房地產(chǎn)漲價(jià),一方面可以使本地的GDP增高,這對(duì)晉升考核極為重要,另外一方面,房地產(chǎn)價(jià)格高漲,其實(shí)有很大一筆收入進(jìn)入到政府部門(mén)的口袋,財(cái)政快速增長(zhǎng),何樂(lè)而不為?可以說(shuō),中央與地方政府間的博弈已經(jīng)是中國(guó)房市調(diào)控屢屢成為“空調(diào)”的最主要原因。但是,在中國(guó)當(dāng)前情況下,中央政府在與地方政府博弈中占據(jù)著不可動(dòng)搖的主導(dǎo)地位,中央政府掌握最高政策制定權(quán)和地方政府、各國(guó)有銀行主要人事任免權(quán)。因此,只要中央政府決心大,建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制,并采取切實(shí)措施調(diào)整中央和地方的財(cái)政收入分配關(guān)系,增加地方稅收留成,改變地方政府過(guò)度依賴土地出讓金收入維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀,逐步建立保證各級(jí)政府財(cái)政可持續(xù)運(yùn)作的長(zhǎng)效機(jī)制,房市調(diào)控就能取得成效。

隨著中國(guó)政府宏觀調(diào)控的加強(qiáng),房地產(chǎn)公司在拿地、融資等方面的壓力越來(lái)越大。優(yōu)勝劣汰的規(guī)律在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中起作用,能在殘酷競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)的,一定是資金雄厚、底氣十足的大企業(yè),而實(shí)力不濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸退出這個(gè)市場(chǎng)。你退我進(jìn)的結(jié)果,是房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入寡頭時(shí)代。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)區(qū)域寡頭壟斷特征,極易形成串謀。這主要表現(xiàn)在大的房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有率高、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較高的進(jìn)入壁壘以及房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)性大等三個(gè)方面。但開(kāi)發(fā)商之間的博弈也貫穿于早期的項(xiàng)目策劃到項(xiàng)目建成后的銷售、售后服務(wù)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程。因此,品牌競(jìng)爭(zhēng)將成為房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì),社會(huì)信譽(yù)度也將得到開(kāi)發(fā)商的更多重視,但這主要還是源于社會(huì)信譽(yù)度與財(cái)富之間的緊密聯(lián)系。

對(duì)于那些按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房屋的消費(fèi)者來(lái)說(shuō),在內(nèi)心深處也不希望城市房地產(chǎn)價(jià)格下降,因?yàn)檫@意味著自己購(gòu)買(mǎi)的商品房?jī)r(jià)值將會(huì)大大降低,他們希望商品房的價(jià)格不斷上漲,自己購(gòu)買(mǎi)的房屋不斷升值,償還貸款的希望不斷增加,而不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不斷下降。對(duì)于即將購(gòu)房者和潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō),當(dāng)然希望中央的宏觀調(diào)控措施取得良好效果使房?jī)r(jià)真正遏制,因?yàn)樗麄円揽孔约旱牧α亢茈y在這場(chǎng)博弈中取得任何優(yōu)勢(shì),在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)起的“不買(mǎi)房行動(dòng)”雖然也是聯(lián)合抵制,但是很難產(chǎn)生實(shí)際效果。而以“炒房團(tuán)”為代表的富裕階層,他們?cè)谡烷_(kāi)發(fā)商已經(jīng)推高的房?jī)r(jià)上“再加一把火”,在真正的商品房消費(fèi)者身上再剝一層皮。此外,每個(gè)城市都還有一支不是炒房團(tuán)的炒房大軍,他們主要是原居民,在福利分房時(shí)代分到了自己的住房,然后坐地加入炒房族,利用“市場(chǎng)機(jī)會(huì)”獲得自己的“財(cái)產(chǎn)性收入”。特別是擁有特權(quán)的官員,他們可以通過(guò)各種途徑獲得優(yōu)惠價(jià)格或優(yōu)秀房源,加入炒房隊(duì)伍的行列。因此,一方面,要通過(guò)提高二套房首付、開(kāi)征房產(chǎn)稅,限制購(gòu)買(mǎi)多套房等金融和行政手段,堵住投資型和投機(jī)型需求,從而在短期內(nèi)給過(guò)熱的市場(chǎng)降溫,遏制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭;另一方面,又通過(guò)增加土地供應(yīng)、規(guī)范市場(chǎng)秩序等手段努力增加市場(chǎng)供應(yīng),尤其是增加保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供應(yīng),滿足自住型和改善型購(gòu)房需求,中國(guó)房市才能得到平穩(wěn)發(fā)展。

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責(zé)任編輯:浩 宇

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1004-1605(2010)08/09-0119-04

方輝振(1958-),男,安徽歙縣人,中共南京市委黨校工商管理教研部主任,經(jīng)濟(jì)學(xué)教授,主要研究方向?yàn)樯鐣?huì)主義經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及三農(nóng)問(wèn)題。