羅惠娜

（陜西警官職業(yè)學(xué)院，陜西 西安 710043）

改革開放20多年來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就。衣、食、住、行是百姓生活的四要素，住是其中很重要的要素之一。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和收入水平的不斷提高，人們已不再僅僅滿足于“有屋住”，而是要住的舒適、住的方便、住的安全，物業(yè)管理隨之也得以快速發(fā)展。物業(yè)管理是一門新興的管理科學(xué)，是指對已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的綜合管理。物業(yè)管理的目的就是服務(wù)千家萬戶，滿足多層次需求，讓廣大老百姓滿意。

1 物業(yè)管理人才需求前景樂觀

物業(yè)管理行業(yè)被譽(yù)為“朝陽產(chǎn)業(yè)”。絕大多數(shù)的專家認(rèn)為服務(wù)業(yè)將是未來10年中人才需求量最大的行業(yè)。物業(yè)管理、專業(yè)咨詢、法律服務(wù)等這些屬于新興的廣義服務(wù)業(yè)，是服務(wù)業(yè)人才需求增長的主體部分。在未來服務(wù)業(yè)人才需求增長的數(shù)量里，70%左右的需求將在新生服務(wù)行業(yè)產(chǎn)生。

城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進(jìn)入社會經(jīng)濟(jì)生活，并得到了迅猛地發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的重要組成部分。

大批設(shè)計(jì)新穎、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)落成，消費(fèi)者在改善居住環(huán)境和居住面積的同時(shí)，也對居住軟件和物業(yè)管理提出了更高的要求，因此吸引了大批物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場。與此同時(shí)，政府也不斷根據(jù)市場發(fā)展需求，調(diào)整行業(yè)行為規(guī)范，通過加大行業(yè)自治管理力度，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展，這一切都刺激了對物業(yè)管理人才的需求。

行業(yè)的發(fā)展為專業(yè)人才的培養(yǎng)提出了強(qiáng)勁的需求，從近幾年對各行業(yè)職位需求的分析來看，物業(yè)管理行業(yè)的職位需求數(shù)量始終列居前列，因此可以預(yù)計(jì)，在未來較長的一段時(shí)間內(nèi)，物業(yè)管理專業(yè)的應(yīng)用技能型人才不僅將成為物業(yè)管理市場發(fā)展的必須人才之一，而且將保持較強(qiáng)的市場需求。據(jù)估計(jì)到2010年，全國城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋面將在50%以上，新建筑物業(yè)管理覆蓋率將在90%以上。而目前該專業(yè)人才的缺乏，使得就業(yè)前景非常光明。

2 物業(yè)管理人才需求現(xiàn)狀

物業(yè)管理行業(yè)整體管理水平的提高、服務(wù)的細(xì)化與品質(zhì)提升、現(xiàn)代樓宇高科技設(shè)備的增加以及現(xiàn)代管理手段的應(yīng)用，都對從業(yè)人員提出了更高的要求，需要大量既懂專業(yè)，又懂現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)理念的高素質(zhì)人才。

目前對物業(yè)管理人才的需求與差距主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1 在需求數(shù)量方面：人才非常缺乏

隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展和城市現(xiàn)代化的推進(jìn)，房地產(chǎn)投資額還將不斷擴(kuò)大。我國物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，并不斷向規(guī)模化、集團(tuán)化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，對高級物業(yè)管理專門人才的需求激增。中國城市房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理項(xiàng)目（面積）的增加，要求從業(yè)人員的數(shù)量增加。以10000 m2需要4～5個(gè)物業(yè)管理人員計(jì)算，全國每年至少需要新增十萬名從業(yè)人員。目前不少企業(yè)對物業(yè)管理人員的要求從學(xué)歷到經(jīng)驗(yàn)都更加嚴(yán)格，隨著物業(yè)行業(yè)趨于專業(yè)化、法制化、市場化、國際化、集團(tuán)化，專業(yè)物業(yè)管理人員需求將繼續(xù)走高；而相關(guān)的專門培養(yǎng)單位的培養(yǎng)能力卻很有限，造成了行業(yè)內(nèi)總體人才緊缺。

2.2 在需求結(jié)構(gòu)方面：結(jié)構(gòu)性矛盾突出

很多地區(qū)都呈現(xiàn)出物業(yè)管理人才供求的結(jié)構(gòu)性矛盾，即高層次管理人才緊缺。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要既懂實(shí)際操作又懂管理的實(shí)用型優(yōu)秀人才。很多不具備專業(yè)物業(yè)知識技能的人在為找不到工作而發(fā)愁，而懂信息技術(shù)的物業(yè)管理工程師以及物業(yè)管理高級經(jīng)理用高薪也難聘到。

一些針對物業(yè)公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn)小區(qū)高級物業(yè)管理人才倍受青睞。如武漢市2007年上半年的勞動力市場中高端的物業(yè)管理職位數(shù)為2495個(gè)，應(yīng)聘者僅有1724人，其中需求較多的職位包括客戶部經(jīng)理、工程管理等，尤其需要有較強(qiáng)服務(wù)意識、較強(qiáng)公關(guān)能力以及環(huán)境管理、治安管理、車輛管理等能力的綜合人才。

一邊是物業(yè)管理高素質(zhì)人才的缺乏，一邊是我國當(dāng)前就業(yè)形勢緊張，缺乏專業(yè)技能的人找不到工作，結(jié)構(gòu)性矛盾突出。

2.3 在需求質(zhì)量方面：物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)亟待提升

由于物業(yè)管理在我國起步較晚，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過快導(dǎo)致相關(guān)核心人才培養(yǎng)相對嚴(yán)重不足，物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)亟待提升。迄今為止，我國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬多家，物業(yè)管理人員達(dá)250萬人。然而，物業(yè)管理人員多半為半路轉(zhuǎn)行，未受過正規(guī)的專業(yè)教育和培訓(xùn)，整體素質(zhì)偏低，人才匱乏導(dǎo)致服務(wù)水平低是當(dāng)前我國物業(yè)管理市場存在的主要問題。目前國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員主要來源于幾個(gè)方面：一是原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門的人員直接轉(zhuǎn)化而來，他們不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式；二是學(xué)管理專業(yè)的人改行，他們有一定的管理能力，但不熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三是學(xué)物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生，他們?nèi)狈ぷ鹘?jīng)驗(yàn)，往往是理論與實(shí)踐脫節(jié)，專業(yè)實(shí)操能力較差，并且人數(shù)較少。在工作中處于被動的地位，不具備從戰(zhàn)略上進(jìn)行管理的能力，需要用人單位進(jìn)行一些培訓(xùn)后才能上崗。四是城市的下崗職工、農(nóng)村剩余勞力，經(jīng)簡單培訓(xùn)后進(jìn)人物業(yè)管理行業(yè)，他們只能從事一般的體力勞動和服務(wù)。

由此可知，物業(yè)管理人員的知識水平不高、業(yè)務(wù)水平有限、綜合素質(zhì)偏低，已經(jīng)制約了這個(gè)行業(yè)未來的發(fā)展。

3 物業(yè)管理人才需求特點(diǎn)及素質(zhì)要求

物業(yè)管理人才的需求特點(diǎn)：

3.1 人才需求的層次性

物業(yè)管理工作紛繁復(fù)雜，從房屋設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，甚至物業(yè)管理的理論研究都在其范圍之內(nèi)，這就造成物業(yè)管理對人才有不同層次的要求。從物業(yè)管理公司的構(gòu)架上來看，物業(yè)管理公司的用人需求包括二個(gè)層次：管理層和操作層。管理層包括管理人才、策劃人才和首腦人才；操作層包括技術(shù)人才和營銷人才。同時(shí)，從專業(yè)教師培育和學(xué)科發(fā)展研究角度上看，物業(yè)管理人才還需要有學(xué)術(shù)人才，即理論研究人才和教育人才，這就形成了物業(yè)管理的學(xué)術(shù)層。

3.2 實(shí)用型技術(shù)人才和復(fù)合型通用人才并重

現(xiàn)代物業(yè)管理涉及物業(yè)的種類繁多，有居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和其他用途的物業(yè)。物業(yè)管理和服務(wù)對象有顯著的差異，需要一批熟悉各物業(yè)特點(diǎn)，掌握常規(guī)管理和實(shí)際操作能力的實(shí)用型技術(shù)人才；另一方面，由于每種物業(yè)的管理服務(wù)工作都會涉及到房屋設(shè)備、公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，公共區(qū)域的治安、環(huán)衛(wèi)、交通等綜合管理與經(jīng)營，需要有一批懂得企業(yè)管理與經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)分析、公共關(guān)系學(xué)等復(fù)合型通用人才。

3.3 物業(yè)管理人才的理論知識與實(shí)際能力兼?zhèn)?/h3>

物業(yè)管理是一個(gè)典型的以人力資源及智力輸出為特征，附著情感價(jià)值，并對管理服務(wù)模式、技能與方法持續(xù)動態(tài)創(chuàng)新的行業(yè)。管理水平的高低直接影響服務(wù)的質(zhì)量。行業(yè)的發(fā)展速度使得工作中不斷涌現(xiàn)新的問題，這就對管理人員的專業(yè)理論知識水平提出更高的要求，但從具體工作崗位來看，較為具體的日常管理工作和對動手能力要求頗高的技術(shù)工作居多，所以有無實(shí)踐能力也是物業(yè)公司招聘人員的重要考察指標(biāo)。

隨著近兩年物業(yè)管理業(yè)政策的變化，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展越來越規(guī)范，專業(yè)化程度越來越深。物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的各類人員必須更加專業(yè)化才能適應(yīng)這個(gè)行業(yè)發(fā)展的需要。

物業(yè)管理用人單位普遍認(rèn)為物業(yè)管理人員應(yīng)具備以下幾點(diǎn)：①首先要有責(zé)任心、進(jìn)取心、遵守職業(yè)道德，有敬業(yè)精神，具備服務(wù)意識，有較強(qiáng)的心理承受能力；②掌握現(xiàn)代物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論、基本知識、操作技能和方法，具備工作能力（包括組織能力、決策能力、表達(dá)能力、協(xié)調(diào)能力、專業(yè)能力）；③要有較扎實(shí)的物業(yè)管理知識和相應(yīng)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，包括公共秩序、安全知識，例如小區(qū)內(nèi)的車輛交通維護(hù)、保安崗哨、安全設(shè)備設(shè)置，以及園林綠化、水暖施工、通氣通電等。房層的維修、養(yǎng)護(hù)、鑒定完損等級知識。物業(yè)的保潔知識，如清潔、消毒、滅“四害”等；④熟悉國際國內(nèi)有關(guān)方針政策和法規(guī)，掌握物業(yè)管理最新發(fā)展動態(tài)；⑤要有豐富的工程設(shè)備管理知識，對機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)有較清晰的概念，懂得高端物業(yè)管理中的自動化控制，包括建筑設(shè)備上的知識，如通風(fēng)、排氣、消防、排污、排煙等；還有電器設(shè)備方面的知識，如電梯、中央空調(diào)、高低壓配電等；⑥要具有經(jīng)營決策能力、市場開拓能力和全面管理能力。

4 物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式觀點(diǎn)及建議

4.1 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速且前景較好

物業(yè)管理專業(yè)人才嚴(yán)重匱乏，我院開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)符合社會對緊缺人才的需求。各種調(diào)研結(jié)果表明：物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，發(fā)展前景較好，對物業(yè)管理專業(yè)人員需求量大，其中尤為突出的問題是物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)人才嚴(yán)重匱乏，現(xiàn)有從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，很多從業(yè)人員自己本身對物業(yè)管理就不甚了解，管理不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量差成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間矛盾的焦點(diǎn)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展及物業(yè)智能化程度的提升，對物業(yè)管理從業(yè)人員提出了更高的要求，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)和專業(yè)化水平對于物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展極為重要，亟需大量高素質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人才。

4.2 我院開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)有著明顯的知識結(jié)構(gòu)優(yōu)勢

現(xiàn)代物業(yè)管理的發(fā)展對從業(yè)人員的法律素質(zhì)要求提高。在目前的物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間糾紛不斷，掌握一定的法律知識，具備相當(dāng)?shù)姆伤仞B(yǎng)，可以幫助物業(yè)管理人員處理物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的矛盾，能夠利用法律法規(guī)更好的為業(yè)主服務(wù)。我院具備充足的法律教學(xué)資源，在法律教學(xué)研究中師資力量雄厚，有很好的法律教育傳統(tǒng)和教育環(huán)境，且很多教師在法律實(shí)踐中經(jīng)驗(yàn)豐富，處理過物業(yè)管理公司與業(yè)主間的法律糾紛，因此能夠培養(yǎng)出具備深厚法律知識背景的物業(yè)管理人才，彌補(bǔ)現(xiàn)代物業(yè)管理人才法律知識缺乏的不足，彰顯我院人才培養(yǎng)的特色，使學(xué)生在就業(yè)后能分析和解決物業(yè)管理工作中的實(shí)際問題，處理物業(yè)管理的一般糾紛。

4.3 堅(jiān)定辦學(xué)信心，培養(yǎng)學(xué)生投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，不僅對物業(yè)管理專業(yè)人才需求量將大幅度增加，社會各方還會進(jìn)一步認(rèn)可物業(yè)管理行業(yè)并支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，我們要堅(jiān)定辦學(xué)信心，加快課程改革，以便為社會輸送更多的高技能物業(yè)管理人才。同時(shí)，學(xué)校應(yīng)定期請一些知名度較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、管理處主任參與學(xué)校的教學(xué)，把行業(yè)的希望、企業(yè)的追求介紹給學(xué)生，使學(xué)生在學(xué)校就能樹立“與企業(yè)共同發(fā)展的理念、在企業(yè)發(fā)展的同時(shí)實(shí)現(xiàn)個(gè)人的職業(yè)發(fā)展”的意識，充滿積極投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情，為學(xué)生成長為高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才增加“原動力”。

4.4 突出“校企結(jié)合”的特色

努力調(diào)動校外實(shí)訓(xùn)基地，合理設(shè)置我院高職物業(yè)管理專業(yè)課程，恰當(dāng)選用人才培養(yǎng)模式，以符合企業(yè)用人要求。從相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選用人才的標(biāo)準(zhǔn)來看，我院高職物業(yè)管理專業(yè)以“職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)能力培養(yǎng)”為主線設(shè)置課程，突出“校企結(jié)合”的思路，符合人才培養(yǎng)要求，符合企業(yè)選用人才的標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一致認(rèn)為：對物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)必須采取“校企結(jié)合”的人才培養(yǎng)模式，使學(xué)生在“學(xué)中做”、“做中學(xué)”，提高學(xué)生的實(shí)操能力，做到理論聯(lián)系實(shí)際，形成良好的職業(yè)道德，增強(qiáng)其對物業(yè)管理行業(yè)的熱愛之情，在形成專業(yè)能力的同時(shí)培養(yǎng)學(xué)生的社交能力、靈活處理問題能力、組織管理能力等跨專業(yè)能力，把學(xué)生真正打造成高技能物業(yè)管理人才。在校企合作中，學(xué)院應(yīng)與一些規(guī)模較大、運(yùn)作規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行深度合作，建立校外實(shí)訓(xùn)基地，充分利用學(xué)校內(nèi)外不同的教育環(huán)境和資源，強(qiáng)化學(xué)生的綜合職業(yè)能力，使物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)實(shí)現(xiàn)學(xué)校課堂教學(xué)和直接獲取物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)崗位實(shí)操有機(jī)結(jié)合，從而提高學(xué)生的專業(yè)能力、方法能力和社會能力。

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