衢州市國(guó)土資源局 汪 鋼

土地出讓合同爭(zhēng)議救濟(jì)路徑探討

衢州市國(guó)土資源局 汪 鋼

近年來(lái)，土地出讓合同爭(zhēng)議案件時(shí)有發(fā)生。通過(guò)訴訟來(lái)解決合同爭(zhēng)議是國(guó)土部門和土地受讓人一直以來(lái)所選擇的路徑。實(shí)踐證明，通過(guò)訴訟方式解決爭(zhēng)議既費(fèi)力費(fèi)錢，效率低下，且效果也不理想。同時(shí)國(guó)土部門承擔(dān)著比受讓方更大的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。所以有必要在訴訟之外探究其他的爭(zhēng)議解決路徑。

訴訟解決爭(zhēng)議源于合同約定。目前我市國(guó)土資源系統(tǒng)統(tǒng)一執(zhí)行的土地出讓合同文本為國(guó)土資源部和全國(guó)工商管理總局聯(lián)合制定的G F-2008-2601示范文本。就其爭(zhēng)議解決在示范文本第40條中作出規(guī)定：“因履行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本條第項(xiàng)約定的方式解決：（一）提交仲裁委員會(huì)仲裁；（二）依法向人民法院起訴”。一直以來(lái)，我市在簽訂土地出讓合同時(shí)，均選擇了“依法向人民法院起訴”的路徑來(lái)解決爭(zhēng)議。故導(dǎo)致仲裁解決爭(zhēng)議路徑堵塞。一旦發(fā)生爭(zhēng)議且協(xié)商不成時(shí)，就只能通過(guò)訴訟途徑來(lái)解決爭(zhēng)議，而從文本制作技術(shù)層面看，將仲裁列為第一項(xiàng)，暗含優(yōu)選之意。據(jù)了解，我省各地也基本上采取訴訟途徑來(lái)解決爭(zhēng)議。實(shí)踐證明，訴訟不是解決爭(zhēng)議最佳途徑。

一、訴訟解決爭(zhēng)議的弊端

1、訴訟時(shí)間長(zhǎng)、程序復(fù)雜。我國(guó)訴訟法律制度實(shí)行二審終審制。必要時(shí)還可以啟動(dòng)再審程序。訴訟周期極為漫長(zhǎng)，使?fàn)幾h長(zhǎng)期得不到解決。如土地出讓合同爭(zhēng)議，隨著時(shí)間的推移，其爭(zhēng)議會(huì)衍生出其他經(jīng)濟(jì)損失以及土地得不到及時(shí)的開(kāi)發(fā)利用，社會(huì)負(fù)面影響會(huì)隨之放大。

2、訴訟管轄不確定。由于土地出讓合同標(biāo)的價(jià)款一般都非常巨大。少則幾百萬(wàn)，多則幾個(gè)億、十幾個(gè)億。法院按照涉訴標(biāo)的選擇級(jí)別管轄或地域管轄。一般案件由中院管轄，有些案件由高院管轄，如不服一審判決，其上訴法院就要升至高院或最高院。審級(jí)越高，其訴訟風(fēng)險(xiǎn)越大。當(dāng)事人訴累增大。

3、判決質(zhì)量不高。土地出讓合同看其法律關(guān)系較為簡(jiǎn)單，但實(shí)際上是一門專業(yè)性很強(qiáng)的學(xué)科。而且我國(guó)的土地政策變化快、政策性強(qiáng)。土地出讓合同雖在法律上定位為民事合同關(guān)系，卻又附帶很強(qiáng)的行政合同色彩 。 從審判實(shí)踐看，無(wú)論從筆者親歷的幾件訴訟案分析，還是從一些社會(huì)公開(kāi)的判例分析，筆者認(rèn)為其判決質(zhì)量不是很高。庭審比較注重程序?qū)彶?，?duì)實(shí)體審查不是很嚴(yán)密。究其原因，法官“通才”居多，而“土地專才”稀少。法官每天辦理的案件所涉三百六十行，不可能對(duì)每一行都有精深研究，所以判決質(zhì)量不高也是難免的。法官隊(duì)伍與仲裁隊(duì)伍的整體素質(zhì)各有所長(zhǎng)。

4、訴訟費(fèi)用高。由于實(shí)行二審終審制，一、二審訴訟收費(fèi)和應(yīng)訴開(kāi)支累計(jì)高于仲裁費(fèi)用。

二、仲裁解決爭(zhēng)議的優(yōu)越性

1、效率高。我國(guó)仲裁法第9條規(guī)定：“仲裁實(shí)行一裁終局的制度。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴的仲裁委員會(huì)或者人民法院不予受理”。一裁終局制較之于二審終審制，在程序上簡(jiǎn)易得多。避免了當(dāng)事人異地奔波的艱辛，又提高了化解爭(zhēng)議的效率。同時(shí)裁決的效力與判決的效力在法律上是同等的。仲裁法第62條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決。一方當(dāng)事人不履行的，另一方當(dāng)事人可以依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，受申請(qǐng)的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行?！边@就從法律的層面上確立了裁決與判決具有同等的法律地位。

2、權(quán)利自治能力增強(qiáng)。仲裁案件受理不受地域管轄和級(jí)別管轄制約。當(dāng)事人可以自愿選擇仲裁機(jī)構(gòu)，充分體現(xiàn)了當(dāng)事人自己的意志。民事訴訟中，一審民事案件由審判員、陪審員共同組成合議庭或者由審判員組成合議庭，其人員組成全部由法院決定。仲裁活動(dòng)中，仲裁庭人員組成則由當(dāng)事人各自選定或者各自委托仲裁委員會(huì)主任指定1名仲裁員。第3名仲裁員由當(dāng)事人共同選定或者委托仲裁委員會(huì)主任指定。第3名仲裁員是首席仲裁員。這項(xiàng)制度賦予了當(dāng)事人自由選擇仲裁員的權(quán)利，從制度上使當(dāng)事人與仲裁員之間建立起良好的互信關(guān)系。有利于爭(zhēng)議的化解和仲裁的執(zhí)行。與之相比的訴訟審判人員一律由法院指定，使審判人員與當(dāng)事人難以建立互信情感，不利于爭(zhēng)議化解。

3、任職條件苛刻。從我國(guó)法官法對(duì)法官的任職條件與我國(guó)仲裁法對(duì)仲裁員的任職條件對(duì)比分析，后者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。其最明顯的區(qū)別在于要求仲裁員任職前所從事的法律工作和專業(yè)工作時(shí)間長(zhǎng)，具有豐富的社會(huì)閱歷和較高的專業(yè)知識(shí)水平。在仲裁隊(duì)伍組建中，仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)仲裁員的遴選是優(yōu)中取優(yōu)。據(jù)了解，目前我國(guó)依法選聘的仲裁員僅有3萬(wàn)多名，這3萬(wàn)多名仲裁員匯集了法律和經(jīng)濟(jì)界的精英。他們對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律規(guī)定十分了解，能把商業(yè)慣例和行業(yè)規(guī)則較好地結(jié)合在一起來(lái)解決糾紛。由于土地出讓合同專業(yè)性、政策性強(qiáng)的特點(diǎn)，選擇仲裁解決土地出讓合同爭(zhēng)議明顯優(yōu)于訴訟。

4、適合國(guó)情。契約雙方發(fā)生糾紛，不到山窮水盡，不會(huì)對(duì)簿公堂。而一旦發(fā)生訴訟，雙方必撕破臉面，孤注一擲。佛爭(zhēng)一柱香，人活一口氣 ， 誓把官司進(jìn)行到底。法院判決一般很難使雙方同時(shí)心服。而仲裁相當(dāng)于找娘舅評(píng)理，娘舅既是長(zhǎng)輩又是親人，雙方各讓一步，給了長(zhǎng)輩面子，又和諧化解矛盾。這是雙方都能接受的， 符合中國(guó)傳統(tǒng)文化。

5、審理方式理性。仲裁庭審活動(dòng)一般不公開(kāi)進(jìn)行，有利于保護(hù)當(dāng)事人的商業(yè)機(jī)密，避免影響商業(yè)信譽(yù)。

6、節(jié)省成本。從法律規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)看，仲裁收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略高于訴訟收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但訴訟是二審終審制，一、二審合計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就高于仲裁收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。加上當(dāng)事人在應(yīng)訴過(guò)程中的其他費(fèi)用如訴訟代理費(fèi)、車旅費(fèi)等，總體上當(dāng)事人訴訟費(fèi)用支出高于仲裁費(fèi)用支出。

綜上訴訟與仲裁解決土地出讓合同爭(zhēng)議利弊分析，結(jié)合筆者在處理大量土地出讓合同爭(zhēng)議糾紛實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，建議國(guó)土資源系統(tǒng)在今后訂立土地出讓合同時(shí)，對(duì)選擇土地出讓合同爭(zhēng)議處置路徑時(shí)，選擇仲裁方式解決爭(zhēng)議 ， 統(tǒng)一約定由當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)仲裁。