王克念

（中共奎屯市委黨校 新疆 奎屯 833200）

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)統(tǒng)籌北疆“金山角”地區(qū)房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展的思考

王克念

（中共奎屯市委黨校 新疆 奎屯 833200）

住房直接關(guān)系到人民群眾的日常生活。本文針對北疆地區(qū)房地產(chǎn)市場動態(tài)分析，從整體上較深刻分析了房地產(chǎn)市場走勢，揭示了房地產(chǎn)對居民消費需求的主要影響因素，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H提出防止房價過快上漲，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干項建議，闡明了保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有利于滿足居民住房消費需求，有利于推動經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，有利于促進社會和諧與穩(wěn)定，是政府取信于民的必然要求。

地區(qū) 房地產(chǎn) 市場建議

伊犁州黨委書記李湘林去年年底在伊犁州黨委經(jīng)濟工作會議上指出“要以伊寧市、奎屯市為重點，加強城市管理，加快城市建設(shè)，增強城市功能，建設(shè)輻射功能較強的區(qū)域經(jīng)濟中心。要積極推進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場需求發(fā)展普通商品房，加快廉租房、經(jīng)濟適用房、解危解困房建設(shè)以及老城區(qū)改造，推進房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展?！币虼?，維護和保證北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展是事關(guān)民生的重大問題之一。結(jié)合伊犁州黨委經(jīng)濟工作會議精神，最近筆者對該地區(qū)房地產(chǎn)市場建設(shè)問題進行了一系列調(diào)研，從了解的情況看，該地區(qū)在外部國際金融危機大氣候的沖擊面前，由于正確執(zhí)行了中央、自治區(qū)、伊犁州黨委人民政府所制定的應(yīng)對國際金融危機擴大內(nèi)需的方針政策，整個房地產(chǎn)市場依然保持了整體強力運行推進的態(tài)勢，但也從不同的層面暴露和反映出該地區(qū)房地產(chǎn)市場在運作過程中存在的問題。

一、對當(dāng)前北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產(chǎn)市場主要情況和問題的基本分析

總體上來看，我認為自去年（2009年）以來，北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產(chǎn)市場延續(xù)了2008年四季度的走勢，呈現(xiàn)明顯調(diào)整趨勢，主要是商品房銷售量上揚，供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場跟進與觀望氣氛濃厚，房價漲幅持續(xù)堅挺，但對投資的影響由于受土地制約尚不明顯，房地產(chǎn)投資繼續(xù)較快增長。

從投資開發(fā)商心理看，新開工面積增長較慢，表明房地產(chǎn)開發(fā)商對目前的房地產(chǎn)市場還缺乏必要的前瞻性調(diào)研，放緩了項目投資的速度，銷售緩慢延長了企業(yè)資金回籠資金的周期，資金回籠慢，影響了開發(fā)商投資的信心。

從銷售看，目前市場反映的銷售情況及各項指標，主要從投資、銷售、空置、各個指標來看，市場仍尚處在調(diào)整當(dāng)中，只是調(diào)整的力度已趨于平緩，去年以來房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，一個重要原因是得益于國內(nèi)擴大內(nèi)需等政策的刺激。另一個方面是近一年來住房剛性需求的適放。

從房價看北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)近兩年房地產(chǎn)市場房價走勢并未出現(xiàn)回落現(xiàn)象，2008年下半年至2009年上半年房價基本保持不變外，2009下半年因受烏魯木齊“7·5”事件影響,至2010年年初，房地產(chǎn)市場升溫，房屋價格略有上漲，企業(yè)各種優(yōu)惠促銷活動不斷。在今年新開工的項目中，房價均較去年同期明顯漲幅增長。例如2009年已批準預(yù)售的新建商品房銷售價格較2008年有所增長，其中多層住宅維持在每平方米1990元，較2008年上漲約9%；高層住宅房維持在每平方米2700元，較2008年上漲約7%；商業(yè)用房維持在每平方米5000元左右，從目前了解情況，新開工房屋銷售情況，商業(yè)用房銷售、多層住宅用房銷售好于高層。

二、北疆地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡的成因分析

形成房地產(chǎn)市場調(diào)整趨勢的主要原因：一是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整規(guī)律的作用，近兩年房價持續(xù)快速上漲，投資投機性購房需求膨脹，部分自住家庭也因漲價預(yù)期匆忙購房，大量需求提前集中釋放，價格和需求相互推動形成的泡沫累積到一定程度，市場具有內(nèi)在調(diào)整要求。二是房地產(chǎn)市場調(diào)控措施逐漸見效。特別是第二套住房貸款政策，對投資投機性需求起了有效抑制性作用。三是住房保障性政策產(chǎn)生了積極影響。限價普通商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房等建設(shè)和保障力度持續(xù)加大，加上政策預(yù)期增強，分流了普通商品房市場部分自住性購房需求。四是全球性房地產(chǎn)市場調(diào)整趨勢、國際經(jīng)濟不利影響和國內(nèi)經(jīng)濟增速回落等因素、形成了國內(nèi)房價下行預(yù)期，購房者觀望情緒上升。五是在房價漲幅持續(xù)回落的情況下，買漲不買跌的氛圍擴展，加上媒體宣傳炒作，導(dǎo)致部分購房需求推延。六是國內(nèi)股市持續(xù)大幅下跌，既從財富效應(yīng)方面抑制了購房需求，也對資產(chǎn)市場產(chǎn)生復(fù)雜影響，加大了房地產(chǎn)市場調(diào)整的壓力。

房地產(chǎn)市場適度調(diào)整符合宏觀調(diào)控預(yù)期目標，但也應(yīng)注意，市場的調(diào)整變化是一把雙刃劍。一方面，適度調(diào)整有利于促進市場供求關(guān)系協(xié)調(diào)，遏制房價暴漲和資產(chǎn)泡沫積聚，推動住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，促使開發(fā)企業(yè)提高住房設(shè)計和建造水平。另一方面，如果調(diào)整過急過大，則可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，影響實體經(jīng)濟發(fā)展，加大金融風(fēng)險，不利于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。雖然目前房地產(chǎn)市場仍處于合理調(diào)整期，但我們要密切關(guān)注和努力防止發(fā)生后一種情況。

三、以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，統(tǒng)籌北疆房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展的思考

鑒于北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢存在著一定的不確定性。我認為黨的十七大提出的統(tǒng)籌科學(xué)發(fā)展的思想非常重要，我們需要把握好調(diào)控時機、力度和方式。建議采取以下措施：

（一）加強監(jiān)測預(yù)警分析，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化

今年九、十月份是北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產(chǎn)市場的銷售旺季，市場行情對下一步走勢有重要影響，明年12月份是開發(fā)企業(yè)工程款、銀行貸款的集中支付階段，要加強對這兩個時段的監(jiān)測分析。

（二）做好政策儲備，防范房地產(chǎn)市場大幅度波動引發(fā)經(jīng)濟金融風(fēng)險

財稅、金融、土地等部門要做好穩(wěn)定市場的政策預(yù)案，一旦市場發(fā)生突發(fā)性變化，及時出臺有效措施。督促商業(yè)銀行等金融機構(gòu)在嚴格房地產(chǎn)信貸條件、開展風(fēng)險分析和壓力測試的基礎(chǔ)上，做好風(fēng)險管理、充足撥備、資本補充等方面的前瞻性準備，防患于未然。

（三）加大保障性住房建設(shè)力度，推進商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)

我認為這對當(dāng)前北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產(chǎn)市場合理調(diào)整和穩(wěn)定發(fā)展，有“一石多鳥”的作用，既能增加房地產(chǎn)投資，防止投資下降過多，又能增加住房供給，促進房價合理回歸，還能加快緩解低收入居民住房困難，穩(wěn)定市場和人心。要按照中心城市奎屯市市委五屆十次常委擴大會議提出的“完成700戶抗震安居工程建設(shè)、大力推進高層建筑項目、力爭5億元36萬平方米房地產(chǎn)開發(fā)”規(guī)劃，確保住房保障資金、土地供應(yīng)和優(yōu)惠政策落實到位，促進住房合理消費。

（四）嚴格市場監(jiān)管，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

針對北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售，個別企業(yè)在末辦理商品房預(yù)售許可的情況下，擅自對房屋進行銷售，違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告、收取購房定金、住戶對個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋質(zhì)量、合同履行、一書一證發(fā)放問題投訴較多，（諸如為住戶辦理房屋權(quán)屬證書不及時，甚至有的收取住戶辦理權(quán)屬證書資料及費用長達二年都末辦理房屋權(quán)屬證書）還有個別企業(yè)銷售人員上崗未持證、缺乏法律、法規(guī)知識等表現(xiàn)，要及時整治加大打擊力度。

（五）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，建立健全溝通合作機制

目前，房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分散在不同部門，指標體系不科學(xué)，不利于準確判斷房地產(chǎn)市場形勢和合理引導(dǎo)市場預(yù)期。建議由有關(guān)部門牽頭，抓緊研究完善房地產(chǎn)統(tǒng)計指標體系。全面、及時、準確地發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，提高信息透明度，堅持正確的輿論導(dǎo)向。

（六）抓住房地產(chǎn)市場調(diào)整期，加快推進房地產(chǎn)市場制度建設(shè)

盡快實現(xiàn)房地權(quán)屬統(tǒng)一登記，改革完善土地管理制度；研究改革房地產(chǎn)稅收制度，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負、降低交易稅，促進市場活躍；加強住房法制建設(shè)，把房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效政策法律化、制度化

doi:10.3969/j.issn.1674-6287.2010.02.004

F29

A

1674-6287（2010）02-0014-02

2010-02-03

王克念（1957～），男，新疆社會科學(xué)院伊犁州經(jīng)濟發(fā)展研究所副研究員、新疆奎屯市委黨校高級講師，研究方向：社會經(jīng)濟、黨建理論。