路冬玲

（太原城市職業(yè)技術學院，山西 太原 030027）

〔財會與金融〕

從美國的財產稅看我國開征物業(yè)稅的配套制度建設

路冬玲

（太原城市職業(yè)技術學院，山西 太原 030027）

近年來，隨著我國市場經濟的深入，如何進一步完善現有房地產稅收制度，促進我國房地產業(yè)的健康有序發(fā)展，成為新形勢下稅制改革面臨的重要問題之一。文章擬從物業(yè)稅開征所面臨的難題出發(fā)，從稅收征管及相關配套措施兩方面提出幾點建議。

稅收管理；財產評估；稅源監(jiān)控；爭議解決

一、美國財產稅的相關配套制度

1.財產稅的稅收管理制度

美國的財產稅一般由財產所在地的地方政府下設的財政局負責征收，州以下各級政府都設有相應的管理機構，財產稅按財政年度征收，分期繳納。具體納稅期限各地規(guī)定不統(tǒng)一，一般規(guī)定按季或半年繳納一次。

2.財產評估制度

在美國，有一套比較健全的財產登記制度和財產評估制度，運用計算機信息網絡系統(tǒng)對財產進行登記，建立專門的財產評估機構，由具備資格的核稅官員評估。在法國，由稅務機關設立專門的評稅機構——土地稅中心和稅收中心，并在每個市鎮(zhèn)建有一個直接稅委員會與稅務當局一起確定房產類型和參照目錄，決定加權面積和每平方米租金收益，參與建筑土地稅的評估。

3.爭議解決途徑

在美國建立有針對評估爭議的解決機制。一般分為三個層次：首先是向估稅官提出申訴人不滿意估稅官做出的決定，他們可以用某種形式向仲裁委員會提出上訴，而仲裁委員會可能是一個公民陪審團，也可能是處理上訴事宜的州制憲委員或者其他形式的準司法機構。最后，如果申訴人仍然認為其財產價值沒有得到公正的評估，他們還可以向法院提出訴訟。

二、我國開征物業(yè)稅所面臨的配套制度難題

1.納稅人稅收遵從水平低。我國在房地產稅的征收過程中，納稅人的稅收遵從水平很低，偷稅漏稅行為普遍存在。作為征管機構的稅務機關即使清楚，卻往往無計可施，其中一個最主要的原因是征稅成本高，難以取得有利證據。物業(yè)稅的開征，將使得列入納稅范圍的納稅人數增多，目前我國尚缺乏一套系統(tǒng)的納稅人信息資料，再加之評估經驗缺乏，勢必面臨征稅成本加大，稅務機關人手不夠等問題。

2.類型不動產的確認問題。在中國半個多世紀的住房制度發(fā)展歷程中，形成了住房類型多樣化，既有商品房，又有公有房；既有經濟適用房，又有大型豪華別墅；既有城鎮(zhèn)住房，又有農村住房。多類型的住房體系給物業(yè)稅的征收帶來了難題。例如其中的公有住房，住房人只有部分產權甚至沒有產權，而物業(yè)稅作為財產稅的一種，從理論上講應當向房屋的產權人征收，產權不明會導致納稅人的難以確定。要調整資源在不同人群的分配比例，既要抑制奢侈性、投機性行為，又要保護普通民眾的生活必須，面對諸多的住房類型，如何合理確定適當的征稅對象、稅基、稅率以及稅收優(yōu)惠政策等成為物業(yè)稅制度設計時的難題。筆者認為，當務之急是應盡快明確住房產權關系，界定房產所有人，以便為順利實現物業(yè)稅的開征創(chuàng)造條件。

3.現有土地制度帶來的“重復征稅”問題。改革開放以來，我國的土地使用制度實行的是“批租制”。即在土地所有權屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權。根據土地用途不同，批租的期限一般從40年到70年不等，而大部分有關的稅費，用地者須一次性支付。當前一些地方政府大量儲備土地的行為導致了社會矛盾在短期內激化和土地資源的浪費。學術界存在一種觀點，認為這種做法實際上是“寅吃卯糧”搞建設，必然導致土地濫用的后果。部分學者認為，如果在此基礎上再向購房者收取物業(yè)稅，存在重復征稅的嫌疑。

三、我國開征物業(yè)稅的相關制度建設

1.物業(yè)稅的征管環(huán)節(jié)

稅收征管是稅務工作的中心環(huán)節(jié)，是稅收制度得以實施的有力保障。物業(yè)稅能否順利運轉，很大程度上依賴于稅收征管制度是否科學合理。稅收制度的變化必然會引起稅收征管形式的變化，即有什么樣的稅收制度，就應有什么樣的稅收征管與之相適應。物業(yè)稅的開征是我國新一輪稅制改革的一項重大舉措，對于稅源比較分散、計征管理比較復雜的物業(yè)稅的征收管理必然提出了更高的要求。筆者認為，對物業(yè)稅的征收管理應重點注意以下幾方面：

（1）抓好稅源監(jiān)控，加強稅源管理，促進稅收信息化建設

隨著我國加入WTO，政府必將按照國際慣例管理社會經濟生活。其中，縮小信息化鴻溝，已迫在眉睫。近幾年來，為了加強對稅收執(zhí)法權的監(jiān)督制約，減少稅收執(zhí)法的隨意性，稅務系統(tǒng)在稅收管理上先后進行了三次大的改革。國務院在“國民經濟和社會發(fā)展十五規(guī)劃”中，明確提出以“信息化帶動工業(yè)化”的經濟發(fā)展戰(zhàn)略方針。稅收工作作為社會經濟生活的一個重要組成部分，實現信息化和全面網絡化，不僅可以更好地籌集財政收入，還可以更好地為人民服務，改善黨和政府形象。我國自1994年以來開始推行的金稅工程的總目標是“一個網絡、一個平臺和四個系統(tǒng)”。“一個網絡”就是建立從總局到省局、市局、區(qū)縣稅務機關的四級計算機主干網，即稅收管理信息的“高速公路”；“一個平臺”就是指統(tǒng)一規(guī)范的軟硬件平臺，包括硬件平臺、操作系統(tǒng)平臺、數據交換平臺、數據庫等應用系統(tǒng)平臺；“四個系統(tǒng)”是指以行政管理事務為主要處理對象的稅務行政管理應用系統(tǒng)、以稅收業(yè)務為主要的處理對象的稅收業(yè)務管理應用系統(tǒng)，以稅收分析和決策為主要處理對象的決策支持管理應用系統(tǒng)和以外部信息交換及為納稅人服務為主要處理對象的外部信息管理應用系統(tǒng)。

物業(yè)稅的征收難點之一就是稅源分散，因此要想實現有效征管，首要工作就是收集納稅人的物業(yè)信息，建立規(guī)范統(tǒng)一的房地產信息管理臺賬，建立一套完善的計算機稅收管理系統(tǒng)，實現從稅務登記、納稅申報處理、稅務稽查對象選擇、稅收統(tǒng)計報表分析等各類稅務信息自動化控制。在條件成熟時建立以稅務機關為中心，房地產管理部門、戶籍管理部門、工商行政管理部門、銀行、企業(yè)等相關部門聯網的數據信息中心，提高對稅源的有效監(jiān)控能力和水平。

（2）完善納稅服務體系，提高納稅人的稅收自愿遵從水平

物業(yè)稅的征管制度涉及稅務登記、稅務咨詢、納稅申報、稅款征收、稅務稽查、稅務訴訟、處罰、行政復議等內容。不健全的納稅服務系統(tǒng)，將不利于納稅人的稅收遵從行為。有礙納稅人的稅收遵從障礙主要包括：納稅人認為稅制不公平、缺乏對納稅人的稅收宣傳、稅務人員素質低、稅收法律的復雜與晦澀、稅務機關無法保證申訴過程的公正性以及稅務稽查薄弱等。反之，完善的納稅服務體系將對提高納稅人的稅收遵從行為有很大幫助。例如納稅申報表和申報程序應盡可能簡便，納稅申報表中所要求填寫的資料應保持到最低限度，計算方法簡便，納稅人能夠獨立地計算與履行納稅義務，稅收征管方式的方便快捷會使納稅人在履行他們的納稅義務時降低成本。稅務機關應鼓勵納稅人的稅收遵從行為，解決有礙稅收遵從行為的障礙。具體來說，應從以下幾方面來完善：一是信息服務系統(tǒng)。使納稅人了解納稅義務和履行納稅義務的程序，以使納稅人能及時、準確和自覺地繳納稅款。二是程序性服務。是指為納稅人制定履行納稅義務的程序，提供繳納稅款的場所，使納稅人能夠順利地辦理納稅事宜。三是權益性服務。解決納稅人與稅務機關在納稅或征稅方面的爭議，保障納稅人的合法權益。稅務機關作為征收主體除了從自身角度考慮如何管住稅源，還應盡可能多地為納稅人提供管理上的便利，以此來促進納稅人稅收自愿遵從行為水平的提高。

（3）加強稅務稽查，加大稅收違法行為的處罰力度，提高納稅人的稅收強制遵從水平

由于個體偏好不同，總會有納稅人的稅收不遵從行為，對此要有足夠的監(jiān)管和處罰措施。稅務稽查是保證稅收及時足額入庫的重要環(huán)節(jié)。通過稽查可以以查促征、以查促管，保證稅收征管體系的正常運轉。鑒于納稅人稅收不遵從行為的客觀存在，稅務稽查部門可通過對本轄區(qū)內納稅人履行納稅情況的檢查和處理和對群眾舉報、部門轉辦、上級交辦的涉稅案件的查處等，打擊偷、逃、騙、抗稅等稅收違法行為，優(yōu)化社會法治環(huán)境。

通過嚴厲的稅收處罰措施使公眾形成高度自覺的納稅意識，是一些國家和地區(qū)防止稅收流失的成功經驗。如美國，對納稅人不按時填寫申報表，每月按應納額的5%～25%加罰；對納稅人不按時繳納稅款，每月按應納稅款的0.5%～25%罰款，同時需繳納按時間計算的滯納金；對納稅人在法律或條例規(guī)定的時間內，故意不預付稅款，不保存應保存的記錄，不提供有關的資料，處2.5萬美元（法人為10萬美元）以下罰金，或1年以下有期徒刑，或兩者并罰，并償付訴訟費用；對瞞報收入者，除補交應納稅款外，還處以1～2倍罰款，并補交從瞞報之日起計算的利息；對有意不履行代扣代繳義務，處以1萬美元罰金，或判處5年以下監(jiān)禁，或兩者并罰；不論什么性質的罰款都加收利息，利息＝（欠稅＋罰款）×（商業(yè)銀行利率＋1%），并且按復利計算。而我國的稅收處罰措施與美國相比顯然力度不夠，而且在實踐中，稅收執(zhí)法的剛性往往不強，以補代罰、以罰代刑的現象比較突出。因此，筆者認為應借鑒國外做法，加大對違反稅法行為的處罰，以此來促進納稅人稅收強制遵從行為水平的提高，防止稅款的流失。

2.與物業(yè)稅有關的配套措施

（1）強化房地產產權登記制度

物業(yè)稅的開征需要大量的、詳盡的房地產基本信息和較長時期內的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時間進行。通過權屬登記，可以明確房地產歸屬，保護產權人的權利，確保主管部門對房地產產權歸屬進行系統(tǒng)管理，保障不動產交易安全和對房地產產權管理的有序狀態(tài)。為了保證我國的物業(yè)稅能夠順利推行，在開征之前應當對我國的房地產產權登記制度加以完善。首先，改變目前對房地產多部門登記、分級登記、分塊登記的制度現狀，利用信息技術手段，使土地管理、房產管理等政府部門互相配合，形成統(tǒng)一的房地產產權信息登記系統(tǒng)，詳細記錄產權人情況、房地產位置、建筑面積、房屋結構、權利變更等情況。同時加強稅務機關與房地產管理部門的信息溝通，便于物業(yè)稅的征收。其次，加強對房地產權屬申請登記監(jiān)管。房地產登記部門在進行權屬登記時應嚴格進行信息審查，防止某些人在物業(yè)稅開征后，利用虛假的登記信息逃避納稅。再次，建立房地產個人申報制度，要求房地產所有人在房地產發(fā)生客觀變化時，及時向房地產管理部門進行申報，便于對原有信息進行及時更新，使房地產的評估能夠及時準確。最后，應加強社會監(jiān)督，有關納稅信息應向社會公開，積極接受群眾舉報，為物業(yè)稅的足額征收創(chuàng)造良好的社會條件。

（2）建立科學、完善的不動產評估體系

房地產的評估價值能夠比較客觀地反映房地產的價值，因此，以土地、房屋等不動產的評估價值作為物業(yè)稅的計稅依據一直以來是大多數國家房地產稅法中一條很重要的原則。房地產估價需要評估人員具備豐富的專業(yè)知識和實踐經驗。由于其技術性較強，所以對承擔評估任務的機構和人員要求也高。國際上的經驗主要有：一些國家設立專門的機構從事不動產稅基的評估，如澳大利亞，各州設立總評估師辦公室負責為納稅提供稅基價值；一些國家設立分級評估機構，如英國設立中央、大區(qū)和區(qū)三級評估機構，中央和大區(qū)級主要負責管理和協調工作，區(qū)級評估機構具體承擔對本轄區(qū)范圍內物業(yè)稅基的評估工作；有些國家則由政府委托社會評估機構代為評估，以此節(jié)省征稅成本，提高稅務行政效率。但無論何種方式，關鍵的問題是明確評估機構的責任。我國目前取得房地產估價資格的人數約3萬人，這些評估師具有較強的理論知識和豐富的實踐經驗，但相對于物業(yè)稅龐大的課稅對象來說仍難以滿足需要。因此，我國應盡快加強這方面的建設，通過對現有評估機構進行整合，設立公平獨立的房地產評估機構，從法律上明確其地位、權力及責任等，使其具有經濟上、工作上以及精神上的獨立性，確保評估機構和人員能夠客觀、公正地進行評估，建立起科學有效的房地產評估制度。同時，加強對房地產價格評估理論、方法的研究，形成符合中國國情的房地產評估理論及方法體系。

（3）建立申訴機制、健全爭端解決辦法

物業(yè)稅的納稅人可能對稅基評估的結果存在異議，稅法應明確規(guī)定以保證納稅人對評估結果申訴的權利。如美國各地方政府，除了建立了比較詳細的財產信息管理制度，如果納稅人不滿意估稅官做出的決定，可以向仲裁委員會提出申訴，而仲裁委員會可能是一個公民陪審團，也可能是處理上訴事宜的州制憲委員會或者其他形式的準司法機構。經過這些程序后，假如申訴人仍然認為其財產價值沒有得到公正的評估，可向法院提起訴訟。建立科學有效的申訴機制及爭端解決辦法既是保護納稅人權利的重要手段，也是物業(yè)稅評估機制能夠長期有效實施的基礎。建立申訴及爭端解決機制的關鍵有以下幾方面：一是應保證納稅人的知情權，稅務機關對物業(yè)稅稅基進行評估后，應及時向納稅人通報其房地產評估情況，以便納稅人決定是否申訴；二是應設計科學高效的申訴程序，明確規(guī)定爭端解決辦法，指定專門的機構或人員處理納稅人申訴。根據行政復議法的有關規(guī)定，涉稅爭議應由稅務機構內部法制部門實施，納稅人對涉稅問題持有不同意見的，可向有關行政部門提起稅務行政復議；納稅人對行政復議結果不服的可以繼續(xù)向人民法院提起訴訟。

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1673-0046（2010）10-0067-03