徐 俊

(中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院,北京100088)

廉租房的動(dòng)態(tài)保障功能及其對(duì)法律調(diào)整的影響＊

徐 俊

(中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院,北京100088)

廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)住房保障的兩種基本形式,二者在保障功能的實(shí)現(xiàn)機(jī)制上存在諸多不同。相比而言,廉租房的保障機(jī)制明顯具有動(dòng)態(tài)保障的特點(diǎn),這種動(dòng)態(tài)保障功能決定了廉租房應(yīng)當(dāng)成為我國(guó)住房保障的主要形式。同時(shí),廉租房本身具有的動(dòng)態(tài)保障特性也對(duì)法律調(diào)整的模式提出了特別的要求。

廉租房;動(dòng)態(tài)保障;法律調(diào)整

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,居民的住房需求與供給之間的矛盾日益凸顯。特別是城鎮(zhèn)低收入人群、進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民工以及新增就業(yè)人口(主要是數(shù)量龐大的高等院校畢業(yè)生)所面臨的住房問題尤為嚴(yán)峻。如何建立適合我國(guó)實(shí)際的住房保障制度,成為普通民眾、學(xué)者和決策層關(guān)注的重點(diǎn)話題。作為法學(xué)研究者,我們的研究思路之一就是分析每一種住房保障形式的特點(diǎn)以及我國(guó)居民住房供需的現(xiàn)狀,從而建立與之相適應(yīng)的法律制度,確保住房保障社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)目前住房保障的實(shí)踐正處于從試點(diǎn)到推廣、從制度實(shí)踐到立法保障的過渡階段,住房保障的形式呈現(xiàn)多樣化,其中最主要的是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房相比,最重要的特點(diǎn)就是動(dòng)態(tài)保障性,這也決定了我國(guó)的住房保障應(yīng)當(dāng)主要采取廉租房形式。①2006年7月3日,建設(shè)部公布的《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,2005年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積達(dá)到26.11平方米,戶均住宅建筑面積達(dá)到83.2平方米,住宅私有化率達(dá)到81.62%。從國(guó)際上看,法國(guó)的住宅私有化率為55%,荷蘭為50%,經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的美國(guó)也只有68%。這些發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅私有化率之所以較低,是因?yàn)樗鼈兡贸隽讼喈?dāng)數(shù)量的公房用于廉租,以解決特困戶的住房需要。可見,我國(guó)住宅私有化率過高當(dāng)然是一個(gè)成績(jī),但是也顯示了一些缺陷。我國(guó)人口數(shù)量龐大,可供住房建設(shè)的土地資源有限,大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃業(yè),尤其是加快廉租房租賃方式的創(chuàng)新,對(duì)于我國(guó)具有十分重要的意義和作用。同時(shí),廉租房特有的的動(dòng)態(tài)保障特點(diǎn)也要求我們?cè)趯?duì)其進(jìn)行法律調(diào)整時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注這種動(dòng)態(tài)性,并作出一定的法律安排。

一、廉租房的動(dòng)態(tài)保障功能

廉租住房制度屬于住房保障制度的一部分。簡(jiǎn)而言之,住房保障是指由于住房所具有的特性及房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的固有缺陷,中低收入人群往往難以僅依賴市場(chǎng)機(jī)制來解決自身的住房問題,從而由政府出面干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng),為住房困難者提供一定的住宿條件以維護(hù)他們最基本的需要。廉租住房是政府采取實(shí)物配租、租金補(bǔ)貼或租金減免等方式為住房困難者提供居住條件的一種住房保障制度。[1]

廉租房的動(dòng)態(tài)保障功能是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房而言的,它是由廉租房“租賃”的法律本質(zhì)以及其“社會(huì)保障”的價(jià)值取向所決定的。具體而言,首先,廉租房的法律屬性是一種“租賃”,該租賃關(guān)系的出租人或者為代表公共服務(wù)部門的出租人,或者是一般的市場(chǎng)出租主體,而其承租人一般為納入住房保障對(duì)象的在房屋租賃中享受政府的優(yōu)惠租金待遇或者接受政府租金補(bǔ)貼的主體。這種“租賃”關(guān)系具有傳統(tǒng)民法理論關(guān)于“租賃”的一些特點(diǎn),例如,租賃關(guān)系因?yàn)楫?dāng)事人的約定而具有期限性,出租人的義務(wù)是提供房屋使用權(quán)而非所有權(quán),因此它關(guān)注的租賃物的使用過程而不是物的所有權(quán)歸屬,承租人可能因進(jìn)入或退出租賃關(guān)系而發(fā)生變化,租金的定期支付決定了租金可能發(fā)生變化等等?？梢?租賃關(guān)系本身所具有的主體和內(nèi)容上的動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)會(huì)在廉租房上得到體現(xiàn)。

廉租房雖然具有民法上“租賃”的法律性質(zhì),但由于國(guó)家代表公權(quán)力對(duì)其進(jìn)行干預(yù),這種租賃關(guān)系所體現(xiàn)的價(jià)值取向并不是保證合同當(dāng)事人的意思自治,而是從社會(huì)公共利益和個(gè)人基本人權(quán)保護(hù)的角度,保障公民基本的居住權(quán)利。因此,廉租房主要是作為一種住房保障的手段而出現(xiàn)在立法之中。住房保障所面臨的基本問題的變化、住房保障對(duì)象和水平的變化等因素都會(huì)自然地反映到廉租房制度中,這也決定了廉租房具有動(dòng)態(tài)保障的特點(diǎn)。

(一)保障對(duì)象上的動(dòng)態(tài)性

廉租房制度在保障對(duì)象上的動(dòng)態(tài)性是指廉租房能夠針對(duì)社會(huì)低收入人群結(jié)構(gòu)的變化,將廉租房提供給社會(huì)最需要的人群,擴(kuò)大住房保障對(duì)象的覆蓋面,確保公共支出的社會(huì)效益最大化。由于廉租房制度是一種租賃機(jī)制,它提供的是住房的使用權(quán),因此能夠通過變更使用權(quán)的主體,達(dá)到保障更多低收入人群居住權(quán)的效果。這與經(jīng)濟(jì)適用房有明顯不同,經(jīng)濟(jì)適用房采取的是滿足居民的住房所有權(quán)的方式,雖然這種所有權(quán)受到一定的限制,可稱之為有限產(chǎn)權(quán)①經(jīng)濟(jì)適用房因?yàn)槭悄霉藏?cái)政來保障部分居民的住宅所有權(quán),因此這種所有權(quán)往往受到一定限制。參見2007年修訂的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第30條規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款,具體交納比例由市、縣人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后,取得完全產(chǎn)權(quán)?！?。所有權(quán)具有穩(wěn)定性和對(duì)世效力決定了經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象對(duì)房屋所有權(quán)的靜態(tài)保有,而不論主體的經(jīng)濟(jì)收入和國(guó)家住房保障現(xiàn)狀的變化。從這一點(diǎn)上看,經(jīng)濟(jì)適用房在利用有限土地資源和公共財(cái)政保障更多低收入人群的居住權(quán)方面會(huì)面臨低效率問題。

(二)進(jìn)入和退出機(jī)制的動(dòng)態(tài)性

廉租房由于是一種租賃保障機(jī)制,因此它在運(yùn)用上非常的靈活。具體而言,當(dāng)主體滿足廉租房保障規(guī)定的條件時(shí),可以進(jìn)行申請(qǐng),審查通過即可享受廉租房保障的福利,當(dāng)事人與廉租房管理機(jī)關(guān)建立租賃關(guān)系或者接受政府的租金補(bǔ)貼。如果該主體經(jīng)濟(jì)狀況或住房狀況好轉(zhuǎn),不再符合廉租房保障規(guī)定的條件時(shí),則可以主動(dòng)提出退出廉租房或者由廉租房管理部門責(zé)令退出或取消其補(bǔ)貼,而將這種福利提供給其他的滿足條件的申請(qǐng)者,我國(guó)稱之為輪候制度。從這一點(diǎn)上看,廉租房保障能夠和居民的住房和經(jīng)濟(jì)狀況直接聯(lián)系,體現(xiàn)出“適時(shí)”保障的特點(diǎn)。廉租房在進(jìn)入和退出機(jī)制上的這種動(dòng)態(tài)性不僅充分體現(xiàn)了廉租房作為社會(huì)保障措施之一的“最低保障”功能,能夠始終關(guān)注社會(huì)最低收入人群的基本住房需求。并且,這種機(jī)制在保障居民的基本住房需求的同時(shí),也會(huì)對(duì)保障對(duì)象產(chǎn)生一種激勵(lì)和約束機(jī)制,避免西方國(guó)家在建設(shè)高福利社會(huì)的過程中導(dǎo)致的過度依賴社會(huì)保障的“懶人”現(xiàn)象的產(chǎn)生。

(三)資金籌集和使用上的動(dòng)態(tài)性

住房保障作為一項(xiàng)重要的社會(huì)保障內(nèi)容,涉及社會(huì)低收入人群的基本住房需求,因此必然要求以巨大的財(cái)政支出作為基礎(chǔ)。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房,從其規(guī)劃到投資建設(shè)以及維護(hù)管理的整個(gè)過程,都伴隨著資金的投入和流動(dòng),而這種資金的投入主體,無(wú)疑主要是承擔(dān)社會(huì)公共職能的政府。在資金提供的方式上,經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房又存在一些不同,廉租房的資金提供方式具有明顯的動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)。由于經(jīng)濟(jì)適用房制度是以轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)為標(biāo)志,而所有權(quán)具有永久性的特點(diǎn),因此一旦所有權(quán)轉(zhuǎn)移完成,其資金投入和回收環(huán)節(jié)即告結(jié)束。廉租房則不同,無(wú)論是實(shí)物配租、租金補(bǔ)貼或者租金減免,廉租房特有的期限性都使得對(duì)廉租房建設(shè)和維護(hù)的資金投入具有長(zhǎng)期性,并且這種建設(shè)和維護(hù)的責(zé)任始終歸屬于國(guó)家廉租房管理機(jī)關(guān)或者承擔(dān)相應(yīng)職能的社會(huì)機(jī)構(gòu),并未隨著一次出租行為而發(fā)生轉(zhuǎn)移。在目前比較多見的實(shí)物配租的情況下,國(guó)家投入資金進(jìn)行廉租房建設(shè)以及日常維護(hù),同時(shí)通過收取一定的租金來回收部分成本從而為廉租房制度的可持續(xù)發(fā)展提供資金動(dòng)力。同時(shí),這種租金或租金補(bǔ)貼或者租金減免的數(shù)額的確定是可以隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的變化而相應(yīng)變化的,這種動(dòng)態(tài)保障性也有利于國(guó)家更好地行使這一職能從而實(shí)現(xiàn)廉租房社會(huì)保障效應(yīng)的最大化。

二、廉租房動(dòng)態(tài)保障功能對(duì)法律調(diào)整的影響

廉租房的動(dòng)態(tài)保障功能不是法律強(qiáng)加的功能,而更多的體現(xiàn)為廉租房本身的顯著特征。這種動(dòng)態(tài)性也使得廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房在住房保障功能的實(shí)現(xiàn)機(jī)制上存在諸多不同。完善的符合我國(guó)實(shí)際的廉租房制度的建立和運(yùn)行離不開相關(guān)法律制度的保障。這種法律制度的創(chuàng)設(shè),首先必須正視和確認(rèn)廉租房的這種動(dòng)態(tài)保障性,同時(shí),通過總結(jié)和思考,建立各種外圍的制度要素來確保其功能的發(fā)揮。可以這么說,整個(gè)廉租房法律制度的構(gòu)建從形式上看都應(yīng)當(dāng)以其動(dòng)態(tài)保障性為核心。因此,在進(jìn)行廉租房法律問題研究時(shí),我們首先要分析廉租房的動(dòng)態(tài)保障性對(duì)法律調(diào)整的影響。

(一)法律調(diào)整周期的長(zhǎng)期性

經(jīng)濟(jì)適用房以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為標(biāo)志,因此當(dāng)事人經(jīng)過申請(qǐng)獲審核通過并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記即取得房屋所有權(quán),此時(shí)法律調(diào)整的周期由當(dāng)事人開始申請(qǐng)到獲得經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)為止。①按我國(guó)目前的法律,購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后上市轉(zhuǎn)讓的,也應(yīng)當(dāng)滿足法律規(guī)定的條件?？梢?目前經(jīng)濟(jì)適用房法律調(diào)整的周期止于購(gòu)買人獲得完全產(chǎn)權(quán)。參見《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第30條。但廉租房以通過租賃方式提供房屋的使用價(jià)值為標(biāo)志,它關(guān)注的不是房屋所有權(quán)的靜態(tài)的確認(rèn),而是適時(shí)地將房屋提供給低收入人群居住以保障其“住有所居”②我國(guó)對(duì)于住房保障立法的指導(dǎo)思想經(jīng)歷了從“居者有其屋”到“住有所居”的轉(zhuǎn)變。在十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議表決通過的政府工作報(bào)告對(duì)草案中的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展”一段有一處較明顯修改,即將“努力實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)”改為“努力實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)”。這表明,決策層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到我國(guó)住房保障所面臨的客觀條件的制約,首次明確了提倡租房的住房保障理念。從意思上看“,居者有其屋”強(qiáng)調(diào)了居住者對(duì)房屋的所有權(quán),它表現(xiàn)為一種靜態(tài)的保障機(jī)制,而“住有所居”則強(qiáng)調(diào)了居住者對(duì)于房屋的使用權(quán),它表現(xiàn)為一種動(dòng)態(tài)的、多層次的保障機(jī)制。。也就是說,廉租房能夠長(zhǎng)期作為住房保障方式而發(fā)揮作用。作為個(gè)人來講,只要其符合廉租房保障對(duì)象的條件也可以長(zhǎng)期享受此福利,并沒有一個(gè)絕對(duì)的期限。因此,廉租房的法律調(diào)整應(yīng)當(dāng)具有長(zhǎng)期性。具體而言,建立廉租房法律制度的前提是對(duì)我國(guó)城市化進(jìn)程、人口流動(dòng)現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)、居民收入和財(cái)政收入的積累、城市土地和住房供應(yīng)總體狀況進(jìn)行綜合分析,立足長(zhǎng)遠(yuǎn)和全局,制定廉租房建設(shè)的遠(yuǎn)期規(guī)劃,并為此做出資金、建設(shè)、土地供應(yīng)、管理上的安排?？梢?從具體廉租房的建設(shè)管理到整個(gè)國(guó)家廉租住房保障的整體發(fā)展都要求法律調(diào)整周期具有長(zhǎng)期性。

(二)評(píng)估和信用制度的建立

評(píng)估制度和信用制度并不是廉租房法律制度所特有的要素,但是,廉租房的動(dòng)態(tài)保障性決定了二者在廉租房法律制度中具有不可或缺的重要地位。涉及廉租房的評(píng)估制度包括兩個(gè)方面:一是居民收入及住房狀況的評(píng)估,即相關(guān)部門通過居民主動(dòng)提交的材料或者自行調(diào)查來了解和評(píng)估居民的收入和住房狀況,審核其是否滿足享受廉租房福利的條件。二是作為房地產(chǎn)的廉租房本身的評(píng)估制度。所謂房地產(chǎn)評(píng)估,是指房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn),通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析,對(duì)房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格作出的推測(cè)與判斷。[2](P260)信用制度則主要是指居民在申請(qǐng)和享受廉租房福利時(shí)應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則,對(duì)自己所提交的各種信息的真實(shí)性負(fù)責(zé),一旦被發(fā)現(xiàn)存在造假欺詐行為,就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)廉租房法律責(zé)任。

一般來講,隨著社會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的興旺、人口的增加及生活水平的提高,人們對(duì)于房地產(chǎn)的需求與日俱增,而土地資源又具有不可再生性和稀缺性,決定了房地產(chǎn)具有保值增值性。[2](P3)廉租房要發(fā)揮其住房保障的功能,就必須關(guān)注廉租房作為房地產(chǎn)的這種保值增值性以及宏觀經(jīng)濟(jì)和居民收入狀況的變化,并且使得廉租房的保障水平與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和居民收入情況保持動(dòng)態(tài)的一致,這種關(guān)注當(dāng)然依賴于廉租房評(píng)估制度的建立。廉租房動(dòng)態(tài)的進(jìn)入和退出機(jī)制決定了廉租房法律制度能夠通過取消廉租資格、記錄不良信息等方式對(duì)申請(qǐng)和享受廉租房福利過程中的欺詐和造假行為追究法律責(zé)任,甚至居民在廉租房制度中的信用信息可以和個(gè)人征信系統(tǒng)相聯(lián)系而成為其一部分,從而約束居民在申請(qǐng)和享受廉租房福利中恪守誠(chéng)信和法律。

(三)法律調(diào)整手段的創(chuàng)新性

廉租房具有動(dòng)態(tài)保障性,這決定了在法律調(diào)整手段上它具有更大的靈活性。在進(jìn)行廉租房制度實(shí)踐和立法保障時(shí),我們可以結(jié)合其固有特點(diǎn)和法律調(diào)整原則,進(jìn)行各項(xiàng)創(chuàng)新。廉租房的法律調(diào)整原則主要包括公平原則和效率原則。公平原則是指廉租房的法律調(diào)整應(yīng)當(dāng)明確廉租房管理機(jī)構(gòu)和廉租房保障對(duì)象的法律權(quán)利和義務(wù),特別是廉租房管理機(jī)構(gòu)的審查和監(jiān)督義務(wù),明確廉租房保障低收入人群居住權(quán)利的價(jià)值定位。效率原則主要是指廉租房法律調(diào)整應(yīng)當(dāng)關(guān)注廉租房供需關(guān)系的緊張性(包括土地和資金供應(yīng)的稀缺和住房需求的增長(zhǎng)),法律調(diào)整的手段當(dāng)以實(shí)現(xiàn)有限資源的住房保障效益最大化為目標(biāo)。

公平原則與效率原則相輔相成,共同對(duì)廉租房法律調(diào)整的方式產(chǎn)生影響。這種影響主要表現(xiàn)為廉租房法律制度強(qiáng)調(diào)調(diào)整手段的創(chuàng)新,即不僅要借鑒其他國(guó)家和地區(qū)在進(jìn)行廉租房保障時(shí)的成功經(jīng)驗(yàn),還要利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下其他領(lǐng)域的各種流通形式、分配方式、財(cái)政金融工具等手段,實(shí)現(xiàn)廉租房保障的效率和公平。以香港為例,香港的房屋管理委員會(huì)為了資助興建公屋和管理龐大的資本開支,采取了兩個(gè)措施:一是按市值出租公共房屋附屬的商業(yè)設(shè)施和非住宅設(shè)施,如商場(chǎng)、街市鋪位及停車場(chǎng),每年通過出租商業(yè)樓宇可獲得十幾億港元的盈利;二是通過各種自置居所計(jì)劃出售房屋。自1978年起,房委會(huì)通過居者有其屋計(jì)劃、私人機(jī)構(gòu)參建居屋計(jì)劃和混合發(fā)展計(jì)劃,以及租者置其屋計(jì)劃等各項(xiàng)資助自置居所計(jì)劃,共推出超過42.2萬(wàn)個(gè)房屋單位,以折扣價(jià)出售給符合資格的家庭及人士。后來,香港房委會(huì)在面臨資金短缺時(shí),又決定分拆出售旗下大部分商場(chǎng)及停車場(chǎng),成立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金,并計(jì)劃把該基金在香港聯(lián)交所上市。房委會(huì)預(yù)計(jì)從分拆出售中可獲得總收益為320億港元,有助于短期內(nèi)應(yīng)付公屋運(yùn)作赤字,為房委會(huì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)方面推行各項(xiàng)節(jié)省成本措施、改善財(cái)務(wù)狀況贏得時(shí)間?？梢?香港房委會(huì)在籌集“公屋”的資金來源時(shí)充分借鑒其他市場(chǎng)手段“為我所用”,取得了不錯(cuò)的保障效果。我國(guó)目前對(duì)于廉租房法律調(diào)整手段的多樣性和創(chuàng)新性也有認(rèn)識(shí),各地在進(jìn)行廉租房的實(shí)踐探索時(shí)也不時(shí)出現(xiàn)一些創(chuàng)新的亮點(diǎn)。①例如,同樣是在廉租房的融資領(lǐng)域,我國(guó)也有與香港地區(qū)類似的探索和創(chuàng)新。2005年兩會(huì)期間,全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)的一個(gè)提案引起了各界的重視:“發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),建立廉租房體系,解決低收入群體住房需求,防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)?！碧岚甘状翁岢鲆媒鹑诠ぞ呓鉀Q廉租房問題,為我們進(jìn)一步探索廉租房融資提供了參考。參見巴曙松、張旭、王淼:《中國(guó)廉租房的融資特征及其發(fā)展路徑研究》,《西南金融》2006年第8期,第10頁(yè)。因此,在進(jìn)行廉租房法律調(diào)整時(shí),應(yīng)當(dāng)為調(diào)整手段的創(chuàng)新留下空間,體現(xiàn)其法律調(diào)整的動(dòng)態(tài)性和靈活性。

廉租房的動(dòng)態(tài)保障功能表明廉租房能夠最大限度的利用國(guó)家財(cái)政支出和其他資金投入,并通過收取定量租金等方式來實(shí)現(xiàn)廉租房建設(shè)資金的流動(dòng)性和保值增值。在未來相當(dāng)一段時(shí)間,我國(guó)的城市化進(jìn)程將繼續(xù)迅猛發(fā)展,城市生活資源特別是土地和住房資源的稀缺性將更為明顯,在此情況下,利用廉租房的動(dòng)態(tài)保障機(jī)制來實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有稀缺資源的優(yōu)化配置,擴(kuò)大住房保障的覆蓋面,合理確定和變更保障標(biāo)準(zhǔn),既契合整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平又立足具體保障對(duì)象的收入情況,從而達(dá)到住房保障的公平性以及實(shí)現(xiàn)保障效益的最大化,將是我國(guó)住房保障制度的合理選擇。筆者認(rèn)為,我國(guó)的住房保障法律制度的建立應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)這一思想,將廉租房作為我國(guó)住房保障的主要形式。

[1]符啟林,羅晉京.對(duì)我國(guó)廉租住房立法的建議[J].甘肅社會(huì)科學(xué),2008(2).

[2]符啟林.房地產(chǎn)法(第三版)[M].北京:法律出版社,2004.

[2]李升.香港公屋制值得借鑒[EB/OL].2006-05-02.http:∥www.ycw b.com.

Abstract:The low-rent and the economically suitable housing are two fundamental housing safeguard modes of our country,w hich have many differences in the mechanism to realize the safeguard function. By contrast,the low-rent housing safeguard mechanism has the dynamic safeguard characteristic obviously,and this kind of dynamic safeguard function show s that the low-rent housing must become the main form of our country housing safeguard.A t the same time,the dynamic safeguard characteristic w hich low-rent housing has also sets special request to the legal adjustment pattern.

Key words:low-rent housing;dynamic safeguard;legal adjustment

[責(zé)任編輯 楊 敏]

On Dynam ic Safeguard Function of Low-ren t Housing and Its Influence on legal adjustmen t

XU Jun
(School of Civil and Economical Law,China University of Political Science and Law,Beijing 100088,China)

D922.182

A

1009-1734(2010)05-0084-05

2010-05-30

徐俊,在讀碩士研究生,從事法律研究。