□文/王 靜

我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究

□文/王 靜

本文分析當前房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀和問題，提出我國房地產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的建議對策，以期為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)。

房地產(chǎn)業(yè)；可持續(xù)發(fā)展；對策

一、當前我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的問題

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他行業(yè)有巨大的關(guān)聯(lián)作用，是為實現(xiàn)某一經(jīng)濟增長目標可以考慮優(yōu)先發(fā)展的行業(yè)，但作為優(yōu)先發(fā)展行業(yè)必須具備以下條件：房地產(chǎn)發(fā)展水平的提高必須與其城市經(jīng)濟、國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況相適應(yīng)；與居民的收入水平、消費特點相適應(yīng)；需要有一定的社會條件、資源和環(huán)境提供保障。近年來，我國的一些地方政府對房地產(chǎn)高速增長目標的過分追求，忽視了這些條件，結(jié)果造成大量的資源浪費與環(huán)境污染，違背了經(jīng)濟、社會、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的客觀規(guī)律，其主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）開發(fā)失控，無序發(fā)展。我國近十年來耕地大約以每年960萬畝的速度減少，主要原因是由于我國的城市規(guī)劃主要以規(guī)模大為目標，不斷地向外粗放擴張，而且城市土地的使用及管理存在著行政劃撥與有償出讓雙軌制，致使房地產(chǎn)的開發(fā)失控，無序發(fā)展。我國城市外延粗放型發(fā)展，大量侵占城市郊區(qū)農(nóng)用地，城市蔓延現(xiàn)象十分嚴重，全國耕地面積已由1996年10月底的19.51億畝，減少為2004年10月底的18.37億畝，耕地凈減少1.14億畝，其中2004年1年全國耕地凈減少1，200.4萬畝。開發(fā)區(qū)占用、閑置土地現(xiàn)象極為突出。房地產(chǎn)空置現(xiàn)象十分嚴重。自2000年以來，商品房空置面積每年都在大約1億平方米，2003年為1.25億平方米，2004年為1.23億平方米，資源浪費令人痛心。

（二）商品房空置，并進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5，000萬m2，此后這一指標持續(xù)上升，2000年達9，000萬m2。截止到2005年底，商品房空置面積已突破1億m2，同比增長6.5%。其中，空置1年以上商品房面積為4，220萬m2。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而我國房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過了這個指標。雖然建設(shè)部已多次強調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的來看，我國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20%。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止到2009年3月末，全國商品房空置面積為1.23億m2，同比增長23.8%，而2009年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積10.3億m2，同比增長23.3%，同時完成開發(fā)土地面積5，284萬m2，同比增長53.3%。這組數(shù)字表明：全國住宅空置率與新建住房開發(fā)增速同時居高不下，這說明很多地方的房價上漲并不是市場供求決定的，而是包含了很大的炒作成分。據(jù)權(quán)威機構(gòu)的最新統(tǒng)計：目前70%的城市居民沒有購買新房的打算，支撐當前住房消費的主力主要來自投資性需求和被市場驅(qū)使的改善性需求。

（三）房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)不平衡。隨著我國城市化進程的加快，數(shù)以億計的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移到城市中來，他們需要生活空間。大多數(shù)此類城市新移民難以支付高額的買房成本，但他們也同樣是社會主義建設(shè)的產(chǎn)業(yè)工人，同樣享受居住權(quán)，因此需要政府加大工作力度，從制度上給予這部分弱勢群體居住的權(quán)利，從而實現(xiàn)社會協(xié)調(diào)穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)才能夠穩(wěn)定發(fā)展。但是，我國的住房供應(yīng)卻受到了土地等資源的硬約束，那么在資源總量有限的情況下，政府積極主動地調(diào)整結(jié)構(gòu)，優(yōu)先滿足一些自住性需求，有限滿足困難群體的住房需求，限制奢侈性需求，促進供求結(jié)構(gòu)的平衡，就成為了必然的正確選擇，這個正確選擇是適應(yīng)當前事態(tài)發(fā)展變化和社會整體預(yù)期要求的政策，所以這項政策一定會繼續(xù)貫徹落實下去。應(yīng)該看到，當前市場的一些態(tài)勢已經(jīng)初步出現(xiàn)了，地級以上城市有92%的也編制了發(fā)展規(guī)劃，且68%的城市已經(jīng)公布了，新建商品房項目里中小戶型、中低價格的房子比重正在逐步提高，所以堅定不移地貫徹調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的宏觀政策，實現(xiàn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，從長遠來看，有利于形成住房資源配置向中低收入市場商品房傾斜，對穩(wěn)定社會、構(gòu)建和諧社會具有重要意義。

（四）房屋的設(shè)計、布局不合理，科技含量低。長期以來，我國在房屋設(shè)計上往往對“發(fā)展”因素考慮不足，致使許多住宅區(qū)房屋外形設(shè)計普遍存在平面形式單一，方型塔和長條板樓偏多的現(xiàn)象。這種千篇一律、缺乏個性的建筑模式不但違背了我國地域間千差萬別的國情，而且很難形成因地制宜、與城市背景相協(xié)調(diào)的合理布局，結(jié)果造成了當?shù)刈匀毁Y源的浪費和破壞。而在房屋室內(nèi)設(shè)計上，不是盲目追求大面積，忽視功能質(zhì)量，就是結(jié)構(gòu)設(shè)計缺陷多，布局欠妥，使用不便，使居住功能與現(xiàn)實需求嚴重脫節(jié)，造成面積浪費。另外，房屋的科技含量低：一是體現(xiàn)在建筑材料的利用方面，有相當部分直接來自于自然環(huán)境（比如木材、紅磚等）；二是結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，需求材料數(shù)量多、質(zhì)量不高、技術(shù)粗糙。這樣不但存在著資源的浪費，同樣也存在著質(zhì)量及安全隱患。

（五）房價虛高積累較高的金融風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，在1998～2007年的房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，平均有占20.16%來源于國內(nèi)銀行貸款，而占47.44%的其他資金來源主要為預(yù)付款，其中預(yù)售商品房按揭貸款占相當大的比重。我國當前住房價格持續(xù)暴漲，房價收入比呈逐年上升的趨勢，形成房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險不可忽視。一方面高位房價扼殺了大多數(shù)居民的購買能力，住房有效需求必然大幅下降；另一方面房價始終存在回歸價值的壓力，一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生大的波動，企業(yè)經(jīng)營和居民實際收入都將面臨斷裂，按揭貸款也會因借款人還款困難而出現(xiàn)大量違約，從而導(dǎo)致銀行貸款難以收回的風(fēng)險。而國內(nèi)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率一般還高于全部公司類貸款，這還是在當前房價暴漲、房地產(chǎn)企業(yè)暴利的環(huán)境下。當房地產(chǎn)價格和企業(yè)利潤下降后，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款更將大幅增加，房地產(chǎn)行業(yè)貸款存在很大的風(fēng)險隱患。

（六）房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國外相比呈現(xiàn)出以下特點：企業(yè)自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于我國的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是關(guān)閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場，但真正能達到上市融資標準的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產(chǎn)金融。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資渠道單一的問題。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風(fēng)險具有共生性，而我國的房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策

從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問題來看，房地產(chǎn)開發(fā)一定程度上已經(jīng)偏離了可持續(xù)發(fā)展的基本方向。要把房地產(chǎn)業(yè)納入可持續(xù)發(fā)展軌道，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須做到以下幾點：

（一）擴大商品住房供給，使房價收入比趨于合理。要把握經(jīng)濟社會發(fā)展的規(guī)律性，抓住房地產(chǎn)業(yè)運行自身的特點，按照擴大供應(yīng)、改善民生、加快城市化進程的思路，在遵循市場化運行的原則下，對房地產(chǎn)業(yè)大力支持和有效調(diào)控，構(gòu)建商品住房與保障性住房的多種供應(yīng)渠道，推動房地產(chǎn)業(yè)健康快速地發(fā)展。

我國經(jīng)濟高速增長，但房價收入比反而呈逐年上升的趨勢，居民收入增長趕不上房價的上漲。房價過快上漲有大量炒作的泡沫，但主要原因還是需求旺盛和上漲預(yù)期，城市化進程加快和居民住房改善都是剛性需求，政策如果控制房地產(chǎn)投資和供應(yīng)必然會強化上漲預(yù)期。我們認為，擴大供給是抑制房價過快上漲的唯一途徑。首先是擴大住房建設(shè)投資。政府應(yīng)當提出明確的政策導(dǎo)向，在促進城市化進程中，將持續(xù)加大住房建設(shè)投資，逐步達到住房供應(yīng)適當過剩，滿足不斷增長的城鎮(zhèn)人口對住房的需求；其次是抑制住房投機需求。從國外的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)應(yīng)該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主，盡快對超過家庭自住需要的住房開征物業(yè)稅和土地使用稅，不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動城市可持續(xù)發(fā)展；再次是減輕居民購房負擔(dān)。要降低住房建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅賦，不僅可減少商品住房成本，還可加快存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，擴大住房供應(yīng)。

（二）提高規(guī)劃的科學(xué)性，規(guī)范規(guī)劃管理。首先要加強調(diào)控和管理，以生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律為依據(jù)，制定土地開發(fā)利用總體規(guī)劃。一方面要在人口密度、資源潛力、環(huán)境容量與生態(tài)承受力允許的限度內(nèi)，規(guī)劃城市各項用地，確定合理的地積比及建筑物的高度和深度，以求得到足夠的藍色和自由空間；另一方面要調(diào)整現(xiàn)有城市土地利用格局，包括調(diào)整能源結(jié)構(gòu)及利用方式、工商業(yè)和住宅布局，實現(xiàn)合理的功能分區(qū)，注意交叉污染、居住區(qū)與商業(yè)貿(mào)易區(qū)及工作地的過分分散，保持城市經(jīng)濟活動與服務(wù)設(shè)施之間的平衡。同時，還要建立土地利用綠線制度，每個城市都要規(guī)定發(fā)展邊界、利用保護性綠地包圍所有分散的城市各功能區(qū)，把城市生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)的合理空間秩序體現(xiàn)在整個城市空間的有計劃的布局之中，避免把城市污染轉(zhuǎn)嫁遷移到郊縣農(nóng)村，以保護農(nóng)地和郊外風(fēng)景自然環(huán)境以及城市和農(nóng)村的整體生態(tài)平衡。改革目前城市土地管理制度，特別著重改革城市土地使用上的行政劃撥制度，嚴格界定行政劃撥供地范圍，逐步提高競爭性土地出讓比例。同時，編制城市體系規(guī)劃，在城市體系規(guī)劃的控制下，編制城市規(guī)劃。城市規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃相適應(yīng)、相銜接，城市用地規(guī)模不得突破土地利用總體規(guī)劃。對項目不符合總體規(guī)劃的一律不批給土地，土地不經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計的不準開發(fā)。不按規(guī)劃亂占地、亂開發(fā)的，應(yīng)該進行梳理和整治，并且嚴禁土地使用權(quán)的炒作，進一步完善土地管理體制。土地市場的“惡莊”行為更具隱蔽性，政府要強化對土地使用的審批和監(jiān)督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應(yīng)，并根據(jù)經(jīng)濟、社會、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況適時適量推出土地供應(yīng)，做到土地利用年度計劃與市場需求相統(tǒng)一，并且全國、各地的土地供應(yīng)要有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機制。國家、省市級政府應(yīng)加大土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控力度，嚴防土地失控、透支狀況。同時，還要正確處理好土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。土地出讓一律按“三公”原則實行招投標、拍賣制度，防止土地市場的炒作和國有資產(chǎn)的流失。此外，對土地歷史遺留問題的處理，建議政府出臺的相關(guān)法律、政策要規(guī)范運作，要有約束性和嚴肅性，可以通過收回、收購、兼并、拍賣、儲備等方式實現(xiàn)政府對土地的壟斷。

（三）降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤，建立誠信市場。當前，應(yīng)降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率，建立誠信經(jīng)營、抗風(fēng)險能力強的現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)市場的重要主體，建立高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展至關(guān)重要。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體情況的判斷，不能只停留在數(shù)量上，更應(yīng)該注重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量。目前，政府應(yīng)運用稅收等工具，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審批門檻，避免低資質(zhì)、低能力的房地產(chǎn)企業(yè)到房地產(chǎn)市場淘金給市場增加風(fēng)險。

（四）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，完善個人抵押按揭體系。進一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，規(guī)范企業(yè)融資行為，調(diào)整完善個人抵押按揭政策體系，防范償還風(fēng)險，首先要積極推動資本市場的發(fā)育，鼓勵開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等渠道籌集開發(fā)資金，鼓勵開發(fā)企業(yè)通過證券市場實施資產(chǎn)重組。國外房地產(chǎn)企業(yè)資金來源通常是40%的房地產(chǎn)基金，40%的私募基金，包括私人投資或者企業(yè)之間的投資，剩下20%才是銀行貸款；其次要加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，出臺產(chǎn)業(yè)基金法，促使蓄勢已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺；再次要推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化進程。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費貸款的流動性和安全性，降低金融風(fēng)險，也為投資者提供了一種重要的投渠道。

（五）重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟的有機組成部分。在開發(fā)的過程中，要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。

（六）以人為本，合理利用資源。良好的人居環(huán)境是房地產(chǎn)業(yè)以人為本戰(zhàn)略的體現(xiàn)。具體而言，“以人為本”就是營造人與自然的和諧發(fā)展，保障“人”能健康地生存繁衍、舒適安全地生活和工作。房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，首先應(yīng)以滿足不同層次居民的住房要求為根本出發(fā)點，讓所有的人都能夠買到自己想住的房子。消費者要改善自己的生活狀況，首先需要有房子住，然后才能談到人居環(huán)境和資源利用問題；其次房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)建立“以人為本”的設(shè)計觀念，在保證設(shè)計原則和科學(xué)性的同時，兼顧人們對房屋的個性追求，樹立適度的超前設(shè)計意識，使房屋的設(shè)計思路跟上時代發(fā)展的步伐，提高房屋的科技含量，從而使房地產(chǎn)業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展之路。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展對人民居住、生活水平的提高乃至推進整個社會經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展具有十分重要的意義。房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)該同時兼顧房地產(chǎn)業(yè)與環(huán)境、社會和國民經(jīng)濟。把房地產(chǎn)業(yè)置于人與自然的和諧、社會經(jīng)濟持續(xù)良性發(fā)展的背景下才能獲得持久的發(fā)展動力。走可持續(xù)發(fā)展之路是當今國際社會的共識，它已成為發(fā)展的共同目標。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它能否持續(xù)發(fā)展，將直接影響整個國民經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展。本文以目前我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展中存在的問題為依據(jù)，提出了政府主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)市場、加快制定科學(xué)合理發(fā)展規(guī)劃、建立相關(guān)土地供應(yīng)政策、構(gòu)建符合我國國情的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，完善個人抵押按揭體系、重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡，以人為本合理利用資源的建議，為房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展提供了一些理論依據(jù)。

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南京市地產(chǎn)發(fā)展中心）