萬冬

(上海海事大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，上海，200135)

地方政府行為與房地產(chǎn)發(fā)展—基于上海市的實證研究

萬冬

(上海海事大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，上海，200135)

房地產(chǎn)的發(fā)展對地方經(jīng)濟增長和稅收的增加具有重大貢獻，但過高的房價又會抑制普通公眾的房屋消費，造成公眾福利的降低，妨礙政府公共服務(wù)職能的實現(xiàn)。因此政府面臨發(fā)展經(jīng)濟和改善民生的兩難選擇，地方政府出于不同的考慮會有不同的選擇。本研究以上海的數(shù)據(jù)為研究樣本，運用單位根檢驗、VAR等計量經(jīng)濟方法對地方政府的房地產(chǎn)政策選擇進行研究，分析地方政府房地產(chǎn)政策行為背后的原因。結(jié)果表明：房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟影響越大，政府對其支持力度越大,而當房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展造成社會福利損失時，地方政府也會采取一定的調(diào)控措施。

地方政府行為；房地產(chǎn)；VAR；單位根檢驗

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展深受地方政府行為的影響，這已經(jīng)成為公眾學(xué)者和政策制定者的共識。據(jù)有關(guān)經(jīng)驗研究可知，地方政府至少可以從以下幾個方面影響房地產(chǎn)業(yè)：第一，地方政府對土地所有權(quán)的壟斷，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)所需的土地只有從地方政府獲得，政府可以通過控制土地來對房地產(chǎn)業(yè)施加影響[1]；第二，房地產(chǎn)以及土地相關(guān)的稅收也是政府影響房地產(chǎn)的重要手段；第三，地方政府還可以通過調(diào)整公積金，放寬住房標準等刺激房地產(chǎn)消費的措施來施加影響[2]。

一般認為在當前的財政稅收制度和地方政府政績考核體制下，地方政府具有很大的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的沖動。地方政府為追求財政最大化，增長速度最大化以及滿足政績考核指標必須不斷擴張房地產(chǎn)投資[3]，而地方政府承擔(dān)的公共服務(wù)職能，又使它不能不考慮，房價高企對普通公眾造成的難以承受的負擔(dān)，在很多城市房屋價格是居民平均收入的10倍以上[4]。政府需要在兩者間進行選擇。對于上海來說面臨著更加現(xiàn)實的問題，房地產(chǎn)業(yè)對上海的發(fā)展十分重要，在 2008年開始的金融危機中該行業(yè)受到重創(chuàng)，客觀上要對房地產(chǎn)業(yè)進行扶持，但長期過度上漲的房價已經(jīng)對居民生活造成了很大的負擔(dān)，對房地產(chǎn)的扶持可能對普通公眾的福利造成傷害，政府的抉擇面臨兩難。事實上上海市自 2008年以來的房地產(chǎn)政策就呈現(xiàn)出一定的矛盾性，2008年剛剛推出扶持房地產(chǎn)業(yè)的《關(guān)于再次調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限的通知》，但在事隔不久的2009年兩會期間就有官員表示“目前上海房價已經(jīng)不能再高了,上海人均收入水平的提升趕不上房價的上漲速度，降一點問題不大，但是不能大降”。這種矛盾的原因是什么? 什么影響了政府的房地產(chǎn)決策?本文擬對此進行探討。

一、地方政府房地產(chǎn)政策行為的影響因素

對于地方政府的房地產(chǎn)政策而言，需要分析的是房地產(chǎn)政策是如何出臺的? 出臺這些政策的影響因素是什么?

由于作為公共組織的地方政府不同于一般的盈利機構(gòu)，一般認為它兼有兩大目標：一是促進地方經(jīng)濟社會的發(fā)展，二是社會穩(wěn)定，人民生活水平改善[5]。因此對地方政府房地產(chǎn)政策行為的解釋就變得更為復(fù)雜。而且同一項政策有可能既有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也對人民生活水平的提高有好處，比如上海市 2008年金融危機后頒布的房地產(chǎn)扶持措施中規(guī)定上調(diào)補充住房公積金貸款額度，雙職工家庭最多可貸到 60萬元，這項措施誠然是為了刺激住房消費，但也使得更多人能夠買得起房，改善了居民福利。因此政府的房地產(chǎn)行為應(yīng)受多種因素的共同影響。

結(jié)合中國的地方政府現(xiàn)實，我們認為房地產(chǎn)政策影響因素可以大致分為經(jīng)濟增長﹑地方利益﹑中央政府壓力和社會福利四個方面：

(一) 經(jīng)濟增長因素

所謂經(jīng)濟增長因素就是經(jīng)濟增長對地方政府制定房地產(chǎn)政策的影響。這又可以從兩個方面來分析，其一是房地產(chǎn)行業(yè)本身對GDP的貢獻。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值逐年上升，比改革開放前平均提高了約2.1個百分點，這期間我國GDP年均增長9.6%，房地產(chǎn)業(yè)年均增長 11.4%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為2.39%，就各地方而言房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對很多地方 GDP的貢獻近幾年一直保持在5%以上[6]。作為對經(jīng)濟有較大影響的行業(yè)政府必然在制定政策的重點加以關(guān)注。其二是房地產(chǎn)業(yè)對其它行業(yè)的拉動效應(yīng)，王永軍和劉水杏的研究表明房地產(chǎn)行業(yè)每增加一單位產(chǎn)值總體上就會對其它各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生1.416的帶動效應(yīng)[7]。

(二) 地方財政因素

地方利益因素主要表現(xiàn)為政府從土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅費的收入狀況，也會影響它的房地產(chǎn)政策行為。

1994年分稅制改革以及2002年所得稅分享改革以來，地方財政收入在財政總收入中比重下降，很多地方政府體現(xiàn)出對非正式非規(guī)范制度的“路徑依賴”[8]。這種非正式的制度之一便是地方政府的“土地財政”模式[9]，即很多地方政府依賴土地相關(guān)收入的財政模式。到2006年土地出讓金及相關(guān)收入已占到地方預(yù)算總收入的35%以上。

(三) 中央政府壓力因素

中央政府對地方政府的房地產(chǎn)政策也會產(chǎn)生較大的影響，這種影響主要表現(xiàn)為兩點：一是中央對地方政府政績的考核，二是中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控。

1. 政績考核

在當前中央對地方政府的考核體制下，GDP﹑財政及就業(yè)增長等經(jīng)濟指標更受重視，(盡管加上了綠色GDP指標，但難以具體操作)。而正如前面分析的那樣GDP﹑財政等指標的良好完成，均與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。地方為較好完成政績考核指標，房地產(chǎn)業(yè)是必須要考慮的。

2. 中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控措施

中央的調(diào)控措施也會對地方的房地產(chǎn)行為起作用，但并不一定[10]。2004年到2008年間，盡管中央政府多次出臺抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的措施，但地方政府基于種種原因，反而對房地產(chǎn)業(yè)加以扶持，前面提到的上海市在 2008年金融危機后出臺的措施就證明了這一點。

(四) 社會福利因素

政府為了改進社會福利，就必須保持住房價格不能增長過快。因為過快增長的住房價格，對于社會福利的提升和人民生活水平的改善不利。對普通的住房需求者而言，住房是生活必需品，尤其是在中國傳統(tǒng)上認為“居者”必要有“其屋”，住房的需求彈性很低，過高的價格會給普通公眾帶來較大的福利損失，從而不利于社會的穩(wěn)定。

綜合以上的對地方政府房地產(chǎn)政策產(chǎn)生影響的四大因素，我們可以發(fā)現(xiàn)這四個因素在一定程度上都與地方政府的兩大發(fā)展目標地方發(fā)展和社會穩(wěn)定相關(guān)。經(jīng)濟增長和地方財政因素本質(zhì)上就是地方發(fā)展目標對政府的要求；中央政府壓力因素也有地方發(fā)展和社會穩(wěn)定的要求；社會福利的提高更是社會穩(wěn)定的必然要求。

二、地方政府房地產(chǎn)政策行為的實證研究

（一）研究對象

目前的狀況表明，地方政府正大力扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這種扶持不僅表現(xiàn)為2008年金融危機前地方政府不斷征用土地，發(fā)展房地產(chǎn)，而且表現(xiàn)為金融危機后紛紛出臺房地產(chǎn)“救市”措施。地方政府的這一行為引起了很大的爭議，很多人認為政府不應(yīng)該救助房地產(chǎn)業(yè)，地方政府的救市舉措是一種短視行為，該行業(yè)的暴利應(yīng)該在金融危機下被擠出，使房價下降，更多人能夠買得起房[11]。但是這些措施的多種影響則被忽略了，各地出臺的措施中有很多都是既有利于房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，也降低了居民購房的成本和負擔(dān)。如很多城市的措施都包括，增加住房公積金或購房補貼，這些措施的施行，使購房成本下降，變得公眾可以承受，更多人買得起住房。在一定程度上，也可以將地方政府的這些措施看作增進社會福利的舉措。

通過前面的分析可以看出，即使地方政府在金融危機下出臺刺激房地產(chǎn)消費的政策，也不能得出這樣的結(jié)論：在目前居民購買住房能力不足的情況下，地方政府的房地產(chǎn)刺激政策僅僅是為了扶持房地產(chǎn)業(yè)，增加地方政府的收益。從地方政府房地產(chǎn)政策行為的影響因素來看，經(jīng)濟發(fā)展﹑地區(qū)利益﹑中央政府壓力和社會福利這四大因素會使其政策具有多種目的性。從中國社會的現(xiàn)實來看，地方政府一項政策的出臺往往是多種影響因素共同作用的結(jié)果。只不過各個地方居于不同的考慮，會有不同的側(cè)重點。而這個側(cè)重點正是我們研究的重點。由此我們可以提出如下假說：

假說 1 房地產(chǎn)業(yè)對社會經(jīng)濟發(fā)展影響大則地方政府會支持其發(fā)展。

如果假說 1成立，則意味著房地產(chǎn)對地方 GDP的貢獻越大，地方政府越會大力支持房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也就越快，該行業(yè)的投資額也就越大。

假說 2 房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展對社會福利增加不利時，地方政府會對其采取調(diào)控措施。

這一假說意味著當房價過快上漲或房價收入比過高時，地方政府會通過對以上支持房地產(chǎn)措施的反向應(yīng)用來對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控，該行業(yè)的投資額會降。

（二）研究方法

1. 指標度量

對以上兩個假說的論證需要選擇合適的指標來度量，下面我們將會分別給出度量地方政府房地產(chǎn)行為﹑房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響程度和房地產(chǎn)發(fā)展對社會福利影響的指標：

(1) 地方政府房地產(chǎn)行為指標度量

政府行為的指標度量一向是一個難題，因為其行為后果太復(fù)雜難以用直觀又統(tǒng)一的指標衡量，因此我們采用間接指標來說明問題。在中國，政府對經(jīng)濟有著很大的影響，政府是否支持一定程度上會影響房地產(chǎn)開發(fā)投資額(FI)上，所以將它作為另一個度量指標。

(2) 其它度量指標

度量房地產(chǎn)業(yè)對社會經(jīng)濟發(fā)展影響的一個較好指標是房地產(chǎn)業(yè)對地方GDP的貢獻率(FGDG)，貢獻越大對地方社會經(jīng)濟發(fā)展影響越大；而度量房地產(chǎn)發(fā)展對社會福利的影響，我們采用房屋銷售價格的漲幅(FP)和城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積(PZM)。當前一個指標過快上漲或人均居住面積過低時，對居民福利不利。

2. 計量模型

由于地方政府房地產(chǎn)行為影響因素的多樣性，并且各個因素間存在著相關(guān)關(guān)系，需要選擇能夠反映這一點的模型，而VAR模型是處理多個相關(guān)經(jīng)濟指標較好的模型之一，所以我們采用VAR模型。其基本模型為：yt=A1yt?1+…+APyt?P+Bxt+εt，t=1, 2, 3, …, T。模型中yt是k維內(nèi)生變量向量，xt是d維外生變量向量，P是滯后階數(shù)，T是樣本個數(shù)，A1，…，AP和B 是待估計的參數(shù)矩陣，εt是隨機擾動項，它們相互間可同期相關(guān)，但不能與自身滯后值和模型右邊的變量相關(guān)。另外由于VAR模型的系數(shù)通常是很難解釋的,而脈沖響應(yīng)函數(shù)可以用來衡量來自隨機擾動項的一個標準差沖擊對內(nèi)生變量當前和未來取值的影響。因此,通常通過系統(tǒng)的脈沖響應(yīng)函數(shù)來推斷VAR 的內(nèi)涵。

3. 數(shù)據(jù)來源

為了更好的說明問題，我們選取了上海市數(shù)據(jù)來進行對比分析，之所以選擇這個城市是因為上海市我國的最大的城市也是東部的一個經(jīng)濟中心，其房地產(chǎn)政策在發(fā)達地區(qū)具有代表性。本文數(shù)據(jù)主要來自于中經(jīng)專網(wǎng)和上海統(tǒng)計信息網(wǎng)。我們選取的是 2000年至2008年的數(shù)據(jù)。

（三）研究的結(jié)果與分析

1. 各變量的平穩(wěn)性檢驗

由于大多數(shù)時間序列數(shù)據(jù)是不平穩(wěn)的，因此需要對各變量之間的平穩(wěn)性進行檢驗，我們采用ADF單位根檢驗方法，即進行如下的回歸分析：?xt=β0+λT+式中，β0表示截距項, T 表示趨勢項，?表示一階差分，εt表示隨機誤差項, 滯后項P按照AIC 準則選擇。利用Eviews6.0 對VAR的變量時間序列進行ADF 檢驗,檢驗結(jié)果如表1所示。

對各變量的平穩(wěn)性檢驗表明，除了FI以外FGDP，F(xiàn)I和PZM在水平序列和其一階差分序列都是不平穩(wěn)的，而只有變量的二階差分序列是平穩(wěn)的，即都是I(2)序列。因此我們對變量：FI﹑FGDP﹑FP﹑PZM建立VAR模型長期的動態(tài)分析。結(jié)合研究的實際。設(shè)定的VAR模型為：

式(1)中，F(xiàn)It為第t年房地產(chǎn)開發(fā)投資額，F(xiàn)GDPt為第t年房地產(chǎn)產(chǎn)值與GDP的比值，式(2)中，F(xiàn)It也為第t年房地產(chǎn)開發(fā)投資額，F(xiàn)Pt為第t年房地產(chǎn)價格漲幅，PZMt是第t年人均住房面積，兩式中的a1，…，ap，φ1，…， φq，A1，…，Ap，B1，…，Bq，C1，…，Cm均為待估參數(shù)，F(xiàn)It， FGDPt，F(xiàn)Pt，PZMt，均為兩式中的內(nèi)生變量，εt為隨機擾動項，且E(εt)=0，D(εt)=δ＜∞。

表1 各變量的ADF單位根檢驗

2. 長期均衡分析

(1) 房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重與房地產(chǎn)開發(fā)投資的長期均衡分析

對兩者VAR模型估計的結(jié)果如表2。

表2 對房地產(chǎn)占地方GDP比重對房地產(chǎn)開發(fā)投資的VAR模型估計結(jié)果

根據(jù)研究的需要，下面分析房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)對地方GDP貢獻率的長期均衡關(guān)系，由于我們將房地產(chǎn)開發(fā)投資作為衡量地方政府對房地產(chǎn)支持力度的指標，因此通過對二者的分析有助于以進一步論證假說1的正確性。由表可知，VAR模型估計的長期關(guān)系為：FI=1.612 352 727 48×FI(?1)?0.808 9702 036 8 ×FI(?2)?8 374.204 29458×FGDP(?1)+3 415.360 509 4 ×FGDP(?2)+579.031 678 993。從VAR模型可知，前一期的房地產(chǎn)開發(fā)投資對當期的開發(fā)投資的影響非常大,說明已有的投資基礎(chǔ)會對進一步投資產(chǎn)生慣性作用。也說明政府以前對房地產(chǎn)的政策行為會對現(xiàn)在的房地產(chǎn)行為產(chǎn)生巨大影響。前一年的房地產(chǎn)占地方GDP 的比重對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響為?8 374.204 294 58，而前第二年的房地產(chǎn)占地方GDP的比重對房地產(chǎn)投資的影響為正，達到3 415.360 509 4。這說明當前一年房地產(chǎn)對地方GDP的貢獻減少，會刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資額在下一年增加，也就是當前一年房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟社會的貢獻下降，地方政府會降低對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。另一方面，前兩年的房地產(chǎn)占地方GDP的比重對房地產(chǎn)投資的影響達到3 415.360 509 4，這說明當前兩年的房地產(chǎn)對地方GDP的貢獻增加時，會極大推進房地產(chǎn)的投資增加，房地產(chǎn)占地方GDP的比重上升對房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加在長期可能會產(chǎn)生有利的影響，這也就證明了假說1的正確性。

(2) FP和PZM對房地產(chǎn)開發(fā)投資的長期均衡分析

根據(jù)研究的需要，我們重點分析房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)價格漲幅，個人住房面積的關(guān)系。由表3可知，VAR模型估計的長期關(guān)系為:

從式子我們可以看出，前一年的房地產(chǎn)開發(fā)投資對當年的房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響較大，前一年房地產(chǎn)投資的增長將導(dǎo)致當期房地產(chǎn)投資的更大增長，說明房地產(chǎn)開發(fā)投資的慣性較大，即上海市政府房地產(chǎn)決策的慣性較大。房地產(chǎn)價格漲幅與房地產(chǎn)開發(fā)投資正相關(guān)，產(chǎn)生了正的影響。前一年房價漲幅對當年的影響達到了1 017.246 957 45，這說明房價上漲對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生了推動作用。另一方面，個人住房面積與房地產(chǎn)投資也是正相關(guān)，說明個人住房面積的擴大受房地產(chǎn)投資的增長的影響，也就是說，地方政府的房地產(chǎn)政策會影響普通居民的住房狀況，地方政府的房地產(chǎn)行為也就受居民居住條件的影響。假說2的到了很好的說明。

表3 FP和PZM對房地產(chǎn)開發(fā)投資的VAR模型估計結(jié)果

3. 動態(tài)響應(yīng)分析

(1) 房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重對房地產(chǎn)開發(fā)投資的動態(tài)響應(yīng)分析

在VAR 模型的基礎(chǔ)上,進一步利用脈沖響應(yīng)函數(shù)分析房地產(chǎn)業(yè)占 GDP比重對房地產(chǎn)開發(fā)投資的動態(tài)影響。脈沖響應(yīng)函數(shù)是用于衡量來自隨機擾動項的一個標準差沖擊對內(nèi)生變量當前和未來取值的影響, 在此, 模型中的隨機擾動項稱為新息或新生變量(innovation)。脈沖響應(yīng)函數(shù)試圖描述一個標準差新息對變量取值影響的軌跡, 顯示任一個變量的擾動如何通過模型影響所有其他變量, 最終又反饋到自身的過程。圖1給出了房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重對房地產(chǎn)開發(fā)投資的脈沖響應(yīng)圖。

從房地產(chǎn)業(yè)占 GDP比重對房地產(chǎn)開發(fā)投資的脈沖響應(yīng)分析來看，當本年給房地產(chǎn)占地方GDP的比重一個正向沖擊后，房地產(chǎn)投資在前4年穩(wěn)步上漲，在第四年達到最高點，而隨后開始下降，在第8年以后出現(xiàn)負的影響。這說明房地產(chǎn)占地方 GDP的比重增

加，會促進當?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資增長，但只會影響較短的一段時間。在經(jīng)過一段時間的促進作用后，占的比重不變，還會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的下降。也說明某一年房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟增加，會促使地方政府對房地產(chǎn)業(yè)加以重視，但是隨著房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟的影響開始穩(wěn)定，不在產(chǎn)生進一步的增長，地方政府會對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)喪失興趣。甚至認為該行業(yè)不在是地方經(jīng)濟發(fā)展的增長點而對其進行調(diào)控。

圖1 房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重對房地產(chǎn)開發(fā)投資的動態(tài)影響

(2) FP和PZM對房地產(chǎn)開發(fā)投資的動態(tài)響應(yīng)分析

在 VAR 模型的基礎(chǔ)上, 進一步利用脈沖響應(yīng)函數(shù)分析房價漲幅與人均住房面積對房地產(chǎn)投資的動態(tài)影響。圖2給出了房價漲幅與人均住房面積對房地產(chǎn)投資的脈沖響應(yīng)圖。

圖2 房價漲幅與人均住房面積對房地產(chǎn)投資的動態(tài)影響

從房地產(chǎn)投資對房價漲幅與人均住房面積的脈沖響應(yīng)分析來看，房地產(chǎn)投資對自身產(chǎn)生的標準新息的響應(yīng)為正。第一年為40，之后出現(xiàn)了短時間的上揚，但這以后遞減，在第五年達到最小值為 0。隨后又開始穩(wěn)步上升，并在一段時間后穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資的變化對房價漲幅變化所產(chǎn)生的標準新息的響應(yīng)為正，并在前2年有較大的增加。在其后有一個波動但除很短的一部分時間外，一直保持正的影響。這說明房價上漲會推動房地產(chǎn)投資，與經(jīng)濟現(xiàn)實相一致。給人均住房面積一個正的沖擊，對房地產(chǎn)投資有正的影響，使第一期大幅增加，其后有波動，但一直為正的影響。這說明人均住房面積的上升會激勵房地產(chǎn)的開發(fā)投資，也就是說會推動政府關(guān)心社會福利，改善民生，以維持社會穩(wěn)定。

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Behavior of Local Government and Real Estate Development—An empirical study of Shanghai

WAN Dong

(College of Economics and Management, Shanghai Maritime University, Shanghai 200135, China)

The real estate development of local economic growth and tax increases, but significant contribution of high prices may suppress the general public housing consumption, harming public welfare and hindering the government’s public service function realization. Therefore, the government faces dilema of the economic development and improvement of the people’s life, and the local government in different thinking will have different choices. The unit root test using VAR model, the method of such econometric Shanghai real estate development thoughts are studied, and the reasons behind the government behavior are analyzed. The results show that: Greater the impact of real estate on the local economy, greater the need of the government’s support. When the real estate over-development does harm to social welfare, the local government should take certain control measures.

local government behavior; real estate; VAR; unit root test

book=16,ebook=36

F293.33

A

1672-3104(2010)01?0095?06

[編輯：汪曉]

2009?12?09

萬冬(1983?)，男，湖北宜昌人，上海海事大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)研究生，主要研究方向：海運經(jīng)濟，物流與金融.