◎ 谷俊青

（接五月上期）

(五)發(fā)展公共租賃住房的具體政策建議

1、實現(xiàn)投資主體多元化。

由于目前“夾心層”群體人數(shù)眾多，對公共租賃住房的需求不斷增大，而且在房價繼續(xù)上漲的情況下顯得更加迫切。因此，需要加快公共租賃住房建設(shè)的速度。為了解決建設(shè)資金問題，應(yīng)本著“政府主導(dǎo)、社會參與”的原則，動員社會力量，拓展投資渠道，實現(xiàn)投資主體多元化。從目前各地的實踐經(jīng)驗看，在政府一定政策優(yōu)惠的支持下，廣泛引入社會資金參與公共租賃住房建設(shè)是可行的。在各地實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上目前可采取以下幾種模式：

第一，城市政府作為投資主體。由政府財政直接投資，責(zé)成相關(guān)職能部門具體組織實施，結(jié)合公產(chǎn)危舊房屋改造建設(shè)公共租賃住房。其產(chǎn)權(quán)為公產(chǎn)，建成后納入公產(chǎn)房租賃管理范疇，執(zhí)行公共租賃住房政策。這樣，有利于與原有舊公房租賃管理接軌，推動原公有租賃住房制度的改革。

第二，開發(fā)企業(yè)作為投資主體。在政府出讓土地時列為附加條件，限定開發(fā)企業(yè)配建一定比例的公共租賃住房，其產(chǎn)權(quán)歸為開發(fā)企業(yè)所有。建設(shè)公共租賃住房用地也可采取租賃方式，按期繳納土地租金。建成后向政府限定的供應(yīng)對象出租，租金標準可按成本租金加3%微利確定，與政府限定的租金標準差額部分由政府財政予以補貼。

第三，機關(guān)、企事業(yè)單位作為投資主體。有政府提供政策支持，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位利用自有的閑置土地以職工公寓形式投資建設(shè)公共租賃住房，其產(chǎn)權(quán)歸單位所有。建成后向本單位符合享受公共租賃住房保障條件的住房困難職工出租。

第四，外來務(wù)工人員集中的開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)作為投資主體。由政府提供政策支持，開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)以集體宿舍形式自行投資建設(shè)公共租賃住房，其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)所有，建成后出租給外來務(wù)工人員臨時居住。

第五，政府和企業(yè)作為聯(lián)合投資主體。主要結(jié)合企業(yè)危舊房屋改造，由政府和企業(yè)共同投資建設(shè)公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)按參與投資的份額比例分別歸國家和企業(yè)所有。建成后，按相應(yīng)比例向社會和本單位符合享受公共租賃住房保障條件的住房困難家庭出租。

第六，鼓勵社會上任何機構(gòu)或個人擁有符合標準的自有存量住房作為公共租賃住房房源，按政府規(guī)定的租金標準向政府限定的供應(yīng)對象出租。凡出租的自有住房可以享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，并由政府給予一定獎勵。

第七，由政府出資收購社會上任何機構(gòu)或個人擁有的符合標準的存量自有住房作為公共租賃住房房源，由相關(guān)職能部門納入公產(chǎn)公共租賃住房管理，向政府限定的符合享受公共租賃住房保障條件的住房困難家庭出租。

第八，由政府劃撥土地入股和企事業(yè)單位部分投資入股為主，并吸收符合享受公共租賃住房保障條件的住房困難家庭按規(guī)定的最低額度投資入股（超過最低額度多投資者不限），共同組建股份制住宅合作社集資合作建設(shè)公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)歸住宅合作社集體所有。其建設(shè)的公共租賃住房可參照廉租住房享受政府的各項優(yōu)惠政策。建成后，凡入股股東可優(yōu)先租賃，并允許以股本按月抵扣租金，同時對租金標準給予一定比例的優(yōu)惠。

為適應(yīng)投資主體多元化的要求，需要構(gòu)建以政府財政投入為主、充分利用一切可利用的金融工具和積極引導(dǎo)社會各種資金參與投資的多渠道融資平臺。其中可利用的金融工具主要包括：利用住房公積金的閑置資金發(fā)放長期低息貸款；商業(yè)銀行向符合對資本金比例規(guī)定要求和抵押擔(dān)保條件的公共租賃住房建設(shè)項目提供貸款；利用信托資金貸款或由信托公司設(shè)立公共租賃住房基金向投資者募集資金用于購買公共租賃住房的資產(chǎn)收益權(quán)，通過租金收益實現(xiàn)本金回收和投資回報；發(fā)行政府債券或企業(yè)債券用于公共租賃住房建設(shè)。

2、科學(xué)界定供應(yīng)對象，力求做到應(yīng)保盡保。

公共租賃住房應(yīng)定位于對中低收入住房困難家庭住房保障的全覆蓋，是實現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的重要保障方式。

按照國務(wù)院的有關(guān)文件精神，凡本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房平均價格與雙職工家庭平均工資收入之比在4倍以上的家庭即可界定為中低收入家庭。這部分家庭中目前無房（承租公產(chǎn)或單位產(chǎn)住房者除外）或住房未達標的可界定為住房困難戶。因為各地的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民居住水平和住房價格水平存在差距，所以各地可根據(jù)上述精神，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，采取與居民收入掛鉤的辦法，科學(xué)界定供應(yīng)對象。

公共租賃住房的供應(yīng)對象大體包括：

第一，中低收入住房困難家庭中不符合享受經(jīng)濟適用住房和廉租住房保障條件而又無力購買市場商品房者；

第二，外來務(wù)工人員和新就業(yè)職工的過渡性住房需求對象；

第三，符合經(jīng)濟適用住房保障條件但無力購買的低收入家庭或雖有能力購買但由于供應(yīng)不足尚在輪候的家庭；

第四，領(lǐng)取廉租住房租賃補貼的家庭；

第五，屬于拆遷安置等待還遷的家庭。

3、租金標準的確定應(yīng)低于市場租金水平、高于廉租住房租金水平，與承租人的經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)。

公共租賃住房政策的推出，主要源于目前市場商品房價格水平和市場租金水平遠遠超出了“夾心層”以及外來務(wù)工人員與新就業(yè)職工的經(jīng)濟支付能力，這就決定了公共租賃住房租金標準的確定必須以承租家庭的經(jīng)濟支付能力為基礎(chǔ)和前提條件。

收入水平是住房經(jīng)濟支付能力的決定性因素。所謂住房經(jīng)濟支付能力是指一個家庭的收入水平在持續(xù)住房支出之后其所余部分仍然可以維持其基本生活的能力。公共租賃住房的租金標準必須與居民收入水平掛鉤，由政府合理控制、統(tǒng)一限定。目前廉租住房的租金標準一般按最低收入家庭可支配收入的5%確定的，公共租賃住房的租金標準應(yīng)略高于廉租住房的租金標準。由于公共租賃住房的保障對象覆蓋面較廣，范圍內(nèi)的人與人之間收入也有一定差距，因此，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟煌闆r按中低收入家庭的不同可支配收入線不超過10%的比例分檔次確定，切忌“一刀切”。

企業(yè)是要追求利潤的，開發(fā)企業(yè)建設(shè)的公共租賃住房除享受政府的政策優(yōu)惠外，租金標準可按成本租金加微利的原則確定。其成本租金應(yīng)由提取的折舊費、維修基金、管理費三部分構(gòu)成，需經(jīng)物價主管部門核定。其租金標準與政府確定的公共租賃住房租金標準之間的差額由政府財政予以補貼。

4、公共租賃住房的建設(shè)和管理應(yīng)采取以政府主導(dǎo)與市場機制相結(jié)合的模式，以適應(yīng)投資主體多元化的要求。

第一，建設(shè)規(guī)模。應(yīng)根據(jù)供應(yīng)范圍對公共租賃住房的需求總量、結(jié)合現(xiàn)有存量租賃住房情況，政府的財力和社會參與的可能程度由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，分期分批實施，并納入年度保障住房建設(shè)計劃。

由于公共租賃住房的發(fā)展還剛剛起步，短期內(nèi)不可能全部滿足需要提供公共租賃住房保障家庭的住房問題。因此，在需求大于供給期間，有條件的地方可在年度財政預(yù)算中安排一定資金，向符合公共租賃住房保障條件的輪候家庭發(fā)放租金補貼。

第二，公共租賃住房的戶型面積應(yīng)從保障供應(yīng)對象的基本生活需要出發(fā)和照顧承租人經(jīng)濟承受能力等原則按低標準限定。供應(yīng)對象由政府主管部門根據(jù)規(guī)定條件核定，租金標準一律實行政府指導(dǎo)價。

同時，建立以企業(yè)為主體的公共租賃住房運行機制。由政府制訂規(guī)范運營的具體辦法，分別由各投資主體組建的管理機構(gòu)具體實施。

第三，各投資主體建設(shè)的公共租賃住房必須統(tǒng)一按照政府制定的規(guī)范運營管理辦法實施規(guī)范管理。

公共租賃住房的規(guī)范管理主要包括租金管理、租賃對象管理和租賃期間管理。管理的核心重點是建立動態(tài)管理機制，因此需要切實加強基礎(chǔ)工作，充分運用現(xiàn)代信息技術(shù)網(wǎng)絡(luò)手段，以便隨時掌控保障對象住房和收入情況的變化。

租金管理。主要是租金標準按政府指導(dǎo)價執(zhí)行，其目的在于使租金水平控制在承租對象經(jīng)濟支付能力可承受的范圍內(nèi)。但是，由于承租人的收入水平是經(jīng)常變化的，而且不同收入之間執(zhí)行不同檔次的租金標準，因此必須根據(jù)承租人收入的變化情況及時調(diào)整執(zhí)行相應(yīng)的租金標準，實施動態(tài)管理。

租賃對象管理。主要是嚴格按照政府限定的供應(yīng)對象出租公共租賃住房。政府核定的供應(yīng)對象主要以收入水平為準入條件，由于承租人的收人水平是經(jīng)常變化的，因此需要建立退出機制，一旦承租人的收入水平超過了準入線應(yīng)及時退出，以保證公共租賃住房保障資源配置的合理性。

租賃期間管理。主要包括承租人準入與退出的操作管理、住房的維修與養(yǎng)護管理和日常物業(yè)服務(wù)管理。公共租賃住房的供需雙方必須根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣贫ǖ墓沧赓U住房管理辦法，在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂租賃合同，以便明確公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)單位和承租人之間的權(quán)利義務(wù)。如：明確房屋的基本情況、租賃期限、租金標準、房屋交付使用后的安全使用約定、房屋維修與養(yǎng)護約定及相關(guān)費用的承擔(dān)方式、合同終止與解除、違約責(zé)任、合同執(zhí)行爭議的解決辦法以及其他約定事項等。

公共租賃住房的租賃期限一般可定為5年，合同期滿后承租人應(yīng)退出住房。如果承租人要繼續(xù)承租的，應(yīng)在合同期滿前3個月內(nèi)提出申請，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位根據(jù)政府限定的條件復(fù)核，符合條件的可以續(xù)簽租賃合同。隨著收入變化，承租家庭已不符合承租條件而暫時不能退出住房的，租賃合同期滿后可給予2個月的過渡期，過渡期內(nèi)按同類地段類似住房的市場租金標準收取租金；過渡期滿后仍不能退出住房的，則按產(chǎn)權(quán)單位規(guī)定的租金標準收取租金。

承租家庭如有下列行為之一的，產(chǎn)權(quán)單位可與承租家庭解除租賃合同，收回住房：將承租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的；擅自改變承租住房居住用途的；連續(xù)6 個月以上未在承租住房內(nèi)居住的；連續(xù)3 個月以上未按期繳納租金的；已獲得其他方式保障性住房的；出現(xiàn)不按規(guī)定如實申報家庭住房和收入情況，屬于騙租行為的，對騙租行為應(yīng)視情況按約定給予一定處罰。

（全文連載完。歡迎讀者就此問題來稿討論。本刊將持續(xù)關(guān)注民生問題。

——編者）