劉 磊

【摘 要】近日,相關(guān)機(jī)構(gòu)出臺(tái)了一系列房市調(diào)控政策。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多具有較高的資產(chǎn)負(fù)債率,房市調(diào)控所帶來(lái)的信貸緊縮以及復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。因此,調(diào)整負(fù)債水平、防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。本文從我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況以及國(guó)家房市調(diào)控給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)出發(fā),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平進(jìn)行了分析,并分析了香港地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。在此基礎(chǔ)上,結(jié)合我國(guó)實(shí)際,提出了自己的觀(guān)點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】房市調(diào)控;信貸緊縮;資產(chǎn)負(fù)債率;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào):F234.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-8283(2010)07-0144-02

1 房市調(diào)控的必然性

進(jìn)入2010年以后,房?jī)r(jià)的漲幅已超過(guò)金融危機(jī)之前的最高值,再創(chuàng)5年來(lái)的歷史新高。與房?jī)r(jià)飆升對(duì)應(yīng)的是各界對(duì)房市調(diào)控的高呼聲。在今年兩會(huì)上,房?jī)r(jià)成為代表熱議的話(huà)題,溫家寶總理也表示將在本屆政府任內(nèi)管好房?jī)r(jià),此后新華社連發(fā)6篇房地產(chǎn)評(píng)論、部分官員也嚴(yán)厲表態(tài),溫家寶總理甚至在4月14日的國(guó)務(wù)院會(huì)議上要求各省長(zhǎng)對(duì)本省房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)。由此可見(jiàn),房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲必然招致國(guó)家重拳出擊遏制房?jī)r(jià)的惡性上漲。

1.1 百姓民生及維持社會(huì)穩(wěn)定

從百姓的民生來(lái)看,中國(guó)當(dāng)前的形勢(shì)普遍存在百姓大眾買(mǎi)不起房、沒(méi)房住。而與此同時(shí),出于對(duì)危機(jī)、通脹的擔(dān)心,大量資金從實(shí)體行業(yè)轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)投資品市場(chǎng)。伴隨大量炒房資金的流入,房?jī)r(jià)越炒越高,普通大眾對(duì)住房的剛性需求卻得不到滿(mǎn)足。由此惡性循環(huán)之下,社會(huì)貧富差距不斷加大,普通百姓的生活得不到保障,長(zhǎng)此以往下去必然危機(jī)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

1.2 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的必要性

在過(guò)去很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),我國(guó)都是在發(fā)展粗狂性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),勞動(dòng)密集、大量耗用資源。長(zhǎng)此以來(lái)導(dǎo)致了產(chǎn)能過(guò)剩和供給過(guò)剩。不論是從我國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)還是歷史的經(jīng)驗(yàn)都要求我國(guó)必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,以此謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。歷史上的每一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后都是一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)革命和技術(shù)革命,在這樣的背景之下,調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就顯得尤為重要和必要。

房地產(chǎn)行業(yè)的普遍利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他實(shí)體行業(yè),因此“搞房地產(chǎn)”似乎成了一個(gè)流行趨勢(shì),許多企業(yè)都想在房地產(chǎn)市場(chǎng)上分一杯羹。單是在滬深股市上上市的歸入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)就達(dá)140余家之多,更別論其他未上市的。大量資金流入房地產(chǎn)的結(jié)果就是地價(jià)越拍越高,房?jī)r(jià)不短攀升。這樣龐大的規(guī)模和增長(zhǎng)速度,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)了極大的影響。國(guó)家必然會(huì)通過(guò)宏觀(guān)調(diào)控和各項(xiàng)措施,有效引導(dǎo)資金投放到高科技、新能源等領(lǐng)域。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大量的資金必然成為調(diào)控的對(duì)象,這對(duì)建立健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)、減少資產(chǎn)泡沫也是極為有利的。

1.3 預(yù)防危機(jī)

從我國(guó)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看,經(jīng)濟(jì)形式在不斷的轉(zhuǎn)好之中。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2010年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)可以看出,一季度GDP同比增長(zhǎng)11.9%,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)25.6%,剔除2009年一季度正值金融危機(jī)對(duì)我國(guó)影響最大的時(shí)期導(dǎo)致2009年一季度數(shù)據(jù)很低的影響外,環(huán)比2009年四季度加快1.2個(gè)百分點(diǎn),這樣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度說(shuō)明我國(guó)經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)步回升并增長(zhǎng)中。

但近段時(shí)間全國(guó)房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)卻引來(lái)越來(lái)越多的擔(dān)心,許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為泡沫正在不斷形成,而泡沫不斷加大的結(jié)果必然是泡沫的破滅并帶來(lái)新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。從歷史上的幾次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中不難看出,每次經(jīng)濟(jì)危機(jī)都有房地產(chǎn)泡沫的影子和蹤跡。反觀(guān)我國(guó)現(xiàn)狀,大量資金流入房地產(chǎn),各地房?jī)r(jià)在金融危機(jī)的影響下短暫降溫之后開(kāi)始強(qiáng)力反彈。2010年春節(jié)前后,海南房?jī)r(jià)的瘋狂讓人瞠目結(jié)舌;3月份?？诜?jī)r(jià)暴漲64.8%,三亞漲幅也達(dá)到57.5%。不僅一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)瘋漲,近期資料顯示,各地二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)也在持續(xù)上升。

倘若國(guó)家不對(duì)房市進(jìn)行調(diào)控,讓其繼續(xù)瘋漲下去,資產(chǎn)泡沫的破滅只是時(shí)間問(wèn)題。而一旦我國(guó)房產(chǎn)泡沫破滅,其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響將遠(yuǎn)超過(guò)此次金融危機(jī)。因此,調(diào)控房市,成為政府必然的選擇,而且可以預(yù)測(cè)其力度將會(huì)極大。

2 房市調(diào)控的措施

2.1 收緊房貸

近期,各相關(guān)部門(mén)分別從不同角度出臺(tái)了一系列房市調(diào)控措施。其中,對(duì)于房貸的調(diào)整尤為明顯,首付比例、信貸風(fēng)險(xiǎn)的加強(qiáng)等措施的目的在于從信貸源頭上勒緊炒房款,從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方進(jìn)行調(diào)控,限制個(gè)人利用貸款炒房。對(duì)于國(guó)家的調(diào)控措施,各大銀行也有了響應(yīng)。這些政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)也有了反應(yīng),很多地區(qū)的成交量下降,這必然將影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金流。

2.2 控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款

銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提出四大防控要求,包括禁止對(duì)囤地捂盤(pán)的地產(chǎn)商發(fā)放新增貸款,查處其重復(fù)抵押?jiǎn)栴},對(duì)78家退出地產(chǎn)的央企相關(guān)貸款項(xiàng)目不予授信等。同時(shí)還要求商業(yè)銀行監(jiān)控信貸風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)“受托支付”、“實(shí)貸實(shí)付”的貸款使用支付方式,加強(qiáng)對(duì)貸款用途及貸款使用的管理。這些政策的目的在于看緊建房、購(gòu)地款,通過(guò)緊縮房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金,從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方入手進(jìn)行調(diào)控。

2.3 物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅收措施的出臺(tái)

國(guó)家對(duì)于從稅收方面調(diào)控房市醞釀已久,不論是房產(chǎn)稅、物業(yè)稅,還是此前上海市提出的替代物業(yè)稅的“住房保有稅”,也許都將成為國(guó)家利用稅收手段進(jìn)行調(diào)控的手段。通過(guò)這些稅收手段,可以一定程度上控制越演越烈的炒房熱。

3 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

3.1 資金流受影響

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中,銀行貸款占了很大比重,國(guó)家房市調(diào)控將使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿綐O大影響。眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的依存度極高,資金需求量大。建設(shè)資金的來(lái)源及銷(xiāo)售的減慢和減少都將使房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源縮減,極易造成資金鏈?zhǔn)茏杌蛘咧袛唷?/p>

3.2 本身的高負(fù)債率帶有極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍很高,不少企業(yè)甚至超過(guò)了70%的行業(yè)警戒線(xiàn),其本身絕大多數(shù)面臨著極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。盡管利用財(cái)務(wù)杠桿對(duì)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展極為必要,但是負(fù)債經(jīng)營(yíng)應(yīng)該控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如此高的負(fù)債率是隱藏著相當(dāng)高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。這必然使得其抗風(fēng)險(xiǎn)能力低,一旦資金來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題,極易出現(xiàn)資金鏈斷裂,從而威脅企業(yè)的正常生存。因此,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),降低公司資產(chǎn)負(fù)債率,從而減少公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),顯得越來(lái)越重要。

4 房地產(chǎn)企業(yè)的可選之路

從上面的分析可以看出,我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)方式,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制和管理重視極少,由此使得其應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力很差。反觀(guān)我國(guó)香港地區(qū)的地產(chǎn)商的做法卻幾乎完全相反,他們的經(jīng)營(yíng)方式顯得相當(dāng)保守。通過(guò)研究不難發(fā)現(xiàn),香港地產(chǎn)商再保持低負(fù)債水平的同時(shí),還相當(dāng)重視自身現(xiàn)金流的穩(wěn)定和持續(xù)。在資金來(lái)源上,其也不像內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)力依賴(lài)外來(lái)資金,而是更加注重內(nèi)部資金的供給。

在我國(guó)大陸房地產(chǎn)眼中,香港地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)方式似乎讓人不可理喻,因?yàn)榇箨懛康禺a(chǎn)商一來(lái)的觀(guān)點(diǎn)都是要做大做強(qiáng)。于是,借用大量借款、龐大的外部融資量,拍下一塊塊地,樓盤(pán)一個(gè)接一個(gè)。但這些地產(chǎn)商從未想過(guò)一旦樓市有所震蕩他們應(yīng)該怎么辦。對(duì)比而言,香港的地產(chǎn)商想的更多的要怎么維持穩(wěn)定的發(fā)展,應(yīng)對(duì)隨時(shí)有可能爆發(fā)的蕭條。

溫家寶總理說(shuō)過(guò),2009年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為困難的一年,而2010年卻是不確定因素最多的一年,將是經(jīng)濟(jì)最為復(fù)雜的一年。香港地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)方式給了內(nèi)地地產(chǎn)商一個(gè)很好的啟示:在如此復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下,過(guò)高的負(fù)債水平隱藏著太高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,內(nèi)地的地產(chǎn)商們?cè)趪?guó)家的大力調(diào)控方式的浪潮中應(yīng)該冷靜下來(lái)想想自己如此高的資產(chǎn)負(fù)債率所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)營(yíng)方面,地產(chǎn)商們不能再盲目的做大做強(qiáng),應(yīng)該保持合理、充足的自由資金和穩(wěn)定的現(xiàn)金流,對(duì)于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行完善的分析,對(duì)其可行性及可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)、給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)等都應(yīng)該進(jìn)行充足的論證。資金來(lái)源方面,企業(yè)應(yīng)該采取合理的方式進(jìn)行融資,時(shí)刻關(guān)注資金來(lái)源的暢通性,從而保障自己的資金來(lái)源。而在風(fēng)險(xiǎn)控制和管理方面,企業(yè)應(yīng)該適當(dāng)降低資產(chǎn)負(fù)債率,將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍之內(nèi)。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展、經(jīng)營(yíng)情況,正確評(píng)估自己的償債能力,從而確定合理的負(fù)債水平。

げ慰嘉南:

[1]仇麗.房地產(chǎn)企業(yè)如何保持合理的資產(chǎn)負(fù)債率.《中國(guó)房地產(chǎn)》2009.5

[2]焦成才.雷鵬.房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析.《網(wǎng)絡(luò)財(cái)富》.2009.7

[3]2009年度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告