浙江在線網絡傳媒有限公司 項建娜

一、引言

金融危機住房價格經濟衰退受房地產市場持續(xù)萎靡和金融危機惡化等不利因素的影響，2007年美國家庭消費和住宅投資受到抑制，出口成為美國經濟中一個難得的亮點，但依然無法彌補內需不足所造成的缺口，經濟增長明顯減速，到了2009年全年GDP下降2.4%，與我們在上一年度的預測結果較為接近。同時，隨著危機的蔓延，很多國家尤其是新興的市場經濟國家的地產市場也受到了極大的沖擊，我國也不例外。那么經過危機的洗禮，我們應該如何來處理住宅投資與經濟增長的關系呢？住宅投資對我國GDP的貢獻到底有多大？美國多位經濟高官曾表示，什么時候房地產市場穩(wěn)定和復蘇了，美國經濟危機就到頭了。中國也同理。

二、住宅投資對我國經濟增長的拉動效應

住宅投資包括對單個家庭住宅和對公寓(簡稱住房)的投資。住房以其使用壽命的長期性而被劃分為資產，是任何財富擁有者都能夠擁有的財富之一。也正因此，每年新增的住房投資僅占既有住房存量的很小比例約3%。住宅投資的決策涉及企業(yè)、家庭甚至政府，因而住宅投資有其特殊性。在所有投資需求中，住宅投資對實際利率最為敏感，這是由于住宅的折舊速度非常慢，因此折舊費微乎其微。這樣實際利率對住房投資決定顯然十分重要。由于貨幣政策較之財政政策對利率的影響更大，所以住宅投資與貨幣政策的關系就比它與財政政策的關系更為密切。房地產業(yè)對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等相關產業(yè)發(fā)展舉足輕重在未來相當長一段時期，支撐房地產發(fā)展的三大因素沒有發(fā)生實質性改變，房地產未來發(fā)展前景廣闊。第一個因素是經濟增長，盡管我國經濟發(fā)展面臨著來自國際國內的嚴重困難和嚴峻挑戰(zhàn)，但我國經濟發(fā)展的基本面和長期趨勢沒有改變，中國的GDP在中期內仍然有望保持8%左右的增長速度，居民可支配收入將較快增長，這是房地產未來實現較快增長的基礎和前提。第二個因素是城市化，中國城市化率將繼續(xù)以每年超過1%的速度增長，每年新增城鎮(zhèn)人口將產生約4億平方米的房地產新增需求，再加上舊城改造、新城建設、居民改善居住條件帶來的需求，市場空間依然十分廣闊。第三個因素是人口結構，當前我國正處于人口結構相對年輕化時期，每年新增勞動力總量約1000萬，社會財富快速積累，適齡勞動人口的房地產需求旺盛，這也為房地產發(fā)展提供了較強的支撐。這三大因素決定了未來一段時期我國房地產市場空間依然比較廣闊。建設部政策研究中心主任陳淮日前透露，明年政府將鼓勵住宅消費年，以擴大內需。他強調，這個鼓勵住房消費指的是鼓勵普通商品房的消費，尤其是鼓勵自主型的住房消費。他認為，從中國近年來的經濟走勢看，鼓勵住宅消費是大勢所趨。國家發(fā)改委投資研究所所長張漢亞分析，目前正在制定“十一五”計劃居民人均面積的標準，今年居民人均建筑面積已經達到25平方米了。因此，很可能制定的目標是，明年將達到30平方米。

如何實現這種住宅消費的擴大呢？陳淮認為，“促進收入增長肯定是擴大內需的第一位”，而這一點將在明年的政策上有所體現。趙曉認為，控制消費信貸的政策應該有所改變，幾乎所有的經濟學家都認為不能打壓小額信貸，更何況住宅消費還是擴大內需的重頭。因此明年在住房信貸方面，政府會有更多的鼓勵。

三、我國住宅投資的區(qū)域特征以及對經濟增長的影響

城市化水平與經濟發(fā)展水平的正相關關系，不僅適用于世界各國的情況，而且也適用于一個國家內各地區(qū)的情況。王維國認為，“我國人口城市化水平區(qū)域差異是由于地區(qū)經濟發(fā)展的不平衡，區(qū)域開發(fā)的歷史基礎不一致，以及自然環(huán)境、區(qū)位條件不同等多因素的綜合作用而形成的。但總體而言，經濟因素始終是制約地區(qū)城市化發(fā)展的關鍵因素。”他從區(qū)域經濟發(fā)展水平對區(qū)域城市化的影響和區(qū)域城市化對區(qū)域經濟發(fā)展水平的影響，兩個方面推導出了城市化水平與區(qū)域經濟發(fā)展水平之間關系的數理模型得出：人均收入每增加100元，使得城市化水平提高0.04個百分點，城市化水平每增加一個百分點使得人均國內生產總值增加425.27元。由此做出推論：推進落后地區(qū)的城市化，將成為縮小它們與發(fā)達地區(qū)經濟發(fā)展水平差距的必經路徑。

2004年全國地區(qū)級城市達到268座，而1979年地區(qū)級城市只有64座，25年間上升了319%。這表明，從整體上看地區(qū)級城市數量增長的速度很快，中國地區(qū)級城市在數量上的擴張已基本完成。但由于受綜合地理條件、經濟社會發(fā)展水平、人口分布、交通條件等影響，中國中心城市發(fā)展水平的地域差異十分明顯，發(fā)達地區(qū)與落后地區(qū)相比差別很大，發(fā)展極不平衡。從而住宅市場也表現出很強的地域性。若這種現象不能得到改善，那么我國經濟發(fā)展東中西的差距將會愈來愈大，最終不利于整個社會經濟增長與發(fā)展。

四、結論

在當前形勢下，一方面，我們要通過完善住房保障制度來調節(jié)供需矛盾。如加大經濟適用房、廉租房等保障性住房的建設力度，面向中低收入家庭出租或出售由政府投資興建的公共住房，通過增加住房供給來抑制房價上漲，從而控制房地產投資的惡性增長；另一方面，政府要制定一系列政策合理引導住宅投資，使住宅投資充分發(fā)揮其關聯效應以及對經濟增長的拉動效應，促進住宅市場與整個經濟和諧發(fā)展。

[1]張清勇.中國住宅投資波動的長期趨勢與區(qū)域差異[J].建筑經濟,2008(10)

[2]王峰,王要武.經濟發(fā)展對住宅市場結構的影響分析[J].遼寧大學學報.2006(6)

[3]何大安.投資運行機理分析引論[M].上海:上海三聯書店,上海人民出版社,2005