■吳學(xué)安

海南房市會(huì)否重蹈泡沫破滅覆轍？

■吳學(xué)安

繼今年1月海南?？?、三亞房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)之后，如今的國(guó)際旅游島注定和房地產(chǎn)密不可分。不過(guò)，一個(gè)多月前蜂擁進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)資金已經(jīng)有撤離跡象，意欲撤場(chǎng)的投資客在虎年伊始即掀起“出貨潮”。之前曾被媒體稱(chēng)之為標(biāo)桿、屢創(chuàng)新高的鳳凰島公寓項(xiàng)目，新春最新報(bào)價(jià)最高雖達(dá)10萬(wàn)元/平方米，但有投資客最低只開(kāi)出不到5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，就放出之前買(mǎi)下的房源。

一個(gè)“國(guó)際旅游島”的概念，吸引了來(lái)自全國(guó)甚至全球的熱錢(qián)。自2009年12月，?？诜?jī)r(jià)漲幅躥上全國(guó)第三位，當(dāng)月海南全省商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比更是上漲高達(dá)158.80%。

隨后樓價(jià)以一天每平方米漲千元速度推進(jìn)。世人在驚嘆的同時(shí)，也開(kāi)始思考：國(guó)際旅游島的規(guī)劃，對(duì)于海南樓市究竟會(huì)有多大的利好?此輪房?jī)r(jià)暴漲，海南島是否會(huì)有重蹈1993年房產(chǎn)泡沫覆轍的危險(xiǎn)?

海南此輪房?jī)r(jià)暴漲，是否會(huì)有重蹈1993年房產(chǎn)泡沫覆轍的危險(xiǎn)?newsphoto

海南房市“高燒”催生泡沫又起

2010年1月4日，隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》的公布，海南國(guó)際旅游島正式上升為“國(guó)家戰(zhàn)略”。之后短短一個(gè)星期里，海南房?jī)r(jià)一路飆升，個(gè)別樓盤(pán)每天上漲約1000元/平方米，甚至還出現(xiàn)了一天幾個(gè)價(jià)的高溫行情。

房?jī)r(jià)一天漲數(shù)千元每平方米、投資客一人拿現(xiàn)金買(mǎi)入60套房、5天時(shí)間全省商品房銷(xiāo)售量就達(dá)到2008年全年水平……隨著今年1月初“海南國(guó)際旅游島”建設(shè)提升為國(guó)家戰(zhàn)略，海南房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)令人瞠目的“新紀(jì)元”，?？凇⑷齺喐鞯胤?jī)r(jià)一路飆漲。近半個(gè)月來(lái)，在海南火熱上演的這幕樓市狂野劇，正用越來(lái)越高分貝的旁白警示著人們：此地?zé)徨X(qián)洶涌，泡沫飛舞，風(fēng)險(xiǎn)正在發(fā)酵!

自 國(guó)家出臺(tái)推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)意見(jiàn)后，海南的房?jī)r(jià)就一發(fā)不可收拾，“日新月異”往上漲，而三亞的房子更是一時(shí)成了“香餑餑”，一平方米炒至12.8萬(wàn)元，投資客大量資金注入。最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前城市房?jī)r(jià)泡沫化程度海南三亞市居于首位。

鳳凰島是一個(gè)在大海礁之中填出的人工島。在改名之前，這個(gè)名為白排島的小島曾經(jīng)荒蕪了十幾年，被三亞人稱(chēng)為“美女臉上的傷疤”。但在最近，這個(gè)面積36.5萬(wàn)平方米的小島已經(jīng)成為了三亞樓市神話(huà)的一個(gè)著名標(biāo)本。今年1月11日，海南“國(guó)際旅游島”政策獲批的整整一周后，鳳凰島一期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)7萬(wàn)元/平方米，當(dāng)天兩棟樓700套房子全部被搶購(gòu)一空。因?yàn)樗母甙簝r(jià)格和“國(guó)際”客戶(hù)，現(xiàn)在，三亞人會(huì)把它稱(chēng)為三亞的迪拜世界島。

這個(gè)被稱(chēng)為“東方迪拜”的高端樓盤(pán)頗受?chē)?guó)內(nèi)外的客戶(hù)追捧，僅浙江的投資者就拿下了發(fā)售房源的三分之一，剩下的則被來(lái)自上海、山西以及海外購(gòu)房者所瓜分。有未經(jīng)證實(shí)的消息稱(chēng)，其實(shí)鳳凰島的房子在開(kāi)盤(pán)前就已被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)得差不多了。而“炒房客半月凈賺上千萬(wàn)”的故事也正是由此而來(lái)。坊間就傳聞某溫州購(gòu)房者就是以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格拿下多套房子，然后以開(kāi)盤(pán)價(jià)甚至更高的價(jià)格轉(zhuǎn)手，將原本開(kāi)發(fā)商賺的錢(qián)裝進(jìn)了自己的口袋。

實(shí)際上，早在2009年11月海南將建國(guó)際旅游島的消息傳開(kāi)之前，海南房市就已經(jīng)開(kāi)始了升溫,只不過(guò)，漲價(jià)并不驚人。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三亞商品房均價(jià)從2001年的1400元/平方米，到2002年的2300元/平方米，再到2004年的4210元/平方米，始終以相對(duì)比較溫和的漲幅上升。即便是2004年后島外購(gòu)房者占據(jù)主流，到今年1月初的均價(jià)也不過(guò)11000元/平方米。平均下來(lái)，10年的年均漲幅不到960元/平方米。但接下來(lái)漲價(jià)速度就要讓所有人大吃一驚了，量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)開(kāi)始席卷全島。一場(chǎng)久違了18年的地產(chǎn)熱從?？?、三亞開(kāi)始，燒到了周邊的文昌、瓊海、陵水、樂(lè)東、萬(wàn)寧，隨即又蔓延至定安、五指山、澄邁等三線(xiàn)市縣。

來(lái)自民間的非官方數(shù)據(jù)表明，目前有超過(guò)4000億元的資金流動(dòng)到海南大肆圈地。國(guó)際旅游島和免稅區(qū)概念令海南成了各路資本向往的熱土。十萬(wàn)浙商轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南房地產(chǎn)，個(gè)別樓盤(pán)炒至7萬(wàn)元/平方米。僅在海南建設(shè)國(guó)際旅游島獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后的5天內(nèi)，整個(gè)海南省商品房銷(xiāo)售量就達(dá)到了2008年全年銷(xiāo)售量的總和。2008年，海南商品房銷(xiāo)售額為171.12億元。如今在海南，到哪里都不缺少關(guān)于房地產(chǎn)的話(huà)題，年銷(xiāo)售13億的售樓小姐，一個(gè)月賺了4000萬(wàn)的投資客……只要你張口，就連過(guò)路的大叔大媽都會(huì)指著某個(gè)樓盤(pán)告訴你它去年和今年的價(jià)格。無(wú)數(shù)的“暴富”故事和暴漲的房?jī)r(jià)交織在一起，成了這里人們最津津樂(lè)道的消息。

海南房市“前車(chē)之鑒”隱痛重現(xiàn)

在20世紀(jì)90年代那一輪房地產(chǎn)泡沫中，海南這個(gè)中國(guó)最年輕的省份，最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，依靠“政策優(yōu)勢(shì)”，吸引了數(shù)10萬(wàn)青年下海南，也引來(lái)了數(shù)百億的熱錢(qián)。1993年6月，當(dāng)中央實(shí)行宏觀(guān)調(diào)控收緊銀根時(shí)，海南幾乎所有開(kāi)發(fā)商的資金鏈都面臨斷裂，房地產(chǎn)泡沫隨之破滅。缺乏產(chǎn)業(yè)支撐與實(shí)際需求的房地產(chǎn)熱成了“擊鼓傳花”式的游戲。

當(dāng)年海南房地產(chǎn)發(fā)“高燒”時(shí)期，這座人口不過(guò)600來(lái)萬(wàn)的海島上竟然有2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。精明的開(kāi)發(fā)商們紛紛把倒賣(mài)地皮或樓花賺到的錢(qián)裝進(jìn)自己的口袋，卻把仍停留在圖紙上的房子高價(jià)抵押給銀行。由于投機(jī)性需求已經(jīng)占到了市場(chǎng)的70%以上，一些房子甚至還停留在設(shè)計(jì)圖紙階段，就已經(jīng)被賣(mài)了好幾手，當(dāng)然價(jià)格也翻了幾倍。

終于，到了1993年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控意見(jiàn)》，出臺(tái)16條強(qiáng)力調(diào)控措施，開(kāi)始全面緊縮銀根。包括嚴(yán)控信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等措施。一夜之間，資金鏈斷裂，大量開(kāi)發(fā)商倒閉。房?jī)r(jià)地價(jià)直線(xiàn)下跌，1993年5000元每平方米的房子兩年后下跌到4000元，再過(guò)一年跌到2000元，到了1997年，同樣的房子已經(jīng)跌到了1000元以下。

當(dāng)喧嘩歸于沉寂，17年前的那輪地產(chǎn)泡沫，最后留給海南的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800多億元積壓資金，當(dāng)時(shí)僅四大國(guó)有銀行的壞賬就高達(dá)300多億元。在海南這個(gè)約占中國(guó)版圖面積1/300的地方，這些大大小小的半拉子工程，卻占了全國(guó)的十分之一，并牽扯出一連串的呆壞賬，甚至導(dǎo)致了首家省級(jí)商業(yè)銀行因支付危機(jī)而關(guān)閉的“先例”。

當(dāng)所有債權(quán)官司打完也執(zhí)行不了后，四大國(guó)有銀行處置不良資產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)公司不得不上島了。即便如此，平均的資產(chǎn)償債率僅有6%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅中國(guó)建設(shè)銀行一家，先后處置的不良房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá) 267個(gè)，報(bào)建面積760萬(wàn)平方米，其中現(xiàn)房面積近8萬(wàn)平方米，占海南房地產(chǎn)存量的20%，現(xiàn)金回收比例不足20%。從1999年開(kāi)始，海南用了整整八年時(shí)間才處理完積壓房地產(chǎn)的工作，而1990年代海南泡沫對(duì)金融界的影響持續(xù)至今。

現(xiàn)在海南所有的熱銷(xiāo)樓盤(pán)中，除了鳳凰島，就要數(shù)“擎天半島”了。這個(gè)矗立在三亞友誼路上的樓盤(pán)原名三亞臺(tái)亞國(guó)際航空廣場(chǎng)，由一幢126米的31層主樓和一幢11層附樓組成，曾是三亞最高的標(biāo)志性建筑。在上世紀(jì)90年代初，海南房市泡沫破滅后，這個(gè)標(biāo)志性建筑也沒(méi)能幸免，1996年，依靠貸款維持的臺(tái)亞實(shí)業(yè)資金鏈終于無(wú)以為繼，該項(xiàng)目被迫停工，這一停就是6年。直到2002年，這座著名的爛尾樓被三亞市政府公開(kāi)拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)兩次流拍，才終于被廣東聯(lián)華國(guó)際以3730萬(wàn)元收入囊中，性質(zhì)也從綜合商用改造為生活住宅。

擎天半島的遭遇并非孤例。從1999年到2007年，海南省整整花費(fèi)了8年的時(shí)間，才把無(wú)數(shù)像擎天半島這樣的爛尾樓消化掉。不過(guò)傷口還未愈合，兩年后一場(chǎng)似曾相識(shí)的地產(chǎn)熱又迎面而來(lái)，而且這次速度更快。2009年11月，海南建設(shè)“國(guó)際旅游島”將正式上報(bào)中央的消息不脛而走。這份藍(lán)圖里，零關(guān)稅、博彩業(yè)、免簽證、開(kāi)放航權(quán)……諸多優(yōu)惠政策給了這個(gè)曾經(jīng)“特區(qū)不特”的寶島以美妙的想象空間。

“20年后又是一條好漢”，用阿Q這句“豪言”來(lái)形容海南房市無(wú)比貼切。只不過(guò)還沒(méi)有到20年，當(dāng)初這個(gè)令許多淘金者傷心的地方，又一次用“特殊政策”引來(lái)了天量資本和無(wú)數(shù)炒房客。盡管和“國(guó)際旅游島”概念一樣，海南是否最終能成為人們心目中最宜居之地仍不得而知，但現(xiàn)在，它起碼吸引了游資的注意。譬如善于錢(qián)生錢(qián)的溫州資本，對(duì)這個(gè)從山西煤礦和迪拜樓市中折翅而歸的富豪群體而言，“國(guó)際旅游島”實(shí)在是久旱逢甘霖，讓他們手里的游資終于又找到一個(gè)合適的切入點(diǎn)。

該給海南房市吃劑“退燒”藥

盡管?chē)?guó)際旅游島的總體規(guī)劃最快還要等到今年3月底才能正式公布，實(shí)質(zhì)的動(dòng)作還基本停留在概念上，但海南房市卻已經(jīng)“捷足先登”了。 2009年，海南地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資總額已經(jīng)驚人地接近了海南前一年財(cái)政收入的總和。海南省統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá) 316.63億元，而2008年海南省全年財(cái)政收入的總和也不過(guò)317.17億元。在今年1月4日“國(guó)際旅游島”獲批后的5天內(nèi)，整個(gè)海南省商品房銷(xiāo)售量達(dá)到了驚人的 171.12億元。這個(gè)數(shù)字意味著它是2008年海南全年的商品房銷(xiāo)售量總和。

在這樣熱銷(xiāo)局面的助推下，只能讓開(kāi)發(fā)商選擇提價(jià)或捂盤(pán)，結(jié)果便是推動(dòng)房?jī)r(jià)的再次躥高。今年1月15日，面對(duì)愈演愈烈的海南房市，企業(yè)家出身的海南省委書(shū)記衛(wèi)留成感覺(jué)到了問(wèn)題。他在海南國(guó)際旅游島建設(shè)動(dòng)員大會(huì)公開(kāi)表態(tài)：“為遏止國(guó)內(nèi)外熱錢(qián)借海南國(guó)際旅游島建設(shè)之機(jī)，在海南過(guò)度炒作房地產(chǎn)項(xiàng)目，海南省將暫停土地出讓?zhuān)瑫和徟碌耐恋亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！钡@一次，“雙停令”給市場(chǎng)帶來(lái)的反應(yīng)，卻是不但沒(méi)有讓海南的房?jī)r(jià)止?jié)q，反而激起一片應(yīng)聲跳漲，許多樓盤(pán)甚至一日一價(jià)。如三亞房?jī)r(jià)在短短一周時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了翻番。

曾經(jīng)在海南靠著“5斤桔子”脫身的地產(chǎn)巨子潘石屹談及海南這輪地產(chǎn)熱時(shí)直言，10多年前，海南房地產(chǎn)就是因?yàn)闆](méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐，所以成為泡沫?，F(xiàn)在海南被定為國(guó)際旅游島，如果沒(méi)有別的行業(yè)支撐，而只發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，那它還是泡沫。目前海南80%的游客還是國(guó)內(nèi)游客。海南建設(shè)國(guó)際旅游島，是希望全球的客人來(lái)這里旅游。但目前海南旅游還是以本國(guó)客流為主，樓市也如此。

潘石屹分析當(dāng)年海南房市泡沫破滅原因在于，海南本島的人特別少，對(duì)外部的依賴(lài)很大。大量依賴(lài)外部需求來(lái)拉動(dòng)，這樣周期的波動(dòng)就特別受外部的影響，所以1993年受宏觀(guān)調(diào)控影響，海南樓市泡沫就破滅了。同樣，現(xiàn)在海南房市仍帶有后發(fā)性和依附性，屬于次級(jí)市場(chǎng)。內(nèi)地的消費(fèi)不發(fā)展起來(lái)，內(nèi)地居民的收入沒(méi)有改善，海南的房地產(chǎn)就沒(méi)法起來(lái)。因?yàn)楹Ｄ系姆康禺a(chǎn)80%是賣(mài)給內(nèi)地人群的，而不是本島人群。所以，海南必須等到內(nèi)地人都吃飽喝足，有了一套住房、買(mǎi)了車(chē)，然后開(kāi)始打算休閑的時(shí)候，海南的房地產(chǎn)才會(huì)真正有機(jī)會(huì)。

就在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)聲鶴唳，退房潮再次涌現(xiàn)，廣州、深圳房?jī)r(jià)高臺(tái)跳水的當(dāng)口，海南房地產(chǎn)卻出現(xiàn)前所未有的逆勢(shì)瘋狂。海口、三亞等多個(gè)地方房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳躍式上漲，甚至一日一價(jià)，?？谟械臉潜P(pán)一天上漲5000元/平方米。一些原本銷(xiāo)售火爆的地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目一夜之間突然封盤(pán)，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的情況已很普遍。逐利的開(kāi)發(fā)商們時(shí)下喜歡將海南稱(chēng)為“全國(guó)人民的后花園”，他們現(xiàn)在最流行的是“國(guó)際視野”、“全球發(fā)售”。而島內(nèi)居民？那確實(shí)不是地產(chǎn)商們的關(guān)注范疇。

海南的居民確實(shí)不是唯利是圖開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)客戶(hù)。一份官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年三亞城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7142元，以現(xiàn)在新盤(pán)動(dòng)輒2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)來(lái)算，一套90平米的房子總價(jià)180萬(wàn)，一個(gè)三亞人不吃不喝要250年方能買(mǎi)得起。這可能也是中國(guó)的另一個(gè)城市之最。

“我想奉勸所有上島的房地產(chǎn)投資者，當(dāng)你準(zhǔn)備上島買(mǎi)房時(shí)，你一定要做好足夠的思想準(zhǔn)備，波浪起來(lái)時(shí)，沒(méi)錯(cuò)，你很幸福，但當(dāng)波浪下來(lái)時(shí)，你要問(wèn)問(wèn)自己，是否可以承受？或者說(shuō)，你是否做好了在海南當(dāng)一個(gè)長(zhǎng)期投資者的心理準(zhǔn)備？”對(duì)于那些真拿海南當(dāng)自己后花園的投資客們，海南萬(wàn)科總經(jīng)理王永飚意味深長(zhǎng)地說(shuō)道。

“沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，任何東西都是有度的?！敝袊?guó)（海南）改革發(fā)展研究院海南研究所所長(zhǎng)夏鋒如是說(shuō)，就海南房市而言，國(guó)際旅游島的利好概念似乎已基本用盡，經(jīng)歷過(guò)上世紀(jì)90年代海南樓市泡沫破滅的投資者，有的已經(jīng)選擇“出貨”。這都將促使海南房?jī)r(jià)回調(diào)。盡管短短數(shù)月時(shí)間，似乎還難以準(zhǔn)確判斷海南泡沫是否已到破滅邊緣，但迪拜危機(jī)的教訓(xùn)顯然已經(jīng)讓投機(jī)者心有余悸，撈一把就跑或許成為他們的行為準(zhǔn)則。

但愿海南的“國(guó)際旅游島”不會(huì)因投機(jī)炒作而受阻，也祝愿真正有住房需求的普通百姓，不要成為海南房市這波“擊鼓傳花”游戲的最后受害者。