當(dāng)人們將注意力放在打折的普通住宅時(shí)，高端住宅項(xiàng)目，尤其是別墅項(xiàng)目卻在九月16-17日北京秋季房展上大有斬獲。

據(jù)記者調(diào)查獲悉，雖然很多別墅項(xiàng)目沒有參加秋季房展，但是很多外地來北京參觀的客戶，卻在房展期間紛紛到奧北別墅區(qū)等北京幾個熱銷的別墅項(xiàng)目考察，且當(dāng)場下定者眾。雖然9月份第三周別墅市場成交數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計(jì)出來，但記者從珠江·紫宸山等多個別墅項(xiàng)目獲悉，已成交簽約量環(huán)比上升了40％以上。

別墅率先回暖

9月份的秋季房展會成交踴躍，但多數(shù)參展的北京項(xiàng)目，僅僅是品牌展示，很少有房子在賣。相反房展會現(xiàn)場成交最多的是北京以外的項(xiàng)目，這次京外項(xiàng)目占了6成。

就在房展會召開前一天，《人民日報(bào)》發(fā)布評論：提出繼續(xù)房地產(chǎn)第二輪調(diào)控，降低房價(jià)。這讓普通住宅房價(jià)未來走勢平添了變數(shù)。

但“金九銀十”終究還是來了，一場上演在房展會期間的別墅熱銷局面讓行業(yè)感到驚詫。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月北京別墅市場總體成交，較7月出現(xiàn)大幅上漲成交套數(shù)成交面積和成交金額全面上揚(yáng)，繼4月實(shí)施房地產(chǎn)新政后，月銷售金額首次突破20億元。

統(tǒng)計(jì)顯示，8月份，北京別墅市場總成交290套，環(huán)比上漲118.04％，銷售金額為22.99億元，比7月份增加了11.29億元環(huán)比上漲96.50％。9月開始第一周到第三周，珠江，紫宸山，龍湖頤和原著等高端別墅項(xiàng)目再度顯示簽售高峰勢頭。9月16-17日，北京秋季房展會期間，珠江·紫宸山項(xiàng)目迎來了鄂爾多斯購房團(tuán)，由2位鄂爾多斯購房團(tuán)帶頭人帶領(lǐng)的17位考察者中，有4人當(dāng)場下訂，2人簽訂合同。

“這可是每套3000萬元以上的別墅啊!”這個火爆銷售的場景，讓珠江地產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙津驚詫不已。趙津表示，由于房地產(chǎn)調(diào)控的因素，本來珠江·紫宸山這樣的高端產(chǎn)品不打算獲得火爆銷售的，但是沒想到賣得這樣好。

對于別墅市場回暖的原因，趙津分析認(rèn)為，國土資源部已經(jīng)嚴(yán)禁向別墅供地，而且在不斷對各地違規(guī)供地的行為進(jìn)行督察，一些改變項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目，也進(jìn)入了被檢查的范圍。

另外，雖然目前北京普通住宅價(jià)格在調(diào)控的作用下，價(jià)格出現(xiàn)了一定幅度的回落，但降幅卻微乎其微，這也是別墅購買者沒有像普通住宅購買者那樣觀望，而是直接出手的重要原因。

在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控下，很多別墅產(chǎn)品的價(jià)值空間更加凸現(xiàn)，反觀過去幾年的房產(chǎn)投資歷程，2006年購買的別墅，如今價(jià)格已經(jīng)翻了一倍。別墅繼續(xù)升值的空間要比普通住宅大得多。

通脹因素

趙津分析說，別墅項(xiàng)目突然在9月第三周出現(xiàn)熱銷，而且購買資金多數(shù)是山西、內(nèi)蒙等地的投資者，一次性付款比例特別高。這說明了民間資金在CPI高漲的情況下，重新尋找別墅等高端項(xiàng)目作為投資避險(xiǎn)的產(chǎn)品。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，8月份全國CPI高達(dá)3.5％，9月份預(yù)期仍然達(dá)到3％，國家發(fā)改委副主任張曉強(qiáng)表示，全面CPI將控制在3％左右。一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，今年GDP增長率調(diào)低到了9％，而CPI這個代表無價(jià)的指數(shù)卻歷史性地高達(dá)3.5％，這說明經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)通脹的危險(xiǎn)。

在此情況下，一般股市和黃金等投資產(chǎn)品都會面臨較大的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。而別墅等高端住宅產(chǎn)品，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，價(jià)格相對較低，是投資進(jìn)入的好機(jī)會。

由于普通住宅受房地產(chǎn)調(diào)控影響很大，而且關(guān)于空置房的調(diào)查仍然在進(jìn)行中，投資資金選擇別墅這樣的高端項(xiàng)目作為投資，避開房地產(chǎn)調(diào)控集中地普通住宅產(chǎn)品。

“這說明房地產(chǎn)投資資金更理性了，”趙津說，投資基金選擇別墅這樣的項(xiàng)目投資，而不去炒普通住房價(jià)格，不會影響民生問題，也有利于建立健康的房地產(chǎn)投資市場。

記者觀察到，雖然別墅出現(xiàn)了旺銷，但是并非所有別墅都旺銷，大部分別墅項(xiàng)目仍處于冰凍狀態(tài)或者延遲開盤的狀態(tài)，僅有少數(shù)別墅項(xiàng)目出現(xiàn)了井噴式的增長。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，當(dāng)前熱銷的別墅分為珠江紫宸山為代表的高端家族大宅別墅和金隅長安山麓為代表的小型別墅。珠江·紫宸山為代表的面積在800-1600平方米的家族大宅，其購買者主要為別墅改善性需求人士，或?yàn)樾赂浑A層，或者為已購買別墅，擁有高端公寓住宅的購房者。而長安山麓戶型面積170-200平方米左右，總價(jià)比較便宜，為中產(chǎn)階級家庭首次購買別墅的自主性需求。

趙津分析說，別墅市場出現(xiàn)兩極分化的原因是，目前真正購買別墅的人群，只是出于上述兩類需求而決定購買的，這也說明別墅市場仍然存在觀望的情緒。比較樂觀的是，大部分購買者已經(jīng)走出了觀望情緒，進(jìn)入選購別墅的階段，這也是拼項(xiàng)目品質(zhì)的時(shí)候。

因此，別墅只有產(chǎn)品做得好，才能吸引自主性和改善性購買人群。

對于項(xiàng)目品質(zhì)問題，趙津深有體會。趙津表示，珠江·紫宸山在作產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候，先后過濾了很多方案，最后確定了16.32米，這個北京市從來沒有過的家族別墅高度。

記者了解到，珠江·紫宸山層高3.6-4.5米之間，為北京市別墅層高設(shè)計(jì)最大項(xiàng)目之一。之所以這樣設(shè)計(jì)，就是為了抓住家族大宅別墅真正購買者的需求心理。

珠江·紫宸山采取了“陽光首層”的獨(dú)特建筑手法，進(jìn)行立體空中花園設(shè)計(jì)，讓家族中的老人，成年人和孩子都有自己的活動空間?！傲Ⅲw庭院”改變了北方別墅園林夏天潮濕，冬天荒蕪的問題。該項(xiàng)目外立面全部采用澳洲砂巖，外立面涂料就像人的皮膚一樣可以呼吸，具有“季節(jié)毛孔伸縮性”。據(jù)悉，珠江·紫宸山全部為純獨(dú)棟別墅，每棟別墅僅澳洲砂巖石材費(fèi)用就超過400萬元。