楊曉

摘要：房地產(chǎn)市場相對成熟的國家，注重長期性的住房供給面的調(diào)控，采用差異化的調(diào)控手段，保護(hù)鼓勵(lì)居民的自住性需求，同時(shí)抑制投機(jī)需求，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，值得借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 產(chǎn)商 購買者

一、國外差異化調(diào)控經(jīng)驗(yàn)做法歸納

（一）實(shí)施公共福利住房制度和房租補(bǔ)貼制度，住房供給充足穩(wěn)定

一些發(fā)達(dá)國家主要通過提供公共住房，并對房租進(jìn)行補(bǔ)貼，來解決低收入群體住房問題。一是針對低收入家庭建設(shè)公共租賃住房。美國，相當(dāng)一部分城市發(fā)展項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)被聯(lián)邦政府用于低收入居民住宅建設(shè)，滿足當(dāng)?shù)爻鞘兴O(shè)條件的低收入者可以申請入住。德國，政府對社會(huì)福利住房專門規(guī)劃用地，并明確規(guī)定福利房的比例。建造的公租房將以較低的價(jià)格提供給低收入者，市場差價(jià)由政府補(bǔ)貼給開發(fā)商。二是政府對低收入群體進(jìn)行房租補(bǔ)貼。美國向低收入者實(shí)施租金幫助計(jì)劃，為低收入家庭、老年人、殘疾人等給予房租補(bǔ)貼。

（二）以法律法規(guī)形式限制房價(jià)，開發(fā)商、房東漲價(jià)行為受到制約

發(fā)達(dá)國家往往通過制定法律，限制房產(chǎn)價(jià)格和房租市場價(jià)格，從制度上抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求，遏制暴利行為。一是嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)行為。德國，法律規(guī)定開發(fā)商制定的房價(jià)超過“指導(dǎo)價(jià)格”的20%，即構(gòu)成違法行為；超過50%，則是“暴利”，開發(fā)商將被處以高額罰款和三年的有期徒刑。二是嚴(yán)格規(guī)定房東的出租行為。德國法律規(guī)定房租漲幅超過合理租金的20%，就構(gòu)成違法行為，房客可以向法院起訴房東：如果漲幅超過50%，則構(gòu)成犯罪。法國法律保護(hù)租客的居住權(quán)。房東要終止租約，須有正當(dāng)理由，如房客不支付房租等，另外，房東即便有正當(dāng)理由上漲房租，需征得房客的同意。

（三）細(xì)化稅收政策，提高多套房持有和交易成本

發(fā)達(dá)國家細(xì)化稅收政策，甄別不同的購房需求，提高投機(jī)者持有房地產(chǎn)的成本，同時(shí)鼓勵(lì)自住需求。一是征收房產(chǎn)稅。美國，房產(chǎn)稅首套住房免征，二套房起征，第三套房和四套房征收比例不斷增加。房價(jià)越高，賦稅越重。房地產(chǎn)稅率大致為1.2%～1.8%。二是征收增值稅，即對房屋購買和出售時(shí)的差價(jià)征稅。對于超過兩年的自住房屋，在美國一些州可享受增值稅率優(yōu)惠，但對兩年以下需全額繳納。在法國，自住房售出免稅；非自住房，持有期限未滿30年的，出售時(shí)增值部分需要繳高額稅。三是征收空置稅、財(cái)產(chǎn)稅等。法國，部分大城市征收房產(chǎn)空置稅，房屋所有人自住或者出租，否則要交納房產(chǎn)空置稅。

（四）施行差別化的利率政策，鼓勵(lì)中低檔房地產(chǎn)的開發(fā)和購買

針對房產(chǎn)商和購房者分類執(zhí)行差別貸款利率。美國，政府規(guī)定個(gè)人購房時(shí)區(qū)分自住或者出租，前者貸款利率低于后者。德國，地方政府投資設(shè)立的政策性住房金融機(jī)構(gòu)為中低收入群體購房、建房提供優(yōu)惠利率貸款。此外，建設(shè)低租金租賃房的開發(fā)商也可享受優(yōu)惠利率。墨西哥，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)先確定房屋售價(jià)，其可享受的貸款利率因預(yù)售價(jià)高低而不同，售價(jià)越低，貸款利率就越低。

（五）實(shí)施長期穩(wěn)健的房貸政策，控制房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)

通過限制購房貸款比例，控制房地產(chǎn)市場的杠桿，限制大肆購入房產(chǎn)進(jìn)行炒房的可能性，控制房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)險(xiǎn)。法國，規(guī)定購房者還貸數(shù)額不能超過其月收入的三分之一。新加坡，規(guī)定房貸申請人的總債務(wù)償還比率不能超過60%。德國，住房儲蓄銀行施行“先存后貸”的互助模式，購房者必須在該銀行的存款額達(dá)到合同金額的一半，才可以向銀行申請?jiān)摴P貸款。

（六）信息公開透明，發(fā)揮指導(dǎo)作用和穩(wěn)定預(yù)期

部分國家提供房地產(chǎn)市場需求服務(wù)和信息指導(dǎo)，減少信息的不對稱。美國，由政府成立房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，保證其公正性和權(quán)威性，定期調(diào)查市場需求信息，及時(shí)對外公布，為房地產(chǎn)投資和消費(fèi)提供引導(dǎo)，促進(jìn)市場均衡發(fā)展。日本，政府每5年進(jìn)行一次大規(guī)模的“居住實(shí)態(tài)調(diào)查”調(diào)查，搜集總結(jié)不同居民對住宅的不同需求，提供專業(yè)預(yù)測，制定住宅發(fā)展五年計(jì)劃，并向社會(huì)公布，為企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)和居民投資消費(fèi)提供導(dǎo)向。

二、國外房地產(chǎn)市場差異化調(diào)控對中國的啟示

解決高房價(jià)問題需從根本上解決供需平衡的問題，對供需兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，重在改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制房價(jià)漲幅，穩(wěn)定各方預(yù)期。國外政府對房地產(chǎn)的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。

（一）加強(qiáng)福利住房建設(shè)。大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，對于公租房、廉租房數(shù)量規(guī)定強(qiáng)制性的比例，增加經(jīng)濟(jì)適用房和公租房、廉租房的數(shù)量。同時(shí)，向低收入群體提供住房補(bǔ)貼。

（二）用法律手段限制住房價(jià)格。一是規(guī)定土地供應(yīng)最高限制價(jià)格，地方政府作為土地市場的利益參與方，其行為首先應(yīng)受到法律約束。建議明確各地方的合理地價(jià)，規(guī)定土地出售價(jià)格不得超過合理定價(jià)的一定范圍。二是規(guī)定開發(fā)商售房最高價(jià)格，分類制定各城市的合理房價(jià)，并規(guī)定開發(fā)商銷售價(jià)格漲幅不能超過—定范圍。三是規(guī)范房屋租賃市場，分城市分區(qū)制定合理租價(jià)，限制房租最高上漲幅度。

（三）實(shí)施差異化的信貸稅收政策。一是差別化利率政策，針對不同性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目制定差別化的貸款利率，特別是對有福利住房性質(zhì)的房地產(chǎn)給予低利息貸款，鼓勵(lì)開發(fā)針對中低收入群體的房產(chǎn)項(xiàng)目；同時(shí)，對不同價(jià)格的住房分類，制定相應(yīng)的房貸利率，并嚴(yán)格限制貸款人還貸額占其收入比例，嚴(yán)格審查收入來源，降低居民杠桿。二是征收房產(chǎn)稅，增加二套以上非白住房的持有成本；三是鼓勵(lì)開發(fā)帶有福利性質(zhì)住房項(xiàng)目，提供稅收減免和財(cái)政補(bǔ)貼支持。

（四）提供房地產(chǎn)信息服務(wù)。由政府主導(dǎo)，定期調(diào)查研究房地產(chǎn)市場的庫存數(shù)量、分布及市場需求變化，減少信息不對稱帶來的盲目開發(fā)和恐慌性購買，穩(wěn)定市場各參與方預(yù)期。