□/李拉

“屋有其居者”與“居者有其屋”同樣重要

□/李拉

最近一段時(shí)間，央視等各大媒體都在頻繁報(bào)道房屋空置問(wèn)題，空置房現(xiàn)象已經(jīng)成為社會(huì)焦點(diǎn)。在“屋無(wú)其居者”大量存在的情況下，普遍的“居者有其屋”是不可能實(shí)現(xiàn)的。

“全國(guó)660個(gè)城市，連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房高達(dá)6540萬(wàn)套，可供2億人居住?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)頗具影響力的獨(dú)立評(píng)論家牛刀在其博文中披露的這一據(jù)說(shuō)引自電力部門報(bào)告但未被證實(shí)的資料引起軒然大波，雖然統(tǒng)計(jì)出處不明，依然不脛而走。權(quán)威部門一度沉默后終于辟謠，稱全國(guó)目前共有3億多個(gè)電表用戶，構(gòu)成非常繁冗復(fù)雜，企業(yè)用戶和農(nóng)村用戶夾雜在一起，很難甄別城市空置房的精確數(shù)量。有記者曾向國(guó)家統(tǒng)計(jì)局求解真實(shí)的空置房資料，始終未果。那么目前空置房情況究竟如何？產(chǎn)生大量空置房的原因是什么？

一、空置房現(xiàn)象及其原因

國(guó)家建設(shè)部、發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的對(duì)商品房空置面積種類進(jìn)行明確分類的通知說(shuō)，從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開(kāi)始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分?？罩脮r(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。這是對(duì)“空置房”概念的官方定義。

（一）爭(zhēng)議下的住房空置率

北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系的課題組，對(duì)北京50多個(gè)2004年至2007年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行了調(diào)查，得出的結(jié)論是，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%，且呈上升趨勢(shì)，2007年達(dá)到了29%。并且越往外空置率越高，二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到了30%。該空置率只是測(cè)算已經(jīng)賣出的商品房，并未將沒(méi)有賣掉的商品房納入其中。

未賣出的閑置商品房數(shù)量也同樣驚人。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告，北京2005～2007年未售出的商品房數(shù)字是1374.2萬(wàn)平方米、1786萬(wàn)平方米、2322萬(wàn)平方米，也是逐年遞增趨勢(shì)。在合肥，截至今年6月底，沒(méi)用水的戶數(shù)占總戶數(shù)的比例為14.09%。湖南今年上半年空置達(dá)1—3年的有473.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)115.8%，其中住宅299.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)124.5%。大戶型商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房空置面積增速分別達(dá)到211.3%、284.9%。以上數(shù)字還不包括小產(chǎn)權(quán)房、單位和機(jī)構(gòu)自建房。

理論上，一定量的房屋空置有其合理性。但房屋空置率是衡量房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)很重要的數(shù)據(jù)，如果空置率過(guò)高，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)是不健康的，是投機(jī)的。而在中國(guó)，房屋空置問(wèn)題十分突出，十分嚴(yán)重，十分不符合國(guó)情。過(guò)高的房屋空置率就是樓市的一個(gè)毒瘤。

（二）導(dǎo)致大量空置房現(xiàn)象的主要原因

筆者認(rèn)為原因有四。一是開(kāi)發(fā)商只看到市場(chǎng)剛性需求，高估了市場(chǎng)目前的實(shí)際購(gòu)買能力，盲目投資開(kāi)發(fā)，致使積壓大量空置商品房。二是經(jīng)濟(jì)適用房的大力建設(shè)，集資建房、廉租房等各種低價(jià)格保障性住房形式的出現(xiàn)，使部分人群寄望于房地產(chǎn)商們被迫以降價(jià)來(lái)博取購(gòu)買熱情。老百姓持幣觀望，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤房惜售，也是空置房過(guò)多的原因之一。三是虛高的房?jī)r(jià)是平均收入的幾十倍，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于收入漲幅，使得很多人不敢貸款或根本無(wú)力貸款、還貸，工薪階層心有余力不足。四是中國(guó)沒(méi)有征收房屋空置稅。把房拿出來(lái)出租的業(yè)主需繳納5%的綜合稅，把房拿出來(lái)出售的業(yè)主要繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅和差額20%的個(gè)稅。業(yè)主如果不出租也不出售就不用交稅。于是一部分人選擇先將房屋空置，待水漲船高時(shí)再出租或出售。

二、過(guò)高的住房空置率恐為泡沫危機(jī)來(lái)臨訊號(hào)

（一）過(guò)高的住房空置率將導(dǎo)致“房量泡沫”

中國(guó)的房產(chǎn)泡沫與其他泡沫的不同之處在于，它有著前所未有的數(shù)量。雖然官方未能公布空置房數(shù)據(jù)，但就對(duì)北京等地住房入住率及供電調(diào)查以及很多并沒(méi)在統(tǒng)計(jì)內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房來(lái)看，可以說(shuō)，各地均有不少房屋在空置是一個(gè)不容抹殺的事實(shí)。一方面是經(jīng)適房、廉租房供給不足，另一方面是商品房供給過(guò)量，于是導(dǎo)致了一方面住房空置率居高不下，另一方面房?jī)r(jià)卻持續(xù)走高?！胺苛颗菽爆F(xiàn)象會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入重重困境。

（二）過(guò)高的住房空置率表明此次政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控尚未到位

高住房空置率說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性非常驚人，重要原因是政府優(yōu)惠的信貸政策通過(guò)金融杠桿影響了市場(chǎng)的正常化需求，強(qiáng)化了市場(chǎng)的投資、投機(jī)心理，投資價(jià)值代替了居住功能，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，投機(jī)炒作比重之高是非常令人震驚的。

大量房屋空置，是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)盛行、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、泡沫不斷積累的必然產(chǎn)物，是政府多年來(lái)采取不正確的房地產(chǎn)政策、一度放任房?jī)r(jià)上漲的必然后遺癥，是長(zhǎng)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)身上的一個(gè)惡性毒瘤，最終必然導(dǎo)致多年來(lái)積累的各種房地產(chǎn)問(wèn)題的總爆發(fā)，帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在短期的滯漲后，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了“回暖”，說(shuō)明此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控尚未到位。

（三）國(guó)際經(jīng)驗(yàn)啟示

世界上的一些國(guó)家對(duì)本國(guó)的空置房抓得非常嚴(yán)。荷蘭法律規(guī)定，如果一套住房空置1年以上，“不速之客”便可入住，業(yè)主必須無(wú)償提供住房；瑞典政府甚至直接將無(wú)人居住的住房推倒；在德國(guó)，在房屋閑置率超過(guò)10%的市鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣畷?huì)推倒那些無(wú)法出租的住房；在法國(guó)，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推；丹麥政府在50多年前就開(kāi)始對(duì)那些閑置6周以上房屋的所有者進(jìn)行罰款；在美國(guó)亞特蘭大的一些地區(qū)，甚至有業(yè)主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。以上國(guó)家對(duì)“空置房”的管理，讓房屋的功能主要定位在解決“居者有其屋”的居住問(wèn)題上，而不允許用來(lái)投機(jī)炒作，甚至投資保值增值也難有空間。

美國(guó)對(duì)閑置房的管理如此嚴(yán)格，尚引發(fā)了次貸危機(jī)，更何況是在空置房制度嚴(yán)重缺失的中國(guó)。中國(guó)的空置房在哪里、有多少都難有一個(gè)精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，何談管理？對(duì)閑置房屋征收“空置稅”，我們連征收的依據(jù)都還沒(méi)有?？罩梅抗芾砣笔?huì)造成眾多的問(wèn)題，過(guò)度炒房、囤房對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的打擊，甚至對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的打擊都是可怕的。炒高了房?jī)r(jià)，百姓怨聲載道，富人擁有數(shù)套房，也是社會(huì)不公平的表現(xiàn)，還會(huì)造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

三、如何解決住房空置率過(guò)高問(wèn)題

面對(duì)撲朔迷離的空置率，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)與房租，中低收入人群的居住難題愈加突出。政府為解決中低收入人群的居住問(wèn)題，也在不斷加大保障房的供應(yīng)力度，但也遇到了諸多瓶頸。認(rèn)真研究如何解決空置房帶來(lái)的資源浪費(fèi)、社會(huì)不公等問(wèn)題，使空置房變成有效資源，是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

（一）調(diào)整稅收推空置房入市

征收空置稅有利于打擊“捂盤惜售”、“囤房炒地”等投機(jī)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。筆者認(rèn)為，在稅收環(huán)節(jié)，應(yīng)該減少存量房出租和出售環(huán)節(jié)的稅收，增設(shè)“空置稅”。通過(guò)稅收調(diào)整，促使業(yè)主把空置的房源拿出來(lái)出租或出售，一來(lái)可以避免資源的浪費(fèi)，二來(lái)可以平抑房?jī)r(jià)和房租的過(guò)快上漲。

空置稅是對(duì)一切空置的住房征收的稅款，本質(zhì)上與物業(yè)稅一樣屬于財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)起征空置稅，地方政府就不必通過(guò)“以費(fèi)代稅”、“批地賣地”、“政府間接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”來(lái)增加財(cái)政收入。一方面可以避免房地產(chǎn)價(jià)格脫離價(jià)值軌道、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系被嚴(yán)重扭曲的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)體系的科學(xué)化，減少稅費(fèi)給購(gòu)房者帶來(lái)的價(jià)格負(fù)擔(dān)。另一方面，空置稅完全可以效仿國(guó)際上物業(yè)稅的慣例，納入地方稅收體系，給地方政府提供獨(dú)立的稅源，作為地方政府財(cái)政收入的組成部分，從而避免地方政府土地財(cái)政陷入因無(wú)地可批而致財(cái)政收入喪失可持續(xù)性的境地，減少土地、金融失控的風(fēng)險(xiǎn)。

政府還應(yīng)通過(guò)制定相關(guān)制度和政策來(lái)促使空置房進(jìn)入市場(chǎng)出租或者出售。要想使得更多的閑置房源進(jìn)入市場(chǎng)，避免資源浪費(fèi)和平抑租金上漲，就得采取多重手段，諸如規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，引入誠(chéng)信規(guī)范的大型品牌經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與閑置房屋出租運(yùn)營(yíng)和管理，向低收入人群和城市發(fā)展所需的青年人才發(fā)放租房補(bǔ)貼等。

（二）調(diào)控需建立長(zhǎng)效機(jī)制

首先，有效地控制空置房的增量面積，是解決空置房增長(zhǎng)過(guò)快問(wèn)題的根本。控制空置房的增量面積，除了靠開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房的精準(zhǔn)營(yíng)銷策略外，更重要的是政府在土地審批制度上的控制和把握。政府應(yīng)該有效合理地實(shí)現(xiàn)商品房建設(shè)規(guī)劃，避免同區(qū)域在短時(shí)間內(nèi)大幅度增加商品房供給量，出現(xiàn)供過(guò)于求，變成將來(lái)的空置房。

其次，快速消化現(xiàn)有空置房的存量面積。建立權(quán)威的空置房信息網(wǎng)，加大空置房的信息披露，促進(jìn)市場(chǎng)上的有效需求與空置房之間做到最大匹配。實(shí)現(xiàn)銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進(jìn)空置房實(shí)現(xiàn)最大程度上的利用率。

在當(dāng)前樓市調(diào)控的大背景下，解決房屋空置率過(guò)高現(xiàn)象是重中之重，這對(duì)擠干樓市泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展將起到至關(guān)重要的作用。這就需要有關(guān)部門盡快進(jìn)行一次住房普查，對(duì)居民的住房使用情況進(jìn)行一次認(rèn)真徹底詳細(xì)的調(diào)查，提供出權(quán)威的統(tǒng)計(jì)資料，以盤活存量、降低閑置率、增加供給，從而緩解供需矛盾。如若將調(diào)控政策“空置”，則會(huì)使此前已經(jīng)取得的成效前功盡棄，中國(guó)樓市泡沫也將積重難返。

天津金融資產(chǎn)交易所）