黃前柏

這是個有趣的故事。

一個城市里有三個人，甲有5套房，不上班，靠收房租生活；乙有一套房，上班賺工資；丙租房，在菜場賣菜。

忽然有天要收房產(chǎn)稅了，丙說：“太好了，我沒房，收那幫炒房人的稅，我全力支持，房價大跌了，我就可以買房了。”；乙說：“沒關(guān)系，我只有一套，收那幫炒房人的稅，我支持，房價大跌了，我可以再買一套?！?；甲說：“哦，房產(chǎn)稅收多少？1%對吧，下個月房租漲5%?！?

房租上漲了，丙很郁悶，想換個房子，發(fā)現(xiàn)大家房租都漲了，只好忍。不過也不能吃虧，明天菜價也漲5%，恩，就這么干。乙和甲去買菜，發(fā)現(xiàn)菜價漲了，很郁悶，想換個菜場，發(fā)現(xiàn)菜價都漲了，只好少吃點了。

于是乎，生活水平就這樣下降了，CPI就這樣升高了。

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這不是個簡單的故事。關(guān)于房產(chǎn)稅出臺的猜測和博弈，究竟將會給我們帶來什么樣的影響？

進入11月，房產(chǎn)稅漸行漸遠(yuǎn)。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康“房產(chǎn)稅出臺‘按月計算，離推出最終時間不會超過一年”的言論更是讓市場充滿了猜想。

時機窗口

“房產(chǎn)稅出臺腳步越來越快，但是我們首先要搞清楚它的大背景，房產(chǎn)稅出臺是我國稅制改革的基本趨勢?！敝敹悓＜?、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓告訴記者。

劉桓認(rèn)為，從各國稅制來看，主要由三個稅種支撐，包括流轉(zhuǎn)稅、所得稅和財產(chǎn)稅。從財產(chǎn)稅來看，主要包括遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅開征目前條件不成熟，毫無疑問，房產(chǎn)稅將是“十二五”稅改的重點。

從最近這些年的房地產(chǎn)市場調(diào)控來看，存在著“越調(diào)控房價越漲”的怪現(xiàn)象。之前的調(diào)控也動用過稅收工具，提高二手房轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、所得稅等，但這些多增的稅收基本上都被轉(zhuǎn)嫁到了買家頭上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其中重要原因在于房地產(chǎn)稅制流通環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀。

今年4月份，號稱“史上最強”房地產(chǎn)調(diào)控的“新國十條”出臺，多少還是讓亢奮的房地產(chǎn)市場有了稍許冷卻，部分一線城市出現(xiàn)“價量齊跌”的現(xiàn)象。

但值得注意的是，9月份全國70個大中城市房價同比上漲9.1%，環(huán)比上漲0.5%，停止了連續(xù)3個月的環(huán)比下降，開始轉(zhuǎn)漲。北京告別負(fù)增長，房價環(huán)比上漲0.2%，房價上漲壓力還在加大。

“房產(chǎn)稅出臺時機主要看此次房地產(chǎn)調(diào)控的效果，如果房價繼續(xù)上漲，管理層將不惜一切代價出重拳，不排除房產(chǎn)稅會提前出臺。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為。

這樣又回到一個問題：當(dāng)前出臺房產(chǎn)稅到底是調(diào)控房價還是為地方財政構(gòu)建穩(wěn)定的財源？

“從長遠(yuǎn)來看，是讓地方政府有一個穩(wěn)定的主體稅種，逐步取代廣為詬病的土地財政，但從短期來看，調(diào)控房價的因素更多一些，而且我堅信對房價調(diào)控一定有用，對投機者來說一定會帶來沖擊?！眲⒒刚f。

然而，財科所副所長劉尚希卻不這么認(rèn)為，“在房價上漲的情況下，房產(chǎn)稅百分之百都可以轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅對住房消費有一定的調(diào)節(jié)作用，但對住房投機，幾乎沒有調(diào)節(jié)作用。”

繞不過的立法

對于房產(chǎn)稅的開征，普通百姓的第一感覺就是怎么又要征稅？

一位專家告訴記者，“房產(chǎn)稅比較復(fù)雜，如果開征，相關(guān)部門首先要做的工作就是讓公眾慢慢熟悉它，接受它?，F(xiàn)在輿論天天熱炒房產(chǎn)稅，或許就是相關(guān)部門在有意識地做好輿論引導(dǎo)工作。”

該專家解釋，房產(chǎn)稅是直接稅，而且是直接稅里面最直接的稅。個人所得稅還可以通過代扣代繳的形式，不是你自己從口袋里掏錢交稅，而直接交稅感覺是不太一樣的。

據(jù)初步統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項，涉及房地產(chǎn)的收費多大50項，加起來就是60多項。另據(jù)一位房地產(chǎn)人士算過的一筆賬，開發(fā)商所承擔(dān)的稅費包括：土地費用在內(nèi)的各種稅費，對住宅總體開發(fā)成本、銷售價格的影響較大的項目依次為土地費用（約30%），稅收（約10%），其他各種合理和不合理費用（約15%-20%），政府通過稅收、土地、各項收費共拿走了房價的55%左右。

而且，房產(chǎn)稅開征還存在重復(fù)征稅的問題。對于買房者來說，已經(jīng)攤了土地出讓金，相當(dāng)于攤了70年的租金，如果再付土地持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，就存在二次征稅的嫌疑。

從2010年開始，老百姓會發(fā)現(xiàn)，“房產(chǎn)稅”這個詞出現(xiàn)得越來越多，漸漸取代了原來官方“物業(yè)稅”的提法。

其實早在1986年，中國就已經(jīng)有了房產(chǎn)稅，1986年國務(wù)院出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》，征收范圍是城鎮(zhèn)經(jīng)營性房產(chǎn)。1985年，全國人大授權(quán)國務(wù)院對于有關(guān)經(jīng)濟體制改革和對外開放方面的有關(guān)問題，必要時可以根據(jù)憲法制定暫行的規(guī)定或者條例，這是當(dāng)時《房產(chǎn)稅暫行條例》出臺的特殊背景。

“既然中國已經(jīng)有了房產(chǎn)稅，就沒必要新開一個稅種，根據(jù)憲法，新開一個稅種需要人大審批。”上述專家認(rèn)為，官方現(xiàn)在頻繁提到房產(chǎn)稅，可能是管理層希望繞過復(fù)雜的立法程序，盡快推動房產(chǎn)稅的出臺。

但在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的做法顯然不合適。劉桓認(rèn)為，房產(chǎn)稅要出臺根本上還是要立法，以法律作保障。但遺憾的是，在中國現(xiàn)有的二十余個主要稅種中，目前只有企業(yè)所得稅和個人所得稅是通過人大立法開始征收的。

“據(jù)了解，房產(chǎn)稅方面的相關(guān)法律已經(jīng)‘上會到人大，年底就應(yīng)該會出臺一些意見”劉桓透露。

合理邊界

目前，包括上海、重慶、深圳等幾個城市已經(jīng)在著手準(zhǔn)備房產(chǎn)稅的試點。從這些城市流傳的版本來看，爭議比較大的地方還是稅率、稅基等幾個方面。

首先就稅率來看。楊紅旭認(rèn)為，0.3%～0.8%是可以接受的范圍。從上海版本來看，房產(chǎn)稅試點征收稅率可能為0.3%-0.4%。照此計算，一套總價220萬元的住宅，年繳房地產(chǎn)稅約8800元。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，一些多套房產(chǎn)擁有者，預(yù)期房價上漲的得益，會遠(yuǎn)超放棄租金或征收房地產(chǎn)稅帶來的損失。假設(shè)房地產(chǎn)稅征收稅率小于1%，那么房價年漲幅超過1%就足以抵消其帶來的持有成本增加，而近幾年一線城市實際房價年漲幅均超過了兩位數(shù)。這樣的話，房產(chǎn)稅可能還不足以有動力促使空置房投入流轉(zhuǎn)。

另外，累進稅率也被提及。據(jù)悉，重慶市可能采取“套數(shù)越多、面積越大”—稅率逐級提高的累進稅率計算方式，其原理與個人所得稅的累進稅率相同。

在這種方式之下，個人被征收房地產(chǎn)稅的稅率，可能因個人名下?lián)碛凶》康奶讛?shù)、面積的不同而不同。對于別墅和面積超過200平方米以上的大戶型住宅物業(yè)，將首先被直接征收房地產(chǎn)稅。同時，對于評估價格超過重慶主城區(qū)平均價格三倍以上的住宅，亦將被開征房地產(chǎn)稅。在此過程中，依據(jù)面積，劃定檔次，而后依據(jù)已劃定的檔次，逐級調(diào)高稅率。

除此之外，在重慶，如果一人或一戶擁有四套及以上住宅，將直接被征收房地產(chǎn)稅，并直接課以累進稅率。以控制個人或者家庭，占有“過多的、非自住”的住房資源，從而實現(xiàn)房產(chǎn)的“去投資化”目的。

但也有專家認(rèn)為，如果采用累進稅率，則其抑制投資性需求和奢侈性需求的作用都將增強。但累進稅率存在累進級距不易把握、計算較復(fù)雜、征稅成本相對較高、有可能打擊納稅人生產(chǎn)經(jīng)營積極性的缺點，還需進一步深入探討。

第二就是稅基。楊旭紅分析，根據(jù)重慶房產(chǎn)稅方案的基本思路是，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。重慶方案最有可能的選擇就是“面積＋套數(shù)”的辦法。

具體來說，超過免稅面積落在前兩套房的部分，稅率為1.5%；超過免稅面積落在第三套的部分，稅率為3%；超過免稅面積落在第四套的部分，稅率為5%；超過免稅面積落在第五套的部分，稅率為10%；超過免稅面積落在第六套或以上的部分，稅率為20%。此外，計稅時點定為上一年度12月31日，房產(chǎn)數(shù)據(jù)和申報的家庭成員，皆以此為準(zhǔn)。

而從上海房產(chǎn)稅方案來看，據(jù)復(fù)旦大學(xué)金融資本市場研究中心主任謝百三介紹，上海房產(chǎn)稅可能最新出臺的第四套方案實施，即對原來（新稅出臺前）的存量舊房（無論幾套）均不征稅，對新稅出臺后的增量（新買的住房）征稅，而且如果新房未達(dá)到規(guī)定面積的也不征稅。

謝百三介紹，第四套方案也是對原來第二套方案的再修改，只對新房超面積的部分征稅，但原來的存量舊房，也就是居民們原來已買的住房和新買的二手房都不用再征房產(chǎn)稅。這種方法對普通居民的原有財產(chǎn)不會造成什么傷害，已買了房的人都不用擔(dān)心被征稅，估計實施起來社會阻力會小一些，但是對房價的調(diào)控效果將較為有限。

這與賈康最近的“舊房舊辦法，新房新辦法”的觀點不謀而合。

值得注意的是，此次房產(chǎn)稅改革，決策層傾向于以房地產(chǎn)的市場評估價值為計稅依據(jù)，而不是此前規(guī)定的房產(chǎn)原值。按照原值征收房產(chǎn)稅難以體現(xiàn)房價波動，但按市場評估值征稅，意味著房產(chǎn)稅稅負(fù)將隨房產(chǎn)價格的上升而“水漲船高”。

另外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房產(chǎn)稅遲遲不出臺還有一個重要的原因是相關(guān)技術(shù)不完善。劉桓介紹，這方面問題主要有：房產(chǎn)登記不完善、由于歷史原因產(chǎn)權(quán)混亂、數(shù)字不準(zhǔn)確、異地置業(yè)統(tǒng)計難、沒有公信力的評估機構(gòu)等等，現(xiàn)在各地的稅務(wù)部門也在加快推進，為房產(chǎn)稅出臺創(chuàng)造條件。

“雖然房產(chǎn)稅出臺還面臨很多難題，但不代表不能推進，我個人一直很主張房產(chǎn)稅早日出臺，但是一定要有步驟。”劉桓認(rèn)為，首先是要先易后難。重點地區(qū)重點推進，不搞一刀切，也可以為其他地方積累經(jīng)驗；可以先征收豪宅然后向普通住宅推行；其次是逐步過渡。有步驟地推進房產(chǎn)稅，不能讓老百姓突然感受到稅收帶來的壓力。

“一定要保障老百姓住房的權(quán)利，我堅決主張第一套基本住宅不征稅?！眲⒒刚f。