溫治強

（神華集團神東煤炭公司，陜西 神木 719315）

隨著我國經濟的迅速發(fā)展和國家房改政策的深入，住房私有率不斷提高，房地產市場日益活躍，物業(yè)管理和服務不但被人們逐漸接受，而且已成為城鎮(zhèn)居民必不可少的消費需求。隨著社會的進步，人們對物業(yè)管理的要求越來越高。在行業(yè)競爭日趨激烈的今天，物業(yè)管理要面對競爭，迎接挑戰(zhàn)，只有不斷提高行業(yè)的管理水平，促進物業(yè)管理企業(yè)走創(chuàng)新之路。

1 創(chuàng)新是物業(yè)管理走向成熟的保證

創(chuàng)新的道路是成功的道路。在激烈的市場競爭中企業(yè)唯有立足于創(chuàng)新，勇于突破“舊觀念”、“老框框”，不斷地創(chuàng)造、應用先進的思想、科學的方法、新穎的技術改造企業(yè)，才能在不利條件和逆境中爭得生存和發(fā)展空間。一項事業(yè)唯有所有參與者銳意進取，不斷創(chuàng)新，才能充滿生機和活力，不斷蓬勃發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)雖己走過了風風雨雨近二十年，物業(yè)管理市場也已初步形成，但我們應看到二十一世紀物業(yè)管理的發(fā)展仍將困難重重。其主要表現在：管理體制上，尚處于新舊體制轉軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善；運行機制上，市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經營、不規(guī)范競爭還相當嚴重地存在；市場主體與物權關系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位；法律體系尚待完善；物業(yè)管理企業(yè)與政府有關職能部門關系有待進一步理順；城市舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等。面對這些困難，唯有創(chuàng)新才能謀發(fā)展，唯有開拓才能求進取。21世紀是創(chuàng)新的世紀，創(chuàng)新將在社會生活、生產、經營、管理活動中發(fā)揮越來越大的作用。物業(yè)管理必須順應這股潮流，在政府、業(yè)主、開發(fā)商的引導、配合下，管理者不斷創(chuàng)新，積極探索，推動我國物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。

2 物業(yè)管理創(chuàng)新的內容

一般認為創(chuàng)新是技術創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新相互作用，相互促進的結果，是指不斷創(chuàng)造、應用先進的思想、科學的方法、新穎的技術，將過時落后的東西取而代之，借以達到更高目標的一系列創(chuàng)造活動。因而創(chuàng)新的內容十分廣泛，但對物業(yè)管理創(chuàng)新而言，筆者以為大體可分為觀念創(chuàng)新、經營創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，它們之間既相互獨立，又水乳交融。

2.1 觀念創(chuàng)新

思想解放是社會變革的前提，觀念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的先導，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎。物業(yè)管理在國內作為一新事物，本身就要求我們用新眼光、新立場去看待它，用新思維新方式去研究它。但在現實中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業(yè)管理卻沒有全面的認識，對物業(yè)管理企業(yè)沒有準確的定位，使物業(yè)管理面臨重重困難。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，這不僅是對物業(yè)管理者而言，政府有關領導、職能部門、廣大業(yè)主、開發(fā)商更應如此。只有思想上深刻認識到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個人行為，其活動必須符合和滿足市場規(guī)律的要求，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。

2.2 經營創(chuàng)新

經營創(chuàng)新是指通過觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新而形成的企業(yè)發(fā)展的新生產力，變?yōu)樯鐣?、市場、業(yè)主所接受的新商品和新的信譽。這種轉變的實現，可以說是標志著企業(yè)總體創(chuàng)新的成功。2000年是物業(yè)管理“競爭年”，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理者，只有始終把自己的追求置于創(chuàng)新之中，不斷創(chuàng)造出新的企業(yè)產品、新的服務項目、新的消費者，才能在競爭中立于不敗之地，這既是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新的目的，又是企業(yè)的社會使命--推動物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)管理經營創(chuàng)新的表現，一是將物業(yè)管理視作一種企業(yè)的經營行為，在整個活動中要努力發(fā)現新的市場需求、新的用戶、新的機會，主動開拓新的市場：二是在服務內容上，要根據業(yè)主的需求把握市場的規(guī)律，預見性地創(chuàng)造出新的服務項目引導業(yè)主消費；三是在人才使用上要善于發(fā)現新人、培養(yǎng)新人、提拔新人；四是根據市場發(fā)展的客觀需要設置靈活的組織管理形式；五是創(chuàng)造良好的創(chuàng)新環(huán)境，鼓勵提出新點子、新門道。

2.3 管理創(chuàng)新

管理創(chuàng)新是指物業(yè)管理者根據物業(yè)管理的內部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以實現管理各要素更加合理的組合運行，從而創(chuàng)造出新的生產力，取得更高的勞動效率。美國麻省理工學院斯隆管理學院前院長萊斯特·瑟羅 (LesterThurow)曾指出“管理者的中心任務是推進組織或社會的變革……哪里不需要變革，哪里就不需要管理”。也就是說物業(yè)管理的中心任務不應該僅是對物的管理、對人的服務，而是將二者有機結合在一起所進行的一系列創(chuàng)造性活功，其核心應該是通過協調人與人、人與物、物與物之間的關系，來創(chuàng)造一個人物有機結合的環(huán)境，達到人流、物流的有序流轉。在這個環(huán)境內外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè)管理者就是要根據變化的因素，不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來促進整個環(huán)境的優(yōu)化。因此，物業(yè)管理切忌墨守成規(guī)，真正的物業(yè)管理者應該永遠是個創(chuàng)新者。

3 物業(yè)管理創(chuàng)新應把握的幾個問題

3.1 物業(yè)管理應充分調動政府、企業(yè)、業(yè)主的積極性

因為物業(yè)管理作為一項復雜的社會系統(tǒng)工程，不僅關系到企業(yè)的利潤，而且關系到業(yè)主的生活質量、城市的管理水平、城市的整體形象等等。因此，物業(yè)管理的發(fā)展也需要依靠各方的配合與支持。首先就是政府要轉變職能，勇于創(chuàng)新。政府應從直接管理房地產、干預物業(yè)管理企業(yè)經營管理活動為主，轉向宏觀調控、創(chuàng)造條件和環(huán)境、制定法律和法規(guī)、提供政策指導和服務、協調相關部門單位的關系，而把諸如行業(yè)評比、競賽之類的活動交由企業(yè)自律組織或行業(yè)協會等去完成。其次就是業(yè)主的創(chuàng)新。業(yè)主既要懂得自治，也應學會自律。第三是企業(yè)的創(chuàng)新。'企業(yè)應分析認清自己的角色位置，在觀念上以及經營管理方面有所創(chuàng)新。

3.2 物業(yè)管理創(chuàng)新應注重經濟效益和社會效益相統(tǒng)一

物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為，其本身要追求利潤最大化，但物業(yè)管理同時又是一項復雜的社會工作，其水平的高低、效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業(yè)管理只注重強調利潤，不講社會效益，那么，其市場將會日見枯萎；相反，如果只講社會效益，而忽視企業(yè)的經濟效益，那么，其活動就難以持久地進行下去，最終扼殺這個新事物的生命。所以，政府、企業(yè)在制訂有關政策、措施時應既要考慮物業(yè)管理的健康發(fā)展，又要兼顧廣大人業(yè)主的實際承受能力，以保障人們生活質量的不斷提高。這就要求，物業(yè)管理創(chuàng)新在重視經濟效益的同時也要注重社會效益。

3.3 物業(yè)管理創(chuàng)新要與市場需求相適應

這是由物業(yè)管理的特性決定的，盡管物業(yè)管理在我國內地的發(fā)展尚處于初期，物業(yè)管理市場也僅具雛形，物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為，最終只有走向市場化，才能充分發(fā)揮其作用，與之相適應企業(yè)只有樹立市場觀念，積極參與競爭才有可能擴大生存空間。因此，物業(yè)管理創(chuàng)新必須以市場為導向，針對物業(yè)的不同情況創(chuàng)造出符合物業(yè)管理市場需求的個性化的管理服務。為此，物業(yè)管理企業(yè)必須制訂快速應變的戰(zhàn)略以適應不斷變化的內外環(huán)境。具體而言這種戰(zhàn)略包括：以可持續(xù)發(fā)展為中心的戰(zhàn)略目標；以合作來提高競爭力的戰(zhàn)略途徑；以靈活的組織結構為戰(zhàn)略核心；以發(fā)揮人員和信息的杠桿作用為戰(zhàn)略實現的基石。這樣，企業(yè)就能根據經營環(huán)境的變化及時創(chuàng)造出富有個性化的服務商品，以滿足市場需求，使企業(yè)得到更好發(fā)展。

[1]馬露露.物業(yè)管理主體及其作用研究.華東師范大學，2004-05-01.

[2]張曉輝.我國物業(yè)管理業(yè)問題與對策研究.山東科技大學，2005-03-01.