劉旺梅

（江蘇省邳州市房產(chǎn)服務(wù)中心，江蘇，邳州）

房地產(chǎn)泡沫的危害與防范措施

劉旺梅

（江蘇省邳州市房產(chǎn)服務(wù)中心，江蘇，邳州）

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，影響和帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，導(dǎo)胬房價(jià)快速上漲，形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重影響了生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)，造成社會(huì)的不和諧，影響社會(huì)的穩(wěn)定。因此，必須深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)泡沫的危害性，深入分析泡沫形成的原因，并積極采取有針對(duì)性的控制和改進(jìn)措施，全面保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)泡沫；危害與防范措施

房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，因而已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。而正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的特殊性、相關(guān)性以及迅速發(fā)展所帶來的影響，使這一產(chǎn)業(yè)成為了泡沫經(jīng)濟(jì)的多發(fā)地，必須引起國家、政府和各級(jí)管理人員的高度重視。

一、 房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，相關(guān)度高，影響力大，泡沫的形成對(duì)國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生活等產(chǎn)生著極大的危害，需要引起高度的重視。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要危害有：

1、增加人們生活生產(chǎn)耗費(fèi)，造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

在我國經(jīng)濟(jì)得到高速發(fā)展的新形勢下，人們的收入水平得到一定程度的提高，生活質(zhì)量得到改善。但相對(duì)于房價(jià)的高速增長，人們的收入增長水平相對(duì)較低。因此，人們會(huì)更加注重理性消費(fèi)，具體表現(xiàn)為減少當(dāng)期消費(fèi)，把一部分收入存入銀行，以防不測。特別是在高房價(jià)面前，更多的人們只能?望房興嘆?，不得不控制和壓縮其他方面的消費(fèi)支出，從而影響和抑制了房地產(chǎn)對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)作用，不利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

2、加劇金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致金融危機(jī)

據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，在其投入的資金中約有20%～30%是從銀行貸款的。建筑公司在施工過程中所需有資金也是向銀行貸款。同時(shí)，大部分購房者也向銀行申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。以上幾項(xiàng)累加，與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的開發(fā)商、承建商、購房者都需要與銀行打交道。因此，如果一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就會(huì)成為最大的買單者，加劇了銀行系統(tǒng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3、引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定

房地產(chǎn)泡沫破裂最終會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，就會(huì)造成大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。而且會(huì)直接帶來建筑業(yè)、銀行業(yè)、建材業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng)，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)可能動(dòng)蕩不安，易引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。

二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析

根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于?泡沫?的分析，可以理解為在一個(gè)連續(xù)的過程中房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，而且這種價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之相應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，最終導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。因此，影響力大，破壞性強(qiáng)，需要認(rèn)真分析造成泡沫的原因，為控制和消除泡沫的產(chǎn)生提供科學(xué)依據(jù)。

1、土地管理制度不健全，行業(yè)管理不完善

土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人們對(duì)土地的需求與日俱增的, 而土地的供應(yīng)的相對(duì)固定的，從而導(dǎo)致了土地資源的相對(duì)不足，泡沫形成的基礎(chǔ)條件就是土地的稀缺性。

另一方面，在土地市場不成熟、制度管理不健全的客觀條件下，地方政府部門對(duì)土地市場進(jìn)行過多的干預(yù)，把房地產(chǎn)作為提高效益、保持政績的主要手段，造成了土地和房地產(chǎn)行業(yè)的無序管理，導(dǎo)致了房價(jià)的不斷上漲。

2、人們基于對(duì)房地產(chǎn)的過度投機(jī)行為

無序管理必然產(chǎn)生漏洞，也必然會(huì)產(chǎn)生投機(jī)行為。人們買房不是為了居住，而是通過炒房賺取差價(jià)，時(shí)間長了，人就多了，房價(jià)在一片?炒聲?中不斷攀升,最終形成房地產(chǎn)泡沫。

3、銀行過度房貸，成為房地產(chǎn)泡沫最大的推手

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商、建筑企業(yè)都必須擁有雄厚的資金才能在房地產(chǎn)行業(yè)一展身手。而他們的開發(fā)資金、建筑資金主要來源于銀行貸款。在高回報(bào)、高利潤的收益影響下，銀行在辦理貸款過程中，往往會(huì)違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商大量發(fā)放貸款，造成過度開發(fā)。對(duì)銀行來說，帶來了不小的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要措施

泡沫形成和破裂的危害性極大，也有其產(chǎn)生、發(fā)展和破裂的原因，我們必須客觀地加以分析，認(rèn)真研究，制定措施，防止泡沫產(chǎn)生，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

1、完善土地管理制度，強(qiáng)化土地資源管理

國家要重視和完善土地管理制度，建立和健全房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控體系，通過稅收管理、土地供應(yīng)等手段，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)土地資源的合理開發(fā)和有效利用，促進(jìn)環(huán)境資源的優(yōu)化配置和城市的可持續(xù)發(fā)展。

政府部門要充分發(fā)揮土地管理的職能作用，切實(shí)做好協(xié)調(diào)、指揮、規(guī)劃、使用和管理工作。根據(jù)城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)市場的實(shí)際要求，合理規(guī)劃，科學(xué)調(diào)控，保持各類用地的供應(yīng)比例和土地的合理供應(yīng)量。要采取強(qiáng)有力的措施，堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊和查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。要根據(jù)市場需求和人們?nèi)罕姷膶?shí)際情況，積極調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，合理利用土地資源，大力實(shí)施?安居工程?，發(fā)展安居型房地產(chǎn)，讓老百姓能買得起房、住得起房，提高人們的幸福指數(shù)。

2、打擊和控制投機(jī)行為，遏制投機(jī)購房需求

房地產(chǎn)業(yè)中的投機(jī)行為包括地方政府和個(gè)人兩個(gè)方面的行為。這都是因利益追求而實(shí)施的投機(jī)行為，應(yīng)予以打擊和控制。

首先，要打擊地方政府的?投機(jī)主義?傾向。中央政府要重視加大對(duì)地方政府的監(jiān)督和管理，特別是在對(duì)政府的績效考核中不能單獨(dú)考核業(yè)績指標(biāo)，還要考慮政府的社會(huì)責(zé)任、服務(wù)意識(shí)和群眾的滿意度。這樣，就可以避免政府追求政績而在土地上大做文章或亂做文章的?投機(jī)主義?。 自己不參與，自身腰桿硬，政府就能在土地管理中嚴(yán)格執(zhí)法，科學(xué)調(diào)控。

其次，要遏制個(gè)人以投資為目的購房需求。房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)，具有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱耍艓砹朔康禺a(chǎn)市場十分活躍的投資環(huán)境。而且，我國房地產(chǎn)實(shí)行的是住房交易環(huán)節(jié)中的營業(yè)印花稅和個(gè)人所得稅，對(duì)居民自有自用住房不征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)投資者正好利用了這一稅收制度的特殊性，大肆進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行?炒房?、?囤房?，擾亂了房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，?火爆?的投資交易制造了房地產(chǎn)市場的虛高價(jià)格。因此，必須采取強(qiáng)有力的措施，遏制個(gè)人以投資為目的購房需求。在具體操作過程中，要執(zhí)行央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》的有關(guān)規(guī)定，并進(jìn)行更加深入的探討。針對(duì)房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為，研究和制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)政策，如嚴(yán)格商品房出售收入個(gè)人所得稅、營業(yè)稅等的征收，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，降低房地產(chǎn)的投資價(jià)值，抑制囤積房產(chǎn)、投機(jī)炒作現(xiàn)象。

3、加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

與房地產(chǎn)相關(guān)的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，從源頭上控制投機(jī)資本。 要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平。要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等手段，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生。重點(diǎn)要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，禁止發(fā)放?零首付?個(gè)人住房貸款，適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款比例，增加投機(jī)者炒房成本，增加投機(jī)炒房風(fēng)險(xiǎn)，讓投機(jī)者?望房興嘆?，有利于控制房子價(jià)格。

4、完善住房保障制度，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品優(yōu)化供給

國家應(yīng)制定相關(guān)的政策和措施，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度，把經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)作為控制房地產(chǎn)市場價(jià)格和解決低收入住房的重要手段。同時(shí)，進(jìn)一步完善應(yīng)住房供給制度，為不同消費(fèi)人群提供不同價(jià)位的商品房，讓所有的老百姓都能住上房，住上滿意的房。

[1] 季 輝.房地產(chǎn)泡沫的危害與防范措施[J].跨世紀(jì).2008(5)

[2] 王雪麗.我國房地產(chǎn)泡沫分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2010(5)

[3] 周 巍.抑制房地產(chǎn)市場泡沫之我見[J].中國市場.2008(31)

[4] 許 柯.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的泡沫經(jīng)濟(jì)問題[J].消費(fèi)導(dǎo)刊.2009(22)

TU256

A

1674-3954（2011）01-0001-01