胡 輝 羅志軍

（鄭州市鄭房測(cè)繪隊(duì)，河南，鄭州，450000）

淺談房產(chǎn)測(cè)紿的重要性

胡 輝 羅志軍

（鄭州市鄭房測(cè)繪隊(duì)，河南，鄭州，450000）

房產(chǎn)測(cè)繪是通過測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪儀器和測(cè)繪手段，測(cè)定土地、房屋及其房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、胨然狀況、數(shù)量、質(zhì)量、位置及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪的目的是為了保證房屋及其用地等相關(guān)信息的公平、公正、完整、準(zhǔn)確，可以有效地貴婦房產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，切實(shí)保證交易人的合法權(quán)益。本文主要探討房產(chǎn)測(cè)繪的重要性和測(cè)繪的作用。

房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪技術(shù)；重要性；測(cè)繪作用

一、房地產(chǎn)測(cè)繪的重要性

1、房地產(chǎn)測(cè)繪是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的專業(yè)性技術(shù)。

（1）房地產(chǎn)測(cè)繪可以為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)。

房地產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)城鎮(zhèn)建立的平面控制網(wǎng)，繪制房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙、房地產(chǎn)分幅平面圖，形成標(biāo)準(zhǔn)的坐標(biāo)系統(tǒng)，為房地產(chǎn)管理部門提供房屋的地域分布、房屋的數(shù)量和房屋的利用狀況等資料。同時(shí)在繪制房地產(chǎn)分幅圖的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步精密測(cè)量和細(xì)化，繪制房地產(chǎn)分戶、分層平面圖和分丘平面圖，可以整體、直觀表現(xiàn)每一處房地產(chǎn)的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產(chǎn)登記部門提供相關(guān)房產(chǎn)的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息。

（2）房地產(chǎn)測(cè)繪可以為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營提供基本信息服務(wù)。

房地產(chǎn)測(cè)繪可以為一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、占地范圍和面積、界址形成房地產(chǎn)的測(cè)繪，形成圖表和卡冊(cè)薄，對(duì)其形成的測(cè)繪成果為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供了必要的房地產(chǎn)信息。

2、房地產(chǎn)測(cè)繪可以為相關(guān)部門提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)測(cè)繪的成果可以為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù)；同時(shí)還可以為保險(xiǎn)、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。

3、房地產(chǎn)測(cè)繪有利于城市的規(guī)劃建設(shè)

房地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要元素，城市房屋規(guī)劃建設(shè)的水平可以直接反映城市人民物質(zhì)文化生活水平和精神文明程度。城市的規(guī)劃建設(shè)必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、數(shù)量、用途、結(jié)構(gòu)等。房產(chǎn)測(cè)繪成果，經(jīng)過分類、整理、統(tǒng)計(jì)之后，可以派生出很多數(shù)據(jù)資料。這些信息資料可以為城市規(guī)劃，市政工程、環(huán)境保護(hù)、綠化工程等提供相關(guān)信息。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪的主要內(nèi)容

房產(chǎn)測(cè)繪是通過測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪儀器和測(cè)繪手段，測(cè)定土地、房屋及其房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、自然狀況、數(shù)量、質(zhì)量、位置及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪，為房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)權(quán)人提供服務(wù)信息。其中房地產(chǎn)測(cè)繪主要包括：房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)面積測(cè)算、房地產(chǎn)成果資料的驗(yàn)收等主要內(nèi)容。

房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪和房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是房地產(chǎn)測(cè)繪的兩種測(cè)繪方式。

房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪是為了房地產(chǎn)經(jīng)營、交易、開發(fā)和房地產(chǎn)權(quán)屬管理的需求，繪制和測(cè)量房地產(chǎn)分層分戶平面圖和分丘平面圖，制作成圖、表、冊(cè)、薄、卡等資料信息。房地產(chǎn)測(cè)繪過程中形成的圖、表、卡、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等資料信息是房地產(chǎn)測(cè)繪的成果，地產(chǎn)測(cè)繪的成果制作成房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)圖集和房地產(chǎn)簿冊(cè)。房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)其測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，根據(jù)委托方的要求提供全部或部分服務(wù)。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)區(qū)域內(nèi)（例如：城市、縣等）大范圍繪制房地產(chǎn)平面控制圖，形成房地產(chǎn)分幅平面圖，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪的作用

1、法律方面作用

地產(chǎn)測(cè)繪成果經(jīng)過房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪成果的適用性、界址面積測(cè)量的依據(jù)和方法、界址點(diǎn)的準(zhǔn)確性等內(nèi)容進(jìn)行審核，確認(rèn)后方可進(jìn)行房地產(chǎn)的管理。這些房地產(chǎn)測(cè)繪成果為房地產(chǎn)的產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)的開發(fā)與交易提供了房地產(chǎn)的權(quán)屬界址點(diǎn)、權(quán)屬界線、權(quán)屬面積等相關(guān)權(quán)屬資料。為處理各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系的糾紛提供法律的基礎(chǔ)資料。

2、社會(huì)服務(wù)參謀功能

房地產(chǎn)測(cè)繪的成果，通過分類歸納后，可以衍生很多類型的資料，例如：統(tǒng)計(jì)一個(gè)城市的房屋總的數(shù)量和質(zhì)量、人均的使用面積、人均建筑面積，住宅的使用權(quán)、年限等等情況。這些資料會(huì)給城市的整體發(fā)展、整體建筑布局、老城區(qū)的改造、危房的改建等提供依據(jù)。同時(shí)也是市政工程、公用事業(yè)、城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、綠化建設(shè)、文體衛(wèi)生、社會(huì)治安、水利建設(shè)、地下管網(wǎng)、旅游、電、氣、通信等提供基礎(chǔ)信息資料。

3、財(cái)政稅收經(jīng)濟(jì)功能

房地產(chǎn)測(cè)繪的成果是進(jìn)行房地產(chǎn)契稅的征收、房地產(chǎn)租賃活動(dòng)和交易、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)抵押貸款等活動(dòng)的主要依據(jù)。

4、測(cè)繪技術(shù)方面的作用

房地產(chǎn)測(cè)繪手段與其他測(cè)量并無多大區(qū)別，是城市大比例尺測(cè)繪的一種，但它不同于通常大比例尺的地形測(cè)量、工程測(cè)量。房地產(chǎn)測(cè)繪為了建立現(xiàn)代化城市的地理信息系統(tǒng)，它必須要求有更為廣泛的信息量，內(nèi)容復(fù)雜，涉及面廣，圖表繁多。

四、以商品房為例的測(cè)量

房地產(chǎn)測(cè)量隨著房屋價(jià)格的上漲而愈發(fā)關(guān)注，因而?商品房面積如何計(jì)算?問題成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)話題。很多人認(rèn)為公攤面積是?隱形?，無法正常測(cè)量，而且還有多個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)問題。對(duì)于單一使用功能的商品房分?jǐn)傁禂?shù)只有一個(gè)，但對(duì)于單一使用的商住樓時(shí)，因各樓層的布局不同，公攤的建筑面積服務(wù)范圍也不同，所以出現(xiàn)了多個(gè)公攤系數(shù)，該樓一般為多功能的商住樓。

1、共用面積的確認(rèn)。房產(chǎn)面積的計(jì)算方法應(yīng)以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》為依據(jù)，首先要清楚哪里計(jì)算全面積，哪里計(jì)算1/2面積，哪里可以不計(jì)算面積。其次要了解建筑面積的組成套內(nèi)建筑面積和應(yīng)公攤的共用建筑面積。其中套內(nèi)的建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積；套內(nèi)使用面積是指房屋內(nèi)全部可以使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影測(cè)量。套內(nèi)墻體面積是指各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的承重墻體，有共有墻體及非共用墻體兩種。商品房之間的分隔墻與外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻的墻體水平投影面積一半計(jì)入共用墻體面積，非共用墻體水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積是指各陽臺(tái)建筑面積總和。

2、了解共作面積。共作面積是指一個(gè)房屋有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同使用占有的建筑面積，公用面積包括房屋的建筑面積和功能使用區(qū)的共有建筑面積。商品房分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e包括兩部分：

（1）樓梯間、電梯井、垃圾道、設(shè)備室、變電室、過道和公共門廳等為整樓建筑服務(wù)的公共用房的建筑面積；

（2）各單元與公共建筑空間之間的分隔墻體以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。

[1] 朱國雄,顧國崢.探糾新辦法、解決上海房產(chǎn)測(cè)繪的新問題(上海市房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)).見第三屆中國土地信息系統(tǒng)學(xué)術(shù)研討與經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)論文集[C],2000.

[2] 國家測(cè)繪局聇業(yè)技肚鑒定指導(dǎo)中心.測(cè)繪管理與法律法規(guī)[M].北京:測(cè)繪出版社,2009.

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[4] 徐洲.房產(chǎn)測(cè)繪糾紛原因分析及改革聻景研究[J].科技資訊,2009(10).

TU685

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1674-3954（2011）02-0005-01