○倪曉珍

（洞頭縣人民政府北岙街道辦事處）

新城人口集聚是一個系統(tǒng)工程，加快新城人口集聚是推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要突破口，也是現(xiàn)代化建設中一個不可逾越的階段。對欠發(fā)達的海島縣而言，抓住機遇加快城鎮(zhèn)人口集聚進程，更是事關大局，影響深遠。本文試圖通過對新城區(qū)人口集聚現(xiàn)狀的調研、分析，找出滯后原因，并就如何加快人口的集聚提出了對策建議。

一、人口集聚主要問題與原因

1、新城發(fā)展的基本現(xiàn)狀及主要問題

新城區(qū)自1993年以來，經(jīng)過十多年的努力，已初具規(guī)模，正成為洞頭縣城市建設新亮點。新城分一期、二期開發(fā)建設，其中一期1738畝、二期4548畝，開發(fā)建設規(guī)模4平方公里，人口規(guī)劃規(guī)模4.8萬人。市政公共設施不斷完善，為市民安居樂業(yè)和游客休閑旅游奠定了良好的基礎。城區(qū)綠化美化成效明顯，各主干道綠化5.1公里，綠地面積21.7萬平方米，人均綠地面積9.75平方米。整個城區(qū)山水環(huán)繞，呈現(xiàn)出宜居城市的魅力，逐步成為洞頭縣標志性的核心區(qū)域。但在新城開發(fā)建設取得顯著成效，城區(qū)面貌發(fā)生喜人變化的同時，也暴露出了人氣不旺、空置房多等問題。

（1）常住人口集聚緩慢，外來人口少。新城區(qū)已具備了集聚更多人口的基礎條件和有利條件，人口規(guī)劃規(guī)模4.8萬人。從近十年來人口集聚的現(xiàn)狀（圖1）看，雖然后五年比前五年速度有所加快，但從總體人口規(guī)劃來看，人口差距非常遙遠，據(jù)2010年第六次人口普查初步數(shù)據(jù)顯示，目前新城區(qū)常住人口才7046人，占總體人口規(guī)劃15%都不到，特別是外來人口，只有近1500人，可見集聚的速度還是非常遲緩。

表1 2001—2010年洞頭縣北岙鎮(zhèn)新城區(qū)常住人口和流動人口趨勢圖

（2）購房者多，入住者少。新城區(qū)各樓盤的銷售率普遍都比較高，前幾年推出的商品房住宅基本銷售一空，最近推出的海灣三期等期房銷售業(yè)績也都很好。目前完成房地產(chǎn)開發(fā)面積120萬平方，其中新城已經(jīng)建成280棟建筑，約5500套住房，而入住套數(shù)只有2750套，入住率只有50%。外地購房者占60%以上，這也是造成入住率偏低的主要原因。

（3）商鋪房空置率高，經(jīng)營慘淡出租困難。近幾年新城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)基本上都是一個模式：在最底層、沿街以及小區(qū)等地帶開發(fā)店面和小面積商鋪。從新城一期已建的小區(qū)商鋪空置情況來看，商鋪房空置率占68%。通往老城區(qū)的沿街店鋪空置率稍微低些，但租金和老城區(qū)相比卻相差甚遠。有部分小區(qū)建成已經(jīng)四、五年了，但基本上沒有幾間商鋪開業(yè)。可見，新城區(qū)商鋪空置已成為洞頭縣房地產(chǎn)業(yè)的一大難題。

（4）人口流動量少。目前的新城區(qū)除了在夏日晚上、周末和節(jié)假日能吸引一些新老城區(qū)居民前來新城廣場、老干部中心等休閑場所游玩外，因缺乏商業(yè)、教育、旅游等配套設施，難以吸引到大量的購物、就學、觀光旅游的流動人口，新城區(qū)人口的流動量遠遠不及面積窄小、道路擁堵的老城區(qū)。

2、制約人口集聚的主要因素

（1）商業(yè)氣息不夠濃厚。新城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿ξ茨艿玫匠浞职l(fā)揮。酒店餐飲業(yè)發(fā)展無力，中小低檔的飯店、餐館零散分布，目前上檔次的酒店屈指可數(shù)，只有2家，還有一家五星級的國際大酒店正在建設中。商品流通領域發(fā)展滯后，大型綜合超市、特色商業(yè)店鋪尚屬空，致使新城區(qū)目前商業(yè)氣氛不濃。

（2）配套設施不完善。新城的中小學校、幼兒園、大型商場、金融網(wǎng)點等公共配套設施還未建成。公交車班次少、站點布局不到位。公共衛(wèi)生設施缺乏，垃圾處理方式簡單，生活污水尚未得到有效處理。城區(qū)住宅小區(qū)綠化水平不高，城市景觀建設滯后。

（3）城市風貌不突出。新城還沒有充分體現(xiàn)洞頭縣自然與文化的地方特色，建筑規(guī)劃千篇一律，自身的特點和優(yōu)勢沒有得到有效的發(fā)揮。城市知名度不高，缺乏品牌效應和影響力，未能有效吸引外來投資商和創(chuàng)業(yè)人員落戶新城。

圖2 2005—2010年洞頭縣新城區(qū)商品房價格圖

（4）城區(qū)人口流動少。洞頭縣工業(yè)企業(yè)大多集中在楊文工業(yè)園區(qū)、南塘工業(yè)園區(qū)和科技園區(qū)，這些園區(qū)距離新城區(qū)較遠，并且企業(yè)入園率不高，處于建設期，因此就業(yè)人員少，未能吸引大量的農民、外來人員落戶縣城。截至2010年11月1日零時第六次人口普查登記初步數(shù)據(jù)顯示，外來人口還不到1500人，其中落戶的不到450人。

（5）市民居住觀念陳舊。在新城區(qū)建設過程中，因受市民舊的居住觀念以及對新城居住環(huán)境和發(fā)展前景的疑慮等諸多因素影響，無論是建設資金還是學校等重點建設項目均沒有完全集中到新城區(qū)。因此，市民比較熱衷于購買老城區(qū)的房子，這對新城區(qū)人口集聚也有一定程度的沖擊。

（6）居民對房價的心理預期存在差距。從2005—2010年新建商品房、二手房（存量房）成交價格來看，2010年底新建商品房平均價格7000元/平方米，比去年增長75%；二手房平均價格6200元/平方米，比去年翻一番。針對2010年房價的上漲，筆者年初對部分居民進行了問卷調查，問卷數(shù)據(jù)顯示目前居民對房價的心理預期還存在差距，特別是隨著近期政策的不斷出臺，在政策的頻繁調控之下，越來越多的購房者開始觀望樓市，等待時機。商品房閑置率高，房產(chǎn)開發(fā)帶來的推動效應后勁不足。

二、加快新城人口集聚的對策和思考

1、夯實基礎，增強城市承載功能

完備的基礎設施是城市的“內核”，也是衡量城市建設水平的第一標尺。加快新城發(fā)展，必須注重基礎設施建設，完善城市功能，改善人居環(huán)境，提高承載能力。

一要加強道路建設，完善交通條件。要按照城市建設總體布局和城市發(fā)展實際，建設好新城各種道路，完善交通設施。二要加大公益設施投入，優(yōu)化人居條件。要盡早作好公共設施項目的規(guī)劃與布局，并積極創(chuàng)造條件先行投入建設，同時要優(yōu)化環(huán)境，提升新城管理水平，吸引人口集聚。三要推進亮化美化綠化進程，提升新城城市品位。建設清新靚麗城市，既可以提升人氣、展示活力，也可以美化城市形象、增強吸引力和競爭力。在城區(qū)主要街路、重點區(qū)域、廣場和住宅小區(qū)實施綠化帶工程，增強綠化觀賞效果，提升城市品位。同時抓好標志性建筑、城市景觀和城市廣場建設，突出時代特色、文化特色，體現(xiàn)海島風格。

2、培育產(chǎn)業(yè)，提高新城綜合功能

城市化是各個生產(chǎn)要素在城市集聚并創(chuàng)造大量二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)機會以吸納人口向城市集聚的過程。一是通過招商引資，政府優(yōu)惠政策，吸引無煙、無污染的加工業(yè)在新城落戶。二是搞特色一條街，美食或小商品，增加新城人口流動量，營造人氣、商氣。三是鼓勵、支持開發(fā)商建設綜合寫字樓，吸引老城區(qū)一些部門單位落戶新城。四是圍繞海中湖規(guī)劃建設，做好新城二期海濱公園、海景建筑和海上旅游設施，努力構建城市發(fā)展的核心和以海岸風光、海上娛樂、海上運動、濱海人居和休閑度假為特色的濱海綜合旅游主要產(chǎn)業(yè)區(qū)域。

3、宏觀調控，抑制房價盲目增長

在新城區(qū)開發(fā)建設中，商品房閑置率高，房產(chǎn)開發(fā)帶來的推動效應后勁不足，必須采取積極的措施，繁榮新城房產(chǎn)業(yè)，推進新城建設進程。一是通過金融手段、土地政策和稅收杠桿，合理調控各類房價，不斷滿足市民不同的購房需求。二是規(guī)劃好與經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平相適應的低中高檔房產(chǎn)業(yè)開發(fā)，逐步形成層次住宅供應體系，以滿足各種檔次消費者住房需求。三是加強對商業(yè)房的宏觀調控。要強化規(guī)劃，提升城市商業(yè)用房的傳統(tǒng)習慣，防止低水平、低品位的重復建設，積極采取措施消化存量商業(yè)房，努力營造城市特色商業(yè)圈，使新城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場進入健康良性發(fā)展階段。

4、強化宣傳，樹立新城良好形象

抓住溫州城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和大都市建設的契機，高起點規(guī)劃、高標準建設，提高房地產(chǎn)開發(fā)檔次和品位，吸引縣外成功創(chuàng)業(yè)人士移居洞頭，努力創(chuàng)建“宜居洞頭”品牌。堅持“建精品，樹品牌”的開發(fā)理念，為居住者創(chuàng)造安全、方便、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境；開展銷售“放心房”、“信用房”活動，創(chuàng)造誠信環(huán)境，解除購房戶后顧之憂，樹立房產(chǎn)品牌。

5、著眼大局，協(xié)調新舊城區(qū)關系

目前，妥善處理好新城區(qū)的開發(fā)和舊城改造是洞頭縣城市建設關鍵的一步。城市建設要統(tǒng)籌兼顧、科學協(xié)調，新、老城要功能互補，形成互動，取得雙贏。新城區(qū)要通過有關優(yōu)惠、鼓勵的政策來進一步引導舊城、舊村人口轉移到新城區(qū)，使新城區(qū)盡快形成一定的規(guī)模，促進新城人口集聚，同時降低舊城、舊村改造和更新的費用。目前，新城區(qū)已具備了吸納、集聚老城部分人口的各項基礎條件。因此，我們要按照“規(guī)劃引領、明確定位、疏堵并舉、分步實施”的思路，對舊城以適當?shù)乃俣燃右愿脑欤灰瞬扇↓R頭并進的方式。

6、改革創(chuàng)新，突破體制機制障礙

正是由于傳統(tǒng)的財稅、投資、教育、衛(wèi)生、社會管理、行政管理體制的影響，新城開發(fā)建設發(fā)展方式難以轉變，城鄉(xiāng)、區(qū)域、經(jīng)濟社會發(fā)展難以協(xié)調，大量民生問題難以統(tǒng)籌解決。因此，在改革創(chuàng)新的同時，必須下大力氣突破體制障礙。一是要按照科學發(fā)展觀的要求，深化財稅、金融等體制改革，完善宏觀調控體系。圍繞推進新城區(qū)基本公共服務均等化和主體功能區(qū)建設，完善公共財政體系。二是要以世界眼光和戰(zhàn)略思維在制度層面上改革創(chuàng)新，出臺與新城開發(fā)相配的政策措施及各項制度，為新城開發(fā)建設的順利實施提供保障，從而帶動推進洞頭縣經(jīng)濟、文化、社會的全面進步與發(fā)展。三是樹立城市經(jīng)營理念，拓寬建設融資渠道。加快新城建設，必須增強城市經(jīng)營意識，強化城市經(jīng)營措施，通過以地生財、借助外力、適度舉債等方法，廣拓資金來源，破解建設資金的瓶頸制約。

7、出臺政策，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境

人口集聚速度的快慢，在一定程度上取決于人口集聚的政策寬松程度。根據(jù)目前新城區(qū)的特點和實際情況，必須加快改革現(xiàn)行不利于人口集聚的機制和政策機制。一是要出臺一些有針對性的扶持政策措施，創(chuàng)造寬松的經(jīng)商和發(fā)展環(huán)境，吸引更多的有志之士到新城區(qū)投資經(jīng)商。二是深化社會保障制度改革，消除戶口的歧視待遇。三是推進城市拆遷安置改革，健全完善城市房屋拆遷、土地征用等有關政策，促進城市建設投資主體多元化，吸引更多的人流、資金流、信息流進入新城區(qū)。四是分對象、分步驟有序地推進貨幣化分房，這既可以滿足干部職工的愿望，又將刺激居民對住房的潛在消費需求。