王 梓

（山東大學(xué)威海分校，威海 264209）

一、我國(guó)住房抵押貸款的現(xiàn)狀

個(gè)人住房抵押貸款，是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)、建造和大修理各類型住房的抵押性貸款，是商業(yè)銀行最重要的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。它主要包括個(gè)人住房按揭貸款、二手房貸款、公積金個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房組合貸款、個(gè)人商用房貸款。本文所探討的個(gè)人住房抵押貸款，主要偏重于個(gè)人住房按揭貸款。

個(gè)人住房抵押貸款是商業(yè)銀行的零售業(yè)務(wù)，其特點(diǎn)是借款人分散，期限長(zhǎng)，不確定因素多，潛在風(fēng)險(xiǎn)大，貸款用途和擔(dān)保方式特定，這就決定了其風(fēng)險(xiǎn)的多樣性和管理的艱巨性。

為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，中國(guó)政府實(shí)施了一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，在一定程度上推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2010年上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為98047.35億元，同比增長(zhǎng)25.5%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747.12億元，同比增長(zhǎng)38.1%，增幅比上年同期上升28.2個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)較快發(fā)展的同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅也在逐漸加大，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲和房?jī)r(jià)的飆升，我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模不斷擴(kuò)大，住房抵押貸款在個(gè)人消費(fèi)貸款中所占的比例逐年上升，2007年達(dá)到82.4%；同樣，在金融機(jī)構(gòu)全部貸款中的比例也一直處于上升趨勢(shì)，2007年達(dá)到11.51%。雖然2008年受金融危機(jī)的影響，個(gè)人住房抵押貸款有所下降，但這只是暫時(shí)的；2009年，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，我國(guó)采取了一系列刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，包括加大信貸投放力度、降低房貸利率等，房地產(chǎn)信貸又恢復(fù)了快速增長(zhǎng)的局面，個(gè)人住房抵押貸款也快速回升，到2009年底，住房抵押貸款總額達(dá)到47600億元，占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的11.90%，住房抵押貸款在個(gè)人消費(fèi)貸款中所占的比例則達(dá)到86.02%（見(jiàn)表1）。

二、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的演進(jìn)

2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，這是利率上升、房?jī)r(jià)下跌、舉債購(gòu)房者信用低、銀行內(nèi)部業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)等多重因素共同作用的結(jié)果。2008年次貸危機(jī)逐漸演變成金融危機(jī)，并迅速向全球蔓延。我國(guó)商品住宅市場(chǎng)正是在危機(jī)影響下于2008年出現(xiàn)所謂的“拐點(diǎn)”，我國(guó)汲取美國(guó)的教訓(xùn)，及時(shí)采取政策措施；同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，縮短經(jīng)濟(jì)下滑過(guò)程，我國(guó)政府采取了一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，加速了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)程，但是通貨膨脹壓力也逐漸加大。2010年，CPI從1月份的1.5%攀升到11月份的5.1%，物價(jià)上漲意味著貨幣購(gòu)買(mǎi)力的下降，不動(dòng)產(chǎn)投資成為保值增值的首選，房地產(chǎn)投資需求旺盛，加之刺激房市的政策措施的作用逐漸顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)快速上漲。

至此，國(guó)家政策急轉(zhuǎn)直下，開(kāi)始加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”等一系列“政策重拳”組合出擊嚴(yán)控房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從全面支持，到調(diào)控供給，再到全面調(diào)控的階段，這種周而復(fù)始與國(guó)家宏觀政策調(diào)控密不可分。2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置”，強(qiáng)有力的調(diào)控措施密集出臺(tái)，今年第一季度中央銀行已連續(xù)三次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，兩次提高金融機(jī)構(gòu)存貸款利率。當(dāng)然，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的措施——“國(guó)八條”則更加嚴(yán)厲，表2梳理了2008年至今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的變化。

三、房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用機(jī)理分析

我國(guó)政府房地產(chǎn)調(diào)控政策通過(guò)這樣的路徑發(fā)揮作用：調(diào)控政策→商業(yè)銀行信貸規(guī)?！康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系→商品住宅成交量→商品住宅價(jià)格→調(diào)控政策?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要是以信貸政策為主，尤其是2010年以后，調(diào)控房地產(chǎn)信貸的頻率和措施顯著增加，房地產(chǎn)信貸政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不可或缺的政策工具。國(guó)內(nèi)很多學(xué)者已經(jīng)證明了房地產(chǎn)貸款與房?jī)r(jià)之間的正相關(guān)關(guān)系，于松柏（2009）通過(guò)對(duì)深圳房地產(chǎn)貸款與一手房?jī)r(jià)格月度數(shù)據(jù)分析，得出了房地產(chǎn)貸款與房?jī)r(jià)相關(guān)系數(shù)為0.9438，房地產(chǎn)貸款對(duì)房?jī)r(jià)存在很強(qiáng)的單項(xiàng)因果關(guān)系，即房地產(chǎn)信貸增加構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因①于松柏：“我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策實(shí)施效果”，《深圳金融》[J]，2010（9）。。

從我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策變化時(shí)間表與商品住宅房?jī)r(jià)走勢(shì)中同樣可以找到兩者的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。從表2中看到，2008年9月到2009年9月，政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)采取了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，住房抵押貸款規(guī)模擴(kuò)大，2009年全年，我國(guó)個(gè)人住房貸款新增將近1.4萬(wàn)億，是2008年的五倍，相當(dāng)于全部新增個(gè)人消費(fèi)貸款的75%①中國(guó)人民銀行網(wǎng)站（http：//www.pbc.gov.cn/）。；房?jī)r(jià)逐漸抬升，到2009年12月，月度漲幅達(dá)到7.8%。雖然2009年10月之后，房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向，但是，在市場(chǎng)充足的流動(dòng)性、消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理預(yù)期以及價(jià)格自身慣性的合力作用下，推動(dòng)房?jī)r(jià)在2010年前幾個(gè)月依然漲勢(shì)兇猛，2010年1月份全國(guó)70大中城市新建商品住宅價(jià)格與上年同期相比上漲12.7%，4月份漲幅高達(dá)17.3%；進(jìn)入2010年中期之后，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的各種措施逐漸發(fā)揮作用，房?jī)r(jià)漲幅收窄。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年同比下跌達(dá)40%，深圳跌幅最大，達(dá)49.98%；天津、南京等二線城市全年成交量同比也下跌超20%①http：//finance.sina.com.cn/china/dfjj/20110106/23459215300.shtml.。尤其是進(jìn)入2011年之后，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的各種嚴(yán)厲政策措施綜合運(yùn)用，引起商品房的成交量下降，量變累積到一定程度之后價(jià)格必將下降。據(jù)房訊研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年2月武漢商品房成交量降幅達(dá)到64.18%；成交均價(jià)出現(xiàn)0.13%的降幅，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)②http：//blog.sina.com.cn/s/blog_70e750920100r1a3.html.。量?jī)r(jià)下跌交互作用，會(huì)進(jìn)一步相互推動(dòng)。

房?jī)r(jià)的下跌使得商業(yè)銀行已發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款的抵押物——房產(chǎn)的價(jià)值下降，于是被迫違約風(fēng)險(xiǎn)和惡意違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大，最終會(huì)導(dǎo)致銀行個(gè)人住房抵押貸款質(zhì)量降低、不良率上升。因?yàn)?，基于?duì)房?jī)r(jià)不斷攀升的判斷，投資性、投機(jī)性個(gè)人住房貸款客戶計(jì)劃在房屋價(jià)格走高時(shí)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)來(lái)償還銀行貸款，獲取差價(jià)。一旦在高位被套，房屋轉(zhuǎn)讓計(jì)劃落空或低價(jià)套現(xiàn)，必然產(chǎn)生嚴(yán)重的資金短缺問(wèn)題，進(jìn)而違約并導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。需求性個(gè)人住房抵押貸款往往是最安全的，也是違約率最低的。但是，如果在低利率水平時(shí)從銀行獲取住房貸款，而后又在房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)高房貸利率時(shí)償還貸款，就有可能導(dǎo)致此類貸款者每月償還貸款的緊張性，甚至每月收入低于每月償還貸款額度，從而產(chǎn)生被迫性的違約風(fēng)險(xiǎn)。因此，一旦房?jī)r(jià)下跌，按揭貸款不良率也會(huì)隨著迅速掉頭向上。尤其是2009年部分銀行以20%甚至是10%的首付比例向購(gòu)房人發(fā)放按揭貸款，如果房?jī)r(jià)下跌幅度過(guò)大，可能會(huì)出現(xiàn)棄供現(xiàn)象。上海銀監(jiān)局以2009年9月30日數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，公布了按揭貸款壓力測(cè)試結(jié)果：在房?jī)r(jià)下跌10%、20%和30%情景下，上海商業(yè)銀行房貸的不良率將分別達(dá)到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情況下將分別上升0.73個(gè)、1.06個(gè)和1.63個(gè)百分點(diǎn)③http：//www.ebscn.com/businessinfoContent.html?msgId=3083028.。

綜上所述，政策的調(diào)整給商業(yè)銀行帶來(lái)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是不容忽視的，商業(yè)銀行要順應(yīng)政策導(dǎo)向，對(duì)國(guó)家政策要有提前預(yù)判，構(gòu)建出多層次廣角度的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系。

四、構(gòu)建多層次的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系

（一）微觀層面：嚴(yán)格執(zhí)行房貸新政，加強(qiáng)存量房貸監(jiān)控

1.嚴(yán)格執(zhí)行房貸新政，合理配置信貸資源。商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，同時(shí)提高銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)防控能力及信貸管理能力，按照要求合理配置信貸資源，增加對(duì)中小企業(yè)的貸款投放，加大節(jié)能減排貸款投放力度，信貸資金優(yōu)先支持水務(wù)建設(shè)、新能源建設(shè)等節(jié)能減排項(xiàng)目，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。防止資金被挪用做房地產(chǎn)炒作或房地產(chǎn)市場(chǎng)資金補(bǔ)缺。同時(shí)，做好對(duì)個(gè)人貸款客戶的信息調(diào)查分析，細(xì)化住房抵押貸款的貸前調(diào)查，嚴(yán)格審查個(gè)人貸款客戶的信用，了解其真實(shí)的交易背景，實(shí)行動(dòng)態(tài)化、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，防止一切由于信息不對(duì)稱所帶來(lái)的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)存量房貸監(jiān)控。個(gè)人住房抵押貸款還款周期的長(zhǎng)期性決定了貸后管理的重要性，因此，對(duì)于已發(fā)放的購(gòu)房貸款，要加強(qiáng)管理，防患于未然。建立系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)制度，對(duì)已發(fā)放貸款重新審視評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常和風(fēng)險(xiǎn)，先期采取措施使風(fēng)險(xiǎn)降到最低。尤其是自2009年5月以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度相對(duì)較高的中小銀行更應(yīng)該高度關(guān)注房貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)④周永發(fā)、陳峰、李曉峰：“房貸新政下商業(yè)銀行需防范房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”，《上海金融》，2010（8）。。

（二）中觀角度：密切關(guān)注行業(yè)變動(dòng)，審慎發(fā)放新增貸款

銀行發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)不同于其他形式的貸款，住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)大小與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及周期性變動(dòng)密切相關(guān)，因此，在微觀分析的基礎(chǔ)上，還需要從中觀角度——行業(yè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

1.密切關(guān)注行業(yè)變動(dòng)。行業(yè)分析是指商業(yè)銀行通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史和現(xiàn)狀的分析，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行預(yù)測(cè)。在目前比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商業(yè)銀行有必要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)情況，準(zhǔn)確把握宏觀調(diào)控政策對(duì)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以便有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)對(duì)住房抵押貸款業(yè)務(wù)帶來(lái)的沖擊。同時(shí)，商業(yè)銀行要密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款企業(yè)的經(jīng)營(yíng)變化情況，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。此外，商業(yè)銀行還可以通過(guò)分析房地產(chǎn)價(jià)格的變化、房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)交易量的變化等指標(biāo)來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)的景氣變動(dòng)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)的預(yù)測(cè)和評(píng)估，并根據(jù)商業(yè)銀行自身的情況，調(diào)節(jié)住房抵押貸款政策和條件限制，從而做到先期的風(fēng)險(xiǎn)防范準(zhǔn)備。

2.審慎發(fā)放房地產(chǎn)新增貸款。商業(yè)銀行應(yīng)充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)產(chǎn)生的效果，要順應(yīng)形勢(shì)的變化，適度控制房貸增量。對(duì)于新增的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，在當(dāng)前通脹預(yù)期、利率預(yù)期、房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期等多重不確定因素的影響下，應(yīng)該采取審慎態(tài)度，加強(qiáng)貸前調(diào)查，杜絕一切操作風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于貸款動(dòng)機(jī)及客戶情況不確定性較大的貸款應(yīng)采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略，或者適當(dāng)增加貸款的首付比例。嚴(yán)格執(zhí)行《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，做到有效識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)銀行應(yīng)重新對(duì)購(gòu)房貸款者進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)調(diào)整授信額度。

（三）宏觀層次：健全社會(huì)配套措施，有效應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)

銀行是住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的主力軍，同時(shí)也不能忽略社會(huì)、政府等外部宏觀方面對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的積極作用①?gòu)堩担骸吧虡I(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理—模型、方法與建議”[M]，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005。。一是培養(yǎng)人人重信用、講信用的社會(huì)風(fēng)氣和社會(huì)觀念，積極建設(shè)個(gè)人信用征信系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)資源共享。二是建立和完善與住房抵押貸款有關(guān)的法律體系，如《信用法》、《擔(dān)保法》、《個(gè)人破產(chǎn)法》等。三是建立和健全住房抵押貸款擔(dān)保制度以及住房抵押貸款保險(xiǎn)辦法，從而有效防范和控制風(fēng)險(xiǎn)。四是加強(qiáng)政府機(jī)構(gòu)和中央銀行的宏觀調(diào)控能力，通過(guò)制定相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策及調(diào)整利率水平，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

另外，政府在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，應(yīng)該慎重、適度，在各種調(diào)控政策的制定方面，應(yīng)該穩(wěn)定、到位，防止因?yàn)檎{(diào)控的過(guò)度或不足而引起房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，進(jìn)一步加大其波動(dòng)性。適度平穩(wěn)的調(diào)控才能促使行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

總之，由于通貨膨脹壓力較大，人民幣升值預(yù)期上升，流動(dòng)性過(guò)剩等等多重因素共同作用構(gòu)成了當(dāng)前相對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，后續(xù)調(diào)控措施可能會(huì)密集出臺(tái)，商業(yè)銀行既要適度控制房貸增量，又要加強(qiáng)房貸的存量管理，多角度、分層次地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)度和防范，有效控制住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，以保證商業(yè)銀行銀行和金融體系穩(wěn)定健康、持續(xù)發(fā)展。