若星

7年前，甘莉承租了一個水面達40余畝的漁場。合同中寫入了一個特別條款：租賃期滿后，承租方享有優(yōu)先租賃權(quán)。幾年過去，租賃到期了，一個“第三者”突然插足，漁場承租人悄然易主。被攆出漁場后，甘莉心有不甘，一紙訴狀將出租人和“第三者”一起告上法庭，她要用優(yōu)先租賃權(quán)來保護自己的合法權(quán)益。

什么是優(yōu)先租賃權(quán)?甘莉能打贏這場優(yōu)先權(quán)官司嗎?請看湖南省望城縣法院對此案作出的判決。

未雨綢繆，合同標明“優(yōu)先租賃權(quán)”

2003年初，獲悉一個漁場準備出租，頗具經(jīng)濟頭腦的甘莉立即找上門來。這漁場水面達40余畝，離甘莉的家不遠，作為土生土長的本地人，甘莉不知光顧過多少回，知根知底，她相信只要管理得當，自然會賺得盆滿缽滿，她瞅準了這個賺錢的機會。一個誠心出租，一個誠心承租，雙方一拍即合，一份漁場租賃合同書快速出籠——

“甲方：高盛公司；乙方：甘莉。甲方將其所有的漁場出租給乙方，租賃期間為2003年1月1日至2009年12月31日，共7年。租金為每年42000元，按季度支付。逾期不交，視為乙方違約，甲方有權(quán)終止合同。租賃期滿后，如甲方將原有范圍繼續(xù)出租，乙方又需要繼續(xù)承租的話，在同等條件下優(yōu)先出租給乙方?！?/p>

拿到這份租賃合同，甘莉的心踏實下來。合同中“優(yōu)先租賃權(quán)”的條款，是她特意要求加上去的。為什么要加上這樣一個特別條款呢?原來，甘莉在這方面有過一次深刻的教訓。幾年前，她租了一個店面進行服裝經(jīng)營，合同簽了三年，三年到期后，她提出續(xù)租，不料房東橫豎不同意，說你又沒有優(yōu)先權(quán)，憑什么一定要租給你，結(jié)果硬是把店面租給了別人。甘莉耿耿于懷，為此還特意向律師咨詢，看能不能通過法律途徑來扭轉(zhuǎn)局面，不料，律師明明白白地告訴她，法律上沒有優(yōu)先租賃權(quán)的規(guī)定，租賃合同到期了，出租人不同意續(xù)租，那是出租人的權(quán)利。法律上的路走不通，甘莉不得不接受了現(xiàn)實?，F(xiàn)在，從服裝經(jīng)營轉(zhuǎn)到漁場承包，甘莉便吸取了上次的教訓。

漁場承包合同簽的是7年。至于合同到期之后，甘莉還要不要繼續(xù)承租，當然只能等到時看情況再說?？偠灾?，這優(yōu)先租賃權(quán)握在手里，行使不行使是自己的事，到時候續(xù)不續(xù)租，她牢牢地把握著主動權(quán)。而這個條款，對出租方來說，似乎也沒有什么壞處，租給誰還不是照樣收租金，到時候再租給你甘莉，對于公司來說，看不出有任何不妥。于是，當甘莉提出要增加這樣一個條款的時候，高盛公司爽快地答應(yīng)了。

此后的幾年，甘莉花了不少心思，投入了不少資金，把漁場打造成了一個釣魚休閑的好處所。加之這幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速，釣魚成為了許多有錢人放松休閑的首選，甘莉的漁場辦得紅紅火火，鈔票自然也掙了不少。掙錢了，甘莉遵守著合同的約定，每個季度都按時地繳納租金。而高盛公司，對甘莉也很照顧，有客戶要釣魚休閑，一般都選擇到甘莉承租的漁場，完后不用付賬，簽個單，直接抵扣租金。就是在這樣還算愉快的合作中，7年的租賃期走到了盡頭。

2010年元旦，甘莉和高盛公司的租賃合同到期了。按理說，續(xù)不續(xù)租，雙方應(yīng)該有一個說法，可奇怪的是，甘莉這邊保持沉默，高盛公司那邊也遲遲沒有聲音。雙方都不表態(tài)，一切維持現(xiàn)狀，甘莉繼續(xù)經(jīng)營著漁場。然而，這平靜當中，一場糾紛已經(jīng)開始醞釀……

“第三者”插足，漁場承租人悄然易主

2010年2月，甘莉收到高盛公司的書面通知，漁場租賃合同到期，合同已經(jīng)自動解除，限甘莉于10日內(nèi)搬離。

“不是有‘優(yōu)先租賃權(quán)嗎?除非這漁場不出租了，否則我可以優(yōu)先租賃啊，怎能叫我搬離呢?”甘莉找到高盛公司方質(zhì)問，得到的答復是，漁場要繼續(xù)出租，只不過，現(xiàn)在要整體出租，而不像原來那樣分別出租。原來，甘莉承包的只是高盛公司欲出租場地的一部分，高盛公司這次準備把另外一些場地也打包在一起出租。因為是整體出租，高盛公司覺得，合同中約定的“優(yōu)先租賃權(quán)”便不存在了，就是說，按高盛公司的理解，甘莉?qū)O場享有的“優(yōu)先租賃權(quán)”打了水漂。

高盛公司否定了“優(yōu)先租賃權(quán)”，甘莉卻不這樣認為，合同上白紙黑字，憑什么你說沒有了就沒有了。不管高盛公司怎么說，甘莉咬定一個死理，一切按合同辦。漁場不是還要繼續(xù)出租嗎，那好，你跟別人談妥后，把租金等條款告訴我，在同等條件下，我要續(xù)租的話，就得保障我的優(yōu)先租賃權(quán)。話兒撂下了，不過，在高盛公司看來，卻沒有什么作用，漁場是我們的，用得著來征求你的意見，看你的臉色嗎!雙方誰也不肯讓步，事情僵持下來。

甘莉耐心地等待著高盛公司出牌，高盛公司這邊呢，根本沒有優(yōu)先租賃給甘莉的意思，而是緊鑼密鼓地尋找著新的承租人。甘莉等不來高盛公司給出的“同等條件”，卻接二連三地收到了高盛公司的搬離通知。2010年3月、4月，高盛公司又接連下發(fā)兩道通知，限甘莉立即搬離，還鄭重地提示，逾期將采取停水停電等措施，甘莉依然無動于衷。就在雙方僵持不下的時候，漁場承租人卻悄然易主，一個名叫曾宇的人與高盛公司簽訂包括漁場在內(nèi)的租賃合同后，成了漁場新的承租人。

“第三者”插足，問題一下子復雜化了。一邊是甘莉占著漁場不肯搬離，一邊是曾宇等待著進入漁場開展經(jīng)營，怎么辦呢?曾宇找高盛公司，因為高盛公司有義務(wù)把漁場交到他手中，高盛公司當然只能找甘莉，在又一次下發(fā)限期搬離的通知沒有效果后，于2010年5月初組織人員強行清場，曾宇隨即接管了場地，并開始投資經(jīng)營。

糾紛遠沒有平息，被趕走的甘莉豈肯善罷甘休，一個月后，她一紙訴狀將高盛公司和曾宇一起告上了法庭。甘莉訴稱，她跟高盛公司簽訂的租賃合同中明確約定，租賃期限屆滿后，她享有優(yōu)先租賃權(quán)，在同等條件下，高盛公司應(yīng)當把漁場出租給她。然而，高盛公司卻對她的優(yōu)先租賃權(quán)視而不見，在沒有征求她的意見的情況下，將漁場出租給了曾宇，侵犯了她所享有的優(yōu)先租賃權(quán)?，F(xiàn)在，她要求實現(xiàn)合同約定的優(yōu)先租賃權(quán)，請求判決確認高盛公司侵犯了她的優(yōu)先租賃權(quán)，并確認高盛公司與曾宇簽訂的租賃合同無效。

約定了優(yōu)先權(quán)，續(xù)租時能后來居上嗎?

一紙訴狀，兩個被告，高盛公司和曾宇的反應(yīng)各不相同。

對于曾宇來說，官司勝敗對他影響不大，因為甘莉與高盛公司之間的糾紛與他無關(guān)。他雖然是插足的“第三者”，不過，插足之前他不知道甘莉和高盛公司間的糾紛；插足之后，也是被動牽扯進來的。如果他和高盛公司的租賃合同有效，他就履行合同；如果無效，高盛公司就得賠償他的損失?？偠灾笥曳暝?，立于不敗之地。

對于高盛公司來說，就不是無關(guān)緊要了，官司一旦落敗，可就意味著公司得賠償損失。高盛公司積極應(yīng)訴，答辯狀中，詳細地論述了兩大理由：其一，與甘莉的租賃合同已于2009年12月31日到期，租期屆滿前、屆滿后的合理期限內(nèi)，甘莉都沒有向高盛公司作出繼續(xù)租賃的意思表示，因此，即便甘莉曾享有優(yōu)先租賃權(quán)，也因其沒有及時行使而過期作廢；其二，甘莉即便享有優(yōu)先租賃權(quán)，也僅享有部分租

賃物的優(yōu)先權(quán)，而高盛公司現(xiàn)在是場地整體出租，原來出租的漁場只占出租物的一部分，而且比例不到四分之一，對部分租賃物的優(yōu)先租賃權(quán)不能及于整體，因此，甘莉的優(yōu)先租賃權(quán)無法實現(xiàn)。

一個堅持優(yōu)先租賃權(quán)，一個否定優(yōu)先租賃權(quán)，2010年國慶前夕，湖南省望城縣法院公開開庭審理此案時，雙方在法庭上唇槍舌劍，互不相讓。那么，究竟誰能獲得法律的支持?約定了優(yōu)先權(quán)，續(xù)租者能不能后來居上呢?答案當然只能由法院給出。

法官認為：優(yōu)先租賃權(quán)是指租賃合同到期后，出租人對租賃物繼續(xù)出租時，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先租賃的權(quán)利，同時出租人應(yīng)保障原承租人優(yōu)先租賃權(quán)的實現(xiàn)。在新的竟租者提出新的承租條件后，出租人應(yīng)先征求原承租人是否愿意接受該新的承租條件，如果承租人接受該承租條件，出租人應(yīng)將租賃物優(yōu)先出租給原承租人，只有在原承租人明確表示不能接受新的承租條件時，出租人方可將租賃物出租給新的承租人。我國法律并未規(guī)定優(yōu)先租賃權(quán)，不過，也不排斥優(yōu)先租賃權(quán)。甘莉和高盛公司在租賃合同中約定了優(yōu)先租賃權(quán)，這是雙方的真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護。在租賃合同到期后，高盛公司在與新的承租人商定承租條件后，應(yīng)當征求甘莉是否愿意接受該條件續(xù)租，高盛公司未征求甘莉的意見，直接與曾宇簽訂租賃合同，違反了雙方在合同中關(guān)于優(yōu)先租賃權(quán)的約定，屬于違約行為，應(yīng)當承擔違約責任。對于租賃物，只有租金的多少才能客觀反映租賃物使用價值的大小，而不是單純以面積的大小論，甘莉交繳的租金占全部租金的比例超過2／3，故甘莉的優(yōu)先租賃權(quán)及于全部租賃物。高盛公司與曾宇簽訂租賃合同，雖然侵犯了甘莉的優(yōu)先租賃權(quán)，但甘莉未能提供證據(jù)證實曾宇存在惡意行為，曾宇系善意承租人，已實際接管租賃場地，且投資較大，故甘莉主張確認高盛公司與曾宇之間租賃合同無效的請求，不予支持。據(jù)此，依法確認高盛公司侵犯了甘莉的優(yōu)先租賃權(quán)，同時駁回了要求確認高盛公司與曾宇租賃合同無效的訴訟請求。

一審宣判了，法院給出了說法，約定的優(yōu)先租賃權(quán)合法有效，受法律保護，不過，這并不意味著續(xù)租一定能后來居上。新的承租者曾宇是善意承租者，這優(yōu)先租賃權(quán)不能否定新的租賃合同的效力，甘莉的優(yōu)先租賃權(quán)換不來續(xù)租合同，換來的只能是違約方的賠償責任。

宣判后，高盛公司主動找到甘莉，雙方平等協(xié)商，就賠償問題達成了協(xié)議，這起優(yōu)先租賃權(quán)糾紛就此畫上了圓滿的句號。

(文中人物均系化名)

(責編：向麗)