祁神軍，萬 清，2，張?jiān)撇?/p>

(1.華僑大學(xué) 土木工程學(xué)院，福建廈門361021;2.深圳大學(xué) 土木工程學(xué)院，廣東深圳518060)

與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同樣存在擴(kuò)張與收縮這兩大階段周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究最早起源于美國(guó)，MITCHELL最先提出了建筑周期的概念，并討論了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)測(cè)定方面的進(jìn)展和成果。BURNS［1］利用官方數(shù)據(jù)描述了美國(guó)房地產(chǎn)的周期，屬于房地產(chǎn)周期研究的早期成果之一。GREBLER發(fā)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值的波峰領(lǐng)先房地產(chǎn)周期的波峰約11個(gè)月［2］。PRITCHETT研究了1967至1982年美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，研究結(jié)果證明房地產(chǎn)供求之間存在著“領(lǐng)先與滯后”的關(guān)系，并存在周期波動(dòng)［3］。

國(guó)內(nèi)眾多專家學(xué)者不僅對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理、特征及原因［4－5］，房地產(chǎn)周期波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期、通貨膨脹、次貸危機(jī)、宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀調(diào)控政策等的關(guān)系［6］，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素等展開了深入研究;還構(gòu)建了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的指標(biāo)體系，測(cè)算典型城市或地區(qū)的房地產(chǎn)周期;甚至采用灰色 －馬爾科夫模型［7］、動(dòng)態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型［8］、擴(kuò)散指數(shù)法［9］、ARIMA 模型、VAR 模型和綜合景氣指數(shù)模型等對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展和短期發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并對(duì)香港、四川、福建、河北、北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、武漢和合肥等地區(qū)進(jìn)行了實(shí)證研究。筆者曾撰文引入K線理論對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行分析及預(yù)測(cè)，在此基礎(chǔ)上再次引入布林線，并結(jié)合K線進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)及房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，使結(jié)果更直觀形象。

1 理論基礎(chǔ)

1.1 K 線

由于K線法能比較直觀地反映價(jià)格波動(dòng)，又能較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來價(jià)格走勢(shì)，從而被引入證券市場(chǎng)。筆者首次引入K線理論到房地產(chǎn)周期波動(dòng)及結(jié)構(gòu)趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)中，并定義了房地產(chǎn)市場(chǎng)的K線及結(jié)構(gòu)［10］:①實(shí)體部分表示一定時(shí)期(周、月、年等)的開盤價(jià)和收盤價(jià)，上影線的上端頂點(diǎn)表示同一時(shí)期的最高價(jià)，下影線的下端頂點(diǎn)表示最低價(jià);②根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，可分為周K線、月K線兩種基本類型。周K線是以周一、周五的交易價(jià)格及本周內(nèi)的最高價(jià)和最低價(jià)而繪制的;月K線是以每月第一天、最后一天的交易價(jià)格及本月內(nèi)的最高價(jià)和最低價(jià)而繪制的;③按照開盤價(jià)和收盤價(jià)的關(guān)系，K線也可分為陰線與陽(yáng)線兩種;④多根K線隨著連續(xù)時(shí)間組合形成穿頭破腳、烏云蓋頂、吊頸、雙飛烏鴉、錘頭、雙針探底、上升中繼十字星和下跌中繼十字星等各種類型。

1.2 布林線

布林線又稱包絡(luò)線，是根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)中的標(biāo)準(zhǔn)差原理設(shè)計(jì)的一種相對(duì)比較實(shí)用的技術(shù)指標(biāo)，它反映了價(jià)格的波動(dòng)狀況。布林線由上軌線、中軌線和下軌線組成，其中中軌線由移動(dòng)平均線表示，代表市場(chǎng)主要運(yùn)行趨勢(shì);上軌線=中軌線+n·標(biāo)準(zhǔn)差;下軌線=中軌線－n·標(biāo)準(zhǔn)差。布林線一般以20日運(yùn)算周期的市場(chǎng)移動(dòng)平均值和標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)，n 一般取 2［11］。

1.3 房地產(chǎn)周期波動(dòng)

房地產(chǎn)周期波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)外部沖擊的響應(yīng)曲線，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中，圍繞其長(zhǎng)期趨勢(shì)線周期性地呈現(xiàn)擴(kuò)張與收縮、波峰與波谷交替運(yùn)行的現(xiàn)象。其循環(huán)往復(fù)的周期波動(dòng)包括復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條4個(gè)環(huán)節(jié)及上升和下降兩個(gè)趨勢(shì)。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

2.1 K線及布林線應(yīng)用的前提條件

將K線與布林線引入房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)，至少需考慮兩方面的前提:①應(yīng)用的城市或區(qū)域必須有以日、周、月、季度和年度等周期的房地產(chǎn)交易歷史數(shù)據(jù);②綜合考慮房地產(chǎn)季節(jié)性因素、區(qū)域性因素和政策性因素，應(yīng)用K線及布林線組合方法判斷房地產(chǎn)周期波動(dòng)的趨勢(shì)。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析圖繪制的假定

2.2.1 K 線特征值

在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)中，以月度為基本周期，每月第一天的成交均價(jià)作為開盤價(jià)，最后一天的成交均價(jià)作為收盤價(jià)，分別取月中成交最高價(jià)和最低價(jià)作為K線的最高價(jià)和最低價(jià)。

2.2.2 布林線計(jì)算周期及標(biāo)準(zhǔn)差倍數(shù)

以月平均房地產(chǎn)交易價(jià)格為基礎(chǔ)，5個(gè)月為基本周期，計(jì)算房地產(chǎn)平均價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)差;設(shè)定平均價(jià)格為中軌線;以中軌線為基礎(chǔ)，將4倍標(biāo)準(zhǔn)差上下浮動(dòng)作為上軌線和下軌線。

2.3 房?jī)r(jià)趨勢(shì)判斷及預(yù)測(cè)

一方面，借鑒典型的K線組合形式，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期拐點(diǎn)及上升下降趨勢(shì)進(jìn)行分析。其中穿頭破腳、烏云蓋頂、吊頸和雙飛烏鴉主要是反映主力出貨時(shí)的周期形態(tài)，可作為判斷房?jī)r(jià)趨勢(shì)向下的標(biāo)志;而錘頭、雙針探底、上升中繼十字星和下跌中繼十字星則是反映股價(jià)走出底部或即將到達(dá)底部的一個(gè)形態(tài)，可以作為房?jī)r(jià)止跌回暖的標(biāo)志。不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟呈現(xiàn)何種趨勢(shì)，還需針對(duì)具體的K線形式及其前后的K線形式進(jìn)行深入分析。

另一方面，根據(jù)K線在布林線區(qū)間的分布狀態(tài)判斷房?jī)r(jià)趨勢(shì)。布林線中的上、中、下軌線所形成的房?jī)r(jià)信道的移動(dòng)范圍是不確定的，信道的上下限隨著房?jī)r(jià)的上下波動(dòng)而變化。在正常情況下，房?jī)r(jià)應(yīng)始終處于房?jī)r(jià)信道內(nèi)運(yùn)行。如果房?jī)r(jià)脫離房?jī)r(jià)信道運(yùn)行，則意味著行情處于極端狀態(tài)。一般而言，當(dāng)房?jī)r(jià)在布林線的中軌線上方運(yùn)行時(shí)，表明房?jī)r(jià)處于強(qiáng)勢(shì);當(dāng)房?jī)r(jià)在布林線的中軌線下方運(yùn)行時(shí)，表明房?jī)r(jià)處于弱勢(shì)。具體而言，當(dāng)價(jià)格穿越上軌壓力線，或是價(jià)格長(zhǎng)期在中軌線和上軌線運(yùn)行，由上往下穿越中軌線，或是價(jià)格在中軌線和下軌線之間向下運(yùn)行時(shí)，表明房?jī)r(jià)可能向下調(diào)整。當(dāng)價(jià)格穿越下軌支撐線，或是價(jià)格由下向上穿越中軌線，或是價(jià)格在中軌線和下軌線之間波動(dòng)運(yùn)行時(shí)，表明房?jī)r(jià)可能上漲。

3 實(shí)證研究與分析

3.1 廈門市房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

根據(jù)廈門市自2008年5月至2010年8月房地產(chǎn)月交易數(shù)據(jù)，繪制出如圖1所示的廈門市房?jī)r(jià)月K線及布林線趨勢(shì)圖。此處假定2008年5月為第1個(gè)月，2010年8月為第28個(gè)月。

圖1 廈門市房?jī)r(jià)月K線及布林線趨勢(shì)圖

根據(jù)圖1可分析得出:從2008年5月(第1月度)到2010年8月(第28月度)，廈門市房?jī)r(jià)基本上經(jīng)歷了一個(gè)比較完整的周期，從2008年5月后的衰退到2008年底進(jìn)入底部，2009年后房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，隨后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了繁榮階段。2010年4月(第24月度)國(guó)家推出一系列嚴(yán)密的政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)迎來調(diào)整，進(jìn)入衰退期。

從廈門市的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際交易情況來看，成交量的漲跌趨勢(shì)也符合這一周期波動(dòng)規(guī)律。從2008年5月(第1月度)到2009年1月(第9月度)，成交量維持在較低的水平，相應(yīng)的商品房成交價(jià)格呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。從布林線也可以看出價(jià)格線早已形成從上往下穿越中軌線的趨勢(shì)。而隨后從2009年2月(第10月度)開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始成交放量，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢(shì)。在2009年2月份出現(xiàn)一根十字星，整體形態(tài)與股市K線分析中的上升中繼十字星頗為吻合，且有成交量配合，也可作為房?jī)r(jià)趨勢(shì)向上的標(biāo)志。布林線方面，價(jià)格由下往上穿越中軌線，也是房?jī)r(jià)走入上升階段的印證。2010年4月(第24月度)中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，隨后成交量大幅下挫。布林線方面，價(jià)格也從上軌線上向下穿過中軌線，表明房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪的調(diào)整。

自2010年4月份調(diào)控新政以來，從房地產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的確經(jīng)受了打壓，成交低迷，價(jià)格也有所下降，但是值得注意的是，2010年8月(第28月度)房地產(chǎn)成交價(jià)跌量增，這說明開發(fā)商已經(jīng)在價(jià)格方面有所松動(dòng)，以迎來房地產(chǎn)交易的“金九銀十”，開發(fā)商加大營(yíng)銷力度，消費(fèi)者與開發(fā)商的博弈戰(zhàn)更為激烈。從布林線看，2010 年6、7、8 月(第 26、27、28 月度)K 線在中軌線與下軌線直接有波動(dòng)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，若未來有進(jìn)一步的后續(xù)調(diào)控政策出臺(tái)，K線形成下行趨勢(shì)，則房?jī)r(jià)將繼續(xù)調(diào)整;如未來依然是波動(dòng)運(yùn)行，且無進(jìn)一步的政策作為支撐，之前房地產(chǎn)的新政效應(yīng)也將逐漸退化，房市可能重新回暖。

3.2 湖里區(qū)房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

考慮到廈門市整體地域因素，島內(nèi)島外房?jī)r(jià)存在著較大差距，筆者分別做出了廈門市6個(gè)區(qū)塊的房?jī)r(jià)K線圖，并進(jìn)行了一定的周期分析與房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)。因篇幅有限，筆者僅選擇湖里區(qū)作為研究對(duì)象，進(jìn)行闡述。

湖里區(qū)是廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)祥地，作為廈門另一個(gè)中心城區(qū)，位于廈門島北部，三面臨海。區(qū)內(nèi)大型深水碼頭、國(guó)際機(jī)場(chǎng)、市政道路網(wǎng)、區(qū)域公路網(wǎng)和供水、供電、供氣及污水處理系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施星羅密布，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，投資環(huán)境日臻完善，是廈門島內(nèi)發(fā)展空間及潛力都較大的區(qū)域。根據(jù)廈門市湖里區(qū)自2008年5月至2010年9月房地產(chǎn)月交易數(shù)據(jù)，繪制出如圖2所示的廈門市湖里區(qū)房?jī)r(jià)月K線及布林線趨勢(shì)圖。

圖2 廈門市湖里區(qū)房?jī)r(jià)月K線及布林線趨勢(shì)圖

分析圖2可得出，湖里區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)同廈門市整體房?jī)r(jià)走勢(shì)基本一致。成交量方面，2008年樓市遇冷，湖里區(qū)亦不容樂觀。2008年11月(第7月度)湖里區(qū)成交率先回暖，2009年2月(第10月度)收出十字星，可作為上升中繼十字星形態(tài)，為上升趨勢(shì)。布林線方面，進(jìn)入2009年后，價(jià)格逐步從下往上穿過中軌線，也表明了房?jī)r(jià)逐步上升的走勢(shì)。2010年4月(第24月度)新政推出以后，成交量大幅下挫，后市多收出陰線，4、5月K線也突破了下軌線，加之有新政的影響，向下調(diào)整趨勢(shì)確立。而2010年8月，湖里區(qū)成交量卻大幅上揚(yáng)，但價(jià)格有所下滑，布林線方面，K線也從上往下穿過中軌線，究其原因，一方面，是湖里區(qū)8月份供應(yīng)量大增，有新樓盤開盤，加之有一定的優(yōu)惠吸引，成交放量是正常的，鑒于“金九銀十”的到來，很多開發(fā)商會(huì)選擇這個(gè)時(shí)機(jī)開盤，成交量的趨勢(shì)還難以預(yù)測(cè)，但房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)還是比較明顯的。

4 結(jié)論

筆者在引入K線的基礎(chǔ)上進(jìn)一步引入布林線，結(jié)合K線，提出了基于K線及布林線的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)理論。以月為基本周期，分別繪制了廈門全市及湖里區(qū)的月K線圖，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)本身特點(diǎn)以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策，應(yīng)用K線理論及布林線理論分析和預(yù)測(cè)了廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。研究結(jié)果表明，基于K線及布林線組合方法的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析直觀形象，可較準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)特征及價(jià)格趨勢(shì)，以便政府宏觀調(diào)控和購(gòu)房者明智選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)。

總之，K線理論及布林線理論應(yīng)用于房地產(chǎn)周期分析中具有一定的可行性，是一種值得推廣的研究方法。雖然該研究組合應(yīng)用了K線和布林線，但仍然存在如下的缺陷:①僅取4個(gè)特征值，不能完全準(zhǔn)確地反映某階段房?jī)r(jià)的走勢(shì)，因此所作布林線的準(zhǔn)確性受到一定影響;②不能完全消除地域性帶來的影響，因?yàn)闊o論多么小的區(qū)域內(nèi)也存在由于區(qū)域性因素而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的巨大差別;③可預(yù)測(cè)的周期較短，因房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著諸多的不確定性因素，且隨時(shí)間的推移其發(fā)生的概率愈不確定，從而縮短了可預(yù)測(cè)的周期，這些問題都有待于在實(shí)踐中提升。

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