張 娟

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和原因

作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻必須注意財(cái)務(wù)上出現(xiàn)的變化，稍有不慎，就可能使企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況與預(yù)期財(cái)務(wù)目標(biāo)發(fā)生偏離，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成資金鏈斷裂而出現(xiàn)破產(chǎn)之危。

（一）投融資引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征是高投入、高產(chǎn)出，但高投入需要大量的資金流，以目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)況來看，完全依靠自有資金的企業(yè)幾乎不存在，企業(yè)需要通過融資來解決，但融資渠道不當(dāng)或融資過程中出現(xiàn)問題，就極有可能出現(xiàn)問題，產(chǎn)生問題的原因主要在于：

（1）融資渠道過于單一，沒有一個(gè)形成多元化的融資體系，主要還是靠商業(yè)銀行貸款支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求。而近年來信貸緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)難以得到再生產(chǎn)需要的資金。

（2）融資決策不當(dāng)，對(duì)于如何進(jìn)行融資，應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)的決策，目前不少企業(yè)過于依賴經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)市場變化和企業(yè)發(fā)展情況缺乏分析，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金需求和收益的了解不到位，對(duì)融資渠道和方式的發(fā)掘不充分。比如企業(yè)往往盡可能多的申請銀行貸款而不太考慮資產(chǎn)負(fù)債率，因權(quán)益融資往往需要出讓利潤，而企業(yè)不愿輕易出讓利潤而依靠債務(wù)融資，由于自有資金不足，往往導(dǎo)致后期資金鏈難以未繼。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，一旦投資決策錯(cuò)誤就會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱過快，使企業(yè)往往重視眼前利益，而忽視長遠(yuǎn)經(jīng)營。而不少企業(yè)缺乏誠信，在負(fù)債運(yùn)行的情況下，卻忽視債務(wù)的約束，不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金盲目投資，造成投資結(jié)構(gòu)極不合理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極大。

（二）收益分配不當(dāng)引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)以民營企業(yè)為主，往往是以經(jīng)營項(xiàng)目為主，并沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，也因此在收益分配上往往根據(jù)項(xiàng)目確認(rèn)，而缺乏在企業(yè)層面上的分配策略，一些會(huì)計(jì)上認(rèn)為需要提取的公積金、公益金這些有利企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的資金，長期得不到落實(shí)，這使企業(yè)存在一定的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。其原因在于：

1.利潤分配具有隨意性

企業(yè)成立后，投資人急于回收資金解決資金鏈的問題，顯示在利潤分配上，就往往急于就成，不考慮企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求等因素，而是利用分配方式急于將獲取的利潤尋求新的投資機(jī)會(huì)獲取更大的利益。而一旦資金抽走對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的影響卻考慮較少，導(dǎo)致一旦新的投資失敗，引起風(fēng)險(xiǎn)的連鎖反應(yīng)。這就是一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，在數(shù)日之間就瓦解的重要原因。

2.利潤分配不規(guī)范

一些房地產(chǎn)企業(yè)為了避稅或逃稅，不按法律程序和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則操作，而是將利潤轉(zhuǎn)嫁為成本費(fèi)用，這種舞弊的做法使企業(yè)企業(yè)的賬面往往反映為虧損或微利。這導(dǎo)致利潤分配在時(shí)間上和數(shù)額上往往出現(xiàn)波動(dòng)，而對(duì)企業(yè)的正常經(jīng)營造成損害。

（三）財(cái)務(wù)管理的弊端引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.資金使用的效率低下

房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款才能實(shí)現(xiàn)資金正常周轉(zhuǎn)，這使融資的成本過高，而在具體運(yùn)營中，由于在項(xiàng)目上沉淀了大量資金，使得貨幣資金的效益性欠佳。

2.制度不嚴(yán)、公款私用的問題

房地產(chǎn)企業(yè)一般實(shí)行的都是項(xiàng)目管理，項(xiàng)目會(huì)計(jì)在管理體制上受制于項(xiàng)目經(jīng)理，與會(huì)計(jì)管理目標(biāo)不一致，加上項(xiàng)目會(huì)計(jì)的利益也在項(xiàng)目部，其大多會(huì)以項(xiàng)目利益為出發(fā)點(diǎn)參與管理，甚至?xí)藶榈貐f(xié)助項(xiàng)目掩蓋問題，這更加劇了項(xiàng)目會(huì)計(jì)信息的不透明性。一些公司項(xiàng)目會(huì)計(jì)按照項(xiàng)目經(jīng)理的指示，將用于支付中介費(fèi)和業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)的現(xiàn)金，沒有按規(guī)定入賬，私自變?yōu)轫?xiàng)目經(jīng)理小金庫，將項(xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人開支和非正常開支以業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)的名義合理化問題嚴(yán)重。

3.監(jiān)督缺位

一些企業(yè)的審計(jì)部門，往往是在形式上審核會(huì)計(jì)賬目，對(duì)監(jiān)督的效率和執(zhí)行力較少關(guān)注，由于缺乏與業(yè)主的溝通，導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)雖然發(fā)現(xiàn)了該項(xiàng)目管理混亂，付款手續(xù)不全，現(xiàn)金使用量較大等問題，但是沒有發(fā)現(xiàn)巨額分?jǐn)傎M(fèi)問題。

4.物資管理的漏洞

一些負(fù)責(zé)采購人員以謀取私利為目的，對(duì)采購項(xiàng)目沒有訂購手續(xù)就直接購買，并且負(fù)責(zé)選擇供貨單位和確定購買價(jià)格等，也均無包括財(cái)務(wù)部門及人員的參與或進(jìn)行合理的、實(shí)質(zhì)性比質(zhì)比價(jià)的監(jiān)督程序，造成材料成本過高，而且容易出現(xiàn)質(zhì)高價(jià)次的問題。

5.預(yù)結(jié)算管理不完善

對(duì)工程項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算，其工作模式基本是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，工作效率難以考核。施工過程中糊里胡涂的算，干完后集中算，同業(yè)主結(jié)算完成后再同分包算，最后導(dǎo)致各方面結(jié)算工作都嚴(yán)重滯后。由于部門溝通不利，會(huì)計(jì)直接支付項(xiàng)目部工程款，導(dǎo)致工程款超付的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.完善多元化的融資渠道，加強(qiáng)融資監(jiān)控

為了解決房地產(chǎn)行業(yè)資金困境，可以考慮多種融資渠道并行的方式。如推動(dòng)股票債券市場，發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，開展多種融資組合，以抵御融資風(fēng)險(xiǎn)。不過這一切都要建立在凈化市場環(huán)境、增強(qiáng)房地產(chǎn)信用的基礎(chǔ)上。對(duì)于融資過程應(yīng)予監(jiān)控，指定部門或人員審查融資項(xiàng)目是否納入融資預(yù)算，是否符合預(yù)算的規(guī)定；隨時(shí)掌握融資的進(jìn)度、資金的到位情況及有可能出現(xiàn)的問題；監(jiān)控融入資金的按計(jì)劃合理使用，避免隨意改變?nèi)谌氲膶ｍ?xiàng)資金挪作它用、增大資金的使用風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)不符合規(guī)定的情況，應(yīng)及時(shí)制止或向管理當(dāng)局匯報(bào)，以便及時(shí)采取措施將可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.促進(jìn)投資結(jié)構(gòu)合理化，加強(qiáng)投資審核

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資，一般回報(bào)率相對(duì)較高，而回報(bào)率低的投資，一般相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)就低些。如果資金分別投入不同風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)，則整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，增強(qiáng)了企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)在項(xiàng)目投資前，要加強(qiáng)審核，加強(qiáng)可行性論證，房地產(chǎn)投資地域性強(qiáng)，需要從投資環(huán)境角度進(jìn)行深入分析，適當(dāng)?shù)牟捎梅慨a(chǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)資金正常的循環(huán)運(yùn)動(dòng)。

3.制訂利潤分配規(guī)劃，杜絕分配的隨意性

根據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及融資策略的要求，制定合理的利潤分配政策，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)內(nèi)源融資能力，降低融資成本，增加企業(yè)利潤。

4.強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部控制

防范企業(yè)財(cái)務(wù)管理上的弊端，很大程度上在于通過建立內(nèi)部控制體系來實(shí)現(xiàn)。

（1）加強(qiáng)對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)及管理人員的反腐倡廉等方面的教育和培訓(xùn)，增強(qiáng)其自我約束，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，防范舞弊，及時(shí)糾正不法行為。

（2）通過獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)行使審計(jì)監(jiān)督權(quán)，通過經(jīng)常和定期的審查活動(dòng)，達(dá)到查錯(cuò)防弊，改進(jìn)管理，提高效益的目的。

（3）注重會(huì)計(jì)內(nèi)控的可操作性，使會(huì)計(jì)控制成為既相對(duì)穩(wěn)定又能隨業(yè)務(wù)發(fā)展需要，不斷自我完善的有機(jī)體。

（4）建立風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和監(jiān)控。針對(duì)財(cái)務(wù)與經(jīng)營活動(dòng)的各層次目標(biāo)，經(jīng)常評(píng)估目標(biāo)及評(píng)價(jià)目標(biāo)完成情況的標(biāo)準(zhǔn)，在原有目標(biāo)及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不適宜時(shí)及時(shí)調(diào)整，與市場變化和企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)相適應(yīng)。樹立員工風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別意識(shí)，注意信息的及時(shí)溝通和及時(shí)的能力。

（5）建立科學(xué)的考核制度對(duì)于違規(guī)違章的，堅(jiān)決給予行政處分和經(jīng)濟(jì)處罰。

總之，建立房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體制是一個(gè)較大的系統(tǒng)工程，但這一體系的建立，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和穩(wěn)定運(yùn)作。